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1、优势 Strength片区价值: 新城区中心位置，已在市场上得到较高认同先天可开发素质较好，土地平整方正，地势平坦，易于项目产品规划品牌优势。开发商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户;前期形象高企，广泛被客户认同项目位于梅林关以外，高端客户的心理障碍。 （利用市场空档开发优势:高水准的开发供方团队:武汉成熟开发商、加拿大 B+H 建筑中建五局的施工建设等;规模优势:占地 660 亩，总建 72 万平方;产品优势:产品的定位与产品性价比打造上充分实现差异化， 如德式建筑风格、 户型面积区间合理化、 精巧化。人文氛围: 近周总理纪念馆和外国语学校等，人文底蕴丰厚交通优势: 项目所在区域交通网络完善，
2、可达性高，极大提高本项目的交通便捷力；项目三面环路，加之汽车站旁，交通极其便捷区域环境:项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住。与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富;周边社区:片区内的蓝波湾、 国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与城市未来高档居住区为邻。项目周边己有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值；项目周边有多个成熟小区，居住氛围良好。快速建立高端项目社区形象。 提升产品价值感营梢引导， 样析房、下程样析房）地块所处地段较差。 临近主干道，紧邻长途汽车站，部分临街住宅将受到噪音干扰、空气污染，治安环境受影响。工厂、厂
3、房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造成负面影响；另有地块上存有高压线，西北角的气象站等，对项目后期销售带来制约，影响项目品质周边欠缺成熟的生活环境 ;本项目所在区域非肇庆主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会有明显的改善。基础配套设施极不完善，生活便利性不强;周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响（项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。 ）项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺项目规模比较小，难于形成体量优势区域交通较差，出行不够便利;公交路线少，辐射范围小开发商开发经验不足，品牌知名
4、度不高。企业缺乏操作经验。劣势 Weakness地块狭长: 地块狭长，建筑格局摆布受到限制项目容积率较高，为，在一定程度上限制了项目的品质和规划户型面积均在 120 平米以上，在新政首付压力下，较为困难。户型设置跨度大，造成客户群定位不清晰本项目为本地发展商， 具有多个本地项目的开发经验，己积累一定的客户资源基础。项目规划产品较周边区域产品总价低， 竞争优势明显;周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。地势高差。 项目拥有 25 米的高差， 适宜打造台地住宅，更易突出的空间感。景观视野项目周边无高大建筑物遮挡，东北面有脸面山体资源，景观及视野良好。整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队，以降低项目
5、运作的风险。认筹期长达 8 个月，不利于客户维系，项目等待期长，客源流失机会大机会 Opportunity区域升温:楚州区房地产市场持续升温、 区域发展空间大，价值将得到进一步提升配套完善:项目自身建有幼儿园和大量商业配套， 充分满足相关需求市场空白:区域内缺少中高档住宅和大型商业， 项目具有后发优势本项目所在区域地产发展蓬勃，近年招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐渐增强;威胁 Threaten盛世豪庭:一期已经交房入住，形成区域内住宅标杆作用未来供应:板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈。区域市场供应量较大。 （扩展产品线，合理分配各类产品开发时机）宏观政策:国
6、家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧， 目前国家抑制投资的宏观导向， 形成的连带影响带来的威胁;帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手己分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争。国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素普兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量城市规划发展使片区获得巨大的发展契机;产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患;外来打工人群的肇庆的旅游业发展相当迅速，由此带来的观光投资客逐年增加。体闲旅游:龙泉区有丰富自然资源和人文资源，体闲旅游资源丰富。 （通过体闲旅游，整合城市高端消费人群的消费，提升项目的生活品质档次）区域内居民收入稳定， 经济发展迅速:市场需
7、求可挖掘空间巨大。成都房地产开发水半较高，市场竞争激烈，无论是着眼城东普兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的分流其他片区:随着江北片区的规划及基础设施进一步完善， 将分流本项目的部分目标客户。增多，导致区域人员复杂，对本项目形象造成不利影响区位:项目处产业集群的带动机会:项目周边集结了高新技术园、 台商投资园区、 晨通工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发。项目位于城市房地产发展的新崛起板块，有较好的市场价值预期。区域发展:城南是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。（突出区域的发展现状和前景提高项目价值，并可增加对投资型客户的吸引力）外
8、来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空间;随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升;未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投资回报率8 万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。说明：说明：还是放眼整个成都，从规模和产品品质上都不乏强有力的竞争对手。 （采用先进、 有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力，形成差异性竞争优势）高层住宅认可度尚未得到市场检验产品创新带来的市场风险较大1.项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。2.针对不同购买源及消费目标，寻求项目优势因素并转换成营销推广
9、优势策略及其卖点。但在产品规划设计过程中，应将项目弱势及威胁因素力争规避，产品设计做到扬长避短，营销推广做到避实击虚，进而形成项目开发销售的一体化优势。3.通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。4.发挥优势、抢占机会。依势助势，掌握片区话语权，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户；充分挖掘和提升发展商品牌价值，为营销创造机会点5.发挥优势、转化威胁。依托品牌优势，展现项目非凡价值，吸引关内客户特别是南山客户6.减少劣势、避免威胁。挖掘片区价值，再次整合
10、，使更多客户消除疑虑，认同片区；高服务+高形象+高品质7.抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃至惠州较为空白的房产市场8.赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响9.项目稀缺的山水资源及相对较低的容积率，有利于项目营销中的概念提炼10 项目规模不具备“大盘”的市场形象，但可以向高端精品社区的方向发展;11.项目目前的周边环境难以改造，周边厂房对居住功能有影响，必须从形象塑造上予以弥补;12.高举高打的高端住宅形象吸引高端客户前来购买，并通过实在的产品品质以及产品形象给客户强烈的购买信心;13.强化本项目商业配套建设并大力宣传，说明商业
11、对居住环境的影响;14.建议收购本项目旁烂尾的实验学校大楼，通过和政府协作办学，使其成功运作，增加教育配套竞争优势。住宅项目住宅项目内部因素关注点优势、劣势内部因素关注点优势、劣势) )竟争优势:指一个项目超越其克争对手的方而，或者指所特有的能提高项目克争力的条件竟争劣势:指某种项目缺少或做的不好的东西，或指某种会使项目处一于劣势的条件1.1.地理交通优劣势分析地理交通优劣势分析公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决;2.2.配套设施优劣势分析配套设施优劣势分析教育 大中小学及教育质量情况医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、
12、体育、娱乐设施公园、银行邮局其他3.3.开发商优劣势分析开发商优劣势分析开发商实力政府对开发商的支持4.4.产品优劣势分析产品优劣势分析景观规划外立面户型设计自身配套外部因素关注点外部因素关注点( (机会、威胁机会、威胁) )机会：公司而临的潜在机遇，米来可转变为提高项目竟争力的条件。威胁：危及公司的外部因素未来可转变为使项目处于劣势的条件。机会通常指近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程、政府的税收优惠政策、上地审批政策所带来的机会、政府市政规划带来的机会等方而分析。威胁通常主要从市场竞争的激烈程度、客户群购买力水平的高低和上地获取难度的高低等方而分析商业项目商业项目内部因
13、素关注点内部因素关注点( (优势、劣势优势、劣势) )1.1.地理交通优劣势分析地理交通优劣势分析公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发班车;2.区域优劣势分析区域优劣势分析是否己有成熟商圈周边政府机关办公、星级酒店、餐饮、娱乐等配套3.3.开发商优劣势分析开发商优劣势分析开发商实力政府对开发商的支持规划管理、运营能力4.4.产品优劣势分析产品优劣势分析临街性、展示性层高、进深、开间等外部因素关注点外部因素关注点( (优势、劣势优势、劣势) )机会通常指近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程、区域发展潜力、政府的税收优惠政策、土地审批政策、政府市政规划带来的机会等方而分析威胁通常主要市场竞争的激烈程度、客户群购买力水平的高低和上地获取难度的高低等方而分析
