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1、房地产开发的融资风险及防范近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调 控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇以及外资 逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。但是，又由于房地产业投资周期长、 流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文的研究内容主要是房地 产企业发展问题及对策研究，根据房地产企业发展普遍遇到的问题，提出了房地 产企业的发展策略。标签： 房地产开发；融资风险；防范措施引言：从 1998 年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市 场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。房地产业对我国经济的拉动作用 很大，特别是
2、近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。由于城市化 进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如茶，一批 批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。但山于房地产开发项目规模大、 周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成 了房地产开发企业最关心的问题。我国關于房地产开发项目融资风险的理论研究 深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化 到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。当下我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地 产开发资金都自接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资
3、金来源中所 占的比重极低。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券 融资、信托融资以及介作开发等，虽然融资渠道很多房地产开发融资模式单一化， 加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险，存 在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开 发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资 风险问题。一、房地产开发企业融资风险的原因（一）融资渠道过于单一房地产企业开发资金自接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷 完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风 险在利率方面的表现，如
4、果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整 银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款 政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带 到了一种可控性较差的局面。二）融资风险管理机制较差在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成 部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理 人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内 容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制 可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管
5、理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不 协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。（三）受到外部经济环境的影响外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从面影响房地产企业 融资的难易程度方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变 得相对容易，面且不用花费较高的融资成本另方面，倘若房地产企业发展不景气， 那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债 能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保日前，此房地产中不 企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益定的前提下，房地产企业 的利润空间缩不，企业
6、发展仍然不景气，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶 性循环的怪圈。（四）缺乏多呈层次房地产金融体系目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主， 股权融资比例甚不，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广 泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外， 国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏 规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。（五）融资渠道运用不灵活正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠 道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。 银行贷款往
7、往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低， 但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调 整，企业就会而临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采 用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定 的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资 金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目 的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融 资渠道，介作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中 很少用到，这样就会导致风险较为集中
8、。二、房地产开发项目融资风险的防范对策一）建立风险预警机制融资风险是房地产企业面临的主要风险之一，房地产企业完个全有必要建立 相应的风险预警机制对其加以预测和防范，以防风险实际发生时，企业措手不及， 难以应对到日前为止，已有不少学者提出了较为可靠的风险模型，作为风险控制 的主体，房地产企业可以结合本企业的实际情况，并紧密结合经济环境和经济政 策的变动选择最合适的风险模型，对房地产企业可能而临的风险因素进行预防控 制，并针对可能出现的问题提前制定解决措施。另一方面，国家对房地产行业的 管控较为严格，而且楼市交易颇为低迷，所以房地产企业在融资之前要慎重分析 商品房的销售形势，从而根据销售形势制定合
9、理的项日开发计划和融资计划，量 入为出，合理控制企业的融资规模。（二）不断提高常用融资渠道能力针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业 要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业 只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己 的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的 信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任， 获得更多的融资机会。（三）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段国家宏观经济政策的变化，会自接影响房地产企业的发展趋势和融资规模， 同时宏观经济政策
10、的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响 房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分 析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应 整体经济形势的趋势。（四）在房地产企业调整时期储备专业人才人才是当今时代最重要的生产要素和资源，对人才欠缺、管理能力不足的房 地产企业的发展起着重要作用。最近几年来，随着美国次贷危机以及因此而引发 的全球性金融危机，国内外出现了人才罕见的流动迹象：海归人才从国外重新回 到国内寻求发展机会，大部分人才流出房地产行业。房地产行业的调整，使越来 越多的业内人士担心失业、降薪，寻求更好的、稳定的发展机会，
11、所以一部分人 转头其他行业。在上海、北京等地一部分业内人士，对于对行业调整期的悲观看 法，已经开始向其他二线、三线城市寻求发展。有些想長期从事房地产开发的企 业，在这个时期可以用较低的薪水获取从知名房地产企业流出的企业人才，同时 制定一系列培养人才、留住人才、吸引人才的政策，真正进行人才储备。中、小 房地产企业如果没有在行业调整时期积累起自己的人才，就会失去在市场转暖期 快速发展的资本。五）创新和健全融资风险管理机制要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范 化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及 策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风
12、险的识别与评估上，一定要进行严 格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动 进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险 评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。（六）选择项目投资要谨慎采取防御型策略。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复 苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的 态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地 选择项目投资。三、结语企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融房地产企业应该根 据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境优变化，拓展融资模式和渠 道，合理调控融资数量和规模，才能实现地方经济的可持续健康发展，及时拉动 内息，促进国家财政收入提高。参考文献：1常媛，周俊峰中小规模房地产开发企业的融资风险及防范探析J.商业会 计， 2011， 04：41-43.聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范D.华中师范大学，2012.
