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1、万科壹号广场项目万科壹号广场项目 设计任务书设计任务书福州万科地产有限公司本案本项目位于福建省福州市中心城区南端，属于台江区，地块西临白马路，南临交通路，北临西洋路，东侧为住宅区。本项目项目总用地面积49010平方米（合约73.5亩），拟建高品质高档商住社区，建筑底层为商业建筑；上层为住宅。项目概况项目概况城市景观中轴线周边环境周边环境 沿白马路400多米本案本案西湖闽江1.基地地处老福州城区居住中心，现有周边居住氛围浓厚。2.地块现有公交发达，有多路公交经过。3.项目沿着白马路有近400多米长,，据未来规划将在白马河沿线修建4.86公里长木栈道或公园游步道，连接北端的西湖、左海，与南端的闽江
2、公园。4.随着白马河的改造，基地西侧的白马路将是成为福州城市中心的景观中轴线。东街口商圈茶亭商圈宝龙、万象商圈1.周边已有成型的城市次级商圈：宝龙万象商圈，以及正在建设发展中的商业街：八一七茶亭商圈。整体定位为中低端商业，区域无高端商业。2.距离项目2公里左右，已建成的广电中心及规划中的台西CBD，将全面带动该区域的发展。3.距本基地约2公里的福州白马路文化创意大道，未来将是福州的都市时尚文化空间和创意集市。 周边环境周边环境 本案本案广电中心文化创意大道其他： 基地1范围公里内，交通路以南有一规划中的3200平方米幼儿园，和交通路小学教育预留用地，沿交通路往西，有第三十六中学和福建医科大学（
3、旧校区）及福建医科大学附属第一医院等配套设施。 周边环境周边环境100m本案ABCC1B1宗地情况宗地情况地块用地红线详(附件2地形图)基地西邻白马路，白马路是城市南部主要出行干道（30米宽4车道）。北为西洋路，南接交通路，交通路与西洋路为辅助干道，交通负荷较大。 宗地情况宗地情况本项目规划范围：A、B、B1地块ABB1项目数量单位备注总用地面积：49010平方米总建筑面积：184523.2平方米不包括地下室建筑面积建筑密度：不大于36%绿地率：不小于25%停车位：1500 （暂定）个地下车库按照每车位36面积设计经济技术指标经济技术指标总经济技术指标 ABB1经济技术指标经济技术指标BI地块
4、设计要求1.25F两栋1梯3户（标准层160+140+80）建筑2.15000平方米办公楼3.商业面积不限。4.公共配套面积，如下表：公共配套面积街道办事处2000社区卫生服务中心1000文体活动中心3000门卫收发室15垃圾间15(需先设计的部分)规划退红线要求规划退红线要求u该地块按照福州当地的规范：福州市城市规划管理技术规定中第一类建设区执行，地块内的建筑控制线要求如下： 基地规划红线与道路为邻时：建筑退城市道路红线（单位：米）高层H50居住建筑1018层低层地下建筑白马路(30m宽)15+0.3 (N-19)7+0.9（N-9）55交通路(30m宽)15+0.3 (N-19)7+0.9
5、（N-9）55其它支路9+0.2（N-19）7+0.2（N-9）33注：N为建筑层数基地规划红线不与道路红线为邻时：建筑退用地红线（单位：米）高层多、中高层低层住宅建筑0.2H且130.4H且60.4H且4其他非住宅建筑0.2H且130.4H且6.50.4H且4注：H为建筑高度u建筑退红线距离除了满足以上退线要求外，同时需满足建筑退让白马路、交通路规划红线距离不小于10米。 商业规划思路： 项目将建设成为福州城市中心地标，住宅定位为城市高端豪宅代表，同时商业发展成为引领城市新商业趋势发展。 其中商业定位：市中心中高档次的休闲购物场所。集休闲、游乐、观光及购物于一体的消费新目的地，打造成为福州城
6、市的新名片和地标性场所。项目定位项目定位1.充分利用项目沿街展示形象面长的优势，打造花园式集中商业街区；2.须规避与周边大型SHOPPING MALL竞争，通过商业公共空间的趣味性与开放性提升商业整体吸引力（如日本表参道、北京世茂天阶）3.设计上考虑预留34家主力店位置（如LV、CUCCI、法拉利汽车概念展厅）。设计要求设计要求商业部分商业部分1、地上面积不超过16000平方米，2、尽量以临街商铺的形式出现，做到价值最大化。3、为了达到集中商业街区的形象（足够的体量），可以考虑部分二层和以上层数为住宅（尽量控制在2万平米内），但立面作整体设计。4、下图为：有内街形式的地面商业设计参考意向，主要
7、考虑的是增加商业建筑的体量感和规模化。 附图可作参考,但不局限。地上商业部分设计要求设计要求商业部分商业部分为了增大商业的价值，还有体量关系（原因同上一条），部分商业可以为围合院落的形式，如“口”、“日”字形的中间为内院，可送给商业业主。附图可作参考,但不局限。地上商业部分设计要求设计要求商业部分商业部分地下商业部分1.面积尽量做多（应该可以做到5万平方米），但考虑地下室成本和施工时间，尽量不要做超过3层的地下室。2.地下室设计花园、咖啡屋等休闲空间，导入人流。3.地下商业空间价值的挖掘是这个项目是否成功的关键，我们初步设想有：4.商业车库可以为与商业同层，或者独立在最下层，如下图： 减弱人们
8、“地下”的感觉；设置复合便捷的交通体系，引导人流“不自觉”的到达地下层；增加地下空间的趣味性；引阳光和绿化进入地下；合理的商业配比和业态组合；会议纪要及补充 1.这是一个具有城市舞台，具有文化发展功能的街区形态商业，主要功能空间如下：2.商业街区在设计时，考虑可以增加顶盖的可能。3.设计15000平方米的办公楼，拟建设于B1地块中。a)规政府安置使用b)单层面积在680700 之间。c)如果只做一栋建筑，1至11层不分套，12层以上按每层2户设计； a)生活配套、餐饮、休闲等街区商业；b)精品零售：如艺术品、画廊等；c)主力店：如名车展厅、精品超市（单店面积在15002000）、健身房（面积在
9、2000 左右）等；设计要求设计要求住宅部分住宅部分住宅建筑面积：147403.2平方米。按照10栋楼的体量设计，标准层面积约420460； 如做超高层，建筑标准层面积约500550。沿街为点状住宅。可以有超高层建筑，形成错落有致的建筑群形象。立面效果公建化。户型面积配比一梯二户22016.3%一梯二户18050.9%一梯三户160+140+8013.8%+12.1%+6.9%设计要求设计要求住宅部分住宅部分1梯3户平面布局参考，但不局限于此成果要求成果要求第一阶段：总体规划概念设计1.规划概念设计说明2.经济技术指标3.总平面图4.功能布局、组合分析图及说明5.交通组织分析图6.视线、景观、消防、日照分析图等7.建筑平面示意图8.建筑外立面示意图9.建筑剖面示意图10.建筑体量研究及参考图片、规划、鸟瞰、局部彩色效果示意图等其他其他报价要求每个设计阶段须分别报价（报价包含差旅费）。到我司差旅的次数不少于三次（前期勘察、概念汇报、方案汇报）
