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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.一、中山市房地产市场中山房地产市场产品分析近年来，中山房地产市场逐渐走向成熟，在需求的多样性和资源的稀缺性共同影响下，产品正朝着优质和多元化方向发展。一方面，开发商已经不局限于住宅本身，而把更多目光投放到小区环境的建设、居住文化的营造和产业的嫁接等方面，并衍生出如会展商务、教育社区等复合型的产品；另一方面，在建筑类型上也有很大的拓展，单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军，受到一部分人士的追捧。过去中山楼楼市一直直以纯住住宅为主主，现在在产
2、品类类型越来来越丰富富。在会会展经济济和CBBD经济济的促动动下，中中山市场场接下来来将出现现一批大大体量的的商业项项目，如如正在兴兴建的东东区中心心商务区区、财富富大厦、帝帝璟东方方的中环环商务街街、南下下房地产产的盛景景尚峰等等专业产产品。项目盈盈利空间间加大的的同时，对对开发商商的开发发水平、经经营理念念也提出出很大的的挑战。对于大户型型的思考考由于中山房房地产市市场的消消费者喜喜好大户户型的住住房，因因此，在在中山房房地产市市场的产产品户型型面积越来来越大，而且，越越是地段段好质素素高的楼楼盘，越越热衷推推出大户户型。目目前，不不少开发发商都将将主力户户型面积积设计在在1200平方米米
3、以上，在在某些楼楼盘，1160平平方米的的房子没没有占据据最佳位位置，1180平平方米的的房子才才被开发发商视为为尊贵之之选。2007年年国家宏宏观调控控政策初初显成效效，中山山房地产产市场开开始出现现了“两极分分化”的市场场供应局局面。紧紧凑小户户型和享享受大户户型两种种产品在在中山市市场上大大显身手手。然而就居民民收入与与需求而而言，中中山自然然不能和和广州、深深圳相比比，楼价价也不可可能向这这些城市市看齐。随随着国家家宏观调调控政策策的进一一步出台台，在房房贷利率率不断调调高与市市场承接接力有限限的情况况下，炒炒房的机机会成本本提高，房房价上涨涨的空间间越来越越小。因因此，就就目前中中山
4、楼市市而言，开开发商更更应该考考虑中等等收入阶阶层这个个最大的的购房人人群，该该人群需需要的是是户型紧紧凑、朝朝向与景景观均好好的精致致两房或或者小三三房。中山房地产产市场消消费者分分析据资料显示示，在220077年之前前，中山山市房地地产的主主要消费费者年龄龄集中在在27-33岁岁之间的的中青年年人，属属首次置置业和适适婚青年年；主要要是初中中和高中中及其相相等的学学历为主主。同时，随着着中山市市经济的的发展和和人才引引进计划划的实施施，相信信在未来来的三至至五年里里，年龄龄在277-400岁之间间的大学学以上学学历的客客户群将将会成为为中山市市房地产产的主要要消费群群体。同同时，二二次置业
5、业或者多多次置业业的比例例将逐步步增多。本地居民以以及在本本地工作作和投资资的人士士，是中中山住宅宅市场长长期稳定定的客户户层。随随着生活活水平的的提高，其其购房能能力有了了很大提提升，二二、三次次置业已已经见惯惯不怪，其其对住房房的要求求亦呈现现高端和和多元化化的趋势势，越来来越注重重小区环环境、生生活配套套、教育育配套、物物业管理理服务和和交通的的便利性性等。原因一：教教育配套套 就教育育资源来来说，城城区无疑疑吸引了了不少多多次置业业人士的的目光。教育是购房客户的主要考虑因素之一。 原因二：生活配套 很多人认为住在“乡下”生活成本就降低了，但是如果你所在楼盘的配套跟不上，公共设施跟不上，
6、生活成本同样很高。比如一些楼盘没有菜市场，没有小区超市，买东西要去几千米以外的地方，同样也加大了生活成本，如果在城区工作，来往交通成本也增加不少。特别是在公共交通跟不上的情况下，买一辆私家车也成为必需。 所以说，买房也不能只以房子本身的价格来决定，要认真衡量一下房子的价值。长期居住下来，生活成本的累积也不是一个小数目。因此，购房房客户在在购房的的时候，首首先考虑虑的因素素之一就就是购物物的方便便性。 原因三三：小区区环境 随着中中山城市市的发展展，楼盘盘的开发发质量也也在不断断提高。近近期开发发的几个个项目，在在园林绿绿化、物物业服务务、户型型设计、小小区定位位上都有有一个很很大的提提高。市市
7、中心楼楼盘也面面临着新新的发展展契机，市市中心配配套逐渐渐完善，娱娱乐休闲闲、健身身场所、教教育资源源、市政政规划等等日趋成成熟，城城区功能能分区明明确，改改善了楼楼盘周边边环境。楼楼盘自身身素质也也在不断断提高，开开发商凭凭借自身身实力，将将小区打打造成各各种风情情，尤其其是园林林的设计计成为开开发商吸吸引高端端买家的的重要卖卖点。在在目前中中山城区区的不少少楼盘中中，园林林风格各各异，花花草树木木、喷泉泉、水池池、亭台台楼阁等等各种元元素巧妙妙搭配，景景色可观观可赏。社社区内也也有儿童童活动中中心、老老人活动动中心、健健身设施施等。 原因四四：交通通的便利利性居住在在城区，交交通更加加便利
8、。而而从未来来的发展展趋势来来看，城城区住宅宅的升值值潜力也也更大些些。原因五：物业管管理服务务中山人喜欢欢眼见为为实、讲讲实际、爱爱扎堆，这这些大家家都知道道了；可可中山人人在这一一两年房房地产热热潮的洗洗礼下，心心态也慢慢慢发生生了变化化，开始始认品牌牌，看开开发商实实力、追追求个性性化居住住空间。如如果开发发商忽视视了这些些追求，自自然也就就很难看看清中山山人荷包包里到底底还有多多少钱，心心目中还还有多少少需求。中山房地产产市场开开发商分分析u 外地开发商商争相进进驻，群群雄逐鹿鹿中山楼楼市。近年来，不不少开发发商开始始转变思思维，纷纷纷调兵兵遣将，把把资源更更多地投投向二线线城市。与与
9、上海、广广州等大大城市相相比，二二线城市市的优势势主要包包括开发发成本低低、市场场空间大大以及自自然环境境优越等等方面，以以上几点点，加上上优越的的交通条条件，形形成了中中山吸引引外地开开发商进进驻的法法宝。万万科、中中海和中中信已抢抢先进入入了中山山市场，远远洋、富富力和保保利亦划划地为盘盘，更多多的地产产大鳄也也将纷至至沓来。外外地开发发商有着着雄厚的的资金实实力、丰丰富的开开发经验验和品牌牌运作力力，日渐渐成为中中山房地地产市场场的一股股强大力力量。u 镇区遍地开开花，城城区走向向高端中山市在中中山住宅宅建设规规划20006-20110中中提出了了“十一五”期间要要逐步推推行“组团式式”
10、发展战战略，具具体分为为中心、东东部、西西北和南南部四个个住宅组组团。其其中，东东部、西西北、南南部和中中心组团团中的沙沙溪港口口等地均均属于镇镇区。近年来，镇镇区住宅宅市场发发展迅猛猛，20006年年镇区住住宅成交交2822.7万万平方米米，占全全市成交交比重的的65.7%，成成为推动动中山房房地产市市场上升升的强大大引擎。镇区有着丰丰富的土土地资源源和无可可复制的的自然环环境，而而且，由由于经济济发展迅迅速，工工业企业业密集，镇镇区的消消费能力力不容忽忽视，本本地居民民和企业业中高层层管理人人员是住住宅市场场的主力力客户群群。不仅仅如此，部部分镇区区如坦洲洲、三乡乡，更因因其临近近珠海和和
11、港澳，受受到外来来市场的的强大拉拉动，呈呈现价量量同涨的的态势。中心城区在在中山的的规划发发展中强强调了其其作为政政治中心心、商业业中心和和居住中中心的职职能，随随着环市市路和广广珠轻轨轨的开通通、市政政配套的的升级、旧旧城改造造的展开开以及博博览中心心等大型型项目的的推进，中中心城区区的区位位价值将将得到极极大展现现，使得得中心城城区在与与镇区楼楼盘的竞竞争中占占据明显显的高地地，为中中心城区区楼价的的上涨提提供了充充足的空空间。因因此，目目前城区区和镇区区楼价差差距较小小的局面面有望逐逐步拉大大，城区区市场将将朝着高高端的方方向发展展。通过调查不不难发现现，中山山市的房房地产开开发商开开发
12、的楼楼盘有着着如下特特点：1、体量大大。动辄辄上千亩亩的开发发量，分分数期开开发。2、开发商商实力雄雄厚。以以雅居乐乐等本土土实力雄雄厚的开开发商和和外地大大型开发发商为主主，在资资金、品品牌和资资源整合合上有着着较大优优势。3、开发方方式上，采采用滚动动式开发发，环境境和楼盘盘自身配配套是楼楼盘的主主要卖点点。二、西北组组团房地地产市场场 西北组团概概况2007年年5月116日，中中山市规规划局西西北组团团（分区区）规划划（20006-20220）已已通过审审查程序序，正在在进行公公示。该该规划涉涉及古镇镇、横栏栏、小榄榄、东升升、东凤凤、阜沙沙、南头头、黄圃圃八镇，总总面积4484.17平
13、平方公里里（如下图图示）。规规划提出出：将西西北组团团打造成成珠三角角西岸最最具活力力的地方方产业集群群之一；强化小小榄中心心镇的地地位，形形成西北北组团服服务中心心；提升升南头镇镇，形成成组团副副中心家家电产业业专业服服务中心心；优化化古镇，培培育其组组团次中中心职能能。该组团被定定位为：珠三角角西岸最最具活力力的地方方产业集集群之一一。此次规规划将西西北组团团定位为为珠三角角西岸最最具活力力的地方方产业集集群之一一，中山山市经济济社会发发展的重重要增长长区域之之一，产产业发达达、人居居环境良良好的城城镇密集集区。未未来西北北组团将将以特色色产业、专专业市场场为基础础，加强强研发能能力，提提
14、升产业业发展能能力，适适时发展展装备制制造业，积积极发展展综合服服务业，打打造成市市副中心心职能。中山市组组团式发发展简图图二、西北组组团房地地产市场场的特点点和发展展前景目前西北部部组团内内部之间间的发展展还是极极不平衡衡的。经经济的发发展是表表现的一一方面，同同时由于于经济发发展的不不同步伐伐而引起起的房地地产市场场发展的的差异也也是相当当明显的的。西北组团房房地产市市场产品品分析1、户型和和面积据资料显示示，20006年年之前，三三房户型型最受欢欢迎，占占市场的的75.18%，选择择面积在在801220的的大户型型之间。但是资料同同时显示示，购买买四房和和二房，面面积在66080和100
15、01120的客户户也占了了不少市市场份额额。据调调查分析析，预计计未来的的购房客客户会趋趋向于购购买紧凑凑型三房房和精致致两房为为主。2、建筑高高度2007年年之前，购购房客户户都集中中购买多多层的楼楼房为主主，占市市场份额额的555.488%。这这主要是是因为中中山市本本地人喜喜欢居住住传统多多层楼层层建筑的的住房习习惯而引引起的饿饿。随着人们的的消费观观念、住住房习惯惯和各楼楼盘开发发档次的的提升，人人们有向向小高层层和高层层转移的的倾向。五、需求趋趋势尽管政府出出台了一一系列调调控政策策，但仍仍未减弱弱市民购购房的信信心，008年住住宅市场场需求旺旺盛。主主要表现现在以下下几个方方面：1
16、、本地购购房者是是置业的的主力军军。本地居民以以及在本本地工作作和投资资的人士士，是中中山住宅宅市场长长期稳定定的客户户层。随随着生活活水平的的提高，其其购房能能力有了了很大提提升，二二、三次次置业已已经见惯惯不怪，其其对住房房的要求求亦呈现现高端和和多元化化的趋势势，越来来越注重重小区环环境、生生活配套套、教育育配套、物物业管理理服务和和交通的的便利性性等。2、外地客客层看好好中山。中山是传统统的侨乡乡，濒临临港澳、珠珠海和广广州，凭凭借其优优越的生生活环境境和便捷捷的交通通，吸引引着上述述地区的的购房者者，形成成了以度度假和投投资为目目的需求求点。需求特征销售面积稳稳步上升升2007年年，中山山房
