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1、笋岗仓库区商业化改造及笋岗物流园区建设规划书 本计划书根根据深深圳城市市总体规规划（119966-20010）关关于城市市建设用用地布局局及规划划和综合合交通规规划等章章节中有有关笋岗岗物流中中心改造造发展计计划的内内容，结结合我司司向市政政府呈报报的关关于笋岗岗仓库区区商业化化改造的的初步方方案而而编制，本本计划书书同时也也作为我我司制订订库区投投资项目目计划的的参考。一、 笋岗岗仓库区区所处的的地理位位置、发发展历史史及现状状 笋岗岗仓库区区位于深深圳经济济特区罗罗湖区的的中北部部，北邻邻北环快快速干道道，西向向城市主主干道红红岭路，南南靠笋岗岗路，东东与广九九铁路深深圳北站站接壤。库库区
2、规划划占地面面积约1100万万平方米米，自119822年开发发建设，至至今已建建成大型型仓库880多栋栋，总建建筑面积积90多多万平方方米，临临时堆场场约5万万平方米米；另有有保留的的约100万平方方米待开开发空地地，区内内有总长长12.7公里里的三条条铁路专专用线与与广九铁铁路连接接。在八八十至九九十年代代，该片片区作为为全国最最大的多多功能现现代化商商业化仓仓库区和和全国首首个出口口监管仓仓库而闻闻名海内内外，年年货物吞吞吐量最最高时达达4000-5000万吨吨，被称称为“中中国第一一仓”，为为国家外外贸进出出口做出出过巨大大的贡献献。 随随着深圳圳特区经经济的飞飞速发展展，昔日日位于城城
3、市边缘缘的笋岗岗仓库区区已成为为深圳市市的城市市中心区区和未来来商业黄黄金地段段，近几几年来，区区内企业业通过自自发手段段将部分分仓库设设施改变变为各类类展销及及交易市市场用途途等，区区内现有有的城市市基础设设施无法法满足商商业化发发展的要要求。因因此，深深圳市政政府经过过多次论论证和调调研，已已决定大大规模改改造笋岗岗仓储区区的城市市基础设设施，并并将该区区域作为为城市商商业化改改造的重重点，将将其规划划为城市市消费物物流园区区。市政政府为此此专门成成立了笋笋岗库区区改造建建设指挥挥部，同同时整个个库区的的改造规规划方案案也即将将出台。二、 笋岗岗仓库区区发展物物流园区区的规划划功能定定位（
4、一一）笋岗岗建设物物流园区区的优势势 虽然笋岗仓仓库区的的建设面面临仓库库空置率率高，以以及市场场经济驱驱动其进进行产业业结构和和用地结结构调整整的局面面，但是是经过十十多年的的发展和和建设，笋笋岗仓库库区具备备了由传传统的仓仓储业向向综合物物流业转转型，进进行物流流园区建建设的许许多优势势条件。 1、现有的仓储设施是在笋岗仓库区考虑发展物流园区最主要的理由。目前，笋岗仓库区拥有约67万平方米仓储用地建有大量的多层仓库，并且在仓储区内建设有大量集中布局的仓库和铁路运输专用线，这些都是建设物流园区的客观优势所在。并且，从合理利用笋岗仓库区现有基础设施的角度出发，如果另辟新的物流园区，置现有的笋岗
5、于不顾，或任由它去改造成其它用途，这对于整个城市而言有很不经济的一面。 2、笋岗仓库区临近城市中心区的区位条件符合发展以消费物流为主的物流园区的要求。深圳近二十年的发展使罗湖已经成为人口密集、商业网点遍布的市区。从现代物流的观念出发，这就形成对消费物流的一种潜在的市场需求。从区位条件分析，这一物流园区只能布局在特区北部、进出交通都很便捷的地段。相比之下，笋岗仓库区的区位条件就具有极大的优势。 3、笋岗仓库区具有发展物流园区的宏观交通区位优势。笋岗仓库区靠近城市中心区，北、西、南三面分别紧临城市主干道北环路、红岭路和笋岗路。北环路是深圳重要的以货运交通量为主的城市干道。并且，依托设在笋岗仓库区内
6、的深圳北站，笋岗仓库区内部设有铁路运输专用线直达仓库。从大的交通区位条件上看，笋岗的对外货运交通联系都非常便捷。 4、由于将笋岗物流园区定位为城市消费物流，因此，物流园区的建设规模是由所服务的城市空间范围和消费物流的市场需求等因素共同决定的。并且，目前笋岗仓库区的产业结构由单一的仓储业和运输业向综合的商贸、物流仓储和运输业发展迫在眉睫，因此，在物流园区的规划中，必须对整个笋岗仓库区进行统筹考虑，在实际的改造过程中，采取一次规划、分期实施的方式。 总之，从现有的对外交通条件、仓储设施条件和仓储业运作十多年等因素而言，笋岗仓库区具备了许多进行物流园区建设的优势条件。（二）笋岗岗物流园园区的规规划功
7、能能定位 基基于笋岗岗仓库区区的区位位特点和和开发条条件，可可以将笋笋岗物流流园区的的主要功功能确定定为城市市消费物物流基地地。深圳圳市的消消费物流流主要是是从国际际及区域域物流和和不同运运输方式式物流中中转化而而来的，其其中包括括从区外外经铁路路运进的的货物。结结合笋岗岗物流园园区处于于城市中中心区边边缘的实实际情况况，其直直接服务务的范围围必须考考虑城市市道路的的现实情情况。三、 笋岗岗库区商商业化改改造及物物流园区区建设具具体要求求及设想想 在深深圳市国国民经济济和社会会发展“九九五”计计划、深深圳市城城市总体体规划119966-20010、深深圳市现现代物流流发展对对策研究究以及及关于
8、于加快我我市重点点批发市市场发展展的若干干意见（送送审稿）中中，均对对在笋岗岗库区商商业化改改造及建建设物流流园区提提出了具具体要求求和设想想，并明明确指出出笋岗物物流园区区建设应应遵循的的十二字字方针，即即“统筹筹规划、准准确定位位、明确确重点”。 统筹规划。笋岗物流园区规划要与深圳市和罗湖区的总体规划相结合，高起点、高水平、科学地进行规划。区内发展的各类专业市场宜精不宜多，并加大智能化市场的建设力度，建立网上交易系统。 准确定位。笋岗物流园区应定位为区域性展示交易配送中心，园区的规划建设以“立足深圳、依托周边、连接两头、扩大辐射”为原则。要立足深圳的商业环境和产业优势；依托周边城市的产业优
9、势和盐田、平湖等周边仓库区；连接国内和国际、内地和香港两个市场；在满足本地需要的同时，以质量、声誉、档次和服务向周边地区辐射，吸引异地商家。 明确重点。物流园区内市场的建设要在“质”上做文章，做到“人无我有，人有我精”。首先，家居市场可作为重点市场来发展，目前区内已有家具、装修、装饰材料市场，但还缺乏家用电器市场；其次，对汽车展销及技术维护中心和配件市场的建设应加强调研，主要定位于名车和中高档家用轿车上；第三，结合香港目前中药港的发展情况，研究我市发展与之配套的中药材市场的潜力;第四，其它市场要有限制地慎重发展。 根据深圳市政府对笋岗物流园区建设市场定位的十二字方针，我司将以“立足现有、示范引
10、路、分步改造”为原则，提出分二个阶段对笋岗物流园区进行改造和建设的设想： 第一阶段：即近期发展阶段，主要是结合政府商业发展规划，利用笋岗库区五区现有空地约10万平方米，建设高标准大型家居超市，同时，对目前已形成的、初具规模的建筑装修装饰材料、汽车展示及技术维护中心、医药配送中心等专业市场进行调整、改造、引导和扩充。用尽可能短的时间，较少的投资，尽快在笋岗库区形成具有较强辐射力的几大专业批发市场： 1、集建材、高档装饰材料、家私、灯饰、家用电器、日常消费品等为一体的大型家居超市及建筑装饰材料专业市场 我司及其母公司深业集团计划将我司所属的宝安北路以西的七区14万平方米建筑面积和五区10万平方米土
11、地用于发展深圳市大型家居用品及建筑装饰材料专业市场，其中在五区兴建5万平方米营业面积的大型家居超市一期工程作为该专业市场的核心。该专业市场将以进口高档材料为主，国产名牌为辅，采用国际先进的超市管理模式，集中采购、厂家供货、统一管理、统一结算、配送批发为主，零售为辅。使之成为华南以至全国规模较大、档次较高、品种较全、辐射力强、管理先进、设施完备的超大型家居及装饰材料专业市场。 2、大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件交易市场 该市场规划在红岭北路以东，桃园路两侧，以目前在该区已初具规模的大昌汽修、物资工贸汽车检测中心及汽车展销市场等为基础，改造现有仓库(占地约4万平方米,现有建筑面积约8.5万平
12、方米)，利用现有818#空地约1.6万平方米，建设营业面积约5万平方米的室内名车交易广场，拟与国内外有实力的汽车生产厂商合作，将经营范围扩展到各类进口、国产汽车展销、零配件供应、汽车检测等为一体的多功能汽车展销检测及汽配交易市场，扩建后市场占地15.4万平方米，建筑面积达20万平方米以上。 第二阶段，用3-5年左右时间建设为大型物流园区配套的电子商务交易平台及其它配套设施。 我司设想通过首先在五区建设大型家居超市项目，以及在桃园路以北新建名车广场项目,以这两个项目的成功运作带动笋岗库区的改造转型,在市政府对库区基础设施(包括道路、通信等)进行大规模改造的同时，投资建设基于上述专业市场的专业化物
13、流网络交易平台，并设立社会化专业化物流配送中心，使电子商务与物流配送通过专业化物流网络交易平台实现有机的结合，与此同时，以分步改造的方式建设一批为物流园区服务的配套设施，逐步将笋岗库区改造建设成为名副其实的智能化物流园区。四、 笋岗岗家居城城规划及及建设方方案 这这里所指指的“笋笋岗家居居城”包包括宝安安北路以以东五区区“笋岗岗物流中中心近期期启动区区”即“家家居超市市”项目目及宝安安北路以以西七区区现有114万平平方米物物业的商商业化改改造项目目两部分分，其中中，“笋笋岗物流流中心近近期启动动区”即即“家居居超市”项项目占地地面积为为6.77万平方方米，建建筑面积积7.44万平方方米，家家居
14、超市市营业面面积约55万平方方米，建建筑物层层数为22-3层层，建筑筑容积率率为1.1，广广场面积积78000多平平方米，公公园绿地地72000平方方米。宝宝安北路路以西七七区现有有14万万平方米米物业的的商业化化改造项项目目前前正在进进行之中中，已入入住其中中的装饰饰市场有有香江家家具城（建建筑面积积2.22万平方方米）、香香江装饰饰材料城城（建筑筑面积11.5万万平方米米）、金金海马电电器城（建建筑面积积80000平方方米）、新新光源灯灯饰及金金宝来名名家私（建建筑面积积50000平方方米）等等，该区区域现已已成为深深圳市内内颇具影影响力的的家居装装饰材料料专业市市场。我我们计划划在未来来
15、1-22年内除除继续引引进有实实力的国国内外家家居经销销商和代代理商外外，同时时对8337、8839、8841、8843及及12#库进行行改造，提提高物业业档次和和土地利利用率，加加快智能能化市场场的建设设步伐，使使五区的的建设和和七区的的改造同同步进行行，改造造建设完完成后，该该区域形形成总营营业面积积20万万平方米米以上的的集家居居、装饰饰材料、家家用电器器、日用用消费品品等的展展销、批批发、配配送为一一体的大大型智能能化专业业市场。 五、 笋岗岗汽车城城规划及及建设方方案 该该市场规规划在红红岭北桃桃园路南南北两侧侧，也分分为新建建和改造造两项内内容，其其中新建建项目包包括在原原8188
16、#仓空空地和8822仓仓所在位位置共约约1.44万平方方米用地地建设66-9层层名车广广场及汽汽车零配配件配送送中心,该项目目建成后后的建筑筑面积约约5万平平方米,目前正正在进行行项目的的调研和和可行性性分析阶阶段;改改造项目目包括对对桃园路路以北的的仓库进进行改造造和在桃桃园路以以南汽车车维修及及检测中中心的扩扩建改造造等,改改造和建建设完成成后,该该区域将将形成建建筑面积积20万万平方米米以上的的集室内内汽车展展示交易易、网上上交易、汽汽车检测测、汽车车租赁、汽汽车零配配件配送送等为一一体的大大型汽车车城，随随着该项项目的建建成，目目前的临临时性露露天汽车车交易将将成为历历史。六、 笋岗岗物流园园区电子子商务平平台建设设规划 在在“笋岗岗家
