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1、武汉东西湖项目可行性研究报告武汉万科房地产有限公司二零零壹年三月十五日目 录项目决策背景及摘要一、 外部环境二、 内部因素第一部分：项目及周边概况l 宗地位置l 宗地现状l 项目周边的社区配套l 周边环境与景观l 大市政配套l 土地升值潜力初步评估。l 立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析l 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述l 合作方式及风险评估第三部分：市场分析l 东西湖区住宅市场分析l 东西湖区内供应产品特征l 东西湖区内市场目标客层研究l 产品定位及建议第四部分：规划建议l 规划设计的可行性分析l 规划设想第五部分：工程及销售计划l 工程计划： l 销售
2、计划： 第六部分：投资收益分析l 成本预测l 税务分析l 投资测算l 项目利润测算l 售价、容积率、成本变化对投资利润的影响l 现金流量测算第七部分：管理资源配置l 机构设置： l 人力资源需求及解决： 第八部分：综合分析与建议l 项目优势l 项目劣势l 结论及建议项目决策背景及摘要第一部分:外部因素作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础；东西湖地区（含金银湖区）地理位置和交通条件优越，区政府对万科的进入持非常欢迎的态度，并提供了比较优越的条件。l 武汉市现辖11个城区，2个郊区，1个经济技术开发区。总人口为740万人，其中
3、非农业人口占59%。人口密度为874人/平方公里，是华中地区最大城市；（地理、人口）配武汉市区图武汉市位于江汉平原东部，处于中国经济地理的核心位置，长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口，汉阳和武昌三镇鼎立的格局，市区及郊县总面积为8467.11平方公里。武汉市是中国历史文化名城之一；中国中部地区的工业、金融、商业、科学和文化教育中心；中国集铁路、水路、公路、航空、邮政和电信于一体的重要枢纽。l 武汉市第四增长级；武汉市经济总量在全国副省级以上城市中位列第九，综合实力第六，99年GDP占全国及湖北省的比重分别为1.32%和28.1%。（经济实力）2001年计划摘自武汉市
4、“十五”发展纲要l 武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期（房价由于安居适用房而偏低、目前的好转趋势）l 东西湖区（含金银湖区）交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划、武汉市十五发展规划（2001-2005）；（武汉发展最快的区，去年的总财政收入局全市之首，对万科非常欢迎）（配表示优美环境和发达交通的图片）根据武汉市第十四届人民代表大会通过的武汉市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要， 在2001-2005年第十个五年计划期间，武汉市将构筑城市空间布局和功能分区，形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈。都市繁荣圈重点推进
5、商贸金融区、都市景观区的建设；在都市实力圈加快形成以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为主要增长级的新的经济增长带；在市郊和远城市重点推进具有一定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。按照纲要，十五期间，配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，创造城市人居环境，重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进的居住新区。争取五年开发建设量达到2000多万平方米，居住人口100万人左右。要形成适应不同层次居民的有效需求，具有成片开发和多层次住房供应特色的大型示范性居住新区。详见附件：1、武汉市城市总体规划2、武汉市十五规划3、东西湖区概况及规划第二部
6、分:内部因素：进入中心城市，向四周扩散，是万科既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地；配全国地图（表示武汉向其他扩散的地理图）随着城市人口向郊区转移的加速，城郊结合部将更进一步成为万科投资的重点；大规模、面向普通人的楼盘成为万科的主力楼盘；配四季花城鸟瞰图第一部分、项目概况一、 宗地位置配武汉市区图、东西湖规划图、金银湖片区规划详图，需标明其距各个市政建筑距离1、 东西湖项目包括金银岛西地块和鑫桥地块共两个地块，前者位于金银湖生态保护区之西半岛，三面环湖，西侧为环湖路和东西湖啤酒厂，鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为金山大道
7、，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖；2、 地块之间相距约4公里，鑫桥地块距市中心12公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里二、 宗地现状：配地块现状图,标记出地块边界图平面地形图，地形地貌图，地下状况图，1、 鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道的规划标高（22.5）低0。5米，比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整； 2、 鑫桥地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走），政府承诺在交地块前拆完，西半岛地块内
8、有一条30kv高压线横穿，但政府已同意将移位；另有一养鸡场须拆建（占地400亩）；地块地下并无任何建筑物或构筑物；3、 地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；4、 地块的形状5、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、 项目周边3000米范围内的社区配套1、 交通出行：周边有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内的八条重要道路，现有两路中巴经过地块，区政府已答应为地块配置方便的公共交通；附近常青花园完善的公交配套可以借用，武汉市规划中的地铁也将引入常青花园。规划道路红线间距100米宽
9、，双向4车道。将周边八大交通要道纵横贯通：即107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）。东西湖区有武汉市的西大门之美称。配：交通图2、 教育：投资区内有十二所中、小学和大、中专学校；其中，吴家山中学为市重点中学，东西湖职业学校是国家重点职业高级中学。规划中将新建24班小学一所、9班幼儿园二所；3、 医疗：拥有二甲区的人民医院和区卫生防疫站。4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施文娱设施：有多家合资、独资的酒店、宾馆，有全省唯一正式开业的高尔夫
10、球场。武汉市西郊公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境。配文娱设施图6、 社区：周边土地开发情况概括性的东西即可；北侧碧海花园、金山大道；东侧金银湖改造、东西湖花园、香港新世界开发的常青花园和吴南花园商住区；南侧鑫桥高新技术产业园（东西湖啤酒厂）；西侧为万国工业园建设；配与相关配套的距离图，入园企业分布图、配周边常青等社区图；7、 金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。8、 医院： 四、 项目周边环境宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的一部分，风景优美、空气清新，保持着良好的自然生态；配：金银湖景观图，五、 大市政配套鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均
11、已完成；金银岛西地块还无市政配套；政府已表示将尽快完成，计划先开发鑫桥地块；配：市政配套图i. 供电设施：电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高压变电容量达10万KVA，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备有2.5万KW热电厂一座ii. 供水设施：拥有日供万吨和万吨自来水厂各一座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水标准。iii. 排水设施：投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。雨水入渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。iv. 供气：可自古田燃气站引入，日供气能力为40000立方米，已有20000户居民用气，目前仍未敷
12、设管道。v. 通信：终期设计万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现已开通程控电话门。六、 规划控制要点鑫桥地块(金银岛西地块还未确定)：1、 占地面积： 420亩 （地块） 2、 容积率：1.11.23、 规划总建筑面积：35万M2 左右 其中：住宅面积：28.37万M2 文教配套（幼儿园）面积：0.18万M2 商业配套面积：1.2万M2 物业、会所：0.25万M2 七、 土地价格待补；八、 土地升值潜力初步评估；综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展
13、规划；具备很大的增值潜力。九、 立即开发与作为土地储备优缺点分析； 立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖、导入旧城人口的机遇，延缓开发则会错过机会；鑫桥地块计划年内开发、销售，金银岛西地块作为短期储备，缓一、二年开发；第二部分、法律及政策性风险分析待补充:第三部分、市场分析一、 武汉商品住宅市场总体特征：1、整体市场稳步向好；近年来武汉住宅施工、竣工、销售面积及投资额逐年增加，其中99年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时的抢购行为。2、过低的房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大； 从价格走势看：武汉市商品住宅平均售价从96年的1496元/平方米上升到2000年的1984元/
14、平方米，年均增幅为3.5%（图2-4）。另据武房指数统计，2000年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，全年平均价为1984元/平方米；+相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于一、二类城市，但房价却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低43%。房价持续上涨的趋势表明了价格上升较大的空间；导致武汉市商品住宅的价格处于低位的主要原因是：l 开发经济适用房免收地价、各种税费减半的政策降低了开发成本；而经济适用房建设量过大，销售失控，对商品房造成较大的冲击。（2000年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的25%）l 土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。3、市场有效供应
15、不足，大规模开发的经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡；武汉市近三年住宅开发数据（单位：万平方米）99年住宅开发明显回升，施工面积比98年递增14%，竣工面积递增5%，销售量递增8%，但空置量明显上升，99年比98年递增25%（图2-2），显示了市场供需结构失衡，这种失衡的主要原因还是经济实用房大规模开发造成的，多数的经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉的价格吸引购房者。在近两年武汉市房地产市场化逐步提高的过程中，这些楼盘的低价优势已经削弱。4、个人购房已经成为市场主体98年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将个人引向了商品市场，根据公布,2000年个人购房率为86.43%。5、房地产金融得到较大发展
