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1、工程部管理制度流程一、 物业工程部组织架构“XXX”物业共用部位、设施设备维养处主管强电操作工弱电操作工给排水操作工片区维养工二、 物业工程部主管工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称工程部主管所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1负责 工程部管理、监督、协调、内外部沟通和引导工作；2按公司质量体系文件的规定开展各项工作，并做好相关质量记录；3从小区后期管理和业主的角度，评估小区各系统的配置及性能水平，及时提出建设性意见；4负责小区工程遗留问题的协调跟进处理；5负责小区设备设施的技
2、术改造工作；6负责维修技术人员的各项培训引导工作；7负责组织小区系统各设备操作规程和保养作业指导书的编写工作；8负责与公司的相关业务部门的沟通协调；9负责维修成本和能耗的控制；10对本部门日常行为规范与职业道德负责，定期和不定期进行日常监督检查工作项目日 常 工 作 内 容1每日检查值班记录，及时跟进工程遗留问题处理情况并监督质量记录的规范性。2每日早上巡视一次小区设备、设施的工作状况，发现问题及时处理并记录。3掌握当班维修技术人员的工作状况，解决其疑难问题。4每月25日前完成下月对小区相关部门与业主维修需求情况的了解。5每月25日前完成月工作总结和下月工作计划。6 履 行 本 职 责 的 权
3、 力1有权对维养技术人员的考核、奖励、晋升等提出建议。2有权根据情况对维养技术人员进行临时调配。3有权禁止和纠正不符合规范的施工行为及维养技术人员的不规范行为。4有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。5工 作 关 系 表1直接上司：主任 2直接下属：片区责任人、强弱电设备管理员、给排水管理员、前期介入管理员3指导与相互协作部门：品质部、工程管理部使用的设备与工具等资源配置1网络电脑一部,对讲机一台，办公桌一张2分机电话一部3手机一部，费用按比例报销工作过程中常用的表格和文件1设备维护检查记录、请假单、加班审批表等2各类体系文件及操作手册与行政管理制度工作计划承诺与要求1处理业主家政维
4、修要及时、迅速、服务质量高，客户满意率在95%以上2处理部门内需指导的工作要细心、细致，员工满意率在90%以上3部门内物资申购要利行节约，成本意识强4部门内授权明确，减少不必要的管理流程，提高工作效率5部门内绩效考核尺度把握要平衡，员工满意率在90以上三、 工程部主管工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称 工程部主管所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1在 工程部主管的直接领导下，负责 工程部的日常管理工作，并对本部门的公用工具的管理负责。2每日组织 工程部工作例会，总结分析前日工
5、作情况及安排当日工作。3每日早晨检查深夜班交接记录值班情况。4定期或不定期仔细巡查所有设施设备运行情况，发现问题予以记录，并安排人员处理。5负责 工程部维养人员的考核、考评，每月26日向人事报当月考勤、考核表。6每制定季度检修计划（每季度第一月第一个周三），并组织具体实施的时间与监督考核。7每半年的第一月，组织进行设施设备的全面系统检查。8每年组织、安排设备的年检与安检（包括电梯、高压环网柜、变压器、地阻、避雷器、防雷系统），并对工作进行总结，制定保养计划。9负责公用工具的管理，记录工具使用情况，每月做一次维护保养，并视工具情况及时做更新计划。10负责安排、落实家政维修工作，并进行回访，针对存
6、在的问题提出改进方案和措施，以确保维修质量。11据所辖设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护技术改造方案报经理审批。12每月对各类不常用阀门进行一次开启，并对光纤、通讯线路进行一次清理，检查有无私拉乱接现象。13每季度对小区设施进行清查，检查有无腐、锈、损坏，以便及时维护、更换。14每年各类管道及标识翻新一次，对监控系统除尘保养一次。15负责提出各类方案并组织实施：每年对小区避雷系统进行一次检查测试。16接到客户报修电话后15分钟内到场，小问题在1小时内解决，大问题在24小时内修复，重大故障在72小时内做回复。17每月检查气表有无进水与泄漏，检查电表有无损坏或私拉乱接，做好房态表记录。交公司
7、存档。18完成领导交与的其它工作。项目日 常 工 作 内 容1每天早8：30组织 工程部技术员到办公室值班室开晨会，安排工作情况。2负责 工程部的共有 设施设备的日常保养、维修工作，积极配合分承包方完成外委设备跟进评估工作。3负责小区的装修管理和装修办理工作4对跟进小区内的共有设备设施技术改造实施工作5定期或不定期跟进建筑施工方对工程遗留问题的处理情况协调6处理小区各业主及租用户的报修及维修跟进工作7制定工作计划培训计划8计划下月材料消耗工作9负责相关日常工作的安排，及每月开一次的工作总结会。10负责对小区内外公共设施房屋本体进行日常维护、保养及检修。11每日对装修户进行巡检，严格把关有无违规
8、现象，重点关注手续是否齐全，对小区的承重结构及外观总体效果是否改变，是否会造成消防隐患。 履 行 本 职 责 的 权 力1有权禁止和纠正不符合规范的施工行为。2有权对维养人员的工作安排提出意见和建议。3有权对维修人员的考核、奖励、晋升等提出建议。工 作 关 系 表1直接上司：主任2直接下属：部门技术员3指导与相互协作部门：秩序维护部、绿化环境部、品质部使用的设备与工具等资源配置1对讲机一台工作过程中常用的表格和文件1维修类体系文件内各种表格工作条件与环境1值班室、办公室、设备房内。工作计划承诺与要求1即时跟进施工质量，对不符合规范和达不到质量要求的提出整改意见2掌握相关设备的功能、使用等3了解
9、设计意图，对不能满足使用功能需求的设计提出修改建议4完成上司下达的工作四、品质管理员工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称品质管理员（设施设备类）所属部门品质管理部职务等级主要工作保证所负责部分品质工作（设施设备类）正常运行项目工 作 职 责1设施设备类体系文件的编制和修订。2开展设施设备类日常巡查、内部质量审核，及时发现和纠正体系运行中的不合格项。3督导电气、机械设备的管理、维护、保养工作，确保设备正常运行，无重大故障和安全事故隐患。4协助开展 工程部技术人员的专业技术培训工作。5协助对技术人员的技能鉴定及考评活动，不
10、断提高技术人员的专业技能。6协助机电设备故障及突发事件的处理。7督导实施设备年度维护保养计划，设备管理工作年度业务总结。8负责设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价。9督导前期介入、物业验收情况等工作的开展。10每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。11每季度至少组织一次业务例会。12完成经理安排的临时性工作，并提出改进建议。项目日 常 工 作 内 容1设施设备类体系文件编制和修订。2开展设施设备类日常巡查。3设施设备类内部质量审核。4 工程部技术人员的专业培训。5协助对 工程部技术人员的技能鉴定及考评。6协助各服务中心机电设备故障及突发事件的处理。7督导实施设备年度维护保养计划
11、，设备管理工作年度业务总结。8负责设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价。9每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。10 工程部共有部位设备设施例会。 履 行 本 职 责 的 权 力1有权对品质工作提出合理化建议。2有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工进行教育、处罚。3有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工提出处罚建议。工 作 关 系 表1直接上司：经理 直接下属：部门员工2指导、协作部门：服务中心3服务对象：部门员工使用的设备、工具等资源配置表1电脑工作过程中常用的表格和文件1 物业服务有限公司体系文件和部门操作手册、行政部文件制度。工作条件与环境1宽敞、洁净、明亮的办公室
12、内。有空调设备。噪音30分贝。2公司多功能培训教室。有空调设备。噪音30分贝。工作计划承诺与要求1严格督促设施设备日常巡查、内部质量审核不合格项的整改。2对设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价,做到正确合理。3对 工程部技术人员的技能鉴定及考评,做到公正公平公开。4配合其他部门工作，任务完成率98。5规范本岗位操作程序，严格按照体系文件执行。6按时完成领导交办的各项工作，并做到及时汇报，无差错。五、前期介入工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称前期介入所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要工程项目的前期介入项目工
13、 作 职 责1负责项目的竣工验收工作2负责前期项目有关装修方案审核的资料准备工作3负责对维护部的工作提供技术支撑4负责已移交项目遗留问题实施的具体跟进工作5负责编制的相关操作规程和保养作业指导书项目日 常 工 作 内 容1负责项目的前期介入工作、掌握熟悉新项目系统，监督工程的施工质量。并从后期管理和业主使用的角度，建议项目的完善2根据工程进度，有针对性的监控工程的状况，及时反映并跟踪结果3与开发商项目部相关工程师及施工单位负责人保持技术沟通与交流4收集、建立项目的各种技术资料及备件供应渠道5了解装修管理工作的状况，及时提供支撑6按时填写前期介入周记表，及时递交与直接上司7每月26日前完成月工作总结和下月工作计划，及时递交与直接上司8积极参加公司组织各种培训，提高技能水平 履 行 本 职 责 的 权 力1对工程项目的相关情况从物业管理角度和业主使用角度有建议权2
