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1、华中科技大学文华学院城建学部2007级工程管理房地产开发课程设计学生： 阮俊峰 学号： 070204011115 2010 年 6月 25日万全城项目可行性研究报告第一章 项目概况一、项目地理位置“万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。二、项目周边主要生活、商服配套设施综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市酒店:三、项目主要经济技术
2、指标（略）第二章 区域道路、交通现状规划与分析（略）第三章 投资分析一、投资环境分析随着国家宏观调控政策的不断深入，2009年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。1. 从市场需求来分析。从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。武汉市目前处于城市化发展和城市改造的高峰期，新增的需求潜力巨大。在武汉市外来人口达112万，其中包括白领打工一族、小型创业者，武汉市
3、本地常驻人口中还有一大批的白领人员（其中包括国企职员）、公务员，本地常住人口也高达858万，也就是说，平均每9个居住在武汉的居民中，就有1个是“外地人”。 除适婚族及拆迁户外，因产业迁移而急需置业的人数正在激增，此为2010年的住房刚性需求注入强劲动力。武汉市的购房者占总人数的5%，按这一比例计算，武汉市尚有50多万的人员需要解决住房问题，其中包括首次置业和重复置业者。武汉1300万人口，一年开发量不到1000万平方米，再加上一些政策性住房，高价住房只有一两百万平方米。2. 从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积
4、极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。3. 从地理位置来分析。武汉地处中部，伴随着中部崛起，各地都在努力推进产业结构调整，国家自主创新示范区的建立对武汉自身产业结构的调整以及周边区域经济的带动作用也会慢慢显现出来。特别是2009年12月31日，武汉东湖新技术开发区日前获批成为全国第二个国家自主创新示范区。将于2010年正式启动，届时将成为继北京中关村之后，以积极开展科技金融创新、股权激励和科技成果转化奖励、“两型产业”发展三大创新试点为特色的自主创新示范区。中国光谷就位于武汉市东南部的三湖六山之间，房地产环境明显优于其他二线城市，甚至有赶上一
5、线城市的趋势。在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。该区域为江汉区区政府所在地，紧邻金融大道一条街，武汉体育中心、武汉图书大世界聚集于此，距离汉口火车站、天河机场也很近。北至发展大道，南至建设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治、经济、文化和交通四大中心。这些为该处房地产开发提供了极佳的条件。4. 从人口环境来分析。武汉是一个外来人口增多、高校云集、高新技术开发的城市，有利于房地产的发展。全国高新技术人才涌向武汉，这将有利于武汉的经济和城市建设，更为武汉带来了许多新生置业群，而且，高校教职工成为购房的一个重要部分。二、投资潜力分析万全城项目
6、正位于江汉区经济中心-西北湖片区的和核心商圈范围内，距离武广商圈也只有5分钟车程。1. 从居住环境来看，独特的景观资源优势。任何一个城市的发展都离不开水源，择水而居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。早在2000年，江汉区政府力排众议，不惜斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场。如今，西北湖广场已作为武汉市一座品味高、设施全、特设鲜明城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心一道亮丽的风景线。居住其中出则尽阅都市繁华，入则纵览湖观美景，畅议人生，风光无限。良好的自然景观资源为该区域形成CLD氛围奠定基础。2. 交通便利，配套设施极其完善。项目仅靠武汉市CBD商务金融中心，拥有便捷自如的
7、交通体系，并有多达20多条公交路线直达武汉三镇，青年路、新华路客运站近在咫尺，距武汉天河机场仅20分钟车程，更与武汉铁路交通枢纽汉口火车站仅隔3.5公里之遥，空路交通运输的显著优势将给你的出行带来极大便利。另外，该地区配套设施的完善再武汉市也是首屈一指的，随着市政府对建设大道金融一条街的成功改造，建银大厦、瑞通广场、香格里拉酒店等一流写字楼、高档酒店的进驻，建设大道成为真正意义上的集金融、商贸、娱乐休闲于一体的现代化景观金融一条街。3. 豪宅领地、一个真正意义上的富人区正是由于西北湖片区的核心价值不断显现，该区域也成为了武汉市豪宅的代名词。世纪华庭、万豪国际、凤凰城、天润北湖假日等项目，共同打
8、造武汉市豪宅领地。住在西北湖片区，不仅仅是一种生活享受，更是一种身份区隔的符号，是尊贵、高品位的象征，而该区域的稀缺预示了该区域即将成为武汉市绝版豪宅，价值的大幅攀升不言而喻。4. 巨大的发展空间和升值潜力。周边商务办公气息浓厚，聚集了一些商务写字楼及政府机关、事业单位。区域为居住老城区，居住人口多且密集。该类人群收入水平高且稳定，有很强的购买能力。教育配套设施也显得较为完善。为了更好的凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区政府在近期拟建5平方公里的示范区域，精力打造“环境优雅、功能齐全、设施一流、文明高尚”的现代商贸金融中心，示范工程项目包括西北湖西片的整体开发，西北湖北片樱花园，建设北湖
9、环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。届时，西北湖片区的环境将更加优雅、景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏的核心竞争力将进一步得到显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量的。 第四章 市场分析一、市场预测分析1.2009年武汉市房地产市场回顾宏观调控下，2009年中国房地产市场可谓是生机勃勃。2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。2009年武汉市房地产开发投资为7
10、78.59亿元，同比增长36.51。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19。2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。2009年，武汉市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长
11、135.31%。2009年，武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。2009年，武汉市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84。2009年，武汉市存量房成交均价为4078元/平方米，同比增长12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。2009年，武汉市土地成交109宗，同比增长128.5
12、7%；成交面积962.54万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布“国四条”遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善
13、型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台进一步加强土地出让收支管理的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。2.2010年武汉市房地产市场预测2009年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供给，一方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，12月9日国务院宣布二手房
14、转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，12月14日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。继2009年12月中央密集出台一系列房地产调控政策以后，在2010年1月中央政府再出台“国十一条”进一步调控楼市。 “国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今后一年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为；当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台一道封杀命令，市场就会重归沉寂。所以2010年市
15、场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每一次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。当前，宏观经济、城市化进程、住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲；同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大；此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。但房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。二、本项目周边主要楼盘基本情况目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有：西北湖凤凰城、两湖总督、天润北湖假日、新华豪庭、金利明珠花园、华立新华时代、美林公馆、心家泊。从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。1.西北湖凤凰城项目地址：江汉区北湖西路6号住宅均价:6800元/m2总套数：795套房屋栋数：4栋户型面积：85-100 m2总建筑面积：100861.58 m2容积率：4.5绿化率：40%开盘日期：2005-10（第一期）、2006-1（第二期）交房时间：2007年西北湖凤凰城主打户型为130 m2左右的三房两厅，该项目无论从规划设计、园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的住
