科技园区土地利用

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1、浅议科技园区土地集约之路以合肥高新区为例图片来源：合肥高新技术产业开发区分区规划(2007-2020)旺旦WllfM合肥国家高新技术产业开发区分区规划(2007-2020)*石 蕾 叶小群伴随着城市化的加速发展，土地资源稀缺已经日益阻碍城市发展，开发区作为城市大力发展的支柱力 量，土地资源缺失也成为开发区快速发展的一大瓶颈。在土地存量有限的情况下，土地集约化成为未来城 市可持续发展的一条必由之路。一、科技园区土地集约使用的必要性分析1. 向科技园转型科技是引领新时代背景下经济发展的引擎， 也是新时代背景下知识、经济、文化的储备力量 可以预见，在科技创新力量的推动下，开发区产 业园向科技园转型已

2、成为时代的必然。尤其对一 二类城市而言，以科技带动经济发展显得尤为明 显。合肥高新区是由合肥科技园区一步步发展而 来，它是科技力量的代表，科技产业作为GDP的 带动者，发挥了至关重要的作用。2. 集约内涵土地集约化，顾名思义，就是集中、节约利 用土地。合理布局、优化用地结构，增加存量土 地投入、改善经营管理，不断提高土地的使用效 率和经济效益。【1】高新区作为高新技术的代表，更 应集约利用土地，提高单位面积产出率。3. 稀缺中求发展科技园是未来城市发展的引领趋势，以科技为基础发展产业，将科技元素融入未来生活，对提升城市 品质起到了积极重要的作用。土地，是科技园区的支撑，但目前土地稀缺已经成为制

3、约科技园区发展的主 导因素，科技园区的发展与土地缺乏已日益演化成一对发展中的矛盾。二者如何在发展中求和谐，土地集 约化之路为我们指引了方向。土地集约化为科技园区的发展提供了必要的条件，科技园区只有走土地集约 化之路，才能提高单位面积的产出率，园区也必将会取得更大的发展。二、合肥高新区土地利用评价合肥高新区是 1991 年经国务院批准的全国首批、也是安徽省唯一的国家级高新技术产业开发区， 1997 年被国家批准成为对APEC成员特别开放的工业园区。根据合肥高新技术产业开发区分区规划(2007-2020)，高新区规划面积 78 平方公里，规划用地包括 高新区建成区、柏堰科技园、国家科技创新型科技示

4、范区、南岗科技园以及大蜀山森林公园。已建区约15 平方公里，主要分布在高新区建成区，包括科技示范区、柏堰科技园的启动区以及其他零星建设。由高新 区建成区现状用地构成表(表 1)可以看出当时工业用地的比重占到 39%，这一数值远高于城市建设用地 中工业用地的比重(15%25%)，另外，公共服务设施用地和绿地的比重超过10%，数值偏高。表12007年高新区建成区现状主要用地构成表序号用地代码用地名称面积(公顷)占总用地比例()1R居住用地229.6415.372M工业用地583.5039.063G绿地150.6310.114S道路广场用地205.1413.74截至 2009年底，高新区规划工业用地

5、面积30.6平方公里，占总用地的41.4%。表 2 主要反映的是“三 区”工业用地的单位产出率状况，可以看出，一方面，高新区开发速度比较缓慢，已建成项目用地仅占总 工业用地五分之一。另一方面，虽然已建区规模不大，但其工业用地单位产出率已达62.6 亿元/平方公里， 与合肥经济开发区并列第一，遥遥领先其于他工业园区产出率。高新区还有大片土地待开发建设，可以预 见未来的高新区潜力无限，待开发的区域只有做到土地集约化，才能进一步提高单位面积产出率，带动整 个园区的发展。表 2 合肥市主要开发区工业用地数据对比编-fvu号园区同区 规划 总用 地而 积(k糊划业用 地面积(km)其中面积 (km*)比

6、例(%)未出让用地C出让用地其中工业总产 值(亿元)己建成工业用 地单位产出率(亿元/ km,)未建在建C建成面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例m1)(km)(%)(km?(%)阿)(%)(km*)(%)(km)(%)1高新区7830.639.216.854.913.845.14.935.52.71.6.220.3388.462.62经济技术开发区6321. 4343. 11 11H.385. 51.574IH. 712.859. H()1. 162. 63新站区 116.92.7:1I 、1.8:11.1!.13.:;41.2资料来源：合肥经济技术开发区拓展区总体规划(20102030

7、)初步方案三、土地使用瓶颈1. 功能错位，主导不明 高新区的主要功能应是孵化科技成果、培育高技术企业生成与成长,进而实现高技术商品化与产业化。 但是高新区近几年发展偏离了这个功能定位,侧重于吸引外资和房地产开发,混同于经济开发区,功能定位 偏差模糊、特色产业不明显,高新区发展方向迷失。越来越多的住宅小区在高新区内拔地而起，居住用地 比例大幅上涨，优先开发居住用地，带来的直接后果就是大量的工业用地得不到及时开发。居住用地不能 带来工业 GDP 的增长，从某一角度来说阻滞了高新区的土地产出率提高。企业应是高新区内的主导力量，但是大部分企业与高校和科研院所交流互动极少，绝大多数企业目前 还是停留在自

8、身小作坊式的研发基础上，自产自销，不能灵活地利用企业，主动关注高新技术产业的发展 方向和需求，不能积极主动地进行技术市场的开拓，无法成为高新技术企业技术创新的源头。【2】大中院校， 科研院所只注重各自的研究成果，忽视中试、推广这两个过程，而这又是产业链形成过程中举足轻重的两 个过程。不追求实际效果，导致产业链间分离脱节，各自为计，难以形成产业集群。因此也很难达到“布 局集中、用地集约、产业集聚”的要求，最终形成高新区现状土地的粗放使用。2. 政策缺失，合力不足 高新区建成初期，为了推进园区发展，政府实行宽松政策招商引资，建设了不少“花园式工厂”，致 使绿地比例偏高。现在，一些企业想扩大规模，迫

9、于用地紧张，只能再次购置土地，扩张发展。新背景下 的高新区建设更应土地集约化，但是政策缺失致使园区仍在进一步盲目扩大。城市综合竞争力要求科技引领产业发展，然而各部门都有自行的一套政策，只负责自己部门的分内事， 与其他部门缺乏协调、统一政策和鼓励机制。政府部门无合力政策，致使一些人有机可趁，土地被大量盲 目占用，或者只是走形式主义，拉起围墙，建一至两幢办公楼，大量用地被囤积却不开发建设。3. 一维模式，用地局限 土地利用应包含土地平面利用和土地立体利用【3】,我国传统的平面式用地布局造成了土地一维使用， 未形成立体用地模式。高新区内的建筑无论从建筑高度、建筑密度,容积率等因素来看都普遍偏低。由于

10、 建设时期、建设主体、建设内容以及资金情况等各不相同，各种建筑也有着不同的特点，连停车都占用了 地面的大量土地，可以说，高新区内对地下空间的利用几乎为零。四、土地集约路径1. 整合用地，挖掘潜力 整合现有土地，集中开发研究、中试、推广、生产区域。制定科学合理的产业政策,调整优化产业结 构。选择最有利的产业发展集群模式,降低生产成本,实现低投入、高产出宗旨。挖掘现有存量建设用地潜 力，提高土地利用率。可以借鉴国内其他园区的经验，引进区片容积率控制的概念,即对开发区确定一个 合理的容积率,一部分企业用地可超过区片容积率,另一部分企业用地可根据实际需要小于区片容积率,只 要整个区片实际建筑容积率不超

11、过规划容积率即可,这样可满足不同用地者的需求,促使土地集约利用。【4】2. 加强政策，提供平台高新区的发展仅靠某一部门是远远不够的，相关部门应加大联系，消除部门之间在管理领域存在的重 叠、管理权限难以界定的现象，有利于建立起系统化、科学化的管理体制。政府也应给予政策支持，如对 绿色企业减免土地税、对能够自行解决土地使用不足问题的企业给予奖励等等，奖惩机制分明。保障土地集约利用的源头性措施，就是变招商引资为“招商选资”。【5】招商选资即提高入园门槛， 将高污染、高能耗、低附加值的企业一律拒之门外，同时鼓励并扶持区内环保节能产业做大做强，对传统 产业加大升级改造和节能减排力度，为各企业提供一个良好

12、的发展平台。3. 多维发展，拓展空间土地集约利用并不是一味地追求地面上的建筑高度，我们还应该放眼未来，利用科技技术向地下要空 间。合肥是一座以科技著称的城市，高新区更应彰显其科技实力。然而，现状的高新区还处在一维发展的 模式。大量的厂房，科技楼都是低层建筑。一方面，这里我们可以借鉴其他开发区的立体开发模式。譬如 说，将平面方向上布置的厂房,在垂直方向上重叠起来,形成工业大厦或工业综合体,也就是在一幢多层建 筑中安置几个或几十个工厂或车间。高新区基本上是附加值高、科技含量高的工业企业，适宜于布置立体 化标准工厂。另一方面，向地下空间拓展，我们需要认真借鉴世界各国开发利用城市地下空间的成功经验。

13、国外的主要做法有:地下停车库,地下交通网络,包括地铁、地下高速公路系统,民防工程,立体化双层城市, 地下空间研究中心等。【6】目前地铁建设已经开工，这一举措证实合肥地下时代即将到来。开发区还有大片 未开发用地，我们应该本着立体发展的观点，精心规划建设。合肥正处于一个新型城市化飞速发展的时代,土地资源有限决定城市建设用地必须集约使用。然而土 地集约化之路是一个缓慢的动态过程，不能一蹴而就，这需要我们的共同努力。科技引领未来，高新区是 未来城市发展的主导力量，高新区的土地集约利用更值得我们深入探讨。只有走土地集约化之路，加强土 地管理，调整用地结构，提高土地使用效率，才能促进城市健康有效可持续发展

14、。参考文献：【1】陶志红城市土地集约利用几个基本问题的探讨J.中国土地科学2000,14(5):1-5.【2】李 林,夏冬冬，王永宁.优化产学研合作平台机制的实证研究一一基于重庆市科技园区评价指标体系的构建J. 重庆大学学报(社会科学版),2009,15(3):142-148【3】姜保平，张海青.上海浦东新区土地集约使用现状及对策J.苏州科技学院学报(社会科学版)2005,22(5): 3540【4】吴旭芬，孙军开发区土地集约利用的问题探讨J.中国土地科学,2000,14(2) : 17-21.【5】袁东华，姜荣荣.浅谈开发区土地集约利用J.上海房地，2009,4： 3235【6】姜保平，张海青上海浦东新区土地集约使用现状及对策J.苏州科技学院学报(社会科学版)2005,22(5)： 3540【7】张平平，鲁成树芜湖经济技术开发区土地集约利用评价研究J资源开发与市场，2010,26 (3)： 227231【8】梅萌，刘万枫，马扬飚创建产学研合作的“三维”机制一一以清华科技园在昆山的探索和实践为例J.中国高 校科技与产业化,2009,5:76-77【9】合肥高新技术产业开发区分区规划(2007-2020)