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1、谨呈南昌汪氏集团附件A：本报告是严格保密的。南昌汪氏集团项目市场调研报告附件1：宏观经济环境扫描附件2：城市发展情况分析附件3：房地产市场判研附件4：消费者研究2006 GW-06宏观经济环境扫描本报告是严格保密的。2南昌市485.6213.7%15.6%南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速发展期1000800600400435.1552.37 20.2%11.6%770.46641.0216.0%0.250.20.150.120000.0015000.0010000.0014220.5612306.3410058.95 11019.2911.7%9.5%16720.4117
2、.6%0.20.150.12000.055000.000.0502000200120022003200400.00200020012002200320040GDP增幅人均GDP增幅房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展人均GDP与房地产发展关系0-800US$启动期本报告是严格保密的。800-4,000US$快速发展期4000-8,000US$平稳发展期8000-20,000US$减缓发展期3南昌市人口稳定增长，城市化率（44.2）逐年提高，为房地产业快速发展提供了支撑全市人口每年增长约7万；市区人口每年增长约8.4万，说明南昌
3、市吸引能力逐步加强，且城市化速度加快500400300200432.55170.22440.7174.68448.85180.99450.77196.37460.79203.7346.0%44.0%42.0%40.0%39.4%39.6%40.3%43.6%44.2%100038.0%36.0%2000200120022003200420002001200220032004全市人口 市区人口752542,443999,城市化率16%250512, 5%10%406118, 9%257441, 6%全县人口约66万，县城人口24万661901,14%75878, 2%424376, 9%规划5年
4、后达到29万905635,19%187308, 4%173069, 4%69123, 2%本报告是严格保密的。东湖区青山湖区南昌县西湖区高新区新建县青云谱区昌北区安义县湾里区红谷滩区进贤县4南昌市产业结构以工业为主，第三产业比重偏低（39.9），使得年轻白领的购房群体比重较低，市场购房主体以成熟人群为主第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是南昌市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第三产业比重较低第三产业结构相对稳定，近年变化较小100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%41.90%48.90%9.20%2002第一产业41.20%50.60%8.20%2
5、003第二产业第三产业39.90%52.40%7.70%200427.40%13.80%交通运输、仓储、邮电通讯批发、零售贸易26.90%13.90%、餐饮业16%本报告是严格保密的。16%2003年年26.80%金融保险房地产其他服务业第三产业构成比例17.10%15.20%2004年年26.90%5南昌市40%30%增幅社会消费品零售总额和人均可支配收入均大幅增长，说明南昌房地产发展潜力较大50%南昌市历年社会消费品零售总额250200160.8179.8201.1234.816.8%0.20.1520%10%1501005011.8%11.8%0.10.050%食品衣着家庭设备用品及服务
6、医疗保健交通与通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品与服务0200120022003200402003200444.94%47.73%9.44%8.63%6.54%5.81%4.61%4.81%9.38%8.65%11.58%11.36%11.56%10.66%1.96%2.35%全市社会消费品零售总额消费品零售总额逐年上升，消费支出主要集中在食品、居住等方面1000090008000700060005000400030005733.63924.846206.524293.67020.64789.27793.165078.888743.85864.16人均可支配收入 （元）合肥8610长沙11021
7、郑州9364南昌8744成都10394武汉9806西安854420001000较上年增速10.61112.212.27.811.910.3020002001 2002 2003人均可支配收入 人均消费性支出本报告是严格保密的。2004南昌在中西部中心城市中人均可支配收入水平较低，但增幅较大，说明市民生活水平近年来提高较快6南昌市收入房价比南昌市房价收入比攀升较快，已小幅超过合理区间房价收入比9898765432107.26.82002200320043000211322592567200010000200320042005商品房售价注：国际上收入房价比合理范围：1:6，国内目前大致范围：1:8
8、本报告是严格保密的。7新建县万元新建县近年GDP持续增长，在整个江西省县区范围内处于上游水平纵向比较：新建县历年经济发展状况新建县2005年的GDP增长速度是19.88%，按照GDP增速和房地产发展关系理论，新建县房地产处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展横向对比江西省内95个县区，新建县的经济在整个江西省处于上游水平7000006000005000004000003000002000001000002826088.1%GDP3038507.7%年增长率38648533777013.7%10.9%44132813.6%53409715.5%655000 30%19.80%20%10%00
9、%1999200020012002200320042005房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展横向比较：江西省内95个县区比较南昌县青山湖区西湖区东湖区新建县GDP12949511本报告是严格保密的。8新建县508026%元新建县人均GDP快速增长，房地产市场属于快速发展期新建人均GDP 基数较小，但2004年-2005年增速呈飞跃式发展，表明近两年来新建经济增长较快新建2005年人均GDP约1212美元，说明新建房地产进入快速发展期，潜力大，发展势头看涨120001000080006000400020000新建县历年人均GD
10、P发展状况人均GDP 年增长率58164425 460714.5%10.3% 10.3%7.1%665414.4%772016.0%28%969724%22%25.60% 20%18%16%14%12%10%8%6%1999200020012002200320042005人均GDP与房地产发展关系0-800US$启动期本报告是严格保密的。800-4,000US$快速发展期4000-8,000US$平稳发展期8000-20,000US$减缓发展期9新建县66.29.37%706050新建县户籍人口有较大增长空间,城镇人口和周边乡镇非户籍人口均为潜在购房群体新建2004、2005年人口没有明显增长
11、，年户籍人口67.5万, 其中非农业人口15.1万，5年以后规划人口将增到29万，人口增长还有很大空间57.947.66%199060.534.47%1995新建县总人口及自然增长率66.53 67.5510.00%0.49% 1.53% 5.00%0.00%2000 2004 2005总人口自然增长率新建1995、2000年、2005年城市化率分别为15，18和22.8，城镇人口比重持续增长,这部分人群将成为住宅消费的生力军县城所属乡镇到新建做生意的人逐年增加，他们处于非户籍向户籍人口过渡阶段，总量在17-18万，也是购房的潜在消费群体15%1995年85%新建县1995-2005城市化率2
12、000年18%82%22%2005年78%本报告是严格保密的。10新建县新建县产业以农业为主，第三产业中房地产业是政府税收的有力支撑2005年新建产业结构是“一、二、三”型，与其他县区相比，农业是新建县的支柱产业；横向比较的结果同样表明，新建的农业在诸区县中居前列100%80%56.7%新建县历年产业结构变化状况39.0% 40.6% 39.5%第二产业所占比重较少，规划中第二产业不作为重点发展产业60%40%37.8%38.0%37.9%36.2%第三产业第二产业第一产业第三产业中的房地产业前景看好，2004年房地产业上缴利税已占县财政收入的41%；2005上半年房地产业上缴利税达1.8亿元
13、，占县财政收入的53%，房地产业已经成为新建县的支柱产业20%0%27.3%2000农业总产值23.0%2003南昌县121.5% 24.3%2004 2005青山湖区 西湖区9396东湖区97新建县8本报告是严格保密的。11新建县万元9.3%11.8%新建县社会消费品零售总额增长迅速社会消费品零售总额增长迅速，居民消费明显升温新建县历年社会消费品零售总额消费热点集中在：餐饮、住房及带动的装饰、装修、家电等相关消费等1000008000060000400007.9%5258014.1% 14.2%60018 67092 7659515%12%9%6%2000006443%0%200020012
14、00220032004本报告是严格保密的。社会消费品零售总额年增长率12新建县新建经济能力在南昌市的占位思考-本县居民购买能力相对较弱，高端客户有限2004年新建的人口占全市的15GDP仅占6.65，新建县的经济能力不强固定资产投资完成额所占比例较小，有较大发展空间由于新建以农业为主，经济实力决定其购买能力不够强势，仍然需要拉动南昌市人群跨区消费新建在全市的地位南昌市 新建县人口（万人） 448.52 66.19地区生产总值（亿元） 770.46 51.23固定资产投资完成额（亿元） 322.72 11.56社会消费品零售总额 234.88 7.66居民储蓄存款（亿元） 558.41 27.3
15、9新建的人均在南昌的位置新建占全市的14.766.653.583.264.90南昌市人均水平新建县人均水平与全市人均相比地区生产总值（元）社会消费品零售总额（元）在岗职工年平均工资（元）储蓄存款余额（元）城镇居民居住面积（平米）172385255155881245017.83772011549039413720.80-9518-4101-6549-83132.97资料来源：新建县2004年年鉴本报告是严格保密的。13城市发展情况分析本报告是严格保密的。14南昌是我国中部的中心城市之一南昌是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的独特战略地位行政区
16、划及布局：市区：东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、昌北开发区、高新区、红谷滩新区郊县：新建县、南昌县、进贤县、安义县全市面积：7402平方公里核心区总面积：617平方公里人口：总人口461万；主城区总人口204万本报告是严格保密的。南昌15城市整体规划一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延的发展原则，多点多组团的推进城市建设一江两岸：指沿着赣江两岸的投资建设重点一核五片：一核指中心城区；五片区指东面的昌东片区、南面的莲塘片区、西南面的望城组团以及梅岭风景区的湾里组团乐山组团西进主要是指向西面的红谷滩、新建发展。该片区也是目前南昌的建设热点，特别是红谷滩、长角洲东拓是指东面的技术经
17、济开发区，但该片区由于受到艾溪湖影响发展空间有限北控指南昌市城区的发展在北面应得到控制，主要是受昌北机场的影响南延是指城市发展向南面的南昌县延伸，该片区目前已成为住宅热点去，有较多的住宅大盘湾里组团望城组团中心区昌东片区昌东片区本项目地处规划的中心区边缘本报告是严格保密的。16项目区域规划本项目片区在立足大昌北新城大环境下，承接了红谷滩新区的发展联动效应“大昌北新城”概念性规划在03年6月推出，“大昌北新城”涵盖红谷滩新区、昌北经济技术开发区、新建县片区和望城片区，总用地面积达150平方公里昌北经济开发区红谷滩新区在2000年开始兴建，现在成为了南昌市新的行政中心，住宅开发较为成熟凤凰洲以及红
18、角洲（大学城）是继红谷滩之后的两个地产投资热点新建县城大昌北新城区域新建长堎红角洲红谷滩中心新区凤凰洲新建长堎镇位于红谷新区与新建县城之间，将承接红谷滩新区交通、教育等基础设施的投入的扩散影响本报告是严格保密的。17项目区域规划在南昌整体规划以及大昌北新城规划下，新建将撤县划区，将更好的融入城市，有利于加大房地产业的发展新建县未来规划：南昌市“一江两岸、一核五片”的一个部分南昌市西外环建成后，新建县从东、北、南三个方向与南昌市区对接，新建县将融入“南昌市中心城” ，新建县房地产业有巨大发展空间根据调查，撤县划区已经成为定局，这有助于改变地块周边的交通、资源环境，有助于拉近南昌人对新建的心理距离
19、，同时还有契税方面享受更优惠的标准，还但政府具体方案尚未确定湾里组团望城组团新建县城乐山组团中心区昌东片区昌东片区整体规划中的南昌市区本报告是严格保密的。18新建县规划状况-新建规划重点向新区发展，随着交通状况的完善新建就纳入大南昌规划方向：新建规划分为两大部分：新区和老城区。其中新区重点在旧城区西南方的5 平方公里；老城区则以旧改为主交通方面：2006年南昌将从长堎立交桥处修一条长10公里、直达湾里的红湾大道，穿过新建县老城区直达新城区新建和南昌的关系：整个西外环建成、昌九高速成为城市快速通道后，新建县东西方向的3条大道将与红谷滩主干道对接，整个新建县就纳入大南昌新区：规划重点老城区：以旧城
20、改造为主本报告是严格保密的。19昌九高速未来将改道西外环高速，规划成为城市主干道项目东侧的昌九高速在未来规划中将改道西外环，变成城市主干道和景观大道西外环高速昌北经济开发区昌九高速昌九的改道和昌湾公路成为贯通南昌一江两岸的主要通道未来的规划将大大提高本项目的地块价值和本区域在城市的地位新建县城大昌北新城区域新建长堎红角洲红谷滩中心新区凤凰洲昌湾公路本报告是严格保密的。20本项目地块交通十分便利；位于长堎立交东侧，紧临昌九高速将有较大的噪音影响项目地块交通便利，红谷中心区、新建县城都在五分钟车程之内地块东侧为昌九高速公路，该段高速路将改为城市干道昌九高速内环线项目地块位于长堎立交桥的西北角，紧临
21、高速道路，城市主要干道，噪音影响较大昌湾公路红湾公路会展路翠苑路地块位于未来的交通网线的节点处，可能对地块价值带来噪音的负面影响本报告是严格保密的。赣粤高速21房地产市场研判本报告是严格保密的。22受经济快速发展、新区开发影响，房地产投资额大幅提高，房地产整体发展正常12010080604020012136.3%28.36111.6%60.0185.242.0%110.129.30%160.0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%12.3%2.5%20.7%5.1%25.5%9.4
22、%24.3%11.0%200120022003200420052001200220032004房地产开发投资年增长率房地产投资占固定资产投资比例房地产投资/GDP房地产市场预警预报指标体系异常基本正常正常运行基本正常异常2004年房地产开发投资额增幅25 42.0%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，南昌近年房地产开发投资增幅下降趋势明显，说明开发市场逐渐稳定房地产开发投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.1511%房地产开发投资/固定资产投资本报告是严格保密的。37 24.3%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%23
23、南昌市房地产市场近年经历了从供不应求到供求基本平衡的过程近年销售量放大的同时，市场供应也以更快的速度放量，使得供求关系趋于平稳2.521.510.502.051.490.995004003002001000161331442613891641341023房地产投资额与销售额同时上升，但投资额增幅略小于销售额增幅，使得投入、产出基本平衡1.401.201.000.8020031.172004销售面积/竣工面积1.0320050.96300020002003商品房竣工面积21132004商品房销售面积22592005空置面积25670.600.400.20100000.00200320042005
24、200320042005商品房销售额/房地产开发投资额房地产市场预警预报指标体系商品房售价异常基本正常正常运行基本正常异常2005年销售面积/竣工面积商品房销售额/房地产投资额0.8 0.80.9 0.91.0反映商品房供求是否平衡的指标1.11.10.990.96本报告是严格保密的。24187.54400035002651.43通过南昌与内地二、三线城市的对比，说明南昌房地产发展状态正常内地城市房地产指标对比35030025020015010050110.12297.99100256.3515075900800700600500400300200100409.9380.1813.89756.
25、91599532639.02563.49 449.54378.89167.5127.5800南昌武汉郑洲长沙合肥太原南昌武汉郑洲长沙合肥太原房地产投资额(亿元)商品房交易面积(万m2)其中：住宅600500400300200100251.73199.66521.76330.13139 136169.99145.31 136.243.4424.2345003869.83345.83000 2707.2525002567.01200015001000500296626143262.213001.472234.433985293800南昌武汉郑洲长沙合肥太原南昌武汉郑洲长沙合肥太原存量房交易面积(万
26、m2)其中：住宅商品房均价（元/m2）其中：住宅南昌武汉郑州长沙合肥太原人口(万)人均GDP461167207862488570819035610176384451337834118881本报告是严格保密的。25500; 11%166615744500近年来土地交易市场十分活跃，表明开发商对后市看好，同时政府支持力度较大05年土地供应5391亩2005年商品住房土地供应计划（亩）根据统计，2005年南昌市国土资源部门供应的土地已经达5391亩，地块成交67宗，土地收益达60.6个亿。2005年的土地供应计划原来是4000亩到4500亩，很多地块都是在2003年及2004年的余留，直到2005年
27、才出让的，还有的是原来就已经“拿走”的地块，开发商直到现在才来土地部门办手续，除此之外加上今年4000亩到4500亩的土地计划供应量，一共加起来就是5391亩06年土地供应计划4500亩400; 9%200; 4%200; 4%200; 4%300; 7% 500; 11%300; 7% 300; 7%市区（象湖、青山湖、红角州） 红谷滩新区新建县长堎地区 南昌县莲塘地区湾里地区 昌北开发区高新区低洼旧改1600; 36%经济适用房其他6000500040003000 300030002000100002003 2004土地计划供应量（亩）539145002005 2006土地实际供应量（亩）
28、市国土资源局副局长曾治平认为，南昌市2005年土地成交量为5391亩，虽然超出了4500亩的放量，但是在整体总量上却没有突破。那么2006年，大概还是保持着4000亩到4500亩，这就是今年的总放量计划政府近2年明显加大了土地供应量，且供应主要主要集中在红谷滩、青山湖等板块；实际成交量大大超过了往年数据和本年计划，说明开发市场对房地产发展非常乐观；但土地的集中放量显然增加了后市的市场供应，将使未来市场竞争加剧本报告是严格保密的。26区区区区区区新新湖北湖湖谷滩红青云青山高昌东西谱区2004年南昌市各区住宅商住土地出让面积2005年南昌各区住宅商住类土地出让量（亩）年南昌各区住宅商住类土地出让量
29、（亩）2004年南昌市各区土地交易均价（万元/亩）土地实际供应量2004年南昌各区住宅商住类土地出让量（亩）年南昌各区住宅商住类土地出让量（亩）2005年南昌市住宅商住类土地供应总面积(亩)90.8859（亩）29.083%386.4162.74%216.08%279.715125%585.0250%567.512%8%5%144.63%昌北区东湖区高新区红谷滩新区154.443914%东湖区西湖区青山湖区青云谱区高新区599.313%2556.555%青山湖区西湖区青云谱区2004年南昌各区住宅商住类土地出让均价（万元年南昌各区住宅商住类土地出让均价（万元/亩）亩）2005年南昌各区住宅商住
30、类土地出让均价（万元年南昌各区住宅商住类土地出让均价（万元/亩）亩）250200234.3547174.1809200250.0200.0207.3225.2150100104.852672150.0100.050.032.0123.795.353.751.15000.0东湖区西湖区青山湖区青云谱区高新区本报告是严格保密的。2705年政府加大了土地出让的步伐，进一步增强了市场的竞争性据统计，挂牌的出让住宅用地的容积率在1.21.8之间03-05年南昌出让土地的功能分布状况整体来讲，中心区和红谷滩区的住宅土地容积率偏高在1.61.8之间商业用地容积率在1.21.513.06%0.32%14.78
31、%45.87%18.79%7.18%商服用地的容积率在3以上纯居住用地工业用地纯商业用地综合用地商住用地商服用地05年政府加大了土地出让的步伐，进一步增强了市场的竞争性0305年，南昌市挂牌出让土地总量为6845亩。05年出让的和将要出让的土地为3718亩，其中红谷滩片区（包括三角洲、凤凰洲）出让的土地为1690亩，占总量的45.5%本报告是严格保密的。28二手房市场分析市场对中小户型需求旺盛，交易金额及单价涨幅较大2005年南昌市二手房交易统计情况套数交易面积交易金额类型绝对数同比增幅% 绝对数(m2) 同比增幅%绝对数(万元) 同比增幅%房改房商品房(不含房改房)9545898117.59
32、.01664260.88040695.4618.138.9787849.45121337.418.3814.86中小户型是二手房市场的绝对主力，表明市场对中小户型需求旺盛2005年南昌市二手房改房交易情况(套数;百分比%)2005年南昌市二手商品房(不含房改房)交易情况(套数;百分比%)二手房交易金额和交易单价均有较大幅度上涨，既有税改原因，也有市场需求旺盛的原因。1342; 14%59; 1%492; 5%1072; 11%1605; 17%四房二厅三房二厅三房一厅二房二厅二房一厅1041; 12%3189; 35%468; 5%1410; 16%1270; 14%四房二厅三房二厅三房一厅二
33、房二厅二房一厅4975; 52%本报告是严格保密的。一房1603; 18%一房29从2000年以来，南昌房价都保持在20%左右的速度上升2000年2005年上半年房价走势（单位：元/平米）3000200010002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 05年上商品房商品住宅156015101814164022502046272224382807261132053032本报告是严格保密的。商品房商品住宅302004年市场状况2004年南昌市各行政区销量分布图-住宅热点集中在红谷滩，非住宅集中在西湖区，湾里销售量所占比例较小本报告是严格保密的。312004年市场状况2004年南
34、昌市各行政区销售金额分布图-西湖、红谷滩和东湖区金额较高本报告是严格保密的。322004年市场状况2004年南昌市各行政区销售金额均价分布图-中心城区的均价最高，而湾里是全市均价最低的区域本报告是严格保密的。33260024602004年市场状况2004年南昌市各季度房价稳中有升，以3季度增长最快2004年1-4季度南昌市商品房价格走势商品房(元/平米)250024492504商品住宅(元/平米)2457242024002300223322652247228022592200一季度二季度三季度四季度全年本报告是严格保密的。342005年上半年市场05年上半年消费者中外地占近1/4，商品房的空置
35、率快速下降新建商品住房购买对象情况2005年上半年客户构成情况26%市内2005年上半年市外客户构成情况30%省内外市74%外地户籍67%省外商品房空置情况截止6月底，全市商品房空置面积10.56万平方米，较上年同期下降31.2%，其中商品住宅空置5.86万平方米，较上年同期下降46.78%，商业营业用房空置面积3.85万平方米，较上年同期增长8.83%本报告是严格保密的。352005年上半年市场05年上半年商品房价格在25004000元/平米的产品占主体，面积在100150平米的户型占多数2005年1-6月南昌市区供应的商品住房价格情况2005年1-6月南昌市区供应的商品住房面积情况21.8
36、%5.0% 4.5%3.4%13.5%4.5%2.2%3.6%8.7%29.4%35.9%46.8%20.8%1 5 0 0 元以下2000-2500 元3000-4000 元1500-2000 元2500-3000 元4000-5000 元6 0 平方米以下1 0 0 - 1 2 0 平方米1 8 0 平方米以上6 0 - 8 0 平方米1 2 0 - 1 5 0 平方米8 0 - 1 0 0 平方米1 5 0 - 1 8 0 平方米本报告是严格保密的。362005年上半年市场05年产品需求结构为：低价格产品和小面积需求较大，但高价产品和大面积依然占主体2005年1-6月南昌市区销售的商品住
37、房价格情况2005年1-6月南昌市区销售的商品住房面积情况8.4%5.2% 11.1%7.9%14.7%11.9%4.2%37.9%7.9%21.6%36.2%1.9%15.3%15.8%1 5 0 0 元以下2500-3000 元1500-2000 元3000-4000 元2000-2500 元4000-5000 元6 0 平方米以下1 0 0 - 1 2 0 平方米6 0 - 8 0 平方米1 2 0 - 1 5 0 平方米8 0 - 1 0 0 平方米1 5 0 - 1 8 0 平方米5 0 0 0 元以上本报告是严格保密的。1 8 0 平方米以上374.0650403020105055
38、.162.544.242005年上半年市场05年上半年供需结构基本平衡，但价格和面积结构中仍有部分区段供大于求从价格来看，主要以2500-3000元/平及4000-5000元/平的供过于求较多11.395.92至2005年6月底南昌市住宅（价格）供销结构（单位：% ）42.3738.9234.6825.6922.28.14 8.07 8.595.28供应情况预销售情况5.2901500元以下 1500-2000元 2000-2500元 2500-3000元 3000-4000元 4000-5000元 5000元以上面积上，以120-15060至 2005年 6月底南昌市住宅（面积）供销结构（单
39、位： % ）供应情况预销售情况平的供过于求较多403024.537.1220104.351.9115.6810.316.2415.92 15.0812.235.3060平米以下60-80平80-100平100-120平120-150平150-180平180平以上本报告是严格保密的。382005年上半年市场05年上半年住宅户型结构比例，主要以2房和3房为主，3房供应大于需求至2 0 0 5 年6 月底南昌市住宅（户型）供销结构（单位：% ）60.0050.0040.0030.0035.2827.9350.4441.68供应情况预销售情况20.0010.0015.8411.326.384.552.
40、302.001.640.650.001室（1厅、2 2室1厅（2厅 3室1厅（2厅 4室1厅（2厅厅） 、3厅） 、3厅） 、3厅）5室2厅（3厅）其它供应情况预销售情况11.3215.8427.9335.2850.4441.686.384.552.302.001.640.65本报告是严格保密的。392005年南昌市城区普通商品住房具体标准凡在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区范围内，同时具有以下条件的住房为普通商品住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同类地段商品住房平均价格1.
41、2倍以下的住房今后购买普通商品住房可享受优惠政策，只需交纳房价总额2%的契税，而低容积率的住房(1.0以下)，如别墅，大面积的住房(单套建筑面积145平方米以上)；高价位住房(房价在同类地段住房均价1.2倍以上)则要按4%交纳契税本报告是严格保密的。40级别南昌市基准地价商业用地元/平方米 万元/亩住宅用地元/平方米 万元/亩工业用地元/平方米 万元/亩级级级级级级47892654136294261945531917791634130226116161235885637480151108825942327765563562251518852372415106商业用地基准地价内涵：设定商业用地基
42、准地价的评估基准期日为2001年1月1日，平均容积率为2.2，开发程度为五通一平（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电和宗地内土地平整），出让年期为40年，地价以元/平方米表示住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估期日为2001年1月1日，平均容积率为2.2，开发程度为五通一平（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电和宗地内土地平整），土地使用年限为70年，地价以元/ 平方米表示工业用地基准地价内涵：设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为2001年1月1日，开发程度为五通一平（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电，宗地内土地平整），土地使用年限为50年，地价以元/ 平方米表示本
43、报告是严格保密的。41市场典型楼盘扫描本报告是严格保密的。42南昌市房地产板块分布7132451，红谷滩2，市中心3，朝阳洲4，青山湖5，京东6，象湖、昌南7，新建板块6本报告是严格保密的。43红谷滩板块均价：33004000元/平米建筑类型：高层、小高层为主户型：2房85110平米，3房120140平米消费者：来源地较散，职业主要包括公务员、生意人等，前期投资客较多，现在自住型客户增多，但空置率多数在60以上主要依托：规划、资源、投资潜力劣势：距离较远、配套尚不齐全代表楼盘：滨江豪园、万达星城等本报告是严格保密的。44滨江豪园项目名称基本情况产品类型及户型价格销售状况客户群及置业目的配套主打
44、形象联系人本报告是严格保密的。滨江豪园占地面积8万平米，建面24万平米，1600多户小高层、高层主力户型：3房140150平米，部分2房100110平米一期2002年年底，均价2500 元/平米二期2003年下半年，均价2800元/平米三期2004年上半年，均价3300元/平米四期2004年10月，均价3500元/平米住宅部分已全部销售完，其中以100110平米的2房和140150平米的三房销售速度较快，现在销售商业部分自住为主：20一次付款，公积金贷款20前期受市政配套设施少的影响空置率较高，后期入住率逐渐上升会所，商业街国际都市，水岸豪宅周斌，销售代表，1333009595945四室二厅（
45、三厅）4%万达星城项目名称万达星城万达星城三期销售房屋户型比例基本情况占地1000亩，总建筑面积100万平米，共约6000多户，容积率约1.5二室二厅34%三室二厅（三厅）52%产品类型及户型一期多层、小高层，二期高层，三期多层、小高层，四期、五期预计以小高层、高层为主主力户型：二期为3房160多平米，三期为2房7890多平米、3房100140平米五室二厅（三厅）10%万达星城三期已售房屋户型比例二室二厅43%三室二厅（三厅）41%价格销售状况客户群及置业目的03年2月份1800元/平米；03年8月份2000元/平米；04年5月份2200元/平米；04年下半年2700元/平米；现在约为3300
46、3500元/平米一期已全部售完，于 2004 年 6 月交付使用，二期高层销售情况较好，1、2期共有1540多户，其中40已装修，入住率为1020；三期望月庭、揽月庭、伴月庭于2005 年 1 月推出300余套，7天内销售280余套，现正推售四期客户覆盖面较广，公务员、生意人、企业中高层为主，主要看重区位、规划、大社区品质、开发商品牌及产品素质前期投资客较多，后期逐步向自住型客户转变五室二厅（三厅）10%四室二厅（三厅）6%配套主打形象联系人本报告是严格保密的。幼儿园、800平米星城国际生活广场、超市、850平米的小学、大型商业、1万平米运动会所等 ，3万平米生态水系 ，一站式品牌教育新型节能
47、住宅，配套齐全0791-386888846名门世家项目名称基本情况产品类型及户型价格销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。名门世家占地面积约17.3万平米，总建面约26万平米，容积率约1.5多层、小高层、高层主力户型：2房8695平米，3房113142多平米一期均价约32003300元/平米一期200多套，2006年元旦推出，至2月中旬左右约销售90企业中高层、生意人为主，看重区位、价格、产品素质等以自住型客户为主商业街，幼儿园、游泳池、户外运动场红谷滩中央、名流花园公馆销售人员，0791-385999947博泰.江滨威尼斯项目名称基本情况产品类型及户型价格销售状况客户
48、群及置业目的配套联系人本报告是严格保密的。博泰.江滨威尼斯占地面积50亩，建筑面积20万平米，绿化率40高层住宅 ，一栋豪华纯酒店式公寓主力户型：2房87平米，3房119130多；公寓4070多平米约40005000元/平米，均价4200元/平米先推公寓，1月内售完，到05年10月份1期售完，现2期仅剩少量单位客户来源地较广，中高端客户为主，生意人较多，客户以40岁以上为主部分为投资型客户，自住客户主要看重规划发展、一线江景地下一层，地上5层的大型商场李勇，置业顾问，0791-38777774830%理想家园理想家园三期销售房屋户型比例项目名称基本情况共约1200户理想家园三室二厅50%二室二
49、厅50%产品类型及户型多层、小高层主力户型：2房80多100多平米，3房110120多平米价格05年4月约2450 元/平米05年6月约2750元/平米06年月3000元/平米理想家园三期已售房屋户型比例三室二厅销售状况一期、二期已售完，现销售三期客户群及置业目的客户来源地较散，主城区的投资客户较多，部分为周边大市场、下面乡镇的生意人，年龄一般在35岁以上二室二厅70%配套主打形象联系人本报告是严格保密的。幼儿园、诊所、超市、菜场、商业街、活水养生会所、网球场、游泳池让梦想实现的理想家园黄志芳，业务主任，0791-386751149阳光枫情阳光枫情二期已售房屋户型比例复式20%项目名称基本情况
50、阳光枫情占地约80亩，容积率1.8，绿化率42%，总建筑面积95579平方米，分三期开发三室二厅28%二室二厅52%产品及户型共9栋多层，二房面积80-97平米100130平米的三房两厅阳光枫情二期已售房屋户型比例165平米错层四室两厅复式20%价格销售状况均价26002700元/平方米05年3月三期开盘，前两期基本售完三室二厅28%二室二厅52%客户群及置业目的居住，南昌以及新建客户配套主打形象联系人本报告是严格保密的。小区配套有商业店面、会所、物管轻松安家红谷滩涂兰燕，13970087132501%凤凰城项目名称凤凰城凤凰城凤鸣苑销售房屋户型比例基本情况占地面积：4790000 平方米，建
51、筑面积：56万平米，容积率1.7三室二厅65%四室三厅1%复式 一室一厅10%二室二厅23%产品及户型楼层有多层、小高层、高层、联体别墅等多种形式，主打房型有二房二厅、三房二厅、复式，其面积为86-92平方米、123-138平方米；畅销户型：二房；100平米，三房130平米价格均价3000，小高层2900，多层3000凤凰城凤鸣苑已售房屋户型比例一室一厅4%销售状况客户群及置业目的05年1月13日开盘，现房销售，04年9月开始销售，一年半销售1500套以红谷滩周边为主，所属区域相对繁华，以此向南昌市区扩散，以自住为主，目前入住不高，现场两批客户均为南昌市人三室二厅64%二室32配套特点上海外国
52、语学校，步行街，艺术培训中心，儿童游乐园等价格低，现房销售，外国语学校主打形象联系人本报告是严格保密的。江风湖水、英才家园；教育主题复合地产项目李速，1397000759251配套红谷春天项目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的主打形象联系人本报告是严格保密的。红谷春天占地11.5万，建面20.8万，总户数1137户多层、小高层和高层共32栋均价：3800元/平方米一期2004年初开盘二期2005年初开盘以南昌客户为主有幼儿园、会所、网球场、篮球场、商社等配套设施东方园林中国风情杨修，13767123240；0791-388393952价格配套丰合新城项目名称基本情况产品及户型销
53、售状况客户群及置业目的联系人本报告是严格保密的。丰合新城占地370余亩，总建面50余万平方米物业形态为19栋小高层和高层建筑。一期住宅以小高层（11层）、高层（18层）为主，15、16层为辅。共11栋，4栋为小高层90平米-120平米为主力户型3200-3600，起价：3300元/平方米均价：3400元/平方米最高价：3600元/平方米3月开盘2005年1月8日，丰和新城VIP卡优惠认筹，优惠额度3%投资占30规划建设住宅、酒店、商业、写字楼、学校等多种形态夏长辉，1317784356153价格配套丰和都会项目名称基本情况产品及户型销售状况客户群及置业目的主打形象本报告是严格保密的。丰和都会建
54、面5万5，占地1.9万19000平方米星级商务产权酒店：单位面积3050平方米1400平方米街区休闲商业旺铺：单位面积40150平方米8000平方米智能化创业板写字楼：标准层550M。自由分割9000平方米城市经典住宅：四房1 43平方米、三房120平米10000平方米小户型：大二房96平米、小二房8184平米6200平方米浪漫酒店式公寓：单位面积34.560.5平方米均价3000，一层3000，10层3300，顶层3800-3900价格3000元，销售85周边区域南昌人多一些，主城区人也有一部分75000平方米城市街区绿化景观，立体绿化、步行休闲广场、街区化景观、精品私家花园新城活力之都生活
55、非凡动力54青山湖板块均价：37004000元/平米建筑类型：多层、小高层为主户型：2房89105平米，3房110140平米消费者：主要来自青山湖周边区域，向南昌及周边县市辐射主要依托：资源、规划劣势：区域规划推动不力代表楼盘：中大.青山湖、香溢花城等本报告是严格保密的。55价格配套中大.青山湖项目名称基本情况产品类型及户型销售状况客户群及置业目的主打形象联系人本报告是严格保密的。中大.青山湖230亩，总建筑面积23万平方米，容积率1.5，绿化率45多层、小高层主力户型：多层部分为2房90105m2、3房120148m2、4房138158m2 ，小高层部分为140多m2的3房和150多m2的4
56、房第一次推盘04年10月底3600元/m2，第二次推盘05年4月3900 元/m2 ，第三次推盘2006年8月4000 元/m2前期受电厂、煤气站、配套少、宏观政策等客观因素和宣传不到位等主观因素的综合影响，销售情况一般；后期经过政策回暖、片区逐步成形、现房销售、调整销售策略等推动，销售状况有所好转客户来源范围较广，主要看重青山湖景观环境、政府规划及产品素质会所、幼儿园、泳池、商务中心、健身房、屋顶网球场、超市等正青山湖，生态毫宅蒲素，销售经理，0791-683773556价格香溢花城项目名称基本情况产品及户型销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。香溢花城占面500亩，
57、建面50万平米，容积率1.5Townhouse，多层，小高层、高层，目前只推小高层以3房为主，主力户型120-130平米两房面积85-115平米，三房面积120-180平米，三房180-200别墅5800原，多层3700-3800，小高层价格没有出来一期503套已经销售完，一期共6万平米四个月实现99的销售。小高层还还没有开盘，开盘共103套，希望开盘就销售完以青山湖周边客户为主，向南昌客户辐射，也有江西省内客户商业街，周边有50万平米湖景资源加州文化社区，北美加州风格陶娟娟，1357605859857秀泊经典项目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格
58、保密的。秀泊经典占地150亩，建面17万，容积率1.725栋5层花园洋房，6栋小高层和高层，3栋酒店式公寓和会所多层为坡屋顶，低层带花园，顶层为跃层二房二厅，92平米，占8；三房二厅，103平米和110平米，占20；三房二厅，116-138平米，占67；四房二厅，163平米，占5均价3800分两期，一期25 栋多层，建面10万2004年6月开盘，目前销售超过95以青山湖周边客户为主，向南昌客户辐射，也有江西省内客户步行商业街青山湖畔善待一生 居住的真意王强，1387068010258市中心板块均价：5000元/平米建筑类型：高层为主户型：100多平米2房、120150平米三房、150平米以上4
59、房消费者：来自全市范围，辐射周边县市，以生意人、高薪泛公务员为主主要依托：城中心繁华、便捷代表楼盘：恒茂.国际华城、高能.金域名都本报告是严格保密的。59价格配套恒茂国际华城名称基本情况主力户型销售状况客户群及置业目的主打形象本报告是严格保密的。恒茂国际华城总建面50万平米，集写字楼、五星级酒店、10万平米的商业街，23栋高层住宅130150 的三房为主，兼有部分50 的一房和100 的两房住宅一期3500元/平米（03年初）；现在二期6100元/平米；写字楼6800元/平米一期03年年初开盘，已经入住；二期05年3月25日开盘，销售率达95%，现在售商业高级公务员，大型私营业主，南昌最高端客
60、户；外地的一些江浙客户；以居住、投资为主体100000四大商业街，投资2100万的双语学校，5000高级养生会所，5000高尔夫推杆果岭，50000两大水景主题公园，五星级酒店，甲级写字楼美丽新南昌，国际新生活。二期主打：二期升级版、地中海豪宅区60价格配套高能金域名都名称基本情况主力户型销售情况客户群及置业目的主打形象高能金域名都占地10.5万平米，总建筑面积36万平米，有11栋高层住宅，写字楼、SOHO、酒店式公寓和集中商业各一组成，共2000 户以126132平米的三房和140160平米的四房为主04年3800元/平米，05年4300-4500元/平米，06年4900元/平米04 年9月
61、开盘，共6栋，一期售完，二期1栋已售70%多04-05年周边大学教师、电台和政府人员，以附近人群为主，居住06年后，客户扩大到全市及周围县市。居住为主商业、周边的体育公园、幼儿园等，1600多个停车都市主流，精英领地联系人本报告是严格保密的。缪绪岭策划经理1375566044561京东板块均价：34003600元/平米建筑类型：多层为主户型：90100平米2房、110140平米三房为主消费者：主要来自周边企业，以及部分投资客主要依托：产品、资源劣势：距离较远，配套较少代表楼盘：万科.四季花城、世纪风情等本报告是严格保密的。62价格万科.四季花城项目名称基本情况产品及户型销售状况客户群及置业目的
62、配套联系人本报告是严格保密的。万科.四季花城占地41000 平方米，建筑面积25万平米一房69左右二房90-96三房110-147平米四房160平米主力户型为三房、四房及复式，面积127至166平方米起价：2700元/平方米均价：3400元/平方米最高价：4000元/平方米年消化量10万左右以周边企业员工为主，泰康软件园等企业员工蓝岸会所马冰，1387094041963价格配套世纪风情项目名称基本情况产品类型及户型销售状况客户群及置业目的主打形象联系人本报告是严格保密的。世纪风情占地35万平米，总建筑面积50万平米，绿化率50多层、小高层、高层、别墅；一期为多层主力户型：2房88105平米，3
63、房108138平米05.11.26第一批32003500元/平米，均价接近3500元/平米06.1.2第二批33003900元/平米，接近接近3600元/平米由于前期景观展示到位、现房销售、户型控制恰当、推盘较少等因素，楼盘消化速度非常快，基本都在1月内完成销售以周边客户为主，职业范围较大，前期投资客较多现有会所和少量街铺，规划有大型卖场、欧式社区商业街、小学、国际幼儿园北京东路.50万平米地中海风情社区（中部第一家“星河湾”模式的高贵楼盘）黄蓉，销售代表，1397090437364昌南象湖板块均价：昌南22002500元/平米，象湖北均价3800元/平米建筑类型：多层、小高层、高层，象湖北以
64、高层为主户型：83100平米2房、110130平米3房为主消费者：主要来自周边及莲塘的大市场、企业、学校，居住与投资兼有，象湖北靠近市区，客户来源较广主要依托：象湖北主要依托区位、资源，昌南主要依托价格、产品、营销劣势：距离较远，配套较少代表楼盘：康城、居住主题公园等本报告是严格保密的。65价格正荣大湖之都名称基本情况主力户型销售状况客户及置业目的配套/资源正荣大湖之都占地面积1600亩，建筑面积110万平米 ，容积率1.26 ，总户数6800；首期“南岸公园”总建筑面积约25万平方米，包括低层别墅、小高层、多层住宅以117135平米的三房为主，部分8195平米的两房和190200平米的四房，
65、未来二期主推113平米以下的小3房05年9月份均价2040元/平米，现均价2300元/平米一期2004年12月开盘，基本售完，二期05年12月开盘，现销售中 ，现剩为多层的1层、电梯房的3层楼层较差的单元南昌市区和莲塘客户；以居住为主坐拥28万平方米墨家溪主打形象百万平米，国际大湖公园社区（把家安在公园里）联系人本报告是严格保密的。黄小姐0791-661266666梦里水乡名称基本情况主力户型价格销售状况客户群及置业目的配套/资源主打形象梦里水乡占地面积 591亩， 建筑面积 39万平米容积率1.59，总户数2600户，有多层、高层和TH以110125平米的三房为主，195205平米的顶层复式
66、高层3房140多平方17802100元/平米，现价2200元/平米04年7月二期开盘,已经售完，三期10月开盘主要周边企业（江铃、煌上煌、汇仁）的员工，团购客户多，莲塘客户、南昌市区工薪阶层以居住和投资为主停车位500个中国首个宋词文化社区、文化社区，生态园林联系人本报告是严格保密的。李小姐0791-599688867价格配套康城名称基本情况主力户型销售情况客户及置业目的康城占地面积 500亩，建筑面积 50万平米，总户数3900户，分三期开发一期以86106平米的两房为主，二期以120140的三房二、三跃式，其中平层111平米以下、3房以下为主，复式楼以130平米以上的3、4房为主。户均面积
67、一直偏小，得房率高05年均价2200元/平米，06年2300元/平米一期04年10月开盘396户已经全部售完 ，二期05年5月开盘，350套已经售出250多套部分周边企业职工，莲塘教师、南昌市区工薪阶层以居住和投资为主停车位1290个，教育，周边有南昌公交总站联系人本报告是严格保密的。涂小姐0791-598000068价格配套居住主题公园项目名称基本情况产品及户型销售状况客户群及置业目的主打形象联系人本报告是严格保密的。居住主题公园占面1400亩，建面130万平米，容积率独栋、双拼、联排、花园洋房、多层公寓、高层电梯多层：2房83-91平米、3房101-129、复式120-163平米花园洋房：
68、3房127-156平米、复式联排：169-21305年2100-2300元/平米，06均价2500元/平米，06年3月二期均价2600元/平米，洋房均价2900元/平米一期1000多套。一期的“象湖南郡已经销售99%，基本售完“香榭丽居” 销售70%左右 ，二期准备销售市中心近象湖片区客户，居住和投资12000平米商业及会所、1200米商业街、幼儿园、学校、医疗中心等130万平米夏威夷岛居生活徐先生：0791-599999969价格九里象湖城项目名称基本情况产品及户型销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。九里象湖城占地666亩，建面60万平米，容积率1.3。组团分区明显
69、其中一期占地160亩，建面14万平米，13栋，1000多套多层和小高层为主，联排、酒店公寓等2房81-95平米；3房107-118平米2400多元/平米，最好的均价2600元/平米一期在售，主推多层，销售率60%以上区域内客户为主，其他片区客户居住、投资均有，投资偏向2房小面积步行商业街、超市、会所、平湖俱乐部商业街，周边有50万平米湖景资源因优越而传承，居象湖优越之上熊小姐：0791-527888870价格峰水鉴项目名称基本情况产品及户型销售状况客户群及置业目的峰水鉴2栋高层，266户，底层商铺高层2房2厅1卫 总户数86套 93103平方米3房2厅1卫 总户数56套 126平方米3房2厅2
70、卫 总户数46套 146148平方米4房2厅2卫 总户数36套 172179平方05年5月开盘，3400-3600元/平米，实际成交3540元/平米，19层以上4000元/平米以上05年5月开盘，现实际成交60%多项目周边客户、洪城大市场、建材大市场等周边经济体客户较多，居住和投资性购买配套底层商铺，其他依靠周边城市配套，100个停车位联系人本报告是严格保密的。李小姐0791-522266671价格配套莱茵半岛花园项目名称基本情况产品及户型销售状况客户群及置业目的主打形象莱茵半岛花园占面240亩，建面23万平米，容积率1.81高层，2房88-110平米、3房115-137平米占60%以上、4房
71、以上170-180平米05年32-3800元/平米，06年均价3900元/平米，实际成交均价3690元/平米一期已售完，二期已售60%。120平米的小3房已售完南昌市项目周边区域为主，部分洪城大市场客户。居住为主2000平米会所、超市商业街18300平米，小学及幼儿园4800平米格调生活联系人本报告是严格保密的。司小姐0791-653555572新建县板块均价：21002500元/平米建筑类型：多层为主户型：80100平米2房、110130平米3房为主消费者：前期南昌投资客户较多，后期价格上升，主要为新建本地和与新建有亲缘的南昌人，投资比例较前期少，以公务员、老师为主，以及部分生意人主要依托：
72、规划、投资劣势：距离较远，配套较差，郊县概念代表楼盘：现代米罗、沿海.丽水家园、城开.国际学园本报告是严格保密的。73新建县房地产格局内城体现城市价值，外城体现规划、产品价值新建内核发展驱动因素：主要依托于生活便捷、县府区位、礼步湖资源等综合因素所体现的城市价值；其中，米罗板块早期的价格突破因素除主要依靠于教育因素外，还体现在产品、规划价值外围发展驱动因素：主要依托于规划、产品价值，同时以较为实惠的价格面市开发区19002600规划、产品广场板块17002500县府、资源本报告是严格保密的。米罗板块23002700产品、区位礼步湖板块20002200区位、资源大学城板块19002300规划、资
73、源74新建县市场发展阶段处于由县域房地产市场向市域房地产市场融合阶段收费站取消红谷高速发展撤县划区昌九高速变为城市主干道县域房地产市场1、市场容量有限2、房价 “天花板”效应明显3、成本控制是关键4、内向型市场，区域内消费者为主5、核心客户为当地中高收入群体6、消费者有限理性，容易跟风7、市场需要引导8、处于房地产发展的初级阶段，产品差别不大，地段、价格是主要的竞争点9、产品水平低，设计过时，主要满足对物业空间的需求，极少有生活方式、精神层面的诉求体现县域+市域2种市场特征相融合1、客户的融合：新建县与南昌市2、新建县价格的提升缺乏的是开发理念、开发水平、产品质素的融合市域房地产市场1、市场容
74、量较大、客户辐射范围广2、外向型市场3、物业类型较为丰富4、核心客户为当地中高收入群体5、处于较为成熟的发展阶段，产品、资源、地段、文化是主要的竞争点6、开发理念、设计水准、营销水平较高，项目的主要诉求点包含了产品、环境、生活品质、文化等各方面，并加强了对消费者精神层面诉求的挖掘本报告是严格保密的。75新建房地产投资额大幅提高，投资结构合理，开发时机和节奏要结合客户有效需求新建全市近两年房地产开发投资状况新建房地产开发投资增幅过高，这与新建近几年大项目较多有关房地产开发投资占GDP的的比例属于异常状态可以从两个方面分析，一是新建房地产开发投资增幅明显，远高于经济增长水平，如果没有需求匹配，有可
75、能导致未来几年供大于求的市场现象固定资产总投资额其中房地产开发新增固定资产房地产投资占固定资产投资的比例房地产投资占GDP的比例2003599279366497115.62.12200483238294831381435.43.242004年比2003增减比率38.977.466.7-房地产投资占固定资产投资的比例处于正常区间，表明新建投资结构和规模处于合理水平，开发节奏要密切结合客户的实际购买力房地产开发投资额增幅房地产市场预警系统指标体系异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 2004年25 77.4%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产
76、开发投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.153.24%房地产开发投资/固定资产投资本报告是严格保密的。37 35.4%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%76新建县土地出让情况-土地出让逐年缩减，出让价格增长，项目入市时面临大盘竞争受国家宏观调控土地市场的影响，新建县土地供应缩减土地价格：新建县的土地价格每亩涨了10万元左右，涨幅可观未来主要竞争：恒茂622亩、城开国际学园1128亩、沿海丽水家园、莱卡小镇土地储备：合同协议土地储备约2000亩，新城区用于城市建设的有近800多亩2003年土地出让面积2800多亩新建县2003年国有
77、土地出让面积2800多亩本报告是严格保密的。2004年成交面积约为1790亩，与上年度相比减少了近千亩2004年新建县公开出让土地6宗，其中一宗 流拍，另外5宗挂牌成交，5宗地块当中有3宗在乐化，规划用途以公建与商业为主2004年关键地块是江西城开的1128亩的地块，最终以30万元亩成交2005年2005年新建对土地进行调控，用地性质主要在商业和住宅两个方面。商业用地主要在新城区，老城区以旧城改造为主最近几年，受南昌市规划的影响，新建县改造难度较大今年要加强旧城的土地改造，加大土地基础设施、提升土地质量，城区道路的网络建设，从而带动外来企业来新建投资77万元1000000万元新建县房地产供求状
78、况-供给和需求均呈现上升态势，有效需求有限，本项目应把握市场时机2004年新建住宅竣工面积31万平米，成交面积26万平米，市场供需两旺，2004年呈现供大于求的现状500000400000300000200000新建2004年商品房供应状况429761394775345466316762商品房住宅目前市场供求量均呈上升态势，新建县有效需求有限，本项目应该顺应市场，把握市场上升态势500000400000施工面积 竣工面积新建2004、2005年商品房需求状况450000300000200000260000200000300000商品房二手楼1000000本报告是严格保密的。2004200578
79、新建县现有楼盘以及开发商现状-今年来新建楼盘整体水平居中，仍有提升空间楼盘现状规划：主题性不明显，规划理念有较大提升空间，规划对人文关怀体现较少建筑：以多层为主，个别楼盘出现少量小高层，小高层的实际接受度仍需深入讨论；建筑风格以欧式为主园林：同质化严重，缺乏明确的主题来统领社区，园林景观参与性较弱；客户对于景观重视度较高，最初出现时市场接受度好，对物业价格的提升在300元/平米左右主力户型： 80100平米的二房，110130的三房，不同项目户型定位没有明显差异社区配套：项目配套缺乏，部分楼盘有会所、商业街；会所功能以健身、娱乐为主开发商现状开发商情况：新建县共有31家房地产开发公司，启动的房
80、地产项目有十几个，房管部门对开发企业进行规范，在楼盘预售、面积测量、商品房买卖合同及物业管理等方面规范了开发行为本报告是严格保密的。79新建县住宅价格以及商铺状况分析-住宅价格随典型楼盘、政府规划、交通条件等节点逐年提升住宅价格现代米罗1200元红谷滩开发1500-1600南昌桥收费站取消1800-2000心怡广场水云居起价2000城开国际学园2100-2300元400-800元1993-1998年2002年初2002年底2003年2004年2006年商铺情况商铺主要集中在解放路沿线物业类型主要是住宅底商租金受市场供需状况和经营业态影响，解放路沿线和其它路段差距很大本报告是严格保密的。80价格
81、学府雅苑项目名称基本情况产品类型及户型销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。学府雅苑建面12.8万，共38栋多层多层主力户型： 现在销售88套多层住宅和商业，其中住宅2房80多平米约占60， 3房110多平米约占40，商业街平均60平米住宅：前期起价1600元平米，均价1900元平米，现均价2300元/平米商铺：均价约7000 元/平米住宅还剩最后不到88套，现在推售商铺约60为新建本地人，约40来自南昌市区，其中绝大部分南昌市区客户在新建有亲缘关系，新建本地自住，南昌为孩子教育投资用，新建客户主要看重楼盘的教育、产品、环境商业街全国首创教育园林社区席敏，置业顾问，07
82、91-2195999周先生，1387958368881价格蓝天.水云居项目名称基本情况产品类型及户型销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。蓝天.水云居占面2.3万平米，总建面5万平米9栋多层，共400套主力户型：2房80100平米，约40%；3房约120平米，约60%起价：1960元/平米，均价：2300元/平米，现在均价2500元/平米只剩尾盘15套左右，一楼2300元，120平米，三楼2500元/平米，130平米还有顶层复式没有出售可以改为两房；其中2房已全部售完，仅剩面积偏大的3房和复式新建客户为主，部分南昌客户，自住为主，以公务员、教师为主沿街商业山情生活.风景
83、收藏家蔡先生，1397911370382价格配套红谷.德邑项目名称基本情况产品类型及户型销售状况客户群及置业目的主打形象联系人本报告是严格保密的。红谷.德邑约20亩，建面2.4万平米，200多户多层主力户型：2房88120平米，3房120140 平米05年初均价17001800元/平米；05年底均价2000元/平米05年初开卖， 05年底售完南昌客户：约1/41/3，公务员、教师为主，都在新建有亲缘关系新建客户：约3/42/3，生意人居多少量沿街商铺，休闲广场，亲子乐园、地下停车场礼步湖畔.生活新领地红谷近邻.德者居之销售经理，0791-374866883价格金地蓝湾项目名称基本情况产品类型及
84、户型销售状况客户群及置业目的本报告是严格保密的。金地蓝湾约32亩，4.5万平米，共约350多户多层2房100平米多一点，3房128138平米1期1080元/平米，2期1253元/平米，最贵的1500元/平米，现在二手房约2000元/平米已售完1/4南昌市客户，包括洪城大市场客户、拆迁户、年轻上班族，3/4新建本地人自住为主红谷滩、新建教师比例占到5084价格力德.名仕花园项目名称基本情况产品类型及户型销售状况客户群及置业目的本报告是严格保密的。力德.名仕花园占地23亩，建面3.6万平米多层、小高层2房约100平米3房约120140平米，其中120平米最受欢迎2003年开卖，仅剩2套小高层复式，
85、多层均价1300元/平米，现二手房价约2000元/平米；小高层均价1500元/平米，现二手房价约2100元/平米2003年开卖，现基本销售完成南昌客户接近一半，基本都与新建有关系，还包括市区电厂退休工人等，以及子女在外地、给父母在新建购房最看重地段、朝向、户型、园林等85城开国际学园项目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。城开国际学园占面1200亩，建面80万平米以多层为主，户型以三房为主，三房面积110-130平米，二房面积80-100平米所剩户型是150-160的大三房和175平米的四房所剩一期尾盘2100-230006年1月1日开盘，一
86、期共506套，其中二房79套，开盘就销售完，开盘销售300套，三房现在剩30多套老师是主要购房客户，新建县居民和南昌市人商业街自由生活，快乐成长李峻珈，138708320208687联系人沿海丽水家园项目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的配套主打形象本报告是严格保密的。沿海丽水家园占地18万，建面25万，容积率1.32多层二房：85-90平米三房：110-120平米四房：130入市1800，现在2150-2200；多层2250-2300小高层2650-2700一期共274套05年10月开盘，推210多套卖完，06年1月加推130多套南昌新建各半，南昌市区以年轻人为主一期基本没有
87、配套，规划有商业街林里新城，梦中桃源王鸿，13767117006价格现代米罗项目名称基本情况产品及户型销售状况客户群及置业目的配套联系人本报告是严格保密的。现代米罗占地面积255亩，建筑面积25万平米，一期15万，二期10万多层；二房：80-105平米占30；三房：110-130平米，占65；四房：160-180平米，占5一期A区1300；B区1400-1500；C区1500-1600二期A区1700-1800； B区1900； C区1900一期A区02年10月，380套，一个星期售完B区02年11月，200套，半个月售完C区03年3月150套，一个月售完二期A区03年10月，380套，一个星
88、期售完B区04年2月14日，260套，半个月售完C区04年6月，240套，一直卖到9.10月一期以南昌人投资40，新建县很少；二期新建县60-70，以自住为主会所，社区巴士司丽霞，1300723393088配套莱卡小镇项目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的主打形象本报告是严格保密的。莱卡小镇占地500亩，建面33万平米，一期110亩多层二房：80-100平米三房：110-130平米1800左右预计06年4月开盘以新建县为主向南昌辐射，新建多为自住，南昌多为投资4500平方米泛会所、室内外游泳池、沙滩排球场、羽毛球场、篮球场、门球场、双语幼儿园欧洲小镇，风尚生活89配套尚上铭郡项
89、目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的主打形象联系人本报告是严格保密的。尚上铭郡占地面积50余亩，总规划建筑面积11万平方米 ；二期建筑面积2.7万平米一期为多层，二期为小高层；一房45-72平米三房110-130平米二期小高层均价2700尚上铭郡2006年元月15日正式公开选房，一次性付款可享受97折优惠，按揭付款可享受98折优惠，并享受当天公开选房优惠。南昌市区和新建人各半政府机关、菜场、超市、医院、银行、广场都在周边倚高望远领秀生活任晓英，1387097453390时代名居项目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。时代名居占
90、地面积70.1亩，建面7.46万平米多层剩余尾盘有：还有复式184平米只剩小高层41-50平米，70平米110平米前期主力户型：120-平米左右的三房所剩8楼2800元04年推盘，售完7080左右的新建本地公务员，来投资的南昌人多一些，还有部分为孩子陪读买房周边配套有商场和超市大型框架多层示范住宅小区管理处：373322291湖畔家园项目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的配套联系人本报告是严格保密的。湖畔家园一期100套，二期80套二期共80套，均为多层产品二房80-110平米三房110-130平米折后单价1880，售房均价200005年8月二期开始销售，现剩3套，均为一楼一套
91、2房，两套三房，滞销原因景观不好投资很少，多为自住，自住客户以新建县为主，在礼步湖附近工作的新建人和从周边乡镇上来的客户，入住率80湖区景色许敏，1387085862092心怡雅居项目名称基本情况产品及户型价格销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。心怡雅居占地12公顷共9栋多层，二房面积80-90平米三房120平米复式140-190平米三房2250，复式195005年10月开盘，年前就只剩复式，销售90以老师为主，占60以上位于心怡广场，没有社区配套心动因为心有了归宿涂兰燕，1397008713293专业人士以及消费者访谈纪录本报告是严格保密的。94100%3.16,
92、1%消费者对中小户型需求较大，但市场供应面积相对偏大，且价格相对较高单价上看，为市场供应的均价是30004000元/平米，价格高出新建楼盘5001000元；户型面积上看，中大户型是市场供应的主流2005年市区商品住房预售面积情况表（万平方米）12.95; 6%21.52; 10%14.46; 6% 11.14; 5%12.52; 6%93.73; 41% 58.77; 26%2005年南昌市区商品住房预售情况表（万平方米）6.26, 3%24.72, 11%35.18, 16%29.04, 13%35.99, 16%90.74, 40%根据访谈和相关资料反应，60100平米的2房、80100平
93、米的小三房、100120平米的中三房最受市场欢迎，另外，消费者对40平米以下的1室1厅、 140160平米的四房接受程度较高单间 46.20% 15.40% 15.40%一室一厅 58.80% 17.60% 17.60% 5.90%二室一厅 20.00% 35.90% 37.50% 4.80% 1.60%40以下 41-60 61-80 81-100 101-120 121-140 141-160 161-200 200以上1500元以下 1500-2000元 2000-2500元 2500-3000元 60平方米以下 60-80平方米 80-100平方米 100-120平方米3000-400
94、0元 4000-5000元 5000元以上 120-150平方米 150-180平方米 180平方米以上2004年消费者打算选择的房型和面积配比年消费者打算选择的房型和面积配比 Total二室二厅三室一厅17.80%64.40%58.50%7.60%26.80%2.50%7.30%5.10%4.90%1.70%2.40%三室二厅四室二厅31.00%10.40%34.40%12.00%9.80%5.90%16.10%35.30%3.90%29.40%0.50%7.70%本报告是严格保密的。95南昌消费者置业因素-地段敏感度较高,其次是产品和价格购房因素地段户型价格交通景观物管开发商配套规模南昌1
95、23456深圳452361北京152346客户对于楼盘关注基本因素：地段、户型、价格、交通、景观地段是南昌消费者最关心的因素，表明南昌的普通消费者地段敏感度较高；户型是南昌消费者置业考虑因素之一，表明南昌人对于居住实用性较为关注；景观也是南昌消费者置业考虑因素之一，表明南昌对楼盘舒适度关注点在于景观。本报告是严格保密的。96老师新建潜在客户分析高中老师：年轻老师有过渡房，市政府拟建经济适用房，有购买能力，但是希望离工作地点较近初中老师、小学老师：购买意愿更强对于期望单价和总价进行初步摸底政府公务员外地新建人周边乡镇人员成功个体老板企业中高层本报告是严格保密的。普遍有12套房，有较强的购买能力；
96、购买分为三大类：为孩子买房，投资、自己有换房需求对于喜欢的物业类型、户型、单价、总价进行访谈与新建有亲缘关系子女为父母买房由于城镇化的发展趋势，周边乡镇愿意来县城买房父母为子女买房有充足的购买能力，有的对于商铺比较感兴趣，但是如果产品好也会考虑新建企业数目比较少，在新建置业比较有限97以典型楼盘现代米罗为例分析客户构成-客户从南昌投资客户向新建自住客户转变一期A区一期B、C区二期A区二期B、C区南昌客户90为南昌投资客，其中南昌东湖区公安局换房客户和洪城大市场为主最为典型南昌客户为主，投资客降低南昌投资客户减少新建客户购房性质占比10，价差500元此时新建客户难以接受投资占40少部分新建高端客
97、户换房，被小区景观和恒茂打动投资比例下降此时差价仅为100元，很多新建客户换房自住自住比例上升新建客户占60-70南昌客户新建客户一期A区一期B区一期C区二期A区二期B区二期C区本报告是严格保密的。98访谈纪录房管局赵科长2005年一手楼成交量45万平米，2004年成交26万平米；二手楼2005年成交30万平米；2004年成交20万平米购房人群新建南昌差不多，城区多一些，乡镇也不少现在城开、丽水家园、莱卡小镇来办证的人比较多120-130平米，成交密集，占比30-4080-100平米占20-30130平米以上较少丽水家园三错层，刚开始感觉好，新鲜，但是实际可能不会太方便一手房成交价格在1900
98、元，年底2000元以上对本项目的看法：项目区位比较好，有发展潜力，比城开的好劣势配套，如果把丽水家园搬到本项目，考虑购买如果有好房子，则考虑再买八一桥附近有个盘比较喜欢单价2300-2400元，月供1100-1200元如果再买投资100平米以内，自住120平米三房小区配套：户外锻炼，健身房绿化：米罗和城开做的较好本报告是严格保密的。99访谈纪录新建规划办唐主任规划由南昌市统一编制，县只有行政审批权撤县设区可能性大，只是时间问题，已经提了3年目前规划定位不发展工业，原工业区会衰退，主要规划为居住和商业组团已经不再批商业用地，工业二区已经在建去年出让的土地有1500亩左右，城开1200亩，文教路粮
99、食学校附近有2宗各80亩城中约40亩对本项目的看法：区位：地理位置不错；缺点是沿着高速路，出入不便利，乌砂河改造问题水质处理：与开发商共同处理，城开是自己改造乌砂河：水库泄洪，水田灌溉（很弱）；污水排放新建好盘：沿海丽水家园，但是位置偏、配套不全，景观户型新建居住价值最高的位置：心怡广场周边、礼步湖周边商业核心区域：解放路和文教路支柱产业：房地产业（税收占30）未来规划人口20-25万关于新建人购房：先看环境，再看户型80-110平米最合适，大的不超过130平米去年买了96.4平米的新房，在学府雅苑，原住在公安局对面，单位分房140平米单价2500元以下；总价30万同层面的人，有房但又想换房的
100、有50左右原居住不安全、配套不齐学府雅苑：投资的占30左右喜欢小高层，但价格高，管理费高，丽水家园入户花园很实用，有吸引力本报告是严格保密的。100访谈纪录国土局局长2005年，县城土地成交1400多亩，城开1100亩，全是住宅、商业用地使用年限住宅70年，商业40年今年土地计划尚未确定，估计与去年差不多，重点在城开附近，在城区未定（视拆迁情况）土地成交价格最高230万莱卡不到10万每亩去年7.8宗，多数为本地开发商拿的土地来源：旧改，企业改制和新增用地对本地块的看法：前景较好：紧邻红谷滩和解放路劣势地势低，被地块环绕，出人口不好设不会去本项目买：出入口的问题、高速路的问题和小孩上学不方便面积
101、90-110（最好3房），小高层为佳（10层）单价2200-2300，不应该超过2400，月供1000左右本报告是严格保密的。101访谈纪录丽水家园王鸿长征路和红谷六路规划已经批投资和自住各占一半，一半投资，一半市区年轻一代，中低客户群入市1800元，现在2150-2200，错层：在2000以上，都是新建事业有成的人一期274套，05年10月30日开盘，共7栋210多套；2006年1月8日加推131套05年以前推出来马上卖完2010年从农村周边到南昌的外来人口占30阳光风情：个体户；年龄在50岁左右的人，南昌占到70；新建25比较有钱的私企业主，事业单位的人04年中，一期价格2150，二期24
102、00地段、产品、价格是南昌客户选房看重的因素丽水家园客户构成：26-35的南昌人，以自住为主；45岁以上的属于自住和投资皆可产品仍以多层为主，小高层：公摊大，户型不通风，物管费比较贵一房88平米，85-90平米之间；紧凑的二房和三房两厅两卫120平米多层价格2250-2300小高层：2650-2700本报告是严格保密的。102访谈纪录现代米罗销售经理1、客户变化一期A区一期B、C区二期A区二期B、C区南昌客户90为南昌投资客，其中南昌东湖区公安局换房客和南昌客户为主，投资客降低南昌投资客户减少洪城大市场为主最为典型新建客户占比10，价差500元此时新建客户难以接受少部分新建高端客户换房，被小区
103、景此时差价仅为100元，很多新建客新建客户占60-70观和恒茂打动户换房自住购房投资占40投资比例下降自住比例上升性质2、价格变化一期A区1300一期B区1400-1500一期C区1500-1600二期A区1900二期B区1900二期C区19003.一期建面10万，二期15万，游泳池4.项目成功之处：开发商社区巴士；收费站取消之后的发展趋势；宣传广告；老带新，客户维护做的好5.客户：看重环境、价格和开发商6.户型：二房：20-25，80-105平米；三房：60，130-140平米四房：5，160-180平米本报告是严格保密的。103访谈纪录新建工商局副局长新建产业主要是第一产业，二产以制造业为
104、主现在新建商品房大量空置近4.5年新建房价猛增，一般公务员每月1500-1600元新建购房者：南昌人投资占60；20的公务员已经购房；乡镇进城者如果购房首先关注的是配套（学校、幼儿园和市场）基础设施和价位高层电梯房品质更好，但价位高当年现代米罗环境很好，现在看一般感觉红谷滩高层很气派，比新建高一档次现在购房动力：给孩子买；改善居住；投资房型2房、3房，面积在120-130平米单价1600-1700靠新建的人买房可能性小，有钱人已经买过了税务部门年收入5-6万，工商2万左右新建房价几个阶段：首先洪城房地产公司：从300-450的龙珠小区；99年开始新建土地控制，后来红谷滩价格1200，原来房价7
105、00-800元；2003年收费站取消，水云居以及心怡广场附近的楼盘价格增加；撤县设区之后还会涨，要和红谷滩拉平2700-2800本报告是严格保密的。104消费者访谈一金地蓝湾客户特征：3个老年人，2女1男，互相认识，在一起做健身运动小区内客户部分是投资，以自住为主，自身来自于市区靠拆迁补偿款购房，也有子女在外地，将老人从乡下接到县城，南昌市的人较多约1/4，包括洪成大市场生意人、上下班年轻、拆迁户等，但更多的是新建县教师（50%）、医生等泛公务员一梯两户，共约350多套面积：2房100多一点，3房128138平米，复式180平米价格走势：108012531500，现在二手房均价2000元以上力
106、德.名仕花园客户特征：一老年妇女，一青年男子2003年开卖，住宅基本销售完单价：多层13002000，小高层15002100面积：3房2厅为主，120140平米，120米最好卖客户：南昌接近一半，电厂、退休工人（女儿在广州，媳妇在妇联当公务员，在红谷滩买房），大多数人认为米罗房子最漂亮，但老人觉得有点偏最看重的购房因素：地段、户型、园林本报告是严格保密的。105消费者访谈二名门世家客户特征：中年男子，和朋友看房，市内做小生意，开普桑不想去城开，太远，乡下，过隧道不舒服在市内有住房，贷款买房，主要是想改变居住环境，看好未来红谷滩的大环境，价格相对便宜未来有钱富余不排除购房投资本项目地块位于新建县
107、不考虑，但因为靠红谷滩，等房间修好以后、价格出来再看买不买新建开发区纺织公司客户特征：中年男子、青年男子2人，中低层管理人员洪城大市场老板在新建购房的多该企业以外地人为主，职工都住宿舍工厂外面要自建少量商铺住宅，老员工以后搬进去有朋友想把租金贵的房子出租，再在新建买房自住本报告是严格保密的。106消费者访谈三洪城大市场的文具店老板客户特征：中年男子，警戒心较强洪城大市场共约2万多户，其中南昌本市的大约不到1/20经营店铺面积12.3平米，售价20万，月租金2000元不会到新建购房，晚上不方便，打的都比较难，有车还好有一部分洪城的人在新建住红谷滩投资潜力大，居住环境好洪城大市场的小食品店老板客户特征：中年女性来洪城大市场11年了，大市场内有人在新建买房，但好像不是很多，有些朋友住在不会去新建购房，交通不方便投资住宅不熟悉，有可能是商铺，但是本项目可能太偏原来买了万科四季花城，看重物管，1期产品还好，后来觉得太远了就卖了本报告是严格保密的。107
