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1、鼓楼某项目代建项目鼓楼某项目代建项目建议书建议书2目目 录录I.项目环境概述II.项目概念设计III.项目成本概算IV.项目建设模式V.附 录3PART I PART I 项目环境概述项目环境概述4I I、项目位置：山环水抱，物华天宝，都市中的理想人居、项目位置：山环水抱，物华天宝，都市中的理想人居 项目西接城市南北主干道中山北路，北倚绵延不断的九里山，南接规划主干道荆马河南路，荆马河、徐运新河从鼓楼区内川流而过。天然环境卓越，地块距徐州市中心商业区行车距离仅10分钟，交通非常便捷，周边山环水抱，恰是都市中理想人居。九里山徐运新河区政府中山路市中心 项目区域周边层峦叠翠，风景秀丽，根据徐州市总
2、体规划，鼓楼生态园将成为主城区内最大、生活服务配套设施最完备完备的自然生态居住区项目。5IIII、发展规划：都市新城、理想人居、发展规划：都市新城、理想人居 规划中的鼓楼生态园紧邻主城区及城市交通干道二环路和中山北路，区位优越；背靠九里山，荆马河、徐运新河交汇于此，资源绝佳。这里将会成为是集区级行政、商贸、文化、体育、休闲、居住等于一体的现代功能性、开放性、国际性中心城区 。它通过中央商办区COD与中央商贸区CBD紧紧相连。是名副其实的都市新城。项目区域周边层峦叠翠，风景秀丽。在此，自然生态、人文生态和商业生态协调发展，是最理想的人生居所。 6PART II PART II 项目概念设计项目概
3、念设计7I I、主题定位：现代都市中的自然生态高尚人居、主题定位：现代都市中的自然生态高尚人居本着“以自然为本”的宗 旨和可持续发展的理念, 营造一种自然和谐、健康舒适、安全环保的居住环境。具有高起点设计、高度的舒适性、充分的环保性、高效的节能性、居住便 捷性、安全耐久性和人性化管理等7个特性,倡导新居住概念、新生活行为、新交往方式,成为保证居住者生理的、心理的、社会的和人文等广泛意义上健康需求的 生态型住宅小区。8IIII、产品形态、产品形态 本案均为5层、6层全明板式、低密度多层公寓房或者花园洋房，亲近都市，融于自然，居住舒适度非常高。9IIIIII、整体规划、整体规划-1-1：简述：简述
4、 本项目规划坚持以人为本，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；规划设计强调自然、人文的和谐，从而创造出一种全新人与人之间、人与自然之间与可持续发展。I.院落围合：项目北部、西部以6层建筑为主，南部、中部以及东部以5、6层建筑为主，形成完美的围合空间。II.居住组团：项目内分区组团，进行多级绿化、立体绿化、制造水系，做到户户有景，一户一景。III.交通组织：人车分流、步行系统、地面停车、室内停车、地下停车、半地下停车相结合。IV.空间分割：公共空间过渡到私有空间的交错互动；公共空间包括商业、绿化及休闲运动功能；与居住组团之间的私有空间有适当的分隔。但又以绿化带予以连贯，形成空间之交错
5、互动。10IIIIII、整体规划、整体规划-2-2：六大功能模块：六大功能模块I.住宅居家功能模块：主要表现在住宅区的舒适的居家生活，高尚生活社区的营造。II.功能配套功能模块：从便利性、舒适性、精神上、物质上满足现代人生活的各种需要。III.休闲娱乐功能模块：各种休闲配套设施的完善提升了业主居家品质。IV.运动社区功能模块：小区园林绿化、室外健身一体。V.教育社区功能模块：以幼托为基础，形成良好的幼教园区的概念。VI.商业购物功能模块：以业主群体商务沟通、个体居家购物为目标。 本地块规模不大，小区内部规划要求功能完善，布局合理，最大利用地块空间及地理环境。11IIIIII、整体规划、整体规划
6、-3-3：小区配套（建议）：小区配套（建议）I.生活配套：供暖、小型综合会所（棋牌娱乐室、小型放映厅、家庭PARTY、音像室、餐饮等）II.健康配套：与生态景观、小区环境融为一体，包括室外健身器械、乒乓球、网球场等等。III.智能配套：IC卡一卡通智能管理、闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统等等。IV.教育配套：幼儿园、儿童天地、阅览室、科学角、艺术走廊等等。12IVIV、户型举偶、户型举偶-1-1面积:120平方米全明设计，四大光明，七大分区，动静相宜；超大景观阳台，双阳台设计，功能合理区隔；交通组织简洁，通透性好、私密性强。13IVIV、户型举偶、户型举偶-2-2面积:127平方米方正大阳
7、台空间延伸到客厅与主卧，给了生活不一样的自然表情。270度转角窗、外挑观景窗、清新大露台，每一处空间都有风景相伴。客厅、餐厅自然分离，南北通透采光明媚阳光，美景人生。14IVIV、户型举偶、户型举偶-3-3面积:141平方米主卧附带卫生间，全面照顾主人起居生活，南北双阳台设计，风光尽收眼底餐厅与阳台相连，享受生活美味的同时还可一并收纳美景从会客室到起居室，通透性好、私密性强，动静相宜生活别有洞天15PART III PART III 项目成本概算项目成本概算16I I、项目投资测算：土地、项目投资测算：土地土地价格42000元/亩，按容积率1.5 计算，每平方米建筑面积应分摊土地成本420元左
8、右。如容积率提高，建筑物均摊地价可再相应降低。注：17IIII：规划条件及基本建设情况：规划条件及基本建设情况注：1、容积率暂按1.5估算。 2、车库和储藏间按总建筑面积*20%估算，约340个车库；阁楼按总建 筑面积*10%估算。 3、如户均120平方米，约420户，顶层及阁楼平均面积约180平方米。 18IIIIII：建设标准：建设标准1.结构结构：采用砖混结构，现浇钢筋混凝土楼板，七度抗震设计。2.建筑外墙面：建筑外墙面：住宅为水泥砂浆抹平，并涂刷专用外墙防水涂料底层外镶石材。3.屋顶：屋顶：现浇屋面板，铺设防潮层、保温层、柔性斜坡结构防水屋层。4.室内墙面、楼面及天棚：室内墙面、楼面及
9、天棚：如下表。表一表一 室内墙面、楼面及天棚建设标准室内墙面、楼面及天棚建设标准19IIIIII：建设标准（续前）：建设标准（续前）5.厨房：厨房：预留统一排烟道； 6.楼梯：楼梯：梯间栏杆扶手为钢栏杆，普通木质扶手；踏步部分水泥砂浆抹平。7.门窗：门窗：门：单元门、进户门为钢质安全门； 户内预留门洞；窗：均采用铝合金双层玻璃推拉窗； 8.阳台：阳台：铝合金单层玻璃推拉窗封阳台；首层外加防盗护栏；9.给排水：给排水： 厨房：给水管接至室内，预留接口；地漏；排水管留有分户支管接口；卫生间：给水管接至室内，预留接口；地漏；排水管留有分户支管接口；10.10.强电强电& &照明：照明：各室、厅、厨、
10、卫均设普通照明灯位，动力插座预埋管线到位，无开关、插座；20IIIIII：建设标准（续前）：建设标准（续前）11.信息系统：信息系统：小区各户均统一预留有线电视、电话接接口、信息宽带接口；12.对讲系统：对讲系统：单元设楼宇对讲系统，每户设对讲机一部；13.家用煤气：家用煤气：管道煤气入户；（需用户缴费方可开通）14.空调系统空调系统：客厅、卧室均预留空调电源、留空调室外机穿墙孔及室外机位；15.消防系统：消防系统：国家消防安全标准建设，消防控制设备采用国内品牌产品；21IVIV、项目投资测算：前期费用、项目投资测算：前期费用附表：各项行政事业收费标准附表：各项行政事业收费标准注：上述行政事业
11、性手费约合注：上述行政事业性手费约合200200元元/ /平方米，此外，加上经营服务性手费约平方米，此外，加上经营服务性手费约230230元元/ /平方米左右，经过努力争取，平方米左右，经过努力争取，预计可降至预计可降至180180元元/ /平方米。平方米。22IIIIII、项目投资测算：综合建安费用、项目投资测算：综合建安费用附表：多层住宅费用组成附表：多层住宅费用组成注：车库、阁楼按多层价格乘以系数注：车库、阁楼按多层价格乘以系数0。8进行预估。进行预估。23项目建设成本汇总（取整数）：IIIIII、项目投资测算：成本合计、项目投资测算：成本合计土地成本：2180万元前期费用：900万元建
12、安费用：5940万元合合 计：计：90209020万元万元24IVIV、售价建议、售价建议楼盘均价：90200000-800*（9990+4995）/49950=1570元/平方米 建议以五楼1500元/平方米为基价，1-5层垂直价差为别为3%、6%、9%、6%、0%。考虑销售费用：营业税：5.5%城建税：0.5%合 计：5.5%即车库、阁楼销售价格为成本850元/平方米；1-5层购买成本分别为1630、1680、1740、1680、1580元/平方米。25IVIV、平均购房成本、平均购房成本 以平均每户面积120平方米计算，平均车库面积25平方米计算，平均购房成本约为： 120平方米*157
13、0元/平方米+850元/平方米*25平方米=210000元 即业主可以以21万元的平均购房成本获得120平方米住宅及25平方米车库。 说明：未计入财务费用、未考虑公建配套费用说明：未计入财务费用、未考虑公建配套费用26V V、项目投资建议、项目投资建议1.适当建设商业用房，对外出售或者租赁经营，冲抵项目投资，或者用以降低后期物业管理费用。2.争取更多的土地面积，本着先内后外的原则，对多建住宅按市场价格出售，降低/补贴业主自身购房成本。3.房屋分配后剩余部分楼花可以直接出售，补贴业主自身购房成本。27PART IV PART IV 项目建设模式项目建设模式28IIIIII、华安模式、华安模式为业
14、主量身定制低成本优质产品为业主量身定制低成本优质产品I.房地产代理服务。在项目建设中，房地产开发企业不做为开发商存在，而是作为为业主代理项目建设与管理的服务企业。从事土地运作、项目规划、产品开发、建设管理、投资控制、资本运作、产权转换、物业管理等项目建设相关的全程服务。II.为业主量体裁衣，定制房地产产品。在项目代理开发过程中，一方面，业主全程参与产品设计，华安公司以专业视点提供专业服务，同时根据业主需要与要求调整产品规格，为业主量体裁衣，定制最能满足业主苈能的房地产产品。III.业主全面参与成本控制、房价公开透明。代理过程中，华安公司以科学手段节约建设成本、控制建设风险，提高产品质量，同时，
15、业主全面参与项目成本控制、工程审计，最终成本公开，房价透明。业主尽享房屋增值。 前所述，土地资源、成本控制、产品定制是企业建房操作要解决的最根本的矛盾。为此，华安公司提出新的企业建房模式：为业主量身定制低成本为业主量身定制低成本优质产品。优质产品。其特点是：29IVIV、操作程序、操作程序产品定制项目建设产权获得1.项目前期准备与运作。2.业主、华安公司互动，确定最终定制产品方案。3.启动项目融资方案。1.项目建设备案。2.项目全面建设，业主全程参与成本控制、质量控制。3.项目竣工验收。4.成本公开、平衡项目成本与房价。1.项目产权办理。2.全面向业主交接房屋。3.启动物业服务方案。30PAR
16、T V PART V 附录附录31附附1 1：质量控制：质量控制工程部公司职能部门领导监理单位总包单位 建立项目的质量管理体系，在组织和制度上覆盖各项质量管理要素； 制定施工组织设计，从技术上保证质量的实现。项目合同质量目标项目合同质量目标 组织实施各分项、分部工程施工，采用质量预控的方法，对人、机、料、法、环各质量影响因素，实行全面的管理，保证施工质量； 严格履行三检制，禁止不合格工序进入下一道工序的施工。 参与阶段性验收和单位工程的最终验收，对出现的质量问题落实整改，保证工程实体和资料通过验收，完成竣工备案。 审查总包单位制定的质量管理制度、体系和施工组织设计。 制定监理的质量验收制度和管
17、理程序。 对总包和监理单位制定的质量管理制度和技术方案进行审查备案，作为将来检查控制的依据。 对各施工单位进行事前、事中的全面监督； 严格事后的验收把关，拥有质量否决权； 参与对质量事故的调查和监督处理； 向业主提交质量分析月报。 组织现场各施工单位进行阶段性验收，并监督落实整改； 参与单位工程的最终验收，监督各单位落实整改。 为配合质量目标的实现，制定部门的工作计划。汇报 检查项目工程质量的可控性和质量体系运行的有效性； 组织对工程质量事故的调查； 保证甲供材料设备和分承包商的质量； 取得质量分析月报 了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。要事汇报 联系政府各相关部门和公司职能部门
18、，参与对工程的阶段性验收和单位工程最终验收。项目最终质量目标的实现情况 对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。 保证甲供材料的质量； 选择优秀的甲方指定的分承包商。审批32附附2 2、 进度控制进度控制工程部公司职能部门领导监理单位总包单位 制定项目建设总体进度计划和网络图，提出落实总体计划的各项资源和作业安排。项目建设合同目标项目建设合同目标 制定各施工阶段的进度计划，并组织各分包单位施工； 对各阶段的实际进度与计划进度对比，进行分析，采取纠偏措施，保证项目实际进度达到预定目标。 制定各施工阶段的月度和旬度进度计划，并组织各分包单位施工； 对实际进度与计划进度进行对比
19、、分析，采取纠偏措施，用月度和旬度进度计划的实现，保证项目阶段进度目标的实现。 对总包单位制定的项目建设总体进度计划进行审查，制定监理工作进度计划。 对总包和监理单位制定的进度计划进行审查备案，作为将来检查控制的依据； 制定部门的工作计划。 审定总包单位的阶段施工进度计划，监控各施工单位的施工进度，向业主提供进度分析报告； 对计划和实际的进度情况进行对比分析，发出纠偏调整的指令，参与制定纠偏措施，并监督纠偏措施的落实，向业主提交进度纠偏报告。 审查施工单位的月度和旬度进度计划，监控各施工单位的施工进度情况，向业主提供进度报告； 对施工单位的实际进度进行对比分析，适当的采取纠偏措施，调整施工组织
20、方案。 为配合进度的实现，制定部门的工作计划。审查 监控工程施工的工作进度情况； 对工程阶段性里程碑时间进行控制； 对计划与实际进度的偏差进行质询，要求监理提交进度分析报告和进度纠偏报告。 组织甲供材料设备的进场、协调外部关系、联系图纸供应、甲方指定的分包商进场等为工程开展创造条件。 了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。要事汇报 了解月度和旬度进度计划，协调关系，为工程开展创造条件。 项目最终进度目标的实现情况 对比预定的目标的和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。 组织甲供材料设备的招投标、组织甲方指定的分包商的招投标、组织供图，保证其供应满足进度的要求。审批33附附3
21、 3、成本控制、成本控制 项项目目建建设设成成本本目目标标 对预算内施工成本严格按施工预算实行总量控制，先经监理审核每月的实际工程量，上报工程部审批，交预算合同部审核套量，再交计财部审核，经总经理审批，拨付中间工程款。 规划设计阶段依据项目投资成本目标进行限额设计，并用设计总概算来体现经济性指标的控制。 在项目决策中，根据市场定位来明确产品定位，从而明确项目投资成本目标。 依据施工图纸制定详细的施工预算，作为总包单位招标和项目建设成本控制的依据。 会商确定合理的项目建设成本目标，并向各职能部门、总包、监理单位正式下达，作为控制目标。项目施工成本 预算外施工成本进行合理控制，所有的变更洽商必须先
22、经过先经监理审核，上报工程部审批，其中对重大的变更洽商要报请领导审批，之后交预算合同部审核套量，累计进入竣工决算中 。 采取有效措施避免工程索赔和反索赔。 工程决算时，由财务部组织预算合同部、工程部和施工、监理单位进行核实、合议确定结算款项。 确定的工程量严格按施工预算控制；发生的变更洽商、索赔和奖罚处置需经过有效的的审批确认；汇总计入工程结算。变更洽商和设计质量相关 甲供材料设备采购需在项目投资成本目标和施工预算指导下进行，涉及重大资金的材料设备统一公司采购，预算合同部负责控制采购成本，凡采购物资超过预算的，必须说明理由经过领导审批。项目最终成本目标的实现情况 对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按照合同进行奖惩；对各职能部门进行考核，考核结果和员工的薪酬挂钩。采购成本34以人为本，全心全意缔造美好生活
