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1、房地产基本知识50 条经典问答1、什么是房地产一级市场？答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。2、什么是房地产二级市场？答：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将到达规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。3、什么是房地产三级市场？答：房
2、地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。4、什么是商品房？答：房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾 出售的住宅、 商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用
3、于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。5、什么是单位产权房？答：单位产权房或系统产权房，是产权属单位所有的房屋。这种房屋一般没有申报商品房计划，是单位自建或者参加联建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。6、什么是使用权房？答：房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。严格来说，所谓购买使用权只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。7、什么是安居房？答：根据上海市安居工程实施方案规定，安居房是指：“直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房“。现阶段安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售。安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设
4、施建设费包括 50%小区级非经营性公建配套费、管理费、 贷款利息和税金构成。根据上海市房屋土地管理局和上海市住宅发展局1996 年规定：购房人可按安居房的成本价购买， 也可按职工当年配售自住公房的价格购买。但差价应由所在单位承担，或由家庭成员各自单位协商承担。中低收入家庭的标准和住房困难的标准，由市房改办规定。安居房购买后可按有关职工所购公有住房上市出售的规定上市。8、什么叫平价房？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 15 页答：平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、 低收入家庭住房困难户为解决对象， 通过配
5、售形式供给、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。9、购买内销商品房的对象有哪些规定？答：上海内销商品房购买对象已逐步扩大，目前可购买上海内销商品房的对象为：境内外企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份证明的中国公民、在境外留学或工作未取得长期居留权的中国公民、在境内注册的“三资“企业限于购买新建内销商品住宅，供本单位职工居住 。10、购买外销商品房的对象有哪些规定？答：外销商品房可以出售给除法律另有规定外的中华人民共和国境内外的公司、企业、 其他组织和个人。11、购买上海新建内销商品住宅，申报蓝印户口有什么规定？答：申报蓝
6、印户口有以下规定：(1) 购买住宅类型：在上海注册并具有房地产开发资质的房地产开发经营企业在上海行政区域范围内投资建造并自主经营，依法取得 内销商品房预售许可证或房地产权证后，首次预售或出售的新建内销商品住宅。(2) 购买标准：购买上海浦西地区和浦东陆家嘴中央商务区的新建内销商品住宅每套建筑面积在80 平方米以上含80 平方米、价值在40 万元以上含40 万元的可申报1 个蓝印户口； 购买除陆家嘴中央商务区以外的浦东地区新建内销商品住宅，建筑面积在120平方米以上含 120 平方米 且房屋总价值在40 万元以上 含 40 万元 的，可申报 2 个蓝印户口；购买除陆家嘴中央商务区以外的浦东地区新
7、建内销商品住宅，建筑面积在160 平方米以上含 160 平方米且房屋总价值在40 万元以上含40 万元的，可申报3 个蓝印户口。(3) 申报蓝印户口对象：购房者如是单位可为其职工申报，购房者如为个人可为其本人或配偶或其他直系亲属申报蓝印户口如为其配偶或其他直系亲属申报蓝印户口，须提供与购房人本人关系的公证书。(4) 申报蓝印户口者的条件：除购房者的未成年子女外，其余对象应具备18 周岁以上；具有完全民事行为能力；具有高中以上文化程度；有正当的居住理由；符合计划生育政策；未曾劳教或追究刑事责任。12、什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？答：房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按
8、建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。住宅使用面积是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。住宅居住面积是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 15 页13、建筑面积计算有什么规则？答：建筑面积有以下计算规则：(1) 计算建筑面积的范围：1) 单层建筑物不管其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算
9、建筑面积。2) 多层建筑物的建筑面积按已建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。3) 层高超过的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙不包括采光井、防潮层及其保护墙外围的水平面积计算。4) 用深基础做架空层加以利用，层高超过的， 按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。5) 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。6) 穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不管其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
10、7) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。8) 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。9) 建筑物内的技术层管道层、附层、夹层是指房屋的局部层次，层高超过的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。10) 与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。11) 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。12) 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13) 突出墙外的门斗
11、按围护结构外围水平面积计算建筑面积。14) 封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。15) 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一增计算建筑面积。16) 两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。17) 室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。18) 跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多
12、层计算。19) 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆场看台下空间加以利用的，其超过的部位计算建筑面积多层按多层计算。20) 原始设计为假层含顶层阁屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过的，按实际计算建筑面积。(2) 不计算建筑面积的范围：1) 突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。2) 检修、消防等用的室外爬梯。3) 层高在以内的技术层、夹层。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 15 页4) 构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油水池、储仓、地下人防干、支线等。5) 建筑物内外的操作平台、
13、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6) 没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7) 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。8) 层高小于的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。9) 岗亭、警亭、书报亭等。10) 里弄房屋后天井内的天棚。11) 利用马路、通道及隙地所搭棚架。12) 阁楼。13) 房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。(3) 其他：在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。14、公用建筑面积分摊有什么规则？答：公用建筑面积按以下规则分摊：(1) 分摊原则：1) 房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公
14、用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。 与幢房屋不相连的公用建筑如变电房、 水泵房、 门卫房等 不得分摊到本幢房屋内。2) 房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。3) 商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积此次分摊的最小单位为层 ，然后再分摊各自公用建筑面积。4) 商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积以下称套
15、内建筑面积与应分摊的公用建筑面积。套单元建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(2) 计算方法：1) 套内建筑面积由以下三部分组成：A、套单元内的使用面积；套内使用面积的计算应符合以下规定：a、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；B、套内墙体面积新建住宅各套单元内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。新建住宅各套单元之间的分隔墙，套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙
16、墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。C、阳台建筑面积a、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b、挑阳台底阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 15 页c、凹阳台按其净面积含女儿墙墙体面积的一半计算建筑面积；d、半挑凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积 =套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积2) 公用建筑面积由
17、以下两部分组成：A、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。B、套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半C、公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数15、房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异？答：在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。 由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标
18、尺寸减去两墙厚度之和的一半再减去两内墙粉刷层厚度。上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖约24 公分 ，户内分割墙一般采用一砖或半砖，一面墙的粉刷层厚度约一公分。16、房地产权证中绿色权证、黄色权证、红色权证有什么区别？答：根据上海市人民政府199611 号文规定，上海房地产权证采用不同颜色，实行分类发放和管理。绿色权证： 颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。红色权证： 颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场，只能出售给房屋所在地乡镇范围内，具备居住房建设申请条件的个人。黄色权证： 颁发给除上述
19、用地情况外的拥有其他地块上的记工员权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。消费者购买内销商品房后，除侨汇房、平价房、安居房外，办理产权登记，领到的应是绿色权证。17、商品房层次、朝向增减系数有没有统一规定？答：商品房层次、朝向等增减系数，原市房产管理局在1988 年曾有过规定。建设用地实行征收土地使用费的方法后，1992 年原市房产管理局发文认为内销商品房销售价格放开，原规定的最高限价以及有关商品房屋的地段、级差、层次、 朝向等增减系数全部取消，销售价格可由双方当事人视市场供需情况自行协商确定。市政府1997 年 42 号令第二十八条规定：“房地产转让的价格由
20、转让当事人协商议定，但新建安居房、 平价房买卖的价格应当由市物价部门和市住宅建筑管理部门核定。”18、什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产转让主要包括以下方式：(1) 买卖；(2) 交换；(3) 赠与；(4) 以房地产抵债；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 15 页(5) 以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；(6) 因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；(7) 法律、法
21、规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。19、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？答：房地产买卖合同应当载明以下内容：(1) 转让当事人的或名称、住所；(2) 房地产的座落地点、面积、所处范围；(3) 土地所有权性质；(4) 土地使用权获得方式和使用期限；(5) 房地产的规划使用性质；(6) 房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；(7) 房地产转让的价格、支付方式和期限；(8) 房地产交付日期；(9) 违约责任；(10) 争议的解决方式；(11) 转让当事约定的其他事项。
22、房地产转让合同的示范文本由市房地局制定。20、为什么要对商品房预售进行审核？答：为标准房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。对符合预售条件的，发给商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定。 经审核准予预售的商品房，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。凡未取得预售许可证预售商品房的，政府作出了较为严格的行政处罚；责令其停止预售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。21、什么情况下，签订商品房预售合同？答：新建商品房，在取得商品房预售许可证后，未取得房地产权证前，房地产开发企业应和承购人签订商品房预售合同。目
23、前商品房预售合同标准示范文本分两种版本，一种是 95 版本，这种版本的标准合同在1998年 5 月 31 日前仍可使用。 另一种是97 版本。 凡签订 97 版的预售合同， 在房屋交付使用后，可持 97 版的预售合同直接办理过户手续。22、什么情况下，签订商品房出售合同？答：商品房出售合同有二种版本的标准合同。一种是 95 版使用至1998 年 5 月 31 日 ，另一种是 97 版。凡原签订95 版预售合同，在房屋交付时，应重新签订商品房出售合同。凡原签订97 版预售合同，在房屋交付后，可直接办理过户手续，不必再重新签订商品房出售合同。凡未经预售阶段的商品房现房取得房地产权证的商品房，在出售
24、时，应签订商品房出售合同。23、商品房预售应按照什么程序进行？答：房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售：(1) 订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定的示范文本，与预购人订立预售合同。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 15 页(2) 预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人； 对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构
25、应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照上海市房地产登记条例的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5 日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取登记备案的预售合同。(3) 预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。(4) 办理预售的商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。在
26、预售期间， 转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。24、什么是住宅使用说明书？答： “住宅使用说明书”是指住宅出售单位在出售住宅时，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图注明承重结构的位置和不能占有、损坏、移装的住宅共用部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据上海地方法规规定，“住宅使用说明书”应作为转让合同的附件。25、上海地区个人购买房需缴纳哪些税费？答：个人购买房地产需缴
27、以下税费：(1) 个人购买内外销商品房或存量房产，取得房地产权证，按房屋买价的1.5%缴纳契税；(2) 职工出售所购公有住房后，在规定期限内新购进住房的可以比照交换，如新购住房价格高于出售所购公有住房收入的，按差价部分交纳契税，低于或等于出售所购公有住房收入的，免征契税；(3) 个人向房地产开发公司购买商品房，按合同记载总价万分之三税率交纳印花税；(4) 个人购买存量房地产，按合同或书据记载金额的万分之五的税率交纳印花税；(5) 个人向房地产开发企业购买一般标准内销商品房，按房价的万分之八支付交易手续费；(6) 个人购买外销房、高标准内销房、存量房地产，按成交价的千分之五支付交易手续费。房屋交
28、易承受方自签订房屋交易合同之日起三个月内必须持有关证件、证明到财税部门办理契税的纳税申报。未按规定期限办理纳税申报的，可处1 万元以下的罚款。对未按规定日期交纳契税的纳税人，按日加收千分之二的滞纳金。26、购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？答：房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的质量和其他有关情况，如抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。房地产转让人违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。27、未按时交房或未按时付款，违约责任如何规定和处理？答：未按时交房或未按时支付房价，均属违约行为。违约金数额应当在转让合同中约定。转让合同中未作约定的，按照规定的标准
29、确定违约金。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 15 页(1) 因房地产转让人的过错，未在约定时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍；(2) 因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。28、房地产开发企业未经预购人同意，擅自变更预售商品房建筑设计的，应承担什么责任？答：未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房建筑设计的，预购人有权
30、解除预售合同， 并由房地产开发企业承担违约责任；预购人不要求解除合同的，亦可以依据预售合同的约定要求开发企业承担违约责任。29、房地产转让人“一屋多售”的，应承担什么责任？答： 房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同，造成多个转让合同并存的，称为“一屋多售”。房地产转让人“一屋多售”的，转让应当按照购房人办理房地产交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人承担赔偿责任。30、如何处理预售商品房交付时建筑面积的增减？答：预售商品房交付时，出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积增减的情况，应当区分各种原因分别处理：(1) 因分摊房屋共用部位的建筑面积原因，造成建
31、筑面积增减的，按市、区、县房屋土地测绘中心测定的房屋建筑面积为准，预售合同约定的转让总价格不变，但预售合同约定的建筑面积有明显违法或计算错误的除外。分摊房屋共用部位的建筑面积，按建设部制定的 1995 年 517 号文商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则执行。(2) 因具有相应测绘资质的测绘机构根据测绘标准实际勘测的技术误差原因，造成建筑面积增减的，按交付房屋时测定的面积为准，预售合同约定的转让总价格不变。(3) 因预售商品房的建筑设计变更原因，造成建筑面积增减的，根据预售当事人的约定处理。 房地产开发企业擅自变更设计的，预购人有权解除预售合同，并由开发企业承担违约责任。(4) 除上述情形
32、外，交付的建筑面积超过预售合同约定的，预购人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还预购人。但预售合同另有约定的，从其约定。31、新建房屋转让的保修责任如何确定？答：新建房屋转让后，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得低于2 年。屋面漏水保修期不得低于 3 年。新建房屋在保修期内发生再转让的，原房地产转让人应当按照原转让合同，继续承担保修责任。32、购房自用主要考虑哪些因素？答：人们购房自用往往需要考虑以下问题：(1) 相当的面积，适应家庭人口结构和数量；
33、(2) 合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要；(3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要；(4) 周边是否有完善的生活配套设施；(5) 完美的生活环境绿化、私密、无噪音、无污染等，保证健康生活；(6) 相对能够承受的房价；(7) 坚固、耐久的建筑结构；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 15 页(8) 舒适、便利、私密的建筑形态。33、购房投资主要考虑哪些因素？答：购房投资是为了保值和升值，必须要考虑到以下问题：(1) 物业所在的地段是否具有投资价值；(2) 有否重大政策导向如即将开发某地，或已限制某种房产的开
34、发；(3) 有否正在开工或规划新建的重大市政项目如地铁、机场；(4) 是否由可信度高的发展商营造；(5) 同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；(6) 出众的生活环境如：有山、水、公园、温泉等；(7) 特别的生活配套设施如名牌学校、医疗机构、著名大商店等；(8) 超前的设计规划如前瞻性的小区规划、房型等；(9) 漂亮或标志性的建筑外观；(10) 良好出色的物业管理；(11) 合理的房型面积和总价便于出租或转手；(12) 新颖的建材设备等。34、如何选择购置物业的区域？答：消费者选择购置自用物业的区域一般应考虑：(1) 外出上、下班的交通是否便捷；(2) 周边生活必需的商业设施是否齐全；(
35、3) 孩子的教育设施是否完备；(4) 老人则要考虑医疗、保健设施是否便利；(5) 绿化环境；(6) 亲朋好友往来是否方便；(7) 市政配套是否齐备；(8) 和习惯生活区域的其他差异。消费者选择投资型物业的区域一般应考虑：(1) 是否在繁华地段或投资热点区域；(2) 交通是否便利；(3) 周边有无重大市政建设规划如地铁、环线、开发区等；(4) 周边有无重大或知名商业设施；(5) 有无大量空置土地有待开发；(6) 是否有与人文习惯有利或不利点如原名刹、原墓地等；(7) 该地区的区域经济发展前景。35、高层住宅和多层住宅有什么优缺点？答：一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以
36、基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说得房率较低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数也高。由于公用面积的增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。36、影响房价的其他因素有哪些？精选学习资料 - - - -
37、- - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 15 页答：对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等。社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则房价会趋于平缓甚至下跌。政策因素，比方住房政策、城市建设与土地利用规划等等，都会影响房价的涨落。37、一次性付款和分期付款各有什么利弊？答：购
38、房者在购房时可选择房款的支付方式有一次性付款和分期付款两种。一次性付款是指在合同约定的时间内，购房者一次性付清全部的房款。一次性付款购房的好处是，购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优惠。但对购房者来说，动用资金数量较大，除实力雄厚或有大量空闲资金的购房者外，资金匮乏的消费者采用这一种付款方式困难较大。同时该付款方式对于购置期房来说，由于房款已全数落入售房者手中，购房者无法控制期房的工期及质量，风险较大。分期付款是指购房者交付首期房款后一般为总额的30%左右 ，根据双方约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款。分期付款购房最大的好处是可以缓解一次性付款的压力，使购房者可以根据未来收入来决定
39、购房总额。同时购房者也可以对工程进度及质量进行控制，如发生问题时能将损失控制在最小。但分期付款有时无疑等同于超前消费，购房者一定要对自己的未来收入成竹在胸，否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。另外， 分期付款相对于一次性付款，房价上肯定是没有了优惠折扣。38、一般分期付款和银行贷款购房有何区别？答：一般分期付款和银行贷款购房都是以未来收入通过数次付款进行购房的方式。一般分期付款方式中， 参与的只有购房者和售房者两方，购房者是以自己的信用作为履行合同的担保，在未付清余款前，房屋产权归售房者，如购房者违约， 售房者可根据合同约定处置合同所指的房产。银行贷款购房， 是指购房者利用银行的贷款
40、付清房款，而把取得的房屋产权质押给贷款银行，然后再向银行分期归还贷款及利息。在这种形式中， 参与购房的不仅有买卖双方，还有银行。存在着购房者与售房者的买卖关系，购房者与银行之间的借贷关系以及售房单位与银行之间的协作关系及前期的担保关系。通过这种方式购房，购房者不仅利用银行资金，减轻了付房款的压力， 同时分期付款的额度比例较大，时间较长，还可利用银行对售房者的信誉、工期和质量进行有效监督。售房单位也可以在短期内收回开发建设资金，同时将购房者不履行支付房款的风险转嫁给了银行。39、怎样利用个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款？答：只要是缴存公积金的职工，在购房时， 即可根据公积金贷款的有关规定申
41、请公积金贷款。公积金贷款是国家设立的通过互助形式使广阔职工有能力改善现有住房状况的一种贷款形式，贷款利息极低，甚至低于定期存款利息。贷款额度根据个人交缴额度计算，为充分利用优惠的公积金贷款，购房者还能利用交缴公积金的配偶或直系亲属的额度。但最高不得超过10 万元，同时不得超过所购房款的70%。对没有交缴公积金的购房者，或房款总额较大，光靠公积金贷款不够的购房者，还可以利用个人住房商业性贷款。虽然个人住房商业性贷款的利率要比公积金贷款利率略高，但对资金目前另有它用或资金流转能产生更大利益的购房者来说，无疑是很合算的。那些对自己未来收入信息十足的购房者也可以利用个人住房商业性贷款购买更好一些或更大
42、一些的住房。因为贷款的利息相对于当前市场的通贷膨胀和人们收入的增加来说算不了什么。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 15 页40、购买现房好还是期房好？答：当购房者对房地产市场进行了全面调查研究，准备实施自己的购房行为时，面临着购买现房还是买期房的选择。购买现房具有较强的安全性和直观性。购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、 装修、位置、室内格局等各个方面进行详细的了解，可将实地调查的结果与房地产广告、 售楼书上的介绍进行对照比较。由于是现房， 购房者可以亲眼看到自己将来所要入住的房屋的具体情况，不必为
43、房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担忧，可防止购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。另外，因为是现房， 其配套的物业管理已经展开，购房者可以直接了解欲购物业区域的治安、环境、卫生、 维修以及配套设施的设置等物业管理工作的优劣， 从而为购房决策提供依据。此外，购房者对该物业的合法性、产权的性质进行调查也比较方便。购买现房如果要说有什么不利之外的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些， 付款压力也较大， 往往要求一次性付款。同时，如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、规划可能已经落后。另外，购房者挑选的余地不大，较好的房型、楼层、朝向往往已所剩无几。购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地
44、产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下， 期房的价格一般要比现房廉价。此外， 如果购房者有一定的购房经验和较高的判断能力， 可能会获得期房的增值收益，避开房地产价格上涨所带来的风险。但购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些。期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直接体察自己所购房屋的具体状况。购房者与开发商之间产生纠纷的可能性较大。另外， 如果购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。总之， 是购买现房还是购买期房，要由购房者根据自己的资金实力、购房需求、房地产
45、市场的具体状况等方面的因素作出判断。41、如何到现场看楼？答：现场看楼是购房的重要一环。“眼见为实” ，只有亲眼所见才是真实的，不会受骗。一般来说， 无论期房、现房都要到现场观察。首先观察大环境，附近其他生活商业配套设施是否齐全；走走看到最近的菜场有多远，来回步行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤；孩子上学要过几条马路；年青人看看有没有娱乐、体育场所； 老人看看有没有医院；女孩子看看有没有美容院同时观察一下附近有没有污染的工厂，产生噪音的设施等对生活、休息不利的因素。其次，我们要观察一下小区内部的环境，小区规模大小，小区围墙高低是否适当、安全，小区道路人、车是否分流，幢距是否标准，日照是否
46、充足，绿化面积的大小，有无宣传品中未标明的建筑物等等。最后我们要观察房屋本身，看看质量是否过关，墙角有无裂缝， 窗沿、天花板有无渗水，厨、卫管道是否堵塞，插座是否有电，电、水表能否运作，再看建材是否完好，门、窗、洁具有无损坏等，我们还要看每扇窗外景色如何，是否有大煞风景的情况，到门口、阳台、窗口看看私密性、安全性强不强等。当然期房看不到小区环境和实物，但我们可以观察一下工地是否整齐、清洁， 施工管理是否严格，施工人员素质如何，以推断产品将来质量是否过硬。另附：港台流行的“看房睇楼十三招”：第一招：不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等；第二招：不看晴天看雨天，几天雨水，漏水、渗水
47、、积水一览无遗；第三招：不看建材看格局，建材可改格局难变；第四招：不看墙面看墙角，因为墙角是重量支撑点，是否有裂痕、水迹；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 15 页第五招：不看装潢看做工，除材料外，做工是否精细；第六招：不看窗帘看窗外，窗外是否有影响通风、采光的排气管、油烟器等；第七招：不开冷水开热水，看看设备是否完好，水管有无生锈；第八招：不看电梯看楼梯，安全梯是否安全，有无杂物堵塞；第九招：不看电器看插座，足够的插座，才能使家电运作；第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目；第十一招：不问屋主问警卫，屋主总
48、是满口好话，只有警卫了解房屋、环境、邻居的情况；第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、渗水；第十三招：不看客厅看厨卫、水、电、煤等设施都在厨卫里，容易找出问题。42、客户购房洽谈前，会注意哪些问题？答：购房者在洽谈购房意向前，首先验看工商执照，确认对方是否是该项目的发展商，或受发展商全权委托的中介、代理商。 由于前几年房地产参、联建行为很多， 一个项目多家投资，如不确认是项目发展商，今后在产权问题上较容易出现纠纷；其次，验看商品房预售许可证，因为商品房预售许可证是政府有关部门根据国家规定核准颁发的，是发展商交付全部土地出让金，取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证后工程建设总投资已
49、超过25%或施工进度超过地面0 后，才被批准预售的。我们还要验看有关土地权证，由于上海市 1995 年前立项的内销商品房均为划拨土地，只能领取黄色权证，根据规定须补交地价后，才能转为绿色权证。43、客户如何进行购房洽谈？答：购房洽谈有如足球比赛的临门一脚，洽谈是否顺利决定了这场购房比赛谁将胜利。由于每个人的个性不同，语言表达、 社会经验的差异，所以洽谈的方式也不尽相同。这里只罗列几种购房洽谈中常用的方法：(1) 多听、多看、多提问：到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断他们的介绍马上进行洽谈；多看模型、样板房、介绍说明书，充分了解产品；洽谈时要多提问可以事先准备提问内容 ，售楼人员答复不准
50、确或比较含糊时，要紧追不舍，不要轻易放过。(2) “沉默是金” ：有经验的售楼人员一般喜欢充分了解购房者的需求，知己知彼加以引导，这样购房者往往比较被动。所以购房者在洽谈时要尽量“沉默是金“，让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出，始终站在比较有利的位置。(3) 敢于说“不”：优秀的销售员往往会提出选择性的问题来让购房者答复，而往往任何一种答复都不是很有利于你。购房者要学会说“不”。 “不！我需要足够的时间考虑”，“不！我还需要回家和家人商量”， “不！购房是我毕生的大事，我还需从长计议”。(4) 分头出击，火力侦察：遇到比较满意的房屋，除了你自己参与洽谈外，也可以让家人一起参与，
51、但须分别前往洽谈。你和家人在不同时间分别和不同的销售员洽谈，往往可以得到不同的信息，不同的优惠，就可以最理想的价格成交。(5) 不要因小失大：如果你的洽谈过分的顺利时，你要冷静地想想，为什么？如销售员很爽气地答应了你的折扣要求，你要想一下是否他还有更低的底价没有透露？还是这套房有其他问题，销售员急于脱手。(6) 不要轻信“涨价” ：经常会碰到购房者说： “我的房子是涨价前买到的”。目前流行的销售技巧中“涨价”成了促使客户尽快成交的手段。第一我们要看一下是否真“涨”，其次看一下“涨”多少，有些发展商明着涨价，其实暗中放折扣。(7) 不要冲动“抢购” ：购房是人生大事，谁也不会感情用事地去抢购。当
52、购房现场出现“抢购”现象时，购房者尤其要冷静，要以我为中心，不要轻信“抢购”，多坐一会儿，看个究竟。(8) 不怕欠“人情” ：有时我们会因为销售人员不倦的热情服务觉得欠了“人情”，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 15 页而在谈判中不断让步。其实“顾客永远是上帝”，要确立心理上的优势，不怕欠“人情”。44、新建住宅交付使用必须到达哪些要求？答：新建住宅交付使用必须到达如下要求：(1) 住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准。(2) 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，
53、不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。(3) 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水利部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。(4) 住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。(5) 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂未建成的居住小区与公交、 地铁站点距离超过2 公里的， 建设单位应有自行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点。(6) 住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、 行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建设周期影响暂
54、未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。(7) 住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有效的隔离设施。经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证由上海市住宅发展局统一印制。45、无住宅交付使用许可证的住宅将受什么限制？答：非经营性新建住宅无住宅交付使用许可证的，不得分配。经营性新建住宅无住宅交付使用许可证的，房地产管理部门不予办理商品房注册登记手续。新建住宅无住宅交付使用许可证的，公安部门不予办理入户手续。46、擅自交付使用新建住宅，将承担什么责任？答：擅自交付使用新建住宅的建设单位，由市住宅发展局或区、县住宅建设管理部门按照以下规定给
55、予处罚：(1) 新建住宅符合交付使用要求，但未按规定向住宅建设管理部门办理审核申请手续的，责令补办手续。(2) 新建住宅未按规定纳入住宅竣工配套计划，又未按规定配建市政、公用设施或者不按住宅竣工配套计划配建市政、公用设施的， 责令限期补建。 逾期未补建的，住宅建设管理部门可组织有关部门采取代为建设措施，由住宅建设单位承担代为建设费用，并按代为建设费用的10%向住宅建设管理部门缴纳管理费；住宅建设管理部门并可按照擅自交付使用的住宅面积处以住宅建设配套费5%10%的罚款。(3) 新建住宅未按规定配建公共建筑设施的，责令限期补建，逾期未补建的，征用相应建筑面积的住宅作为未配建公共建筑设施的补偿，并由
56、有关部门落实安排相应的公共建筑设施； 无法限期补建的，按照相应的公共建筑设施面积处以住宅建设配套费5%10%的罚款。擅自交付使用新建住宅，情节严重的， 对具有房地产开发经营资质的住宅建设单位，由房地产管理部门降低或撤销其房地产开发经营资质；对其住宅建设单位，由其上级主管部门对直接责任人员给予行政处分。住宅建设单位擅自交付新建住宅除受相应的行政处罚外，如造成入住居民基本生活困难的，应当承担相应的民事赔偿责任。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 15 页任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有权向住宅建设管
57、理部门进行检举，也可以按照国家法律的有关规定提起民事诉讼。47、住宅小区公建设施配套有什么要求？答：住宅小区公建设施配套要求有：(1) 商业网点设施。 必须按规划要求配建商业网点。建成住宅1.5 万平方米， 必须配有商业网点一处。(2) 教育设施。必须按规划要求配建托儿所、幼儿园、小学和中学等教育设施。建成住宅 15 万平方米， 必须配有托儿所、幼儿园各一所。建成住宅30 万平方米，必须配有中学、小学各一所。48、房屋工程质量存在的通病有哪些？答：购房人和转让人在办理房屋交接时，应行使自己验收的权利，验收时应特别注意以下问题：(1) 房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基土质问题引起的，从
58、而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。(2) 因墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。(3) 屋面女儿墙因屋面热胀冷缩因素，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。(4) 外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等因设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。(5) 砖砌体沿砖缝渗水问题。(6) 外墙面支模围梁、构造柱等挑木穿墙洞后补处渗水问题。(7) 外墙钢窗周壁渗水问题。(8) 圈梁底、构造柱边缝渗水问题。(9) 外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水问题。(10) 阳台里口外墙面渗水问题。(11) 固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。(
59、12) 阳台之间隔板处墙体渗水问题。(13) 山墙渗漏水问题。(14) 各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。(15) 管道与楼地面接处渗漏问题。(16) 地面顺楼板方向裂缝及预制楼板处渗漏水问题。(17) 卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。(18) 地面起砂问题。(19) 地面空鼓起壳问题。(20) 女儿墙部位渗漏水问题。(21) 出屋面管道周壁渗漏水问题。(22) 天沟积水及落水口周围渗漏水问题。(23) 屋面油毡起鼓、开裂、张口引起渗漏问题。(24) 油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。(25) 房屋顶板改用全现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。(26) 排水管道铸铁管渗漏问题。(27) 排水管道堵塞问题
60、。49、在房屋接管验收中，对质量问题如何处理？答：在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 15 页(1) 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。(2) 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理。50、隐蔽工程在日后显露质量问题如何处理？答：隐蔽工程在施工前应进行检查和验收，并做好记录以备查考。隐蔽工程在两年后显露质量问题， 经有关部门技术鉴定后，凡属违反建设当时有关规定进行设计和施工的，由开企业向购房人承担赔偿责任。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 15 页
