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1、借名买学区房，家庭陷产权归属旋涡名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2 作者：日期：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 3 / 7 借名买学区房，两家庭陷产权归属旋涡-法律借名买学区房，两家庭陷产权归属旋涡文秦风为了解决幼子未来的教育难题，
2、李林夫妇借用姐夫的名字买下一套学区房。姐夫提出的条件是让自己的儿子先入学，等到李林的儿子到了入学年龄，再办理房屋过户手续。没想到，姐姐、姐夫中途离婚，这套借名购置的学区房险些成为他们夫妻的共同财产进行分割。借名买房埋下隐患2007 年 4 月，李林一家在浙江省杭州市乔迁新居，这套新房是以其妻子王兰的公积金贷款购得。 面对火爆的房地产市场， 李林打算投资再次置业。 他跑遍了当地各大楼盘， 最终看上了杭州市江干区的一处学区房。该楼盘紧邻杭州城区的一所著名小学， 坐拥优质教育资源。 在此置业， 能提前解决儿子李平的教育问题。李林是现役军官，暂时没有身份证。夫妻二人决定先由王兰申请商业贷款，按揭一套三
3、居室，并将产权登记在王兰及儿子李平名下。恰在此时，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ，规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率不得低于同期同档基准利率的 1.1 倍。这个消息让李林夫妇有点儿猝不及防。在新政下，他们的首付款“缩水”了 10 万元。王兰的姐姐王芳、 姐夫赵刚居住在离杭州不远的郊县。他们听说李林夫妇准备买学区房的消息后， 对李林说， 他们的儿子小明已经两周岁了，打算将来送名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名
4、师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 4 / 7 他到杭州接受良好的教育， 遂建议王兰夫妇暂时把产权证登记在赵刚名下，可以用赵刚的名义申请公积金贷款， 能解决李林夫妇首付款短缺的困难。待李平到了上小学的年龄，赵刚再去变更权属登记。这样，两家人都受益。李林夫妇一听，欣然接受。2007 年 5 月 12 日，李林、王兰及其儿子李平为甲方，赵刚、王芳为乙方，双方订立协议。 双方明确，房屋首付款由甲方支付， 后续付款也由甲方出资。产权证做成乙方姓名的权属证书，以便乙方的儿子小明入学之需。 但该房产的所有权归甲方，与乙方无关。今后，李平入学就
5、读时或甲方有其他需要，乙方应及时将房产转归甲方名下登记办证。协议签订当天， 李林夫妇以赵刚夫妇的名义与房地产开发公司签订了商品房买卖合同。房屋总价款 91 万余元，李林支付了首付款29 万元，余款以赵刚的名义申请了为期20 年的公积金贷款。每月等额还本付息，由赵刚的公积金账户支出，但李林每月都将当期的还款额如数汇人赵刚的公积金账户。在办理房屋产权登记前， 王芳还出具了一份书面承诺书给王兰，上边记载着用赵刚公积金贷款实属赵刚自愿，王兰无须对其进行任何补偿。离婚触发产权诉讼世事难料。 2013 年，赵刚夫妇的婚姻亮起了“红灯”，两人协议离婚。双方签订的 离婚协议 第 5 条规定，杭州市江干区的房屋
6、是女方的妹妹王兰用赵刚的名字购买， 赵刚应协助办理产权过户事项，所需费用由妹妹王兰承担。 当年 12 月，赵刚与王芳办理了离婚登记，儿子小明的监护权归赵刚。2014 年 3月，李林夫妇以赵刚的名义一次性提前还清了公积金贷款余额。紧接着，李林夫妇要求赵刚协助办理产权过户时，赵刚却提出自己在离婚财产分割中吃了亏，除名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 5 / 7 非重新分割原家庭财产，否则不予办理过户。2014 年 7 月
7、 23 日，李林夫妇多次催促赵刚协助进行产权过户无果后，以王兰、李平为原告，列李林为第三人，向浙江省杭州市江干区人民法院起诉，要求赵刚、王芳两人协助办理房屋产权过户手续。针对原告王兰、 李平的起诉， 王芳的书面答辩意见中陈述的事实与原告完全一致，并同意原告的请求。 而赵刚的书面答辩意见则提出，王芳与王兰系亲姐妹关系，其言辞不能作为认定事实的依据。涉案房屋是以赵刚购房公积金按揭贷款的方式购得， 而所用的公积金账户完全是赵刚个人的住房公积金账户，因此他是涉案房屋的产权人之一。2014 年 9 月 15 日，杭州市江干区人民法院作出缺席判决，确认涉案房屋归原告王兰、李平所有，被告赵刚、王芳协助办理房
8、屋产权变更登记手续。一审判决后，赵刚不服，向杭州市中级人民法院提出上诉。赵刚认为，自己与曾经的妹夫一家在2007 年的协议中约定， 该房产证做成赵刚与王芳的权属证书，以便儿子小明读书之需。 为了取得名义产权人的资格，实现儿子读书的目的，其按照李林夫妇的要求将公积金贷款资格让渡给对方。李林夫妇已实际取得了因公积金贷款而少支付数万元贷款的利益，自己却因已使用公积金贷款而失去通过该渠道购房的资格。 同时，儿子小明现年已7 周岁，正准备入学。产权过户后，孩子将无法到该房屋所属学区上学。李林夫妇单方面推翻协议的行为侵害了未成年儿童的合法权益。赵刚要求二审法院驳回王兰等人的诉讼请求。王兰对此辩称， 涉案协
9、议是基于赵刚是其姐夫而签订的。现赵刚与姐姐王芳已经离婚， 该事实可以成为其要求产权过户的原因。赵刚之子小明事实上已经在居住地就近入学， 赵刚实际放弃了登记房产可能带来的政策利益。公积金贷款名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 6 / 7 也是赵刚的自愿行为，不存在补偿问题。浙江省杭州市中级人民法院经审理后认为，根据在案协议等有效证据， 结合购房款支付情况， 可以认定赵刚、 王芳仅为涉案房屋的名义所有人。而实际所有人为王
10、兰等人， 其作为房屋产权人， 可以依法行使物权， 包括将房屋登记在自己名下的权利。考虑到赵刚、王芳已经离婚的客观事实，王兰、李平要求办理过户的理由正当，应予支持。2015 年 3 月 23 日，杭州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。提示借名买房下的政策利益不能成为合同义务借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。 房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。现实生活中， 借名买房的缘起有多种， 通过房屋登记行为获得本不应享有的政策利益是其一。 但借名后可能带来的政策利益由于缺乏合法性，因而不能成为合同的附随义务，得不到
11、法律的支持。本案中，赵刚所称的“因乙方（赵刚、王芳）子女读书需要”的内容， 仅是签订协议的目的之一， 不能成为约束协议相对方即李林夫妇的一种合同义务，且该约定有违我国义务教育的政策。因此，赵刚以此抗辩协助办理产权变更的义务没有得到法院的支持。此外，借名买房的风险也难以预料，可能发生如下情况： 如登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难； 如登记购房人有对外债务， 债权人可以要求法院查封并拍卖该房产； 如名义产权人意外死亡， 该房屋可能会因为继承关系而被其名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 7 / 7 他人继承；如银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定， 要求提前解除贷款合同。 因此，投资置业者莫因贪图小利吃大亏，谨慎签订房屋买卖合同。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -
