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1、第 1 页，共 10 页重庆国雅房地产开发有限公司关于国雅“金桥半岛”项目的可行性研究报告第一章总说明一、公司简介重庆国雅房地产开发有限公司，成立于2003 年 8 月，三级房地产企业，主要从事房地产开发业务，注册资本金804.95 万元，公司住所：重庆市渝北区双龙湖街道金缘路1 号国雅 . 彩云间，法定代表人：徐培学，男， 44 岁，大专文化，工程师。公司具有房地产开发叁级资质，现有员工 25 人，其中有各类高、中级专业技术人员6 人。公司自成立以来， 在重庆成功开发了2 个较大规模的商住楼项目， 累计建筑面积 15 余万平方米。在取得经济效益的同时也取得较好社会效益。目前我司开发建设的国雅
2、“金桥半岛”商住楼，从2010 年 8月开始施工建设，预计2012年 12 月竣工。二、项目名称：我司已在重庆成功开发了“国雅彩云间”、 “国雅蔷薇居”等项目。目前开发的国雅“金桥半岛”是一个独立的新项目。此项目总占地面积 4575 平方米，开发建筑面积33352.15 万平方米，共建 1个单元， 33 层。第二章国雅“金桥半岛”开发优势评价一、地理优势：项目所在地邻水县，位于四川盆地的东部，210 国道纵横南北，318国道横穿东西，东南分别与重庆市的垫江县、长寿区、渝北区接名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精
3、心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 2 页，共 10 页壤，西与华蓥市、广安市毗邻，北与大竹县相连，距重庆市中区近100 公里，距广安市40 公里。已建成通车的达渝、广渝和318 国道高速公路均贯穿于邻水， 邻水现已成为川东高速公路的交通枢纽。境内旅游资源丰富，华蓥山大峡谷、华蓥石林、么滩小山峡、罗家洞森林公园景观的相继开发和投入运营，吸引了大批到邻水参观、 旅游和投资的客商。 交通的便利和丰富的旅游资源，促使到邻水观光旅游和从事商务往来及投资经商的人士越来越多。同时也为在邻水投资房地产的商家创造了一个前所未有的投资良机。二、地
4、段优势：国雅“金桥半岛”项目位于邻水县鼎屏镇人民路北段89 号，原北门桥 4 分厂内，该地块属县二类地段。临街位于老城十字路口，西侧过北门桥隔小河为邻水二中，东侧为待拆迁开发老商住街，北面为军区闲置旧房。配套设施也较为完善，交通便捷，适合住宅生活的理想小区，是城市总体规划中主要的商住发展区域。三、政策优势：邻水县人民政府已将该地段规划确定为住宅区，同时把我公司作为邻水县的重点企业， 对公司开发该区域可享受招商引资企业的一系列优惠政策，并制定了相关配套措施。 地方政府的重视和政策的倾斜，无疑为开发商创造了一个良好的投资环境和更广阔的发展空间，使得该项目的投资可以获得较高的投资回报。四、规模及规划
5、优势；国雅“金桥半岛”项目总占地面积 4575 平方米，总建筑面积33352.15 平方米，其中住宅建筑面积32199 平方米， 392 套；车库名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 3 页，共 10 页1153.15 平方米。场地景观以自然绿化为主，使国雅“金桥半岛”尽显规划优势，居住环境得以精致展现。第三章国雅“金桥半岛”市场状况分析国雅“金桥半岛” 地处人民路北段， 北门十字路口旁， 护城河边，是人口密度最
6、大，人气最旺的区位之一。地域、地段的优势吸引了很多城镇居民、外出务工返乡进城的农村居民，甚至周边县、市的客户到该地段居住、经商和投资置业。一、 近几年由于城市建设的快速发展， 涌向县城的人口大量增加，现已建成的居住已不能满足人们日益增长的居住消费需要，而新城区的形成势必对居民购房起到了拉动作用，其中封闭式、环境优美的住宅小区更是深受消费者的推崇和喜爱。另外，邻城原有的居住区不仅档次低，而且形象、环境相对较差，作为消费者现在在观念上发生了根本的变化， 就是对居住环境有了更高的要求，他们追求的是一种舒适的居住环境，而新城区的居住环境，新城区所聚集的人气、商气、财气对他们形成了很大的吸引力。 针对目
7、前邻水县城还少有高档住宅这一现状，为满足广大消费者的需要， 我公司投资开发的住宅小区是具有良好市场前景的。二、据资料统计，邻水县城人口已达11 万人，每天的流动人口在 1.5 万人左右，随着城市化进程的不断深入， 在近两三年内县城人口可增至 14 万人，流动人口将增至 2.5 万人左右，人口的大量增加，相应带动购房居住消费增强， 购买群体增大。 据我公司在本县进行的市场调查分析得出：在1000 份调查问卷中30% 的居民有愿望在一、二年内在县城新建区购置住房，在1000 份乡镇针对外出务工返乡农名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - -
8、 - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 4 页，共 10 页民的调查问卷中有40% 的人愿意在县城新开发区域购房居住。整个问卷调查中 80% 的人期望国雅“金桥半岛”的销售起到积极的推动作用。三、近几年政府、金融机构通过住房补贴、金融信贷等多种举措鼓励个人购买商品房。 优惠的政策极大地刺激了消费。人们从过去把钱存在银行得利息转向主要投资房产。而正因为国雅“金桥半岛”独特的建筑、优美的环境和口岸，增值潜力巨大，这些必然会激发众多消费者的购买欲望，从而对“国雅“金桥半岛”的销售起到积极的推动作用。四、作为邻水县城的鼎
9、屏镇，这里地势平坦，气候温和，物资丰富，又是邻水的政治、经济、文化中心，因此鼎屏镇历来是邻水人首选的居家工作之地， 特别是国家公务人员， 现在很大一部分需要提高居住条件，还有外出务工返乡的人员也不断地涌向邻水县城居家、经商。随着邻水县城市经济的健康发展，居民的收入也不断增加，购买住房对他们来说是具有一定的经济基础。五、国雅“金桥半岛” 所地在段，属县二类地段， 周围社区众多，有着巨大的商业需求和强劲的消费潜力，小区建成能为这一区域增加一道新的城市亮点，加之区域周边的学校、医院、农贸市场及城市化设施已配套运行，这些都使消费者对国雅“金桥半岛”产生了浓厚的兴趣。我们在前期的调查宣传工作中，已使部分
10、消费者形成了较强的购买欲望。第四章建设方案和建设进度一、主要设计条件：1、国雅“金桥半岛”总用地面积4575 平方米，总建筑面积名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 5 页，共 10 页33352.15 平方米，全住宅。2、建筑材料标准：住宅采用框架剪力墙结构，外门为防盗门，外窗采用塑钢窗，外墙刷外墙漆。二、总体方案：本项目的用地范围为创造一个专业化、体系化和规划化和居住小区提供了条件，为了使居住者出行方便，小区
11、设置了2 个出入口。增设了更多的步行用地， 形成四通八达连接紧密， 使用便捷的步行体系，并通过设置休闲座椅、灯具、绿化等配套设施，营造出一个环境优美的公共流休息空间，为吸引购买者可起到很好的作用。三、基本数据的确定：平面布局为 1 单元，有 2 个出入口；住宅层高 3 米。四、建筑方案本项目从 2010 年 8 月开始施工建设，预计2012 年 12 月竣工。整个建设工程由四川星星建设集团有限公司承建。五、建筑功能设计在功能设计上以全住宅设置，配有地下停车库。住宅布置于整个场地，紧邻护城河，配以绿化环境，营造了较好的小区氛围。在设计中提供了多种住宅户型，住宅的户型有8 种，以二室一厅为主。住宅
12、的居住空间相对独立，动静、干湿分区明确。住宅的户型面积共有8 种，在 63105平方米之间，共计 392套，其中：三室两厅 98 套，面积 9913 平方米；两室两厅 262 套，面积 20916名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 6 页，共 10 页平方米，一室一厅32 套，面积 2047 平方米。六、消防设计本设计适用建筑设计防火规范的规定，为二级和三级耐火等级建筑，住宅的楼梯间可满足疏散要求，有消防通道，
13、能够满足消防要求。七、给水系统设计：1、水源：采用市政水源，由市政给水管接入两根DN75管，以满足片区生活消防给水。2、室外给水：为生活、消防合用。3、室内给水：采用二次供水。4、室内消防给水：片区内主要建筑设置室内消火栓系统，按常高压设计，利用市政水压直接供水。5、管材：采用塑钢复合管，丝扣或沟槽式连接。八、排水系统设计：1、室外排水：片区内建筑各区域污水汇集后，通过无害化污水处理装置达标排入市政污水管。2、室内排水：各建筑室内排水采用单立管伸项通气系统。3、管材：采用 PVC-U塑料管。九、雨水系统设计：片区各区域雨水就近汇入雨水干管，再排入市政雨水干管。十、电气系统设计：1、在小区公共场
14、地设变配电室，内设变压器，配低压抽出式开关柜，供整个小区用电。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 7 页，共 10 页十一、弱电系统设计：引入电信电缆、 数据光缆及有线电视同轴电缆，在小区的公共场地设电信交换间，经室外电缆沟引至建筑。十二、建设进度安排：国雅“金桥半岛” 2010年 8 月开工， 2012 年 12 月全面竣工。第五章国雅“金桥半岛”营销计划要点一、项目概况：国雅“金桥半岛”项目绿地率高，是城中
15、的绿色小区。二、项目定位：（一）业态定位：将国雅“金桥半岛”打造成城中的绿色景观小区，33 层的高层，一览城市的全貌，坐拥城市中完善的配套环境，是邻水人民理想的居住地。（二）形象定位：项目独特的景观，独特的建筑、色彩和功能以及 33 层的高层，因而在形象上应建成邻水的一个高品质的住宅。（三）客户定位：一是邻水县城镇居民， 二是外出务工返乡人员。三、营销策略构想：( 一)着重前期宣传工作在项目场地搭建围墙、大门，作好开工建设的准备工作，引起过往行人注意，通过举办各类活动和广告宣传，加深大众对国雅“金桥半岛”的印象，提高他们对项目的关注。1、利用电视媒体的声音与图象有效结合的特点，给人在视觉和听觉
16、上的有效冲击， 传达项目的优势和卖点， 营造本项目独特的建筑和优美的环境。在邻水电视台进行新闻报道，企业形象、信誉的专题名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 8 页，共 10 页宣传以及采用专访的形式对项目从工程设计、工程质量、开发商的实力，开发理念和项目的特点进行宣传，建立起项目及开发商的良好口碑。2、工地包装：采用围墙广告、彩旗、彩灯、布幅等方式营造施工现场火热的景象。3、户外广告，一是在高速路口的转盘中心树
17、立大型户外展板，二是在售楼部门前布置现场展板，内容以广告语作为主标题， 辅以相应的文字以及国雅“金桥半岛”的效果图及景观图片。4、专题活动，根据现实情况，适时组织进行活动策划、宣传。5、准备工作，印制 DM单、海报、售楼说明书，组织营销人员进行针对性的散发并开展市场调查工作。（二）唤起购买者需求阶段该阶段运用广告媒体宣传， 唤起目标客户的关切与需求， 针对目标客户直接传递、 寄出项目的有关信息。 由销售接待中心负责项目的具体解说任务。1、广告，户外广告、电视形象广告。2、进行第一期 DM 单的散发。3、专题，利用过节开展策划。第六章投资估算和资金筹措一、投资估算：1、土地及拆迁补偿费： 206
18、0万元。含土地费用、 安置补偿费等。2、前期工程费： 161 万元。含规划、设计、勘探费，土石方工程，堡坎工程、护坡工程费用等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 9 页，共 10 页3、基础设施费： 553 万元，主要用于小区道路、市政设施、绿化景观、地下管网、地面设施、照明、水电气接入设施等开支。4、配套设施费： 127 万元，为业主入住小区后的管理提供的管理用房及消防配套设施开支。5、建筑安装工程费： 5
19、849 万元。6、开发间接费： 167万元，用于质检、监理、报建等费用开支。7、预计开发期间其它直接费用：635万元。以上总计： 9552万元。二、资金筹措：一是公司自筹资金 8552 万元；二是从销售收入中滚动投入1000万元。第七章经济效益测算与分析本项目的财务效益良好， 预计可实现总收入12907万元，实现利润 2066 万元。一、收入测算1、住宅 32198.97 3980元/=128151900.6 元；2、车库 1153.15 800 元/ = 922520 元。合计收入 12907万元。二、成本费用及税金测算1、项目开发成本： 8917 万元（1）土地及拆迁补偿费： 2060万元
20、（2）前期工程费： 161 万元（3）基础设施费： 553 万元名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第 10 页，共 10 页（4）配套设施费： 127 万元（5）建筑安装工程费： 5849 万元（6）开发间接费用： 167 万元 2 、期间费用： 635万元（1）销售费用： 270 万元（2）管理费用： 85 万元（3）财务费用： 280 万元3、税金： 1848 万元（1）各种交易契税： 385 万元（2）土地增值税： 192 万元（3）营业税及附加： 713 万元（4）企业所得税： 558 万元根据以上计算，国雅“金桥半岛”项目可实现利润3355 万元，利润净额 1507万元。综上所述，此项目是可行的。重庆国雅房地产开发有限公司 2012年 2 月 27 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 10 页 - - - - - - - - -
