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1、成都凯丹广场调研报告2012012 2年年8 8月月 成都成都成都凯丹广场调研报告vv项目定位：项目定位： ShoppingMallShoppingMallvv开发商：开发商：环达通房产集团环达通房产集团vv地理位置：地理位置：高新区人民南路与三环路交界处高新区人民南路与三环路交界处vv建筑面积：建筑面积： 8585，000000平方米平方米vv 商业面积：商业面积：50,00050,000平方米平方米vv开业时间：开业时间：20102010年年1111月月2424日日vv停车位：停车位： 10001000多辆（地下两层）多辆（地下两层）vv层数：层数： 地上地上4 4层、地下层、地下3 3层
2、层vv 业态组合：业态组合：集购物、餐饮和休闲娱乐于一身的集购物、餐饮和休闲娱乐于一身的欧式购物中心欧式购物中心vv 目标客群：目标客群：商务、居民、游客等商务、居民、游客等凯丹广场1项目商圈分析本项目位于“新南天地”商圈里，新南天地商圈东临天府大道，西靠益州大道，北临火车南站，南靠三环路。已经聚集了凯丹广场、欧尚超市、宜家家居、迪卡侬等6家商贸企业，建成面积为55.5万平方米，营业面积达40万平方米，2010年的营业总收入达31亿元。新南天地商圈本案成都凯丹广场调研报告A项目商圈基本情况1项目商圈分析成都凯丹广场调研报告B项目商圈业态组成根据对商圈内主要商业卖场的调查，新南天地商圈的业态构成
3、见下表：业态商家名称购物中心凯丹广场、苏宁广场超市欧尚超市专业店宜家家居、苏宁电器、富美森家居、迪卡侬、屈臣氏专卖店ZARA、H&M、UNIQLO、ONLY餐饮、休闲、娱乐乡村基、KFC、必胜客、味千拉面、星巴克、筷客、富乐永和豆浆、今日阅读、成都印象、嘉禾影院等其他社会生活配套等2项目概况成都凯丹广场调研报告成都凯丹广场坐落于高新区零售业的核心地带，“新南天地”商圈，毗邻宜家、欧尚成都高新店、富美森家具，是集购物、娱乐、餐饮、休闲功能于一体的一站式ShoppingMall，由欧洲最大的房地产开发商之一环达通房产集团倾力打造。至今为止，全球已开设20家Gallerria，中国首家Galleri
4、a于2010年11月24日在西部时尚第一城成都璀璨开业。项目由环达通集团（GTC）持有，LaGuardaLow、高纬环球、仲量联行等国际资深团队联合鼎力打造，总投资6.5亿元、面积达5万平方米、拥有200个商铺，是集时尚、服饰、餐饮、影院为一体的欧式时尚购物中心。A凯丹广场简介B项目立地分析成都凯丹广场调研报告p凯丹广场地处人民南路与三环路的交界处，前者是成都的南北轴线，后者则是成都市的主干道。p交通:地铁一号线：升仙湖世纪城高速：成南高速、成渝高速、成雅高速成灌高速、成绵高速公交：99路；111路；133路；187路；188路；199路；153路；199路；p项目周边情况周边商业物业经营面积
5、：富美森家居100,000欧尚超市38,000宜家家居27,000迪卡侬：5,000成都凯丹广场调研报告3项目业态分析A地下停车场布局收费：免费成都凯丹广场调研报告各楼层业态布局（-2F）3项目业态分析A各楼层业态布局（-1F）餐饮服饰超市业态:主要品牌（部分）乡村基劲浪体育优之良品屈臣氏生活无限耐克、阿迪达斯等-1F成都凯丹广场调研报告3项目业态分析A各楼层业态布局（1F）业态:服装、餐饮、化妆品主要品牌（部分）ZARA(2600)H&M1850)MANGOSEHORAVEROMONDA星巴克等1F成都凯丹广场调研报告3项目业态分析A各楼层业态布局（2F）业态:服装主要品牌（部分）UNIQL
6、OHotwindBASICHOUSEAppleGXG等2F成都凯丹广场调研报告3项目业态分析A各楼层业态布局（3F）业态:服装、家居主要品牌（部分）雅戈尔好孩子衣恋童装巴布豆创意宝贝安踏童装3F成都凯丹广场调研报告3项目业态分析A各楼层业态布局（4F）业态:餐饮、娱乐主要品牌（部分）嘉禾影院成都印象澳门豆捞韩林炭烤今日阅读多福甜品4F成都凯丹广场调研报告3项目业态分析B业态面积比例分析业态面积（万平方）占比特色餐饮0.510%名品服饰3.570%休闲娱乐0.510%家电家居文化教育0.510%凯丹广场综合业态包含零售服饰、餐饮、娱乐、便利服务、家庭天地。没有主力百货和超市，也没有奢侈品牌，是一
7、个面向城市主流人群的购物中心。主要以服饰业态为主，餐饮和休闲所占比例很小。结论成都凯丹广场调研报告3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论成都凯丹广场调研报告3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论成都凯丹广场调研报告3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论成都凯丹广场调研报告3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论成都凯丹广场调研报告3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论成都凯丹广场调研报告3项目动线分析A外部动线p外部交通（项目侧门）东面：都会路车流量75俩/5分钟（项目正门）北面：盛和二路车流量80辆/5分钟（项目侧门）西面：益州大道北段车流量由南向北：140辆/5分钟由北向南：85辆
8、/5分钟成都凯丹广场调研报告3项目动线分析A外部动线p外部交通（项目侧门）东面：都会路车流量75俩/5分钟（项目正门）北面：盛和二路车流量80辆/5分钟（项目侧门）西面：益州大道北段车流量由南向北：140辆/5分钟由北向南：85辆/5分钟成都凯丹广场调研报告3项目动线分析A外部动线p停车场动线两个停车场出入口停车场在地下两层，其中有隔层。地下一层可直接进入-1F商场，或通过电梯直接可去其他楼层商场。成都凯丹广场调研报告3项目动线分析B内部动线p中庭设计整个卖场有5层楼，地下一楼，地上四楼。项目特点明显，没有主题中庭，环绕主动线都是中空设计。因单层面积较小，所以并没设置主题中庭。每一个中空设计都
9、较大，顾客在卖场视野很开阔。在主动线较宽阔的地方，有一些岛店及汽车及其他新品展销点，以此吸引人眼球。成都凯丹广场调研报告3项目动线分析B内部动线p水平动线凯丹广场单层面积约9000左右，建筑内部采用了回廊和拱形设计，动线设置为回字型单动线。项目本身为矩形，采取单动线设计，把中间肚子切割成椭圆形在来划分两条对主动开的商铺。保证商业利益最大化，更突出了整个卖场的舒适。主通道宽：3.4m7.8m长：40m15m层高：4m4.5m成都凯丹广场调研报告3项目动线分析B内部动线p垂直动线在主动线上，总共5部手扶梯，其中双向梯3部在转角中庭都有设置。电梯有3部，在两条次主道上；步梯有7个，分布在各个方向；顾
10、客在卖场上下通行非常方便。成都凯丹广场调研报告4辅助功能区分析A洗手间层数蹲位洗手台数残疾人专用-1F男5坐；3池31女6坐311F男5坐；3池31女6坐；312F（两个卫生间）男5坐；3池31女6坐；10坐413F男5坐；3池3女6坐44F男6坐；4池3女10坐；4成都凯丹广场调研报告4辅助功能区分析B消防区及通道凯丹广场1F凯丹广场-1F成都凯丹广场调研报告4辅助功能区分析B消防区及通道凯丹广场3F凯丹广场2F成都凯丹广场调研报告4辅助功能区分析B消防区及通道凯丹广场3F凯丹广场2F成都凯丹广场调研报告5辅助功能区分析B消防区及通道凯丹广场3F凯丹广场2F成都凯丹广场调研报告6消费者观察A
11、消费人群。高新南区成都市范围四川省周边地区（云、贵、渝等）核心消费群体次级消费群体辐射消费群体成都凯丹广场调研报告7凯丹调研综合分析p凯丹广场是成都首家欧式购物中心，作为综合性购物中心，并没有引入大力主力店，而是以132家品牌店进行布局，同时引入了一些国际一线品牌，目前部分品牌是首次进驻成都，如SEHORA、Pull&Bear等都是首次在成都开店，这无疑给成都商业注入新鲜活力。p从其业态设计来看，虽然是集购物、休闲、娱乐为一体的综合体购物中心，但其购物（时装、童装等）的比例明显偏大，休闲、娱乐比例明显偏低。从业态的丰富性上来看，也还有待提高。p从商业规划来看，主要特点有时尚的中庭、平面环形动线
12、、商业连廊、考究的垂直动线、在不同楼层设置餐饮均衡卖场人气等，但其出入较多，不利于人气的聚集，常人难以分清主入口。p虽然凯丹广场开业已一年多，但碍于区域内综合性购物中心的缺乏，有单打独斗的感觉，但苏宁广场的开业，以及正在打造的凯德广场天府等，这些购物中心全部开业后将有助于聚集区域的人气和商气，这将加速商圈的成熟。成都凯丹广场调研报告1.项目定位：服务于周边社区，属社区型购物中心，主题（家庭儿童）定位鲜明，项目定位准确。2.品牌定位：整体品牌档次属社区型中档，较聚人气。3.停车位数量：拥有较充裕的免费停车位，方便顾客停车购物。4.动线：动线清晰明确，无明显死角。5.设计：一层楼板多处挑空设计，利于地下一层品牌的展示，利于地下一层品牌招商。内装设计简洁，易维护。8凯丹广场优劣势分析优势成都凯丹广场调研报告1.公共区域环境：部分公共走道较窄无法达到购物舒适度；公共区域地面地插布置较少，为今后岛柜的部位带来不便；楼层无全部品牌分布图。中庭光线较暗；地下室停车环境不好，空气不流通，有待改善；公共休息区位置太少了。8凯丹广场优劣势分析劣势成都凯丹广场调研报告
