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1、平衡堂智业联盟【福城国际商务中心福城国际商务中心】市场沟通简案市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案 本次沟通核心：本次沟通核心：项目定位与商业模式的市场环境如何？项目定位与商业模式的市场环境如何？2011.7.22011.7.2平衡堂智业联盟2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟 前前 言言 承蒙贵项目开发联盟信任，我们有机会参与贵项目。借此，感谢贵联盟 本报告仅为我们对郴州市场和贵项目的理解以及我们从业经验的展述，为双方进一步深度沟通并开展产品细案策划和营销推广及招商模式设计所用。福城国际商务中心市场沟通简案福城国
2、际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟1区域经济概况区域经济概况我们对市场的了解我们对市场的了解Chapter12区域房地产概况区域房地产概况福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案3对市场的理解对市场的理解2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟地理属性地理属性广东广东江西江西广西广西湖南湖南湖南处于江南版图中心连接南北、东西的大通道纵向交通大动脉：京广铁路、武广高铁（京广深港）、京港澳高速及复线、107国道横向：沪昆高速、沪昆高铁、厦蓉高速等其中绝大部分交通大动脉
3、与郴州相关其中绝大部分交通大动脉与郴州相关全国全国湖南湖南区域经济概况区域经济概况福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案郴州郴州2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟郴州乃湖南省南大门广州、长沙两个区域中心城市之间的中心点，粤港澳后花园/边省区域中心自古以来中部通往岭南的必经之道 中国有色金属之乡多项稀有金属储量第一，总价值超万亿中国优秀旅游城市中国温泉之乡中国银都湖南省唯一的国家级出口加工区 2009中国三线城市综合竞争力“百强”第45名（湖南唯一入选）首批经国家商务部授牌全国9个加工贸易梯度转移重点承接地之一 地理特征地理特征
4、经济实力经济实力福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案区域经济概况区域经济概况郴州郴州2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案融入广州、长沙融入广州、长沙1 1小时生活圈小时生活圈在武广高铁未响之前，嗅觉灵敏的粤派开发商已经率先北上，珠江、万科、金地、碧桂园、保利、广电等开发商在武广沿线已经安营扎寨。如今武广沿线的地产版图将更加丰富。其中部分知名地产已经进驻郴州！武广高铁开通至今，沿线二三线城市土地价格已经翻番，直接带动了楼市的发展。，直接带动了楼市的发展。区域经济概况区域经济
5、概况2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟郴州在全省郴州在全省1414个地州市内排名第五位，位于全省上等，消费力强劲个地州市内排名第五位，位于全省上等，消费力强劲：1、长沙：16441558 2、岳阳：4541557 3、衡阳：42319804、常德：4120030 5、郴州：3687985 平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案区域经济概况区域经济概况20102010年年1-111-11月社会消费品零售总额月社会消费品零售总额2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国
6、际商务中心市场沟通简案区域经济概况区域经济概况“两城”建设：“湖南最开放城市”和“湘粤赣区域中心城市”湖南深圳“三城”创建：全国“文明城市”“卫生城市”和“园林城市”。已拉开2010年投资税收双双取得湖南省排名第二的佳绩。财政收入连续7年排名第一。双100城市：2020年城市规模达100平方公里人口100万预计提前4年完成区域规划：郴州经济高速发展和城市化进程全面升级区域规划：郴州经济高速发展和城市化进程全面升级！全国第一批进入高铁时代的城市。客流量仅次于长沙！5条高速公路在此交汇。两年投入近80亿元进行中心城区改造。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂
7、智业联盟1区域经济概况区域经济概况我们对市场的了解我们对市场的了解Chapter12区域房地产概况区域房地产概况福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案3对市场的理解对市场的理解2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟区域房地产概况区域房地产概况福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案房地产市场投资走势：房地产市场投资走势：大量资金涌入郴州房地产行业，开发力度持续升温大量资金涌入郴州房地产行业，开发力度持续升温 0505年之后房地产开发投资稳步提升，大量资金投入到房地产市场，年之后房地产开发投资稳步提升，大量资金投入到
8、房地产市场，令市场开发量不断增加、开发力度持续升温。同一时期大量开发，令市场开发量不断增加、开发力度持续升温。同一时期大量开发，必定会造成市场上产品的严重同质化。必定会造成市场上产品的严重同质化。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟数据来源数据来源湖南省湖南省统计局局2010年湖南省各市房地产开发投资完成情况表年湖南省各市房地产开发投资完成情况表区域（万元）同比增长（）湖湖南南1566112553.3长沙市775262559.9株洲市117303057.7湘潭市60908455.3衡阳市81625054邵阳市31325344.4岳阳市77782444.3常德市
9、85500437.5张家界15843833.6益阳市63964558.3郴州市郴州市80631967.6永州市48982443.3怀化市61494755.4娄底市47897652.6湘西自治州17590617.6 2010年湖南省各市房地产开发投资完成情况：年湖南省各市房地产开发投资完成情况：平衡堂智业联盟郴州总量排名第郴州总量排名第5、增幅第、增幅第1福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟2008年及以前年及以前第一集团：长沙。遥遥领先，开发金额在 480亿以上；第二集团：株洲、常德。开发金额在50亿以上
10、；第三集团：衡阳、郴州、湘潭、娄底、永州、岳阳。开发金额在30亿以上；第四集团：益阳、邵阳、怀化、湘西。开发金额在20亿以上；第五集团：张家界。开发金额在 10 亿元以下。2010年及现在年及现在第一集团：长沙。遥遥领先，开发金额在 775亿以上；第二集团：株洲、常德、衡阳、郴州。开发金额在80亿以上；第三集团：岳阳、湘潭、怀化、娄底、益阳。开发金额在60亿以上；2009年前郴州市房地产市场在湖南省属于中等水平，2009年因郴州“两城建设、先行先试”发展目标，推行了强大的招商力度，2010年郴州全年房地产完成开发投资达到了80.6亿元，房地产开发投资金额已提升进入到了湖南省第二集团，同时201
11、0年郴州的两个百亿元目标，以及较高的增长速度给郴州市房地产市场带来一个新的发展机遇。平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案区域房地产概况区域房地产概况2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟商品房竣工面积走势：商品房竣工面积走势：2009-20102009-2010年出现爆发性增长年出现爆发性增长 福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案区域房地产概况区域房地产概况在在0707年第四季度受政策影响，商品房开发放缓，年第四季度受政策影响，商品房开发放缓，0808年经历市场寒冬继续减年经历市场寒冬继续减少，
12、产品开始积压。少，产品开始积压。0909年市场火爆，开发力度急剧加大，年市场火爆，开发力度急剧加大，20102010年继续高速年继续高速增长，增长，2011-20122011-2012年开发量更加凶猛。年开发量更加凶猛。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟商品房销售面积走势：商品房销售面积走势：20082008年至今增幅明显年至今增幅明显 福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案区域房地产概况区域房地产概况0606年到年到0808年商品房销售面积有一波下滑，并在年商品房销售面积有一波下滑，并在0808年探底。年探底。0909年市场
13、迅速年市场迅速回暖，存量房得到快速消化，回暖，存量房得到快速消化，20102010年市场形势进一步转暖，销售量继续年市场形势进一步转暖，销售量继续抬升。但消化去量速度与去化量，低于同梯队的城市如常德、株洲。抬升。但消化去量速度与去化量，低于同梯队的城市如常德、株洲。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟商品房销售单价走势：商品房价格稳步上扬商品房销售单价走势：商品房价格稳步上扬0000年到年到1010年商品房销售价格稳步上扬，年商品房销售价格稳步上扬，0808年市场虽有波动，但价格箱体年市场虽有波动，但价格箱体基本稳定，从另一个层面也可看出郴州商品
14、房市场抗冲击能力较强。基本稳定，从另一个层面也可看出郴州商品房市场抗冲击能力较强。福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案区域房地产概况区域房地产概况2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟市场整体供给市场整体供给 郴州市近几年开发的楼盘档次与规模虽有局限，但已处于提升阶段，特别是近两年的开发体量大，新建楼盘分布范围广，价格箱体和档次在不断拉大。 郴州楼市的转折点是2009年：全年完成开发投资35.8亿元，同比增长32.35%；完成商品房施工面积142.8万平方米，同比增长38.25%，其中新开工面积110.7万平方米；商品房销售面积126.7万平
15、方米，同比上升67%，住房价格涨幅平稳，当年全市商品普通住宅成交均价2440.18元/平方米，市场定价预售商品房均价为2811.95元/平方米，同比增长13.5%，其中，市场定价高层住宅均价3053.7元/平方米，市场定价多层均价2486.56元/平方米，市场定价别墅均价为4819.46元/平方米。2010年陆续十多个项目入市，含历年存量销售均价达到3860元元/平米；2011年又有十多个新盘上市，市场总体供货量急速增加，暂时出现供过于求的局面。 20112011年至今，约有年至今，约有4040个项目在售或待售，总供应量近个项目在售或待售，总供应量近300300多万平米多万平米（在年内和未来（
16、在年内和未来2-32-3年逐年逐步释放出来的总量约步释放出来的总量约400400万平米，郴州房地产的快速发展达到峰顶）万平米，郴州房地产的快速发展达到峰顶）由于产品创新度不高，郴州楼盘更多是依靠自然景观资源、地段优势、面积区间和少量复由于产品创新度不高，郴州楼盘更多是依靠自然景观资源、地段优势、面积区间和少量复式产品来实现溢价。式产品来实现溢价。自中珠改观，恒大、金地、自中珠改观，恒大、金地、碧桂园、中海等入主后将推进创新。碧桂园、中海等入主后将推进创新。平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案 20102010年郴州与常德、岳阳、株洲一样，价格暴涨，主流楼盘均价
17、跃进年郴州与常德、岳阳、株洲一样，价格暴涨，主流楼盘均价跃进42004200以上区间，以上区间，湖南排名升至第湖南排名升至第3 3。但由于中低档楼盘的占比较大，市区均价仍在。但由于中低档楼盘的占比较大，市区均价仍在40004000内。内。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟住宅市场住宅市场户型供需结构户型供需结构福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案至至20102010年底，郴州市（市城区）年底，郴州市（市城区）9090110110平米及平米及110-144110-144平米户型供小于平米户型供小于求且特色不明显，求且特色不明显
18、，144144平米以上户型供大于求且仍在主观发展，其中平米以上户型供大于求且仍在主观发展，其中9090平平米以下户型明显供小于求。米以下户型明显供小于求。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟从住房供应结构来看，从住房供应结构来看， 2010年郴州市（市城区）新增可售商品住宅8071套，其中90平方米（含90平方米）以下924套，占11.45%，90-144平方米4612套，占57.15%，144平方米以上占31.41%。从住房需求结构来看，从住房需求结构来看，市城区网上签约9906套，具体分布如下：签约户型面型面积套数（套数（单位：套）位：套）所
19、占比例所占比例环比比90 以下225722.78%上升2.26%90-144613061.88%上升3.92%144以上151915.34%下降6.21%注：2010年网签套数表户型需求有所上升，中等户型占比保持稳定，大户型需求有所下降。主力户型需求有所上升，中等户型占比保持稳定，大户型需求有所下降。主力客户对户型的选择由舒适型慢慢向实用型转变，对户型更加注重实用功能客户对户型的选择由舒适型慢慢向实用型转变，对户型更加注重实用功能和降低总价款的愿望。和降低总价款的愿望。福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案住宅市场住宅市场户型供需结构户型供需结构2011-6-18联系人：张澜
20、译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟总价总价30万以内的中小户型非常好销，多个楼盘万以内的中小户型非常好销，多个楼盘2010年均出现了年均出现了140平平米以下的产品已售完、而米以下的产品已售完、而140平米以上的产品零成交的情况，同时众多购房平米以上的产品零成交的情况，同时众多购房者也抱怨，中小户型买不到而大户型想买又买不起。者也抱怨，中小户型买不到而大户型想买又买不起。郴州普通购房者的收入有限，因此都很青睐总价相对较低的中小户型郴州普通购房者的收入有限，因此都很青睐总价相对较低的中小户型产品，可以用产品，可以用“供不应求供不应求”来形容，而大多开发商出于各种原因的考虑，来
21、形容，而大多开发商出于各种原因的考虑，中小户型在整个项目中所占的比例并不是很大，这就造成了一种中小户型在整个项目中所占的比例并不是很大，这就造成了一种“想买却想买却买不到，想卖却卖不了买不到，想卖却卖不了”尴尬局面。尴尬局面。郴州市场郴州市场20102010年户型需求描述年户型需求描述 （根据对郴州楼盘的走访和业内人士访谈的结论）（根据对郴州楼盘的走访和业内人士访谈的结论）福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟1、福云国际公寓福云国际公寓： 位置：国庆北路家润多超市旁 北向观北湖公园全景 规模：92户 入伙
22、：2005年8月 二手房信息：郴州二手房房价最贵的公寓项目，多为业主自住， 很少有二手房 放盘和出租房源； 福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟小户型市场调研小户型市场调研2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟2、铂金时代公寓铂金时代公寓： 位置：文化路， 市区商业繁华地段，紧邻人民路及八一路商业步行街 产品：30-50平米简装修公寓 入伙：2008年8月 出租率：约60% 房租（近长沙水平）：30多平米公寓，每月租金700-1000元/月（视家俬多少）； 50多平米公寓，每月租金1200-1500元/月（视家俬多少）； 二手房
23、价：3600元/平米 租金返算房价：面积面积租金租金（元（元/ /月）月）年租金年租金（元（元/ /年）年）投资投资回报率回报率售价售价（元（元/ /年）年）当时销售价格当时销售价格（元（元/ /年）年）3232800800960096008%8%120000 120000 3750375055551300130015600156008%8%195000 195000 3545 3545 福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟小户型市场调研小户型市场调研2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟3、青年公寓青年公寓： 位置：国庆路北湖
24、公园旁 赏北湖公园全景，咫尺人民路核心商圈 产品：30-46平米精装修公寓 入伙时间：2006年 出租率：80% 房租：30多平米公寓，每月租金900-1200元/月（视家俬多少）； 50多平米公寓，每月租金1300-1500元/月（视家俬多少）； 二手房价：3300-3600元/米 租金返算房价：面积面积租金租金（元（元/ /月）月）年租金年租金（元（元/ /年）年）投资回报率投资回报率售价售价（元（元/ /年）年）当时销售价格当时销售价格（元（元/ /年）年）333390090010800108008%8%135000 135000 4091 4091 494913001300156001
25、56008%8%195000 195000 3980 3980 福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟小户型市场调研小户型市场调研2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟小户型市场调研小户型市场调研楼盘名称楼盘名称户型面积户型面积销售价格销售价格租金（元租金（元/ /月）月）五岭广场天一酒店五岭广场天一酒店45平米精装6000元，2006年售完20002000五岭广场天一商务公寓五岭广场天一商务公寓48平米精装5000左右1200120018001800北湖区政府旁城市公寓全小户型北湖区政府旁城市公寓全小户型39平米3
26、400元15001500八一路旁（西街）小房型公寓八一路旁（西街）小房型公寓33平米3748元，2008年基本售完1200120015001500北湖公园前小户型商住楼北湖公园前小户型商住楼32平米3400元，2008年已售完15001500郴州宾馆地王大厦公寓郴州宾馆地王大厦公寓40平米3500元，2008年已售完15001500南塔美食广场小户型公寓南塔美食广场小户型公寓40平米2100元，2007年售完800800120012000909年郴州市公寓租售情况表年郴州市公寓租售情况表 城中心小户型精装公寓租金普遍较高，回报率高。售价快速走高，存在良好城中心小户型精装公寓租金普遍较高，回报率
27、高。售价快速走高，存在良好的市场机会，尤其对于地理位置佳、商业配套完善的项目小户型需求的市场机会，尤其对于地理位置佳、商业配套完善的项目小户型需求极大极大。福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟 总体来看，郴州市场大部分楼盘仅仅把小户型作为附属产品或者仅仅是作为位置较差楼体的“安置”产品来配置，4年来仅有4个楼盘纯粹规划为小户型公寓。大部分楼盘对小户型的规划观念还停留在“给没钱人住的产品”的阶段,这是一种缺陷，也是我们项目的机会所在也是我们项目的机会所在。 大部分楼盘不注重规划设计和产品创新，户型结构大同小
28、异，设计不合理（如城市公寓、香雪公馆甚至两台电梯要满足每层20多户客户的上下楼等）。这也是导致部分楼盘小户型销售附加值不高的主要原因。而从部分50左右1房产品销售良好的态势来看，我们可以发现2个细微的特征，一方面，那些一方面，那些50左右的左右的1房往房往往功能齐全，而且还具有较好的居住舒适性，适合于越来越多的城市往功能齐全，而且还具有较好的居住舒适性，适合于越来越多的城市“漂一族漂一族”；另一方面，这些产品主要；另一方面，这些产品主要分布在一些规模较大、配套完善、绿化较好的楼盘内。这说明了郴州市场小户型产品需求客户注重产品的功分布在一些规模较大、配套完善、绿化较好的楼盘内。这说明了郴州市场小
29、户型产品需求客户注重产品的功能性、舒适性，希望享受同大户型产品一样的待遇。能性、舒适性，希望享受同大户型产品一样的待遇。而这部分人群主要是年轻客户和部分老年人。 通过以上分析可以得出结论，郴州市场存在相当比重的小户型需求量，但这种需求是建立在产品符合他们胃口的基础之上的。小户型小户型不是城市核心闹市区的专属，而是适应开放性强的城市人群的生存方式。不是城市核心闹市区的专属，而是适应开放性强的城市人群的生存方式。郴州楼盘大部分以中大户型为主，单纯小户型项目较少，大部分楼盘仅附带规划少量小户型公寓。小户型浅析小户型浅析点评：点评： 户型紧凑实用，功能缺失，无阳台，缺乏小户型应有情趣户型紧凑实用，功能
30、缺失，无阳台，缺乏小户型应有情趣郴州郴州【城市公寓城市公寓】11：27-42点评： 户型紧凑实用，功能齐全，布局合理户型紧凑实用，功能齐全，布局合理郴州郴州【天润天成天润天成】11：45-51福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案商业市场商业市场郴州商圈划分郴州商圈划分 郴州市核心商圈大体可划分为以下四个郴州市核心商圈大体可划分为以下四个（一）五岭广场行政文化泛商业商务圈（一）五岭广场行政文化泛商业商务圈概况：概况：该商圈以
31、五岭广场为中心，往东至青年大道，往南至万华路，往西至老107国道（现为【岭南大道】），往北及东北至燕泉南路、龙泉路。其中天润天成为交叉商业片，本圈坐落着本市几座标志性建筑物。享有较高的市外知名度。享有较高的市外知名度。类型型主要商主要商业物物业及配套及配套百货新天地购物广场超市沃尔玛 五岭广场地下集成式商业广场餐饮鼎福楼、粤港海鲜城、乡巴佬、锦旺阁、大江南、帝豪 宾馆华天、雄森、天一、美丽曦丹、郴电国际、明桂园酒店银行建设银行、工商银行、中国银行、农业银行公交2、15、18、22、26、28、29、31、32、35、36路此商圈为郴州市新兴商圈，周边主要分布新兴社区，商业带过于狭长和分散，不利
32、于人气聚集。该商圈主要人流集中在新天地购物广场附近。 2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案商业市场商业市场郴州商圈划分郴州商圈划分 （二）（二）【罗家井罗家井 - - 国庆中路段国庆中路段 - - 八一八一】城市城市CBD属性属性核心核心大商圈大商圈概况概况：处于老城区繁华地段，东至苏仙路、南至燕泉路与国庆南路交汇、西至国庆中路、北至人民中路交汇的北湖路。拥有八一步行街，文化路品牌街，以服装、电器销售行业为主，有大型的农贸市场。市外知名度不高市外知名度不高（本项目隶属其中）（本项目隶属其中）
33、类型型主要商主要商业物物业及配套及配套百货或超市家润多、通程电器、步步高百货餐饮肯德基、粥王店、金城肠粉王、春燕等宾馆御泉大酒店、165大酒店、厚尔酒店、郴州宾馆等银行工商银行、农业银行等公交2、3、15、16、17、19、20、21、23、24、27、28、29、32优势: 人气很旺、产业集中、有专业市场、租金价格合理劣势：特色不明显，单一产业店太多，同模式太多，转让费太高2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案商业市场商业市场郴州商圈划分郴州商圈划分 （三）兴隆步行街及北湖公园商圈（三）兴隆
34、步行街及北湖公园商圈城市城市CBD属性属性核心大商圈核心大商圈概况：概况：地处老城区繁华地段，北至国庆北路、东至苏仙路、南至人民路、西至岭南大道。分布了数个知名大卖场、超市、北湖路与解放路商业街等等，具有郴州“城市第一人气”，已经形成了成熟的金融商业娱乐中心。享有较高的市外知名度。享有较高的市外知名度。三大商圈老城区占比三大商圈老城区占比2/32/3，商业氛围浓厚，经营状况整体较好；，商业氛围浓厚，经营状况整体较好；新城区商圈以五岭广场为中心，是近几年发展成长起来的，沃尔玛超市、华天、雄新城区商圈以五岭广场为中心，是近几年发展成长起来的，沃尔玛超市、华天、雄森等星级酒店的入驻提高了新城区商圈的
35、的商业氛围和经营档次，但经营活力森等星级酒店的入驻提高了新城区商圈的的商业氛围和经营档次，但经营活力还需慢慢培养还需慢慢培养尽管已经有较高的消费口碑。尽管已经有较高的消费口碑。类型型主要商主要商业物物业及配套及配套百货或超市友谊中皇城、新鸿悦百货商场、步步高、新一佳餐饮金牛角、麦当劳、开心汤姆、米罗咖啡宾馆喜来都酒店、天湖大酒店、国际大酒店银行工商银行、建设银行、农业银行、中国邮政等公交2、3、4、5、8、12、13、14、15、18、19、22、26、322011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简
36、案商业市场商业市场郴州商圈划分郴州商圈划分 （四）东部新城及旅游教育商圈（四）东部新城及旅游教育商圈新东城新东城郴州第二郴州第二CBD待培育大商圈待培育大商圈本项目本项目新东城新东城商商圈圈2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案商业市场商业市场中型百货中型百货郴州市目前的大型集中商业主要有新天地购物广场、友谊中皇城、新鸿悦、伊佳百货、生源百货等。经营特征：经营特征：（1）、新天地、伊佳百货主要采取了百货+超市的经营形态，友谊中皇城、新鸿悦主要经营服饰。 （2）、郴州的商业中心已经出现新老城区争
37、相斗艳的局面，相对而言，老城区商圈集中了郴州主要的休闲、购物场所、业态丰富，形成了规模，积累了相当旺的人气，商业氛围浓郁，商业地位难以撼动，但经营方式相对落后，配套规划、商业地位难以撼动，但经营方式相对落后，配套规划、业态方式等需要升级、转型、创新或改造。业态方式等需要升级、转型、创新或改造。 新卖场以新天地为代表，经营方式相对有所创新，经营档次有所提升，购物环经营方式相对有所创新，经营档次有所提升，购物环境优雅、配套规划前卫，吸引了一批追求时尚和档次的客户群体。境优雅、配套规划前卫，吸引了一批追求时尚和档次的客户群体。（3）、铺面分割：50-80平米为主。（4）、消费人员：本土中高端客户群体
38、，包括部分外来商务群体。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案商业市场商业市场超市、百货扫描超市、百货扫描郴州目前大型超市主要有沃尔玛、家润多、新一佳、步步高、生源超市、公平超市等；家润多、新一佳等经营状况相对较好，本土品牌奋起直追，但在经营规模、理念、管理水平上距大型连锁品牌超市还有较大差距。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案商业市场商业市场专业市场专业市场序号序号市市场名称名称1郴州电
39、脑城2国美电器3通程电器4五岭大市场5北湖市场郴州几个主要专业市场包括（农贸、建材、装饰、汽车除外）：郴州电脑城、五岭大市场、北湖市场以及国美、通城电器。经营特点：经营特点：（1）经营方式：租赁为主。经营者主要以代理商私营业主为主。（2）经营结构：专业市场，针对性比较强。专业性大型卖场以零售为主，统一规划管理，而以北湖市场、五岭大市场为例的市场则以批发为主。格局分布比较凌乱。（3）铺面分割：铺位面积根据经营产品的特性进行规划，分割方式较为灵活 ，以40-80平米为主。（4）消费人群：主要本地以工薪及小资阶层为主。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联
40、盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案商业市场商业市场租金状况（项目周边）租金状况（项目周边）人民东路沿线人民东路沿线: :面积：面积：临街单铺面积相对较小，主要集中在20-40平米，经营业态较为杂 乱，以日常生活服务型业态为主。租金：租金：从50-90元/平米月不等，平均可达70元/平米月，租金状况中 等，经营情况一般，其中北临街铺面租金较低，在40-50元/平 米月。八一路沿线八一路沿线: :面积：面积：八一路的东临街铺面面积主要集中在100-150平方米，西临街集中 在30-40平方米。主要经营品牌服饰等。租金：租金：从70-150元/平米月不等，平均可达110元/平
41、米月，租金状况 较为理想，经营活跃。中山西街：中山西街：面积：面积：该街道铺面面积主要集中在30-50平方米，主要经营服饰、家纺。租金：租金：从60-140元/平米月不等，平均可达90元/平米月，租金状况较 为理想，经营活跃。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案1.商业整体规划：商圈相对集中，多表现在步行街或者步行街附近的街 道，多数沿街铺面没有得到统一规划，显得杂乱。2.集中业态：郴州现有集中业态主要体现为传统百货商场、外来及本土超市量 贩、专业市场、临街铺面四种形式，没有形成真正有强吸附
42、力的商业模式， 如【时尚生活式】第七代商业模式第七代商业模式的引入，必将带来很强的影响力和收益。3.商品经营的档次：就商品经营的档次而言，中低档市场趋于饱和状态， 特别是服装行业，竞争较为激烈。缺少集中的中高档购物场所，缺少时 尚兼品位齐全的大型公园式购物中心，缺少一站式休闲性商务的商业亮点。4.经营模式：老城区商业中心经营模式落后、新商圈更有活力和空间；郴 州沿街铺面大多数是小店小经营，业主资金不够充实，所以大多倾向于 接纳租赁方式。只有少数百货及超市采用扣点的方式来统租、统转、统管。5.租金状况：黄金地段租金价格在130-180元/平方米/月，非扣点式百货卖 场内部分租金可达300-350
43、元/平方米/月，临街繁华区域的街道也可到 80-120元/平方米/月。6.经营者分布：经营者主要由本地人构成。外地来郴州经商人员占据比例在提升。商业市场商业市场小结小结2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案【对于规划、业态、经营状况的综合评述】【对于规划、业态、经营状况的综合评述】1、郴州的商业业态整体表现较单一，结构分散，缺乏统一的规划2、郴州商业的整体经营水平不高。主要体现在以下三个方面：2.1商业经营者、管理者自身以及服务人员的业务素质不高；2.2郴州商业业态的重复，相互模仿，导致整体经
44、营状况欠理想，急需新型商业业态的补充来激活市场和扩大消费层面；2.3各商业项目在后期运营过程中没有很好的维护品牌形象，以及必要的推广，导致部分项目最终惨淡经营甚至流产如【锦湘百货】。3、目前郴州商业布局较混乱，导致消费者购物的局限性，没有一个地方能够满足消费者大部分消费需求，物业品位档次没有形成明显区隔，购物、休闲、娱乐物业品位档次没有形成明显区隔，购物、休闲、娱乐等兼备又环境舒适的、大型购物中心缺乏，消费潜力还没有得到有效开发；等兼备又环境舒适的、大型购物中心缺乏，消费潜力还没有得到有效开发；4 4、老城区商业中心经营模式较落后老城区商业中心经营模式较落后、新商圈更有活力和空间。商业市场商业
45、市场小结小结2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟购房人群分析购房人群分析 本市外县人群中永兴比例最高占7.81%；本省人群中长株潭及衡阳占据80%比例；外省中广东占85%。从购买人购房资金渠道来看，2010年网上签约购买人采取一次性支付购房的占44.69%，分期付款占3.73%，通过公积金机贷款支付购房款占6.77%，通过商业银行贷款支付购房款的占44.82%。福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟购房人群分析购房人群分析平衡堂智业联盟2007-2010郴州客
46、户职业基本特征郴州客户职业基本特征福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案公务员购房的比率将要明显下降，因为他们与全国各地一样。已经公务员购房的比率将要明显下降，因为他们与全国各地一样。已经在城市房地产起步与发展阶段，利用资源而大都拥有了在城市房地产起步与发展阶段，利用资源而大都拥有了2套以上住宅套以上住宅房产。郴州房地产目前处于了【快速发展阶段】。商铺购买却不一定。房产。郴州房地产目前处于了【快速发展阶段】。商铺购买却不一定。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟购房人群分析购房人群分析平衡堂智业联盟2007-2010郴州客户基本区域来源郴州客
47、户基本区域来源2007-2010郴州客户职业基本特征郴州客户职业基本特征福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟购房人群分析购房人群分析平衡堂智业联盟20072010郴州买房客户考虑因素郴州买房客户考虑因素20072010郴州买房客户希望的物业服务内容郴州买房客户希望的物业服务内容关键词：周边、价格、地段、户型、园林配套关键词：周边、价格、地段、户型、园林配套关键词：保洁、维修、车管、绿化、电梯、会所关键词：保洁、维修、车管、绿化、电梯、会所福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6
48、-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟u郴州政府鼓励、政策支持、社会需求郴州政府鼓励、政策支持、社会需求等诸多因素促进房地产业的快速增长：等诸多因素促进房地产业的快速增长：u郴州强大区域经济实力，强劲消费能力郴州强大区域经济实力，强劲消费能力为房地产发展提供坚实消费基础；为房地产发展提供坚实消费基础；u郴州城市化特区化郴州城市化特区化引发城市规模和人口容量扩张，为房地产业发展提供空间和旺盛的刚引发城市规模和人口容量扩张，为房地产业发展提供空间和旺盛的刚性需求，但同时选择的空间加大，性需求，但同时选择的空间
49、加大，优胜劣汰广泛显现优胜劣汰广泛显现；u城市创建、功能、品位提升城市创建、功能、品位提升，房地产升级换代必然要求，行业大发展空间已经打开；，房地产升级换代必然要求，行业大发展空间已经打开；u固定资产配置比重日益突出，固定资产配置比重日益突出，房地产投资保值功能将被广泛的认同房地产投资保值功能将被广泛的认同，社会对房地产投资，社会对房地产投资偏好给整个市场提供巨大空间；偏好给整个市场提供巨大空间；u高铁时代成熟高铁时代成熟为本区域房地产发展带来高铁般的速度和想象空间。为本区域房地产发展带来高铁般的速度和想象空间。u郴州市城区五组团九大板块迎来新一轮开发热潮郴州市城区五组团九大板块迎来新一轮开发
50、热潮，尤以爱莲湖片区和梨树山片区势头正，尤以爱莲湖片区和梨树山片区势头正旺，市政府招商引资成效显著，数十家开发商强势进驻，数十公里开发半径、数个大盘蓄旺，市政府招商引资成效显著，数十家开发商强势进驻，数十公里开发半径、数个大盘蓄势待发，未来两年内市场竞争异常激烈势待发，未来两年内市场竞争异常激烈部分楼盘产品与品质不创新将会滞销。部分楼盘产品与品质不创新将会滞销。区域市场分析小结区域市场分析小结2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟区域市场走势预测区域市场走势预测福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案郴州房地产市场短期会经受政策影郴
51、州房地产市场短期会经受政策影响而发生一些波动甚至个别滞销，响而发生一些波动甚至个别滞销，但是中长期良好的经济基础决定市但是中长期良好的经济基础决定市场发展的良好前景一直未变！价格场发展的良好前景一直未变！价格和体量已经进入快速发展通道。大和体量已经进入快速发展通道。大盘优盘占绝对主流！盘优盘占绝对主流！供应规模继续扩大供应规模继续扩大整体竞争不断加剧而创新模式整体竞争不断加剧而创新模式户型需求呈现紧凑实用趋势户型需求呈现紧凑实用趋势随供需博弈整体价格势必小幅下降随供需博弈整体价格势必小幅下降品牌大鳄拉大价格箱体品牌大鳄拉大价格箱体产品品质不断提升产品品质不断提升政策继续收紧政策继续收紧2011
52、-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟1区域经济概况区域经济概况我们对市场的了解我们对市场的了解Chapter12区域房地产概况区域房地产概况福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案3对市场的理解对市场的理解2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟郴州房地产总体发展格局研判郴州房地产总体发展格局研判市场分析总结市场分析总结福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案1.郴州市房地产市场已处于粗放型发展粗放型发展与与高速提质发展高速提质发展相融汇的复合阶段相融汇的复合阶段。市场、产品尤其
53、营销理念、销售流程等方面急需升级换代急需升级换代。城市档次提升的同时，呼唤有一批在规模、产品、景观、档次、文化等方面能匹配的房地产项目出现已经出现；2.郴州房地产总体操盘水平、价格水平与整个城市经济实力相背离，在金融大环境严重下滑的情况下，未来项目品质和房价将会同步提升品质和房价将会同步提升；3.城区市场在售待售项目市场总供给可达400万方，而2010年郴州城区房地产市场总体销售面积约130万方，郴州房地产市场的竞争形势非常激烈郴州房地产市场的竞争形势非常激烈；但市场上开发商实力较弱的很多，产品档次较低，品牌发展商和有影响力的品牌项目已经出现品牌发展商和有影响力的品牌项目已经出现，引导市场和唤
54、醒客户需求的提升有理由相信弱实力开发商会被逐步淘汰；4.新一轮经济发展计划、城市化战略以及对投资的保障政策，为本地房地产发展带来新新的一次重大机遇的一次重大机遇兼并组合、投融资、开发操盘等模式的转变兼并组合、投融资、开发操盘等模式的转变；2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟市场分析总结市场分析总结郴州房地产总体发展格局研判郴州房地产总体发展格局研判福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案5、销售中心、卖场包装、销售服务意识及产品园林展示区严重滞后，可以预见在不久的将来，营销理念更新和专业销售引入营销理念更新和专业销售引入将为发展商
55、带来巨大的附加值（如北湖一号）6、现阶段营销推广投入偏低，媒体选择单一、缺少组合策略，缺少针对目标客户的挖缺少针对目标客户的挖掘手段，更加缺乏拓展行销与超市化的先进销售模式掘手段，更加缺乏拓展行销与超市化的先进销售模式；7、营销活动少，且缺乏针对性，不能够有效的向客户传达项目生活方式与文化内涵生活方式与文化内涵，缺少更高的精神层面沟通精神层面沟通销售人员固步自封靠天吃饭比比皆是销售人员固步自封靠天吃饭比比皆是；8、由于行政执法的原因，内部认购和卖楼花盛行还将持续一段，率先推行体验式营销体验式营销的必将实现高价格高价格、获得超额利润超额利润，如（恒大华府、爱莲湖畔、北湖一号等）；9、新项目必须【
56、未雨绸缪】地着眼于未来2-32-3年的竞争市场与政策变数年的竞争市场与政策变数，产品、配套和服务上的前瞻性前瞻性对一个项目总体运作是否成功具有决定性意义（如北湖一号）；10、物业管理服务物业管理服务的优劣，不折不扣的成为客户购房做出选择时的三大重要因素之一（如爱莲湖畔、鸿翔尚城、龙泉名邸）。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟市场分析总结市场分析总结福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案1 1、建筑、建筑一味追求高容积率，大大降低项目品质和居住舒适度品质和居住舒适度拉长资金链，缩水价值拉长资金链，缩水价值；建筑风格单一，缺少个性
57、建筑风格单一，缺少个性。一定程度上反映出项目前期定位不明晰和发展商开发水平局限性，造成大量雷同产品出现，绝大部分项目被冠以所谓的现代简约建筑风格。其中爱莲湖畔的中式徽派建筑中式徽派建筑，资兴彼岸东江庭园西班牙风格东江庭园西班牙风格给市场增色不少。2 2、园林、园林由于“卖楼花”销售方式存在，园林重要性园林重要性严重被忽视，最近2年已大为改观；事实上大部分园林还停留在宅间绿化，造园时设计理念和最终品质得不到保证，景观均好性差景观均好性差；园林缺乏明显主题风格，影响项目品质和特色。祥云国际新加坡浪淘沙和龙泉名邸的巴厘岛风情仅仅停留在概念上仅仅停留在概念上；爱莲湖畔中式园林中式园林、华宁春城的入口组
58、团园入口组团园林、水郡的水景环绕林、水郡的水景环绕具备亮点；整个市场园林专业性不足，缺乏专业性公司或大师级作品，园林施工更是处于粗放低水平的状态。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟市场分析总结市场分析总结3 3、户型、户型户型定位模糊不清模糊不清，导致客户定位不准确客户定位不准确。大多楼盘涉及产品面积差距大，产品涵盖一房到四房，选择多了，往往不利于客户判断；客户对户型面积的需求偏紧凑化，9090平米以内户型需求潜力大，投资型产品热度高。平米以内户型需求潜力大，投资型产品热度高。4 4、商业、商业 老城区商业经营模式落后，经营分散；经营模式落后，
59、经营分散； 商业经营档次经营档次没有形成有效区隔； 商业经营管理水平商业经营管理水平急需提升； 缺乏档次较高、品类齐全、兼备商务休闲的一站式商业、商务中心。一站式商业、商务中心。福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟2开发商目标开发商目标1地块价值认知地块价值认知我们对地块和目标的认知我们对地块和目标的认知Chapter2福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟本项目处在主城本项目处在主城 【城
60、中城】核心区域【城中城】核心区域价值认知价值认知-区位区位福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案居住、商业居住、商业综合服务及商务综合服务及商务西部老城西部老城CBD政务、文卫政务、文卫服务、配套服务、配套本项目本项目生态农业生态农业旅游产业旅游产业居住、商业居住、商业会展旅游会展旅游东部新城东部新城CBD居住、物流居住、物流交通、加工交通、加工北城传承北城传承历史历史客运服务客运服务高新产业高新产业新型工业新型工业有色金属有色金属产业园产业园政务、居住政务、居住服务、配套服务、配套生态观光生态观光旅游产业旅游产业2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂
61、智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案价值认知价值认知-属性属性市级商业商务中心、旧市级商业商务中心、旧城改造物业。具备辐射城改造物业。具备辐射全城与市外的超级潜力全城与市外的超级潜力本项目本项目2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案北湖板块北湖板块4300-55004300-5500五岭广五岭广场板块场板块3900-42003900-4200爱莲湖板块爱莲湖板块3800-45003800-4500龙泉板块龙泉板块3900-43003900-4300北城
62、板块北城板块3100-40003100-4000东东 部部 苏苏 仙仙 板板 块块3500-40003500-4000除除 别别 墅墅高铁板块高铁板块3500-39003500-3900价值认知价值认知板板 块块新西城新西城板板 块块3500-55003500-5500含骆仙岭含骆仙岭片区片区本项目本项目龙形板块龙形板块3500-43003500-4300郴州市场板块现行住宅价格梯队分布：郴州市场板块现行住宅价格梯队分布：第一梯队：第一梯队：45004500以上。以上。1、北湖板块，核心主力4500-5500元；个别盘如北湖1号、天域国际将能领秀老城；2、新西城板块品牌项目如恒大5700以上；
63、3、新东城别墅及待上市品牌项目如金地；4、北城个案福城立欣洲福城立欣洲精装房6300元。第二梯队：第二梯队：40004000以上。以上。1、北湖板块及行政主流楼盘4000-4500元2、五岭广场、龙泉、爱莲湖板块，主力价格可以达到在3800-4500元区间并小幅升；3、北城省化工集团与云南路桥600亩项目。第三梯队：第三梯队：35003500以上。以上。1、高铁、新东城、龙形板块，主力3500-4300元/平米（别墅除外）；2、各板块中非品牌商非专业化低级开发；第四梯队：第四梯队：31003100以上。以上。1、北城板块，主力3100-3800元/平米；2、东西龙形北四版块中弱实力零星开发。三
64、、四梯队数量较大，故加权总均价只在3800多，全城电梯房均价刚突破4000元。项目地处人民东路与八一路交汇处，是郴项目地处人民东路与八一路交汇处，是郴州传统的商业中心和历史中心所在，商业州传统的商业中心和历史中心所在，商业价值与住宅价值兼备。价值与住宅价值兼备。项目所在区域商品项目所在区域商品住房销售价格可达住房销售价格可达45004500以上（非军产房）以上（非军产房）2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案价值认知价值认知-指标指标项项 目目 类别类别情况情况 用地面积用地面积20117.1
65、总建筑面积总建筑面积 100983其中其中住宅、公寓住宅、公寓45415商业商业55568容积率容积率5.02建筑密度建筑密度63%地下室地下室37930总户数总户数454户老城区中大规模物业；老城区中大规模物业；商业是本项目的绝对重心。商业是本项目的绝对重心。但建筑密度大、容积率高，但建筑密度大、容积率高，居住舒适度低是本项目面临居住舒适度低是本项目面临的客观问题，住宅和公寓的的客观问题，住宅和公寓的定位对现金流的影响最为直定位对现金流的影响最为直接。接。20112011年的初步规划年的初步规划2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中
66、心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案价值认知价值认知-交通交通人民东路人民东路中中山山北北街街八一东路（义帝路）八一东路（义帝路）八八一一路路地块地块项目不直接项目不直接临主干道，临主干道，主要依靠八主要依靠八一路及八一一路及八一东路进出，东路进出，交通通达性交通通达性一般，地块一般，地块可视性中等。可视性中等。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案价值认知价值认知-资源资源酒店：酒店：165165酒店、南苑大酒店、厚尔酒店紧邻酒店、南苑大酒店、厚尔酒店紧邻商业：罗家井商圈（八一步行街、
67、文化路品牌街、郴州宾馆等）商业：罗家井商圈（八一步行街、文化路品牌街、郴州宾馆等）核心项核心项目目；紧邻【；紧邻【兴隆步行街及北湖公园商圈】兴隆步行街及北湖公园商圈】，商业氛围浓厚，商业氛围浓厚金融机构：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行等分布在周边金融机构：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行等分布在周边学校：一完小、六中、市一中等均在学校：一完小、六中、市一中等均在700700米范围内米范围内医疗机构：市第一人民医院距离约医疗机构：市第一人民医院距离约600600米米项目周边最主要的资源在于项目周边最主要的资源在于商业人气，其次酒店业发达商业人气，其次酒店业发达，两者对项目自，两者对
68、项目自身定位及价值实现具备重要参照。身定位及价值实现具备重要参照。周边其他配套设施完善。周边其他配套设施完善。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟价值认知价值认知性质性质军产房：军产房：房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，产权单位为后勤部。本项目本质是由【广州军区房管局】代为管理，被租赁而开发。 其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按中国人民解放军房地产管理条例规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记
69、。 军产房的优点：军产房的优点：1、价格相对便宜（成本低） 2、手续办理简单3、不用缴纳契税军产房的缺点：军产房的缺点：1、不能办理按揭贷款、公积金无法正常提取 2、落户、孩子上学等问题无法正常办理3、法律没保障 军产房军产房性质特殊性质特殊福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟价值认知价值认知项目价值关键词：项目价值关键词：中央商务区CBD、城市干道、人气、酒店资源相对缺陷：相对缺陷：景观资源基本没有浓厚的商业环境对住宅势必带来干扰军产房产权性质问题福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中
70、心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟2开发商目标开发商目标1地块价值认知地块价值认知Chapter2我们对地块和目标的认知我们对地块和目标的认知福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟开发商目标开发商目标项目开发目标简单理解：三赢一避免项目开发目标简单理解：三赢一避免价值兑现价值兑现| |销售速度（风险）销售速度（风险）| |开发成本开发成本| |负面影响负面影响（1 1）价值兑现：价格）价值兑现：价格& &利润率利润率兑现合理价格，
71、提高建设价值，开发静态兑现合理价格，提高建设价值，开发静态利润接近利润接近3 3亿元左右亿元左右（2 2）销售速度（风险）：降低风险）销售速度（风险）：降低风险& &合理速度合理速度基础目标基础目标避免规划及产品层面出现重大销售难点，保证速度避免规划及产品层面出现重大销售难点，保证速度提升目标提升目标合理速度，支撑分期滚动开发和商业联动运营合理速度，支撑分期滚动开发和商业联动运营（3 3）开发成本：降低开发成本）开发成本：降低开发成本在预期价格下，考虑合理控制成本，避免不必要投入在预期价格下，考虑合理控制成本，避免不必要投入（4 4）避免大规模宣传叫卖：结合实际情况取舍）避免大规模宣传叫卖：结
72、合实际情况取舍避免大规模宣传，尽量通过客户积累和小范围营销去化产品，维避免大规模宣传，尽量通过客户积累和小范围营销去化产品，维护发展商特性，避免造成不利影响护发展商特性，避免造成不利影响但商业推广加大。但商业推广加大。福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案结合对市场的判断、对项目价值的认知以及对发展商目标结合对市场的判断、对项目价值的认知以及对发展商目标的明确，我们可以形成对项目定位及运营的清晰思考，详的明确，我们可以形成对项目定位及运营
73、的清晰思考，详见另案。较好方向在于如何融入【第七代商业模式】：见另案。较好方向在于如何融入【第七代商业模式】：【165Lifestyle】商业作为一种有别于Sopping Mall（简称Mall）的商业形态，已经具备下列要素：接近有影响力的居住社区；中高档以上的定位，迎合本商圈全郴州消费者对休闲的追求。与Mall和兴隆街传统商业步行街相比【165Lifestyle Center】更要注重环境和建筑设计建筑设计。【165Lifestyle】非封闭形非封闭形态，并且至少有态，并且至少有5000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用，平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用，集个集个性主题、场
74、景体验、时尚元素的新商业商务体验、快乐享受式的动力街区性主题、场景体验、时尚元素的新商业商务体验、快乐享受式的动力街区HOLSER动力街区动力街区2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟2我们的项目我们的项目关于我们关于我们Chapter334我们的服务我们的服务1我们的资源我们的资源我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案我们的资源我们的资源从从20082008年至今，我们收
75、集了郴州市场近年至今，我们收集了郴州市场近50005000名意向购房客户资源（其中名意向购房客户资源（其中25002500组是针对本项目），并且仍在不断充实这部分资源，他（她）们完全组是针对本项目），并且仍在不断充实这部分资源，他（她）们完全可以为本项目所用。可以为本项目所用。我们有丰富的操盘经验，相关合作机构有军产房代理实战经验。我们有丰富的操盘经验，相关合作机构有军产房代理实战经验。我们在郴州本土有代理项目，部分富余资源可以共享。我们在郴州本土有代理项目，部分富余资源可以共享。【湖南彩视、意创地产湖南彩视、意创地产】机构是机构是我们的战略伙伴，拥有庞大品牌商家资源。我们的战略伙伴，拥有庞大
76、品牌商家资源。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟2我们的项目我们的项目关于我们关于我们Chapter334我们的服务我们的服务1我们的资源我们的资源我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟p项目位置：项目位置：紧靠郴州市南岭大道（原107国道）以西，同心河以东。p总建面：总建面：7.2万平米p物业类型：物业类型：一级高层p容积率：容积率：4.8p提供服务：提供服务：全程营销策划代理，包括前期规划优化及各阶段营销策划工作 201
77、1金源金源阳光鑫都阳光鑫都我们的项目我们的项目福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟我们的项目我们的项目p项目位置：项目位置：常德汉寿县龙阳大道与振兴路交汇处，为城市中央公园。p总建面：总建面：22万平米p物业类型：物业类型：多层、高层p容积率：容积率：3.2p提供服务：提供服务：前期总策划，包括规划修改、户型重建、客户数据库建立、推广策划、新营销模式建立等商业商业5 5万万 2011锦阳锦阳丰瑞丰瑞福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18
78、673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟p项目位置：项目位置：常德市西洞庭经济开发管理区p总建面：总建面：2.5万平米p物业类型：物业类型：高层p容积率：容积率：6.5p提供服务：提供服务：全程策划、销售代理，包括项目全程营销策划及销售执行 2011公园公园1 1号号我们的项目我们的项目福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟衡阳衡阳珠江珠江 愉景湾愉景湾4 4期期福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟p项目位置：项目位置：衡阳市高新技术产业开发区（华新）p总建面：总建面
79、：13万平米p物业类型：物业类型：小高层p容积率：容积率：2.8p提供服务：提供服务：营销策划及销 售执行指导商业商业1 1万万 2009我们的项目我们的项目2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟我们的项目我们的项目3 3层商业层商业雍景豪庭怀化富达房产18万平米（商业（商业3万万）：服务内容：前期及规划总策划、商业定位、销售招商指导主题：怀化自由港自由港CBD 后花园2006+2009两个阶段两个阶段2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟
80、通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟我们的项目我们的项目发挥策划、规划力打造30年不落后的靖州真正地标建筑 商业商业2.5万万地上商业5F+公馆24F湖南靖州湖南靖州鑫汇国际鑫汇国际招商、资本、规划策划、营销策划 20102011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案平衡堂智业联盟我们的项目我们的项目p项目位置：项目位置：益阳市朝阳新开区益阳大道与龙州路交汇p总建面：总建面：5.9万平米单体p物业类型：物业类型：126米米超高层p容积率：容积率：5.26p提供服务：提供服务：规划策划、功能策划，包括项目
81、全部商业业态定位及招商执行指导“三湘第一楼三湘第一楼”5A5A写字高级公寓写字高级公寓 2007益阳世纪大厦益阳世纪大厦2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟2我们的项目我们的项目关于我们关于我们Chapter334我们的服务我们的服务1我们的资源我们的资源我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟发起人（首席策略） 国家认证策划师、营销师 张澜译 操作项目操作项目重庆：黄泥磅国际商业街区重庆：黄泥磅国际商业街区郴州：五盖山经济圈、
82、阳光鑫都郴州：五盖山经济圈、阳光鑫都衡阳：珠江衡阳：珠江 愉景湾愉景湾+ +棕榈园、长棕榈园、长 河商业广场、沃尔玛前期河商业广场、沃尔玛前期怀化：雍景豪庭、天龙御园怀化：雍景豪庭、天龙御园常德：江南大院、锦阳丰瑞常德：江南大院、锦阳丰瑞项目职责项目职责项目首席策略、项目营销统筹项目首席策略、项目营销统筹在常德友情策略服务：在常德友情策略服务：【幸福里】项目户型创新把脉【幸福里】项目户型创新把脉【公园世家】规划设计引导【公园世家】规划设计引导平衡堂智业联盟我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智
83、业联盟李磊李磊平衡堂智业联盟房产营销总监平衡堂智业联盟房产营销总监个人情况个人情况5 5年营销策划及销售管理经验年营销策划及销售管理经验湖南科技大学广告学专业学士湖南科技大学广告学专业学士操作项目操作项目长沙：湘楚家园、筑梦园、东城长沙：湘楚家园、筑梦园、东城 名苑、榔梨综合市场、名苑、榔梨综合市场、 鹏基诺亚山林鹏基诺亚山林常德：锦阳丰瑞常德：锦阳丰瑞郴州郴州: : 阳光鑫都阳光鑫都项目职责项目职责项目策划执行、销售监管项目策划执行、销售监管平衡堂智业联盟我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂
84、智业联盟平衡堂智业联盟我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案谢晖谢晖招商总监招商总监 男、42岁、大学本科学历、房地产经纪人，房地产营销专业人士，擅长项目商业物业管理、销售执行、招商执行及项目全程服务，累计服务项目面积逾80万平米，曾在深圳中原、深圳中联等知名代理公司工作，专业视野开阔、执行力强，现任【湖南平衡堂智业联湖南平衡堂智业联盟盟】招商总监蒋敏蒋敏广告总监广告总监男、30岁，美院毕业，擅长广告创意、平面表现；历任：常德唐璜广告公司设计总监；常德元亨广告策划公司合伙人；现任湖南平衡堂智业联盟湖南平衡堂智业联盟广告创意总监屈国辉屈国辉运营总监运营总监独
85、立合伙人独立合伙人 男、35岁、大学本科学历、房地产职业操盘手，累计操盘项目超百万平米，历任王府井百货（14万）销售经理，长沙华盛新外滩（28万）营销总监，长沙万向城（30万）营销总监等职，现任【湖南平衡堂智业湖南平衡堂智业联盟联盟】运营总监、独立合伙人2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟易慧芳易慧芳房产高级销售经理房产高级销售经理个人情况个人情况5 5年销售执行及案场管理经验年销售执行及案场管理经验房地产经纪人房地产经纪人操作项目操作项目常德：水星楼常德：水星楼（商业（商业6万平米）、万平米）、水星香榭里、紫河湾水星香榭里、紫河湾怀化：世锦城（规划新区）怀化
86、：世锦城（规划新区）项目职责项目职责项目销售经理、项目销售经理、销售培训、销销售培训、销售管理、销售售管理、销售工作对接工作对接平衡堂智业联盟我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案李欣悦李欣悦销售经理销售经理4年房地产销售经验，在【年房地产销售经验，在【衡阳珠江地产】从事过销衡阳珠江地产】从事过销售助理、销售经理工作售助理、销售经理工作2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟朱玲朱玲策划策划经理经理个人情况个人情况5 5年策划执行及策划管理经验年策划执行及策划管理经验操作项目操作项目长沙：筑梦园、好望谷、广场之星长沙：筑梦园、
87、好望谷、广场之星保利阆峰云墅保利阆峰云墅湘潭：晶都公馆湘潭：晶都公馆项目职责项目职责策划对接、策划执行、销售指导策划对接、策划执行、销售指导平衡堂智业联盟我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟我们在各处的基础团队可抽调我们在各处的基础团队可抽调 我们的队伍我们的队伍平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟2我们的项目我们的项目关于我们关于我们Chapter334我们的服务我们
88、的服务1我们的资源我们的资源我们的队伍我们的队伍福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟策策划划专专案案组组工工作作框框架架介入项目 策划人员进行市场调研 跟进各项营销策略确定及执行方案落实工作，组织销售培训、并与销售团队协作进行营销工作的效果监测 把握现场销售、客户、市场、竞争动态，根据阶段销售目标、客户需求及市场动态，对营销工作效果进行评估 跟踪销售全过程，进行营销工作总结，及时调整各阶段营销推广策略，同时，重点进行阶段销售策略调整，配合组织各类促销活动 专人与发展商保持工作联系 营销策略建
89、议及执行方案与工作配合 执行配合 建筑优化建议及执行配合 论证得出产品定位、客户定位、推广定位、价格定位等建议，据此及市场势态，根据整体及阶段需要，提出推广策略、渠道策略、客户策略、价格策略、销售策略等建议，并编制营销推广计划及费用预算及营销工作统筹表进行工作统筹推进，最终分享编制执行方案及分工表，整合开发商及合作方资源高效执行 与开发商紧密协作，为销售团队提供推广配合、客户拓展、销售物料、促销工具、方向引导、培训提升及技术后援等全程支持，最终推进销售目标实现系统策略建议及整体工作统筹 阶段营销工作推进与调整优化 销售目标实现支持与推进 我们的服务我们的服务福城国际商务中心市场沟通简案福城国际
90、商务中心市场沟通简案2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案客户上门客户上门接待流程接待流程客户动线客户动线服务动作服务动作进入社区入口停车场售楼处接待区样板间算价客户管理送行销售：情景描述销售：送至车场销售：客户引导客户管理：所有初次上门客户登录详细需求信息和个人信息；客户二次或多次来访快速调取相关信息，销售人员快速跟进服务。了解客户需求新动向后快速反馈并记录。销售：电脑算价电子文件自动算价，价单打印交付客户。销售：项目讲解配置笔记本，电子文件讲解，投影辅助。销售：迎宾第一印象热情、大方的标准
91、迎宾，姓氏称呼，自我介绍物业：停车贵宾服务临时停车专属区域，幕帘式维护，避免日晒，维护客户隐私。物业：引领停车引领。物业：迎宾确认前台呼叫，启动服务。2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案认购流程认购流程提供产品说明书，包含温馨提示，流程说明，及产品说明细项，为客户提供最为专业和规范的信息服务销售人员负责合同讲解，提前告知合同细节现场配备银行按揭专员及查询终端客服经理进入服务，为客户提供客服通道给予成交激励签署认购书使用移动POS机，刷卡交纳定金提供一站式服务，签约形式亦同为客户提供专属文件夹
92、，用以保留相关文件、票据为客户提供上门签约办理按揭服务的可选项可通过客户秘书来安排后续服务物业助理进入服务认购由销售人员协同物业助理收集客户对产品的维护意见由销售人员、物业助理、客户为所购产品挂置象征已售出铭牌复访上门算价，确定房号温馨提示合同讲解按揭咨询客服经理进入签订认购书预定签约时间及方式物业助理进入服务送行2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟体系优势体系优势文化优势文化优势执行优势执行优势平衡堂优势平衡堂优势三大优势体系三大优势体系平衡堂优势平衡堂优势 平衡堂智业联盟福城国际商务中心市场沟通简案福城国际商务中心市场沟通简案只创造和推进一流价值只创造和推进一流价值很有责任的房地产服务商很有责任的房地产服务商 城市土地运营及土地开发顾问城市土地运营及土地开发顾问2011-6-18联系人：张澜译 18673631433平衡堂智业联盟THANKS只创造和推进一流价值只创造和推进一流价值 湖南平衡堂智业联盟湖南平衡堂智业联盟联系人：张澜译 186736314332011-6-18联系人：张澜译 18673631433
