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1、本报告是严格保密的。规划价值点（规划价值点（1 1）将零散的地块看作将零散的地块看作整体考虑，实现地块价值最大化整体考虑，实现地块价值最大化联排别墅联排别墅 建面建面2 2万万多层叠院多层叠院建面建面4 4万万江景高层江景高层建面建面4 4万万中高层中高层 建面建面22.722.7万万酒店酒店建面建面5 5万万会所会所建面建面0.30.3万万商业商业建面建面2 2万万1本报告是严格保密的。项目规划价值点（项目规划价值点（2 2）BLOCKBLOCK精神之精神之形成对外开放的城市公共节点形成对外开放的城市公共节点u 开放的城市广场、城市公园，形成区域独特的景观节点，提升项目的城市印象和整体形象u
2、 1号位置昭示性较好，2号位置可作为核心展示区的组成之一城市2本报告是严格保密的。BLOCKBLOCK精神之精神之联排别墅的组团创新联排别墅的组团创新u联排通过组团内部U型、V型排布，形成围合院落block，演绎休闲的新生活方式美国早期townhouse兵营式排布U型围合、错落式布局组团整体排布类型为U型、V型组团内部以3-4联排为主近两年美国townhouse组团式排布错落式U字型特点：避免直线式的呆板，平面空间丰富形成公共院落，增加邻里社区氛围居住空间发生变化优点：创新3本报告是严格保密的。BLOCKBLOCK精神之精神之多层叠院的组团创新多层叠院的组团创新多栋多层叠院围合成多栋多层叠院围
3、合成blockblock，单独管理，单独管理组团间小尺度步行空间组团间小尺度步行空间创新4本报告是严格保密的。规划价值点（规划价值点（3 3）昭示性良好，气势昭示性良好，气势恢宏的主入口恢宏的主入口主入口主入口入口设置符合传统文化的、体现尊贵的大型雕塑，对外形成项目标志性的视觉焦点；入口的仪式感。的仪式感。外豪5本报告是严格保密的。规划价值点（规划价值点（4 4）保证住宅南向或东保证住宅南向或东偏南向偏南向u 根据市场调研， 沈阳客户对朝向要求很高，东西向住宅由于日照条件差，一般是较难销售的单位u 万科城有部分东西朝向；中远项目主要是西南朝向N6本报告是严格保密的。规划价值点（规划价值点（5
4、5）通过对市政路的通过对市政路的“私有私有化化”和设置连廊降低社区的不完整感和设置连廊降低社区的不完整感 创新u设置保安和岗亭，减少外部车辆的进入纵向路网（较窄）纵向路网（较窄）横向路网（较宽）横向路网（较宽）u连廊可采却封闭或绿化的方式提升形象案案例：例：华华侨侨城城7本报告是严格保密的。规划价值点（规划价值点（6 6）组团与景观轴线相组团与景观轴线相结合，消除景观盲点结合，消除景观盲点河景高层：以外部自然景观为主河景高层：以外部自然景观为主中高层：远观中心地密度物业和组团中高层：远观中心地密度物业和组团景观景观联排和叠院：近距离占有组团景观；联排和叠院：近距离占有组团景观；享有一定的水景观
5、享有一定的水景观沿景观轴设置枯山水贯穿社区沿景观轴设置枯山水贯穿社区内外景观结合，组团和轴线景观结合内外景观结合，组团和轴线景观结合小面积水景小面积水景创新8本报告是严格保密的。规划价值点（规划价值点（7 7）点式高层和短板中点式高层和短板中高层结合高层结合u在保证容积率的前提下，要突出体现园林特色，提升项目形象，则必须尽可能的降低建筑密度并尽可能的提高绿地率u满足上述要求的最佳物业类型点式高点式高/ /小高层小高层南北通透，采光充足，户型平面功能布局合理，住户间相互干扰小，均好性突出u满足上述要求的最佳物业类型板式高板式高/ /小高层小高层u突出环境特色突出环境特色u突出功能均好突出功能均好
6、建议选择建议选择点式高层（点式高层（2 2梯梯2 2户）户）+ +短板式中高层（短板式中高层（1 1梯梯3 3户）户）的物业组合的物业组合u具体比例配置应根据用地情况、资源配置及规划布局进行调整具体比例配置应根据用地情况、资源配置及规划布局进行调整创新9本报告是严格保密的。规划价值点（规划价值点（8 8）社区全地下车库或社区全地下车库或半地下车库处理，实现真正的人车分流半地下车库处理，实现真正的人车分流车行入口车行入口4 4车行入口车行入口1 1车行入口车行入口2 2车行入口车行入口3 3车行入口车行入口5 5交通组织交通组织u充分利用规划市政道路u出入口尽量原理高价值物业区域u中高层和高层集
7、中地下停车；联排和叠院尽量做到地下停车场与建筑相连u尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置；u车行动线与地下停车场出入口设置相协调；u组团停车就近解决、集中布置，方便物业管理；u尽量减少社区入口，以降低物业管理成本10本报告是严格保密的。规划价值点（规划价值点（9 9）规划超前，住宅保规划超前，住宅保证车户比在证车户比在1 1：1 1左右左右u 联排别墅 2：1u 多层叠院 1.5：1u 中高层：0.5：1u 河景高层：1.5：1项目车户比人车分流车库位置万科城1：2人车共道地上/半地下/地下格林生活坊1：4人车分流地下车库新世界花园1：2地下车库假日伊丽雅特湾1.5：1地下车库银基东方威尼
8、斯1：2地下车位/半地下车库u市场项目的停车位基本配置为1：，多数为人车分流，以地上车库和半地下车库为多u从客户需求来看，没有达到1：1车位比不能满足需求u从客户习惯来看，目标客户不习惯没有自然采光的地下车库市场总结11本报告是严格保密的。建筑设计建议之建筑设计建议之建筑设计建议之建筑设计建议之CVACVACVACVA 核心精神：城市、外豪、创新核心精神：城市、外豪、创新核心精神：城市、外豪、创新核心精神：城市、外豪、创新需要说明的是u我们给出的物业发展建议并不是设计方案u而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1BLOCK
9、核心封闭的城市气质2高价值物业缺乏树立价值标杆3标志性人口市场空白社区形象展示，容易客户感知4户户南或东南向万科有东西向满足客户喜好5私家路和连廊市场空白尊贵感6景观轴和组团结合万科城景观展示7点式和短板结合短板时市场空白舒适性8人车分流万科城/格林生活坊交通清晰化91：1车位伊丽雅特湾满足客户真实需求12本报告是严格保密的。建筑单体研究建筑单体研究13本报告是严格保密的。建筑风格及外立面建议建筑风格及外立面建议14本报告是严格保密的。区域内项目分析区域内项目分析现代中式褒贬不一，现代中式褒贬不一，欧式风格较为认可欧式风格较为认可万科城万科城格林生活坊格林生活坊15本报告是严格保密的。区域外竞
10、争项目分析区域外竞争项目分析各种风格并存，各种风格并存，客户接受面较宽，无特殊喜好客户接受面较宽，无特殊喜好新世界花园现代现代国际建筑配合港式园林假日伊丽雅特湾美式提出美国富豪阶层青睐的“乔治亚”风格，建筑表现为坡屋顶、八角窗、铁艺栏杆、浮雕等银基东方威尼斯欧式新古典主义建筑简约，色调以土黄和暗红为主。利用铁艺栏杆、凸窗等建筑细节表现意大利风情16本报告是严格保密的。别墅市场分析别墅市场分析基本上以北美或北欧风基本上以北美或北欧风格为主格为主代表项目建筑风格建筑特点香格蔚蓝北美风情凸窗，尖顶，坡屋顶锦绣山庄北美风格中庭、半和围的内院皇嘉美墅英式风格精装建筑，溪水庭院，有乔木、灌木自然围合唯美品
11、格北欧风格34屋坡顶低密度庭园洋房七里香堤现代简约打造拥有各种国内外驰名品牌材料的精装修房翔凤山水国际英式风格维多利亚风格建筑桑堤亚纳西班牙风情白色的西班牙建筑，配以铁艺、装饰木构架 等元素万科兰乔圣菲南太平洋风格美国圣地亚哥市兰乔圣菲小镇所代表的MISSION风格高级社区保利海棠花园二期北欧风格深色坡屋顶，浅色立面17本报告是严格保密的。本项目不推荐采用的建筑风格本项目不推荐采用的建筑风格北欧或北北欧或北美风格美风格虽然具有强烈的市场冲击力，但存在一定的市场风险；沈阳市场主要以此类建筑风格为主。中式风格中式风格极少主义极少主义风格风格存在一定市存在一定市场风险场风险近年来逐渐为市场接受和认可
12、，容易融入人文元素，扣合知识阶层的传统文化情结。适合低密度项目，在中密度市场尚缺少验证，产品设计压力加大，有一定接受风险。缺乏中密度缺乏中密度成功案例成功案例具有强烈的现代感，能抓住市场眼球。个性突出，容易形成项目特色。与市场主流审美存在一定距离，偏年轻人口味，与项目目标客户有一定的对位偏差。不符合定位不符合定位18本报告是严格保密的。本项目整体建筑风格建议本项目整体建筑风格建议新古典主义新古典主义基调建筑风格基调建筑风格新古典主义的特征 u强调理性而非感性的表现 u在构图上强调完整性和仪式感u在造型上重视轮廓 外豪19本报告是严格保密的。本项目整体色彩建议本项目整体色彩建议以米黄以米黄+ +土黄色土黄色为主要色调，点缀红色和其他色系为主要色调，点缀红色和其他色系u 整体感觉豪华大气，在北方环境下具有较强的视觉冲击力u 具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售u 与深航企业红黄为主的色系相呼应，体现企业品牌外豪20
