《住宅物业收费问题案例及法律法规依据》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅物业收费问题案例及法律法规依据（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、住宅物业收费问题案例及法律法规依据业主抱怨服务不到位物企抱怨不缴费一、收费问题纠纷1什么时候开始收费才是合法的？案例一：何先生买了城西大道的房子，开发商通知交房，去了才知道是从物业 公司手中接收房屋。物业公司要求必须先交半年的物业费后才能给钥 匙。何先生说自己的房子两年内不会装修，因此不愿交物业服务费， 等住进来再交物业费，双方发生纠纷。问：物业费应该从什么时候交纳？没入住进的业主可以不交或少交吗？物业管理条例第42条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定 交纳物业服务费用。 物业在未实际交付给买受人占有之前的物业 服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳 。”没有入住可以不交或
2、少交吗?看前期物业服务合同的约定，有的约定未入住可以少交部分物业费。2能否因未使用小区的共有设施而不交纳维修、管理、养护费？案例二：儿女们给李大爷老两口在酒城小区买了房屋，小区的各种设施比较好, 有网球场、游泳池和各种健身器材，李大爷老两口因为身体原因，从 未使用过，业委会在这些设施出现问题后决定由业主们交钱进行维修， 李大爷拒绝交钱。未享受使用或放弃使用共有设施，可不交维修养护 费吗？物权法第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释第六条：物业服务企业已经按照合同
3、约定以及相关规定提供服 务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民 法院不予支持3业主能否以服务不到位为由拒交物业费?案例三:天利小区的部分业主采取拒交物业费的方式抗议物业服务不到位。这 些业主认为多次向物业人员反映小区因有业主养鸡养狗而脏乱差，还 有将公共绿地圈成自家绿地的，反映多次不见整改效果，所以拒交物 业费。这些业主要求物业公司整改好后才能收物业费。这些主张能够 得到支持吗？这些业主能否不交或少交物业费？有人认为，物业服务合同是因是互负对待给付义务的双务合同。合同法第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一 方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一
4、方履行债务 不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”( 互负债 务是指双方所负债务之间具有对价或牵连关系。当事人之间的履行和 同等履行必须具备各方当事人所认同的同等价值。债见注所以认为服务有瑕疵时，可以到这些纠纷业主的物业费进行调整。最高院关于物业服务纠纷司法解释第三条：物业服务企业不履行 或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院 应予支持物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物 业服务合同的组成部分。4小区公共地面改的停
5、车位，物业有权决定和收费吗？小区的视频广 告费由谁收取？业主使用电梯需要交费吗？物权法第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区内的公共地面归全体业主共有，是否划为车位，划多少车位，如 何收费，应由业主决定小区内安装的视频广告费的收入也归全体业主所有。住宅楼墙面属于该栋楼业主共有，因此，墙面广告收入也应为该栋楼 的业主共有，物业公司无权收取该项费用。物权法第七十六条第一款第（七）项规定：“（七）有关共有和 共同管理权利的其他重大事项。”区分所有的司法解释第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的 车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应
6、当认定为 物权法第七十四条第三款所称的车位。第七条：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共 同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定 的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。5小区内的燃气管道由业主掏钱更换吗？水电气抄表工工资由业主支 付吗？小区的水管爆裂，应由业主掏钱维修吗？城镇燃气管理条例：第十九条：管道燃气经营者对其供气范围内 的市政燃气设施、建筑区划内业主专有部分以外的燃气设施，承担运 行、维护、抢修和更新改造的责任。物业管理条例：第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、 供热、通信
7、、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服 务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当 依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任6.物业公司可以采取刁难或其它破坏性手段收费吗？案例四：空爱小区的水管爆了，业主要求物业公司找人修理了，修理后没几天, 又通知要停水，有业主发现，停水原因竟然是水管被堵上了。而后， 又有业主发现水管小区物业人员锯断了。案例五：某业主家里突然停电，业主找到小区物业服务企业，要求检查停电原 因，但物业服务企业告知他，是因其拖欠物业管理费而停电。业主与 物业服务企业交涉
8、无果后，找到供电管理部门，但供电部门的工作人 员到达现场后，物业服务企业拒绝打开配电房的门，要求交费后方能 通电。案例六: 某物业公司为了解决收费难，在小区各栋楼的电梯内安装了刷卡系统, 乘坐电梯必须先缴纳两年的物业费，不缴纳则不能乘坐电梯。该物业 公司的行为合法吗？二、业主和物业在小区的管理上权利和义务不明产生的纠纷1小区管理的理念是什么？业主有哪些权利和义务？小区的管理是业主的自主管理，属于私法自治范畴，国家的公权力不 轻易介入，介入多体现服务性的或引导性的而非强制性的，如街道办 有指导成立业委会的职责。自治性还体现在业主自主管理，和物业服务收费等方面放开竞争，由 供需双方自由协商等。当然
9、，司法权力具有强制性，但它是在自治出现纠纷之后才介入的。 业主的权利（见物业管理条例第六条）：（1 ）接受服务权利；（2 ）提议召开业主大会及提议权；（3 ）对管理规约和议事规则的建议（4）参加业主大会即选举权;（5 ）知情权和监督权第一条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2业主共有部分被擅自占用、改变用途、进行经营活动时，如何维权?阳光小区张某买车后没有车位，
10、遂将自己所在一楼旁边的公共绿地平整了一块，作为停车位，周边的邻居发现后，依此效仿，小区内的绿地被占用很多，其它业主对此非常不满，找物业公司，物业说管不了。业主们如何维权？找谁处理？如何处理？最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十四条第一款规定：建设单位或者其他行为人擅自 占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权 利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的， 人民法院应予支持。这里的“权利人”指谁？部分业主有权作为原告起诉吗？区分所有权纠纷解释（草案）第13条的规定：“业主共同权益受 到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉
11、讼主体资格按照下列方 式确定：（一）已经选出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有 选出业主委员会的，或者业主委员会怠于行使权力的，为业主大会或 者业主”物业公司有权作为原告起诉吗？最高法院的物业服务纠纷司法解释第四条：业主违反物业服务合 同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物 业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事 责任的，人民法院应予支持。3业主没有参加业主大会，是否应该遵守大会决定?第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面 征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
12、业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数2/3以上 的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分 占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的 业主可以请求人民法院予以撤销。4条例第十二条规定，业主大会或业委会的决定侵害业主权利的，受 侵害的业主可以申请撤销。业主能否撤销业委会与物业公司签订的合 同？一般情况下，某个或某几个业主对业委会根据授权签订的合同
13、，即使 不满意，也不享有合同的撤销权，因为合同的撤销权只属于签订合同 的双方的，个别业主不享有撤销权，但当业委会超越授权签订合同的, 业主可主张越权代理的行为无效，同样能起到否定合同的效果 。但当 全体业主都提出撤销合同时，考虑诉权存在，因为业委会只是全体业 主的代理人。5.业主在接受房屋进行装修时发现买房时开发商要求签订的前期物业 服务协议有诸多限制性规定，那么业主装修时是否可以置之不理按照 自己意愿随意进行装修？物业管理条例第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定 临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益， 业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法
14、 作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受 人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理 规约予以书面承诺。三、服务是否到位问题的纠纷1物业公司的管理权限有多大？为了小区业主的安居和共同的福祉，物业公司才在业主的授权下，享 有一定的管理权，这种管理权针对业主时更多是以发现、劝阻和向有 关部门反映业主违反管理规约等形式。物业人员无权人身强制和暴力管理案例七：今年1月，网上发帖称，酒城小区业主因为安装保险窗和物业发生冲 突，物业拿刀砍人。业主报料称，物业要求小区内不能安装凸出的
15、保 险窗，因小区所有的窗户都是往外开的，如果按物业规定安装平的保 险窗，窗户从里面打不开。业主们统一了保险窗的规格和雨棚颜色， 多次找到物业商议解决，城管也来协调过，但一直没能得到解决。后 有业主拉来防盗窗打算强行安装，物业强行扣押业主准备安装的保险 窗，从而发生冲突，出现砍人情况。2小区业主和其它人员不服从管理时，如何处理?物业管理条例 第四十六条：“对物业管理区域内违反有关治安、 环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务 企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行 为予以制止或者依法处理。”也可以依据最高法院的物业服务纠纷司法解释第四条作为原告起 诉行为人。第四条： 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规 约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢 复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持3如何解决服务不到位问题(1) 技术方案简单：尽可能的细化服务项目、标准和违约责任。(2) 真正实现困难：需要物业公司改变理念，业主爱区如家，依法维权， 增强公德心，业委会成员不仅应有公益心，愿意为大家办事，同时应 该相关基本法律知识，提升办事能力。4
