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1、工作区物业管理服务工作区物业管理服务成本测算工作会成本测算工作会2012年年2月月8日日1、测算依据主要文件介绍；2、测算方法介绍、相关项目、数据讨论；3、下一步工作；国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）监审办法（试行）的通知的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理核定物业服务定价成本，根据政府制定价格成本监审办法、物业服务收费管理办法等有关规定，特制定物业服务定价成本监审办法（试行），现印发你们，请按照执行。国家发展改革委、建设部二OO七年九月十日
2、一、依据：一、依据：物业服务定价成本监审办法（试行）第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据政府制定价格成本监审办法、物业服务收费管理办法等有关规定，制定本办法。第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。本监审的行为。本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本
3、。第五条物业服务定价成本审核应当遵循以下应当遵循以下原则原则：（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；国家统一的会计制度的规定；（二）相关性原则。（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或间与物业服务直接相关或间接相关的费用。接相关的费用。（三）对应性原则。（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务物业服务内容及服务标准相对应标准相对应。（四）合理性原则。（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会符合行业标准或者社会公允水平。公允水平。
4、第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告，原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。第七条物业服务定价成本物业服务定价成本由人员费用人员费用、物业共用部位共用设施物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用设备日常运行维护费用、绿化养护绿化养护费用费用、清洁卫生费用清洁卫生费用、秩序维护费秩序维护费用用、物业共用部位共用设施设备及物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用公众责任保险费用、办公费用办公费用、管管理费公摊理费公摊、固定资产折旧以及经业固定资产折旧以及经业主同意的其它费用主同意的其它费用组成组成。第八条人员费用人员费用是管理服务
5、人员工人员工资资、按规定提取的工会经费工会经费、职工教教育经费育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费失业、工伤、生育保险等社会保险费用用。第九条物业共用部位共用设施设物业共用部位共用设施设备日常运行及维护费用备日常运行及维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备共用部位共用设施设备的正常使用和运行使用和运行、维护保养维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。第十条绿化养护费绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费绿化工具购置费、绿化用
6、水费绿化用水费、补苗费补苗费、农药化肥农药化肥费等费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。第十一条清洁卫生费清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需料费、环卫所需费用等。第十二条秩序维护费秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、器材装备费、安全防范人员人身保险费安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。第十三条物业共用部位共用设施物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用设备
7、及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。第十四条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。书报费及其它费用。第十五条管理费分摊管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关保证相关的物业服务正常服务正常运转运转而由各物业服务小区承担的管理费用。 第十六条固定资产折旧固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服
8、务固定资产指在物业服务小区内由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。第十七条经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。 第十八条物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。 第十九条工会经费、职工教育经费、住户公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定比例的不得计
9、入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。第二十条固定资产折旧固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。第二十一条物业服务企业将专业性较强的服务内容外包外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。第二十二条物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其
10、所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。项目之间分摊。第二十三条本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。第二十四条各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。第二十五条本办法由国家发展和改革委员会解释。第二十六条本办法自2007年1
11、0月1日起施行二、主要成本项目的测算方法二、主要成本项目的测算方法 1 1、基本工资（、基本工资（F1F1）( (元元/ /月月) ) 各类管理服务人员的基本工资标准根据公司现有标准制定，也可各类管理服务人员的基本工资标准根据公司现有标准制定，也可参考行业平均工资水平。参考行业平均工资水平。 2 2、社会保险费（、社会保险费（F2F2）( (元元/ /月月) ) 社会保险费包括医疗社会保险费包括医疗8%8%、工伤保险、工伤保险1%1%、养老保险、养老保险20%20%、失业保险、失业保险2%2%、生育保险生育保险0.7%0.7%，工资低于工资低于17601760元的按元的按17601760元计；
12、其他按工资标准计。元计；其他按工资标准计。 3 3、住房公积金（、住房公积金（F3F3）( (元元/ /月月) ) 住房公积金，省公积金中心规定缴交比率为住房公积金，省公积金中心规定缴交比率为10%-15%10%-15%，公司目前，公司目前为为10%10%，可参照矿冶院，可参照矿冶院12%12%计费。计费。（一）人工费的测算（一）人工费的测算4 4、按规定提取的福利费（、按规定提取的福利费（F4F4）（元）（元/ /月）月） 福利费包括以下三项：福利费包括以下三项： （1 1）福利基金。按工资总额的）福利基金。按工资总额的14%14%计算。计算。 （2 2）工会基金。按工资总额的）工会基金。按
13、工资总额的2%2%计算。计算。 （3 3）教育经费。按工资总额的）教育经费。按工资总额的2%2%计算。计算。5 5、加班费（、加班费（F5F5）( (元元/ /月月) ) 加加班班费费按按人人均均月月加加班班2 23 3天天，再再乘乘以以日日平平均均工工资资计计算算，日日平平均均工资按每月工资按每月2222个工作日计算。个工作日计算。6 6、服装费（、服装费（F6F6）（元）（元/ /月）月）按按每每人人每每年年2 2套套服服装装计计算算，其其服服装装标标准准自自定定。计计算算出出服服装装费费后后再再除以除以1212个月，即可得到每月服装费。个月，即可得到每月服装费。 7 7、餐费补贴（、餐费
14、补贴（F7F7）（元）（元/ /月）月） 该项费用的测算方法是根据所管物业要求服务的档次、标准该项费用的测算方法是根据所管物业要求服务的档次、标准和类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务和类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数人员的编制数，然，然后确定各自的后确定各自的基本工资标准基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米。后分摊到每月每平方米。人工费的测算公式为：人工费的测算公式为：人工费人工费P1=P1
15、=月基本工资月基本工资+ +社会保险社会保险+ +公积金公积金+ +各项福利费各项福利费+ + 加班费加班费+ +服装费服装费+ +餐费餐费/S/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7 / S = F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7 / S 式中的式中的S S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。（二）办公费测算（二）办公费测算 、通信费（）、通信费（）通信费包括电话费、传真费、手机费等。通信费包括电话费、传真费、手机费等。 、低值易耗文具、办公用品费（）、低值易耗文具、办公用品费（） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、
16、打印复印等。低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。 、书报费（）、书报费（） 书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。、宣传广告和市场推广费（）、宣传广告和市场推广费（）1、 交交通通费费（）（元元月月）：交交通通费费包包括括车车辆辆耗耗油油、维维修修保保养养费、保险费、保养费、养路费等。费、保险费、保养费、养路费等。、法律费用（）、法律费用（）经经常常出出现现在在该该科科目目下下的的支支出出包包括括为为催催收收拖拖欠欠租租金金而而诉诉诸诸法法律律的的费费用用，定定期期检检讨讨法法律律文文件
17、件（如如租租约约、合合同同等等）费费用用支支出出等等。律师费是该项下的经常费用。律师费是该项下的经常费用。 、节日装饰费（）、节日装饰费（）在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。 、办公用水电费（）、办公用水电费（）办公费的测算公式为：办公费的测算公式为：办公费办公费 年各项费用之和年各项费用之和 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积即即 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 （元月（元月平方米）平方米）（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算 、维修保养费
18、（、维修保养费（F1F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。设备购置等支出。、装修费、装修费(F2)(F2)该该费费用用科科目目一一般般包包括括材材料料费费（如如墙墙纸纸、涂涂料料）、工工器器具具和和设设备备使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。 、能源费、能源费(F3
19、)(F3)物业经营管理过程中消耗的能源成本。物业经营管理过程中消耗的能源成本。、康乐设施费、康乐设施费(F4)该该项项成成本本即即康康乐乐设设施施的的运运营营成成本本，主主要要是是健健身身设设施施、游游泳泳池池和和其其他他康康乐乐设设施施的的维维修修、保保养养支支出出。有有时时救救生生员员、器器械械使使用用指指导导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。、杂项费用、杂项费用(F5)(F5)该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆
20、建筑物内外包括环境的有关标识等的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等费用支出。费用支出。 上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为：到每月每平方米中。其中计算公式为：公共部位、公共设施设备维修保养费公共部位、公共设施设备维修保养费 i i月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 月月（元月（元月平方米）平方米）（四）秩序维护费测算（四）秩序维护费测算 1 1、秩序维护费、秩序维护费(F1)(F1)安防系统维护费包括以下内容：安防系统维护费包括以下内容： （1 1）安防系统日常运行电费及维修
21、保养费。其数值为安防）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量系统使用电量电费单价日常维修养护费电费单价日常维修养护费 （2 2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用。电筒等费用。 （3 3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和除以安防系统正常使用年限的数值。和除以安防系统正常使用年限的数值。 秩秩序序维维护护费费是是指指维维持持物物业业公公共共区区域域秩秩序序的的费费用用，它它由由安安防防系系统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费统维护费、日
22、常器材费、秩序维护人员人身保险费 2 2、秩序维护人员人身保险费、秩序维护人员人身保险费(F2)(F2) 用公式可以表示如下：用公式可以表示如下： 秩序维护费秩序维护费 年总支出年总支出 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即i i（元月（元月平方米）平方米） 月月（五）清洁卫生费测算（五）清洁卫生费测算1 1、清洁工具购置费、清洁工具购置费(F1)(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费此项包括垃圾桶、拖把等的购置费2 2、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)3 3、清洁机械材料费、清洁机械材料费(F3)(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，
23、打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。光机的折旧、消耗材料等。 、化粪池清理费、化粪池清理费(F4)(F4)、垃圾外运费、垃圾外运费(F5)(F5)、其他费用、其他费用(F6)(F6)、水池清洁费、水池清洁费(F7)(F7)用公式可表示为：用公式可表示为：清洁卫生费清洁卫生费各项费用年支出各项费用年支出参与测算的物业面积参与测算的物业面积即清洁卫生费即清洁卫生费 i i 月月（六）绿化养护费测算（六）绿化养护费测算 、绿化工具费、绿化工具费(F1)(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。器等的购置费用。 、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)
24、：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。 、绿化用水费、绿化用水费(F3)(F3)4 4、农药化肥费、农药化肥费(F4)(F4)5 5、杂草清运费、杂草清运费(F5)(F5)6 6、园林景观再造费、园林景观再造费(F6)(F6)绿化养护费绿化养护费各项费用年支出各项费用年支出参与测算的物业面积参与测算的物业面积即即 i i 月月七、固定资产折旧费七、固定资产折旧费、交通工具（汽车等）、交通工具（汽车等）(F1)(F1)、通信设备（电话机、手机、传真机等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2)(F2)、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等
25、）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3)(F3)、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4)(F4)、其他设备、其他设备(F5)(F5)固定资产折旧费固定资产总额固定资产折旧费固定资产总额平均折旧年限平均折旧年限参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 i i 月月 固定资产平均折旧年限一般为年。固定资产平均折旧年限一般为年。（八）保险费测算（八）保险费测算 P= P=i/Si/S式式 中：中： P P某项物业管理成本，单位为元某项物业管理成本，单位为元/ /月月平方米；平方米； FiFi各分项费用；各分项费用； i i费用项数，费用
26、项数，i=1i=1，n n 所有费用项目算术和；所有费用项目算术和； S S参加测算的物业总建筑面积。参加测算的物业总建筑面积。 三、成本估测算结果汇总三、成本估测算结果汇总在物业服务费测算完毕后，进行编制在物业服务费测算完毕后，进行编制服务成本项目测算表服务成本项目测算表，提交院方。，提交院方。测算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、测算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。物业管理服务成本项目测算表物业管理服务成本项目测算表谢 谢 大 家！
