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1、关于开发南南湖花园园中心地地块的市场调查报告 目 录一、 调查说明二、 武汉住宅开开发市场场调查分分析三、 南湖社区内内竞争项项目调查查分析四、 本项目SWWOT分分析五、 项目开发的的初步建建议第一章 调查说明一、调查目目的 公公司于220011年122月与宝宝安公司司签订了了南湖花花园中心心约922.6亩亩土地（以以下简称称本项目目）的受受让协议议，为对对该项目目下一步步的开发发提供市市场方面面的决策策参考资资料,特特做此市市场调查。二、调查对对象和范范围 考考虑本项项目为住住宅用地地，故只只以住宅宅市场为为对象，调调查范围围以南湖湖花园社社区为重重点，并并对武汉汉的整个个住宅消消费市场场
2、做了尽尽可能多多的了解解。三、调查方方法 因因时间和和人力不不足的原原因，本本次调查查对武汉汉和汉口口地区的的大市分分析以间间接调查查（网上上收集）为为主，对对南湖花花园社区区内的项项目调查查以直接接的现场场访问、区区内踏看看为主。因因调查方方式限制制，使调调查内容容未能全全部落实实，对竞竞争项目目的销售售效果难难以取得得准确数数据。四、调查人人员 周周小靖、张张国良五、调查时时间2001年年12月月22日日233日，受受时间、专专业水平平和经验验限制，本本此调查查主要是是为决策策提供参参考资料料，其项项目建议议一章仅仅代表调调查小组组甚至个个人意见见。第二章 武汉住宅开开发市场场调查分分析一
3、、市场供供求分析析1、 98年历史史资料分分析武汉房地地产年鉴鉴（119999）显示示，武汉汉市19998年年的商品品房新增增供应总总量约3390万万平米（含含1年上上空置房房52万万平米），销销售总量量2588万平米米。其中中武昌地地区供应应量788万平米米，销售售量499万平米米，消费费总量仅仅次于江江岸区和和江汉区区，但其其住宅空空置率也也非常大大，超过过一年以以上的住住宅空置置率为114.338，近近似于洪洪山区（226.22）。2、20001年年媒体资资料分析析 因因时间关系系，未能能从房地地局或开开发办取取得武汉汉市今年年的总供供销量统统计资料料。据媒媒体报道道，市开开发办在在7月
4、份份武汉市市住宅建建设工作作会上透透露：目目前武汉汉住宅建建设主要要集中在在七大片片后后湖、金金银湖、新新华下路路、东湖湖开发区区、武青青三干道道沿线、南南湖、武武汉经济济开发区区。 从从这七大大片分布布的区域域看，武武汉房地地产开发发正呈城城市“空空心化”趋趋势。几几个大型型住宅小小区如常常青花园园、百步步亭花园园、锦湖湖花园、南南湖花园园、名都都花园、鹤鹤园小区区、钢都都花园等等都在城城郊接合合部。 今今年，这这七大片片总施工工面积达达9200.722万平方方米，年年内可竣竣工住宅宅4722.177万平方方米，占占全市住住宅竣工工面积的的80。另外外，还有有1200万平方方米住宅宅分散在在
5、旧城区区。 在在七大片片住宅中中，又以以汉口、武武昌最为为集中。汉汉口后湖湖、金银银湖、新新华下路路一带，住住宅建设设总规模模为12285万万平方米米，现已已建成2262万万平方米米，今年年施工3354.19万万平方米米。武昌昌东湖开开发区、武武青三干干道沿线线、南湖湖等地住住宅建设设总规模模达11112万万平方米米，现已已建成2206万万平方米米，今年年施工5538.83万万平方米米。 汉阳地地区住宅宅开发比比较分散散，只有有武汉经经济开发发区相对对集中。其其住宅总总规模775.994万平平方米，目目前建成成10.95万万平方米米，今年年施工227.77万平方方米。从以上报道道可看出出，20
6、001年年估计“新增”住宅总总供应量量在5660万平平方以上上（以施施工既销销售为统统计标准准），比比98年年增加444，这这种增幅幅估计要要大于有有购买力力需求的的增长幅幅度。三、武昌地地区楼盘盘开发潜潜力1、 价格和指数数：自220000年第22季度到到本年度度第3季季度，武武昌地区区的综合合物业价价格（含含非住宅宅）和价价格指数数均平稳稳上升，总总体后市市看好，具具体统计计数据如如下：时间武昌区价格格武昌区指数数2000第第二季度度2203.4810一五.672000第第三季度度2232.551029.072000第第四季度度2237.161031.192001第第一季度度2235.58
7、1030.472001第第二季度度2256.121039.942001第第三季度度2257.331040.492、 集中区域：南湖附附近、徐徐东路沿沿线和中中山路等等地，南南湖花园园热度未未减。四、武昌地地区在售售楼盘分分析1、 说明：因时时间紧迫迫，未去去房地局局调查，而而尽以网网上资料料为分析析依据（详详见附附表二）。2、 总供应量：网上在在售近990个项项目，剔剔除其资资料统计计误差（售售罄后未未删除或或项目太太小未登登记），估估计实际际在售盘盘也应该该在600个以上上。3、 在售房产品品分析：结构以以框架为为主，砖砖混主要要在城乡乡结合地地带，户户型从1*155*2，以以2*22、3*
8、1和33*2为为主。4、 在售房价格格分析：主要以以期房为为主，多多层框架架的价格格14550229800元/平平米、集集中于116000-20000之之间。五、消费构构成及动动机分析析 广州的调查查表明，其其个人购购房比例例已经达达到955以上上，而个个人购房房动机445以以上为二二次置业业，一五五为投投资（买买房收租租），440为为第一次次置业（无无房户），特特别是中中、高档档房的二二次置业业率更大大，达到到80以上，可可见，开开发商的的住宅档档次定位位，很大大程度上上就限制制或者决决定了其其客户来来源。本次调查虽虽暂未能能收集到到武汉市市的有关关统计资资料，但但从武汉汉市的住住房政策策（
9、取消消福利分分房）可可推测，其其个人购购房比例例应该占占绝大多多数，其其个人购购房的消消费动机机也和广广州有近近似性。六、与南湖湖花园类类似大盘盘比较在市开发办办公布的的七大开开发片中中，目前前在建的的20000亩以以上“外资”大盘主主要有常常青花园园(40000亩亩)和南湖花花园（445000亩），今今年新增增的万科科四季花花城(220000亩)也也在规划划建设当当中。1、开发思思路：“外地和和尚” 比起起本地开开发商来来，不但但有资本本优势（利利用股民民的钱做做房地产产），而而且在开开发理念念、程式式和经验验上也要要成熟得得多。从从开发思思路上看看，常青青花园和和南湖花花园都经经历了从从低
10、档到到中高档档的梯级级开发道道路，有有一个品品牌积累累的过程程，而万万科是早早已名声声在外，故故来武汉汉后直接接从中高高品位住住宅（花花园洋房房、联体体别墅）入入手，起起点比较较高。2、 整体规划：大型社社区的优优势，是是其不但但有空间间进行环环境营造造和社区区配套，而而且这种种很有卖卖点的公公共投资资可以因因其投资资规模而而不过多多地增加加成本。因因此，常常青花园园把社区区大配套套大量设设置在后后续工程程中，一一来防止止后市疲疲软，二二来可使使提价有有了性能能支持（保保持性价价比平衡衡）；万万科更是是超前，规规划阶段段就将一一些公共共配套以以招标形形式引进进，使客客户对其其“便利生生活”更有
11、信信心；而而南湖花花园原来来规划虽虽比较完完善，但但由于保保安公司司为转移移资金，将将项目地地块进行行分割出出售，各各开发商商“各自为政”在所难难免，不不但其原原有的整整体配套套无法落落实，而而且造成成部分配配套重复复建设，总总体配套套成本增增加，大大盘优势势荡然无无存。3、 年供应量：万科今今明两年年约有224万平平米入市市，现房房约100万平米米（主要要为9万万平米花花园洋房房、联体体别墅和和1万平平米销售售中心、商商业广场场、会所所和超市市）；常常青花园园6年已已经开发发了1448万平平米，平平均每年年也有225万平平米入市市，南湖湖花园由由于是多多家开发发，其入入市总量量未能统统计，也
12、也未能在在摸清市市场年需需求量的的基础上上限量入入市，很很可能会会造成市市场积压压。4、 销售策略：常青花花园由于于其经济济适用房房价格优优势，加加上盘子子大，规规划过得得去，所所以尽管管未打广广告战，但但销量依然然稳中有有长；万万科属于于以品牌牌物业、专专业为支支撑，加加上王石石效应的的操作，更更是很能能吸引“眼球”，其在在武汉，一一是称“炸楼”之机炒炒做理念念，把坏坏事办成成好事，二二是广受受媒体关关注（免免费广告告多）,三是在在销售方方式引进进了网络络平台“万客会会”，让客客户了解解万科、参参与建设设（可与与王石直直接对话话）的同同时也可可让万科科及时了了解客户户的心声声和需求求；而南南
13、湖花园园分割后后，由于于规模小小、各开开发商的的素质参参差不齐齐，操作作水平高高的有南南湖置业业的中央央花园和和宝安公公司的江江南庭院院，其它它大都名名不经传传。第三章 南湖社区内内竞争项项目调查查分析一、社区简简介1、 方位：武昌昌景岗村村，南湖之之滨，原原为飞机机场。2、 交通：599（南湖湖花园南望望山）、5561（南南湖花园园汉口口火车站站）、6609（南南湖花园园宝丰丰路），基基本上能能达到汉汉口和武武昌城市市边沿，但但由于总总路线并并不多，区区内的数数条主干干道并未未铺通，区区口的南南湖路由由于火车车桥涵影影响未能能拓宽，故故南湖花花园的整整体交通通配套还还比较欠欠缺。3、 环境：
14、尽管管沾上南南湖的边边，但由由于总面面积大，且且南湖岸岸边风景景并未得得到建设设，所以以南湖花花园并没没有把“湖”做卖点点，而是是在区内内环境上上精心营营造，使使其和武武昌火车车站周边边的脏乱乱老城区区相比，有有种强烈烈反差的的震撼感感。4、 配套：目前前已建成成1100V变电电站，一一中等规规模超市市，引进进了武汉汉电信分分局和44、5所所学校（规规划122所，其其中两所所为实验验学校），其其他规划划待建的的还有医医院和证证券公司司（银行行规划有有，不知知是否落落实），遗遗憾的是是各开发发商各建建各的“豪华”会所、超超市、健健身中心心，不成成规模，也也没有发发挥实际际作用。二、社区内内项目构构成1、 调查统计对对比表序号项目名称开发商规划总面积积容积率工程进度区位1江宏花园（11、2、33期）江宏地产20万平米米1.5一、二期77万方现现房售罄罄，3期期10万万方开工工见附图2颐和苑湖北天人房房产5万1.4现房在售11万方以以上3祥和苑宝安房产现房售罄4温馨苑宝安房产现房售罄5宁静苑宝安房产暂估尾房在在售2万万平米6松涛苑宝安房产7江南庭院宝安房产7.9万现房，现房房在售11万以上上8金秋别墅花花园宝安房产约1万9南湖中央花花园南湖置业26万1.31、2期为为现房在在售2万万以上，33、4规规划明年年建成，预预计明年年入新增增市7万万以上10碧云天（中中央花园园三期）南湖置业
