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1、车库优化简介车库优化简介n 项目简介项目简介n 车库层高优化车库层高优化n 车库面积优化车库面积优化n 车库设备优化车库设备优化 项目简介项目简介区位图区位图总体鸟瞰图、经济指标总体鸟瞰图、经济指标用地面积：106690平方米建筑面积：211911平方米其中 计容： 160035平方米 不计容： 51876平方米别墅、叠拼：41700平方米花园洋房：39884平方米高层公寓：54117平方米商铺：15237平方米酒店：8814平方米超市：1797平方米总平面图总平面图原车库平面图原车库平面图问题：问题：车库层高过高车库层高过高4.25.7米米全机械通风，机械排烟全机械通风，机械排烟车库面积较大
2、，设计车位车库面积较大，设计车位较多。较多。原车库平面图原车库平面图车库层高优化车库层高优化方法一：方法一：覆土由覆土由1500降为降为600900，结构梁高由结构梁高由10001100变为变为700900.方法二：方法二：顶板开洞，变大车库为若干顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然小车库，变机械通风为自然通风。（别墅区）通风。（别墅区）节约风管约节约风管约400高空间。高空间。成果：成果：别墅区车库层高别墅区车库层高3.1米，洋房米，洋房高层区车库高层区车库3.7米。米。节约成本：节约成本：车库面积优化车库面积优化回顾公司标准：回顾公司标准：别墅：每户别墅：每户2辆辆 + 访客车
3、位访客车位 176户户= 352辆辆 + 访客车位（每院访客车位（每院12辆）辆）洋房：每户洋房：每户1.2辆辆 240户户= 288辆辆 高层：政府标准高层：政府标准 每每300平米平米1个个 180个个商业：政府标准商业：政府标准 每每200平米平米1个个 137个（地下个（地下79，地上，地上58）调整后：调整后：别墅：别墅：176户户 352辆辆 +访客车位访客车位洋房：洋房：240户户 每每300平米平米1个个 计算：计算： 133个个 减少减少155个个原车库平面图原车库平面图睿城情况：睿城情况：原车库平面图原车库平面图车库面积优化车库面积优化方法一：方法一：小型车小型车+微型车的
4、组合，利微型车的组合，利用好各种柱网和边角空间。用好各种柱网和边角空间。方法二：方法二：大幅减少商区地下车位。大幅减少商区地下车位。利利用用“绿地绿地”停车停车，变地下车，变地下车位为地上车位。位为地上车位。报建时，即便公司对车位要报建时，即便公司对车位要求高，报建指标内车库面积求高，报建指标内车库面积按实际报，车位数量按规划按实际报，车位数量按规划最低要求报。留下削减空间。最低要求报。留下削减空间。成果：成果： 取消商区地下车库，减少面取消商区地下车库，减少面积约积约3000平米。平米。 节约成本节约成本450万。万。原车库平面图原车库平面图车库设备优化车库设备优化方法一：方法一：顶板开洞，
5、变大车库为若干顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然小车库，变机械通风为自然通风。节约大量机械排风。通风。节约大量机械排风。方法二：方法二：排水走后场的实土区，尽少排水走后场的实土区，尽少进入车库，避免了污水臭气进入车库，避免了污水臭气等问题。等问题。成果：成果：取消约取消约60%的机械排风。的机械排风。减少维修带来投诉。减少维修带来投诉。节约成本：节约成本： 研发产品的溢价手法简介研发产品的溢价手法简介住宅车库住宅车库住宅车库住宅车库城市道路城市道路小区小区1F-1F2F3F1.1.销售商业销售商业利用场地高差将沿街商业地下部分改为商业赠送比道路高比道路高1.2m,有高有高窗采光窗
6、采光模式一：外高内低产品溢价产品溢价三楼送屋顶花园三楼送屋顶花园模式二：外低内高模式二：外低内高产品溢价产品溢价城市道路城市道路内广场内广场赠送面积赠送面积3.高层住宅减法原则研研发发对对策策常常规规做做法法总价总价1总价总价2赠赠送送房房间间赠赠送送房房间间赠赠送送房房间间1+1房房2+1房房3+1房房产品溢价产品溢价两两房房三三房房四四房房赠送方式赠送方式阳台可以直接改为一个房间阳台可以直接改为一个房间,客厅阳台改造后可以加大客厅客厅阳台改造后可以加大客厅凸窗可以加大房间的面积凸窗可以加大房间的面积套内赠送比例套内赠送比例10%只送能改造成功能空间的面积只送能改造成功能空间的面积产品溢价产
7、品溢价户型ABC套内面积79.494.852.3赠送面积11.311.79.5实得面积90.7106.561.8套内赠送率10.4%限制条件：重庆规划局按照每户阳台面积不得大于最小的卧室、阳台进深限制条件：重庆规划局按照每户阳台面积不得大于最小的卧室、阳台进深不能超过不能超过2.4米米改造前改造后类型面积（平米）花池1.8凸窗2.3可改造阳台7.6套内面积94.8改造后的面积106.5套内赠送比例12.3%产品溢价产品溢价产品溢价产品溢价以后存在规划局放松对偷面积的管理可能，我们可能会加大赠送比以后存在规划局放松对偷面积的管理可能，我们可能会加大赠送比例，总图调整可能：例，总图调整可能：控制单栋建筑面积不变控制单栋建筑面积不变加大户数，从一梯六户变为一梯八户加大户数，从一梯六户变为一梯八户加大单层平面投影面积加大单层平面投影面积控制面宽为控制面宽为35-3835-38米米（目前总图户型面宽），加大进深米米（目前总图户型面宽），加大进深
