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1、机器设备评估机器设备评估综合案例1：被评估对象为甲企业于2010 年 12 月 31日购入的一台设备， 该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10 年，当时的设备价格为 120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为2014 年 12 月 31 日。评估人员经调查获知， 目前该种设备已经改型， 与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2 人，在到达设计生产能力的条件下每年增加设备运转能消耗用4 万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压， 每年只能生产80 万件。经调查，根据有关规定，该
2、种设备自投入使用之日起，10 年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为，评估基准日之前5 年内，该设备的价格指数每年递增4% ，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月 1200 元 含工资、保险费、福利费等，行业适用折现率为10% ，企业正常纳税。求该设备于评估基准日的评估值。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 10 页机器设备评估综合案例2：某被评估的设备购建于2010年6月，账面原值 100万元， 2013年6月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术， 改造投资 10万元。 2014年6月对该设备进行评估，评估基准
3、日为2014 年6月30日。调查说明，该类设备的定基价格指数在2010 年6月、 2014年6月分别为 105%、110%，110%、115%、120% 。被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元， 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为，该企业为正常纳税企业。经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员的鉴定分析认为，被评精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 10 页估设备尚可使用 6年，预计评估基准日后其利用率可到达设计标准的80%。根据上述调
4、查资料，求待评估设备的价值。参考答案1估算重置成本重置成本 100 120% 105%+10 120% 115%124.72( 万元) 2估算实体性贬值： 实体性贬值重置成本实体性贬值率a、加权投资年限 4 124.72 + 1 年b、实体性贬值率 60% 60%627.27% c、实体性贬值 27.27% 34(万元) 3估算功能性贬值a、被评估设备年净超额运营成本= -12000 125%-9000元b、功能性贬值额 = -9000 P/A，10%，6万4估算经济性贬值a、经济性贬值率 1(80% 100% 0.7 100%14.46% b、经济性贬值重置成本经济性贬值率 14.46% 1
5、3.68( 万元) 5求设备价值待评估设备的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值34+3.92-13.68 80.96=81( 万元) 房地产价值评估教材案例精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 10 页评估案例1.评估对象房地产概况评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第 8号楼一层公建，建筑面积 1400 平方米，具体情况如下：1位置与环境。 评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共
6、 1300 套。规划为南北向 30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。2占用土地的基本情况。该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000 平方米， 其中商业用地 9900 平方米， 住宅用地 88100平方米。?根据滨海市政府 200740 号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证， 证号为滨海市国用 2009 字第188号。3评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是红光小区第8号楼，建于
7、2006 年，一层为公建，8 号楼共 13 层， 总建筑面积 11 000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高 3.3 米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8 号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 10 页料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。2.评估要求评估该房地产 2011
8、年 4 月 1 日的市场价值。1选择评估方法。 该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。2收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选， 确定可比性较强的3 个交易实例作为参照物。?参照物 A：红光小区乙住宅号楼一层公建。该建筑建于 2009年, 位于评估对象房地产东面， 中央公园的东北角；框架剪力墙结构； 外装修为塑钢门窗， 西班牙瓦， 进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300 元m
9、2 ，成交日期为 2008年 4 月，当时为期房。2收集有关的评估资料， 选择参照物房地产。?参照物 B：绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于红光小区东侧500米， 南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。 参照物房地产位于红光小区中部，建于 2009 年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5 800 元m2 ，成交日期为 2010年 9月，交易情况为清盘。? 参照物 C ：红光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 10 页
10、该参照物房地产为一临街公建，建于2009 年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修， 售价为7000 元m2 ，成交日期为 2010年 11 月。(3) 对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表。表 8-1 因素条件说明表进行交易情况修正。经分析， 3 个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低 10% ，交易情况修正系数为：100/90 ；参照物 B为清盘房，与正常交易相比， 交易价格偏低 5% ，交易情况修正系数为： 100/95；参照物 C为正常交易，交易情况修正系数为：1
11、00/100。进行交易日期修正。经分析，滨海市 2011年 4月该类房地产的市场价格与2008年 4月、2010 年 9 月和 2010 年 11月相比分别上涨了15% 、5% 和 3% 。则参照物 A、参照物 B和参照物 C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。进行区域因素修正。将参照物 A、参照物 B和参照物 C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物 A、参照物 B和参照物 C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5 、100/101.6 ，具体打分及计算情况见表8-2。进行
12、个别因素修正。将参照物 A、参照物 B和参照物 C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物 A、参照物 B和参照物 C的个别因素修正系数分别为：100/99.6 、100/100.2 、100/101.4 ，具体打分及计算情况见表8-3 。表 8-2 区域因素直接比较表区域因素权重评估对象参照物 A参照物 B参照物 C精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 10 页商务繁华度100100105103离市中心距离100100101100交通便捷度100100103105道路
13、通达度100100102105土地级别100100100100环境质量优劣度100100100100绿地覆盖度100100100100基础设施完善度100100100100公用设施完备度100100100100规划限制100100100100比较结果1100100表 8-3 个别因素直接比较表个别因素权重评估对象参照物 A参照物 B参照物 C小区内所处位置10098100105临街状况10099101105新旧程度100100100100朝向100100100100建筑结构100100100100建筑质量100100100100建筑物用途100100100100权力状况100100100100
14、装修水平100100100103设备状况100100100100物业管理100100100100比较结果1100精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 10 页计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表 8-4。表 8-4 房地产价值计算表项目参照物 A参照物 B参照物 C实际成交价格元/ 平方米530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100个别因素修正比准价值元 / 平方米679963036998
15、通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物 B和参照物 C分别给出不同的权重0.5、0.2 、0.3 ，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为： 6 7990.5+6 303 0.2+6 998 0.3=6 760 元/ 平方米房地产单价： 6760元/平方米。房地产总价： 14006760=9464000 元。企业自由现金流量估价模型的运用?大江公司 2010 年的息税前利润为亿， 资本性支出为亿， 折旧为亿，销售收入为亿，营运资本占销售收入的比重为20% ，税率为 25%，税前债务成本为9.5%，负债比率 50%。5 年后公司进入稳定增长期， 稳定增长阶段的增长率为5%，公司bat
16、a 值为，税前债务成本为8.5%，负债比率为 25%，市场精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 10 页平均风险报酬率为6%。 无风险报酬率为 6%。 假设资本支出、折旧与收入保持同步增长。参考答案：1.自由现金流量的计算见下表：项目2010 基期2011 2012 2013 2014 2015 2016 销售收入81.0 90.7 101.6 113.8 127.4 133.8 营运资本占收入比重20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 所得税率25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 增长率12
17、% 12% 12% 12% 12% 5% EBIT 5.3 6.0 6.7 7.5 8.4 9.4 9.8 EBIT1-t 4.0 4.5 5.0 5.6 6.3 7.0 7.4 折旧2.1 2.3 2.6 2.9 3.3 3.6 3.8 运营资金投资14.5 16.2 18.1 20.3 22.8 25.5 26.8 追加运营资金 1.7 1.9 2.2 2.4 2.7 1.3 资本支出3.1 3.5 3.9 4.4 4.9 5.5 5.7 自由现金流量1.6 1.8 2.0 2.2 2.5 4.2 2.加权平均资本成本的计算见下表：项目2011 2012 2013 2014 2015 20
18、16 税前债务成本9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 8.50% 税后债务成本7% 7% 7% 7% 7% 6% 债务比例50% 50% 50% 50% 50% 25% 股权成本13.20% 13.20% 13.20% 13.20% 13.20% 13.20% WACC 10.2% 10.2% 10.2% 10.2% 10.2% 9.8% 3.企业整体价值评估见下表：项目2010基期2011 2012 2013 2014 2015 2016 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 10 页自由现金流量1.6 1.8 2.0 2.2 2.5 4.2 WACC 10.2% 10.2% 10.2% 10.2% 10.2% 9.8% 折现系数预测期现值7.41 1.43 1.46 1.48 1.51 1.53 后续期现值54.11 87.79 企业整体价值61.53 2016 年至永续的价值。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 10 页
