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1、【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告信托、银行行贷款融融资可行性研究究调查报报告（报告完成成日期：【XX】年【XX】月【XX】日） 声 明 与与 保 证我们在此声声明与保保证：本本报告是是按照XX管理制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人人签字： 年 月 日 直接调查人人签字： 年 月 日 调查人部门门经理签签字： 年 月 日（请填写下下面标注注为黄色色部分的的内容
2、，谢谢谢！）特别说明：所填写写的数据据和信息息必须真真实、有有效。目 录录1项目背背景与交交易结构构概述41.1项项目背景景41.2交交易结构构概述102融资人人资信情情况112.1融融资公司司基本情情况112.2融融资公司司经营情情况142.3融融资人财财务状况况142.4融融资人银银行贷款款及对外外担保情情况03项目概概况和建建设情况况03.11项目基基本情况况03.2项项目建设设条件23.3项项目建设设实施进进度23.4项项目的设设计、施施工、监监理情况况34项目市市场情况况34.1项项目投资资环境34.2项项目分析析及市场场情况144.3项项目租售售情况预预测255项目财财务效益益评估
3、295.1房房地产项项目总投投资预测测295.2项项目资金金来源情情况315.3项项目损益益预测325.4项项目有关关财务效效益指标标336信托方方案与风风险防范范措施336.1交交易结构构安排及及信托计计划摘要要337意见及及建议3488项目资资料341 项目背景与与交易结结构概述述1.1 项目背景1城市基基本概况况钦州市位于于我国广西西壮族自自治区南南部，在在北部湾湾的贺信信圈内，是是广西主主要的地地级市之之一，也也是我国国对外开开放、实实行沿海海开放城城市政策策的重要要城市之之一。钦州资源条条件良好好。距钦钦州市区区约288公里的的钦州港港是一个个天然的的深水良良港，早早在800多年前前
4、孙中山山先生在在建国国方略中中就把钦钦州港规规划为“我国南方方第二大大港”。钦州州港水深深，潮差差大，有有60多多公里深深水岸线线可以建建设码头头，非常常适宜建建设大港港口。钦钦州港目目前已建建成千吨吨级和11-5万万吨级码码头泊位位公144个，在在建5-7万吨吨级码头头泊位44个，110万吨吨级航道道正在建建设，110万吨吨级以上上码头泊泊位正在在抓紧做做前期工工作。220099年，钦州州港全年年货物吞吞吐量达达22000万吨。据据中央新新闻媒体体透露，国国家正拟拟把钦州州港列为为我国的第第五个保保税港口口，有关关前期工工作正紧紧锣密鼓鼓地开展展。近年来，钦钦州大力力推进大大工业建建设。目目
5、前已经经投产的的工业大大项目有有：1000万吨吨沥青厂厂、100万吨木木薯酒精精厂、880万吨吨大豆加加工项目目和四个个铁合金金厂等；已经启启动和正正在建设设的项目目有：2240万万千瓦燃燃煤电厂厂、600万吨纸纸30万万吨浆的的金桂林林浆纸一一体化工工程、660万吨吨大洋粮粮油加工工项目和和中石油油年加工工10000万吨吨苏丹原原油项目目。这些些工业项项目落户户钦州将将极大地地提升钦钦州的经经济实力力。钦州大旅游游初露端端倪。三三年来，钦钦州先后后成功开开发了三三娘湾、八八寨沟、五五皇岭等等一批具具有浓郁郁山海特色色的旅游游景点，构构建了山山海特色色鲜明的的旅游新新格局，使使钦州一一跃成为为
6、广西又又一充满满生机与与活力的的旅游新新景区。特特别是三三娘湾旅旅游景区区，自开开发以来来，吸引引了越来来越多的的国内外外游客，已已成为我我国旅游游景观的新新亮点。如今，钦州正在三娘湾旅游区筹建北部湾海洋大学。据我国城市市竞争力力研究会会对全国国2811个参评评城市的的投资环环境进行行评比排排位，钦钦州市位位居第330名，在在广西114个地地级市中中名列第第二。随随着我国国-东盟盟自由贸贸易区加加快建设设和环北北部湾经经济圈的的加速发发展，为为钦州快快速发展创创造了极极为有利利的条件件。钦州州在发展展战略上上，依托托南面是是通往世世界的大大海、北北面有高高速公路路与南宁宁、柳州州、广州州等城市
7、市相通的的有利条条件，以及我国国与东盟盟十国共共同构建建“一轴两两翼”区域经经济合作作新格局局的发展展战略，努努力把钦钦州构建建成为国国际性港港口物流流中心和和我国东盟自自由贸易易重要的的国际物物流枢纽纽。同时时积极发发展现代代工业和和旅游业业，坚持持发展和和环境保保护与治治理相结结合，不不断改善善投资环环境，极极大地提提高了对对外来投投资和置置业的吸吸引力。钦钦州市城城乡市场场广阔，房房地产开开发建设设有很大大的潜在在优势。2.钦州城城市战略略区位价价值解读读（1）中国国新地缘缘政治的的前沿阵阵地钦州地处港港澳经济济圈与内内陆经济济圈、国国内经济济圈与东东南亚经经济圈的的结合点点，南临临北部
8、湾湾、毗邻邻粤港澳澳、背靠靠大西南南，面向向大东盟盟，钦州州将是未未来中国国经济增增长极和和地缘政政治的重重要平台台。 （2）北北部湾经经济圈的的重点城城市，中中国第六六个保税税港区，未未来区域域经济增增长极钦州具有独独特的区区位优势势和便利利的交通通条件，地地处广西西沿海中中心位置置，面向向东南亚亚，背靠靠大西南南，毗邻邻粤港澳澳，集沿沿海沿江江近边优优势于一一体，为为东南亚亚与大西西南两个个幅射扇扇面的轴轴心，是是大西南南地区最最便捷的的出海通通道，在在西部大大开发和和我国-东东盟自由由贸易区区中具有有“承东启启西”和“桥头堡堡”的战略略地位。国家一类口口岸，客客轮直通通海南省省，货轮轮直
9、达港港澳、东东南亚、欧欧美等国国家和地地区。钦钦州市具具有“一市联联五南”（大西西南、东东南亚、越越南、南南宁、海海南）之称。钦钦州市区区距广西西首府南南宁市仅仅1199公里，距距北海市市和防城城港市分分别为999公里里和633公里，是是我国少少有的集集沿海沿沿江优势势于一体体的沿边边经济开开发区。目目前有多多条铁路路和高等等级（高高速）公公路在这这里交汇汇。南宁宁-防城、钦钦州-北海、黎黎塘-钦州、钦钦州-钦州港港等铁路路在钦州州市区交交汇；南南宁-北海、南南宁-防城、钦钦州-灵山、钦钦州-犀牛脚脚等9条条高等级级公路横横贯钦州州市；钦钦州距离离南宁机机场和北北海机场场均为高高速路1100公
10、公里左右右的路程程，到南南宁、北北海、中中越边界界（东兴兴）都是是一个小小时的路路程，可可以说，正正处于北北部湾“一小时时经济圈圈”的中心心地带。铁路：南北铁路(南宁北海)、南防防铁路(南宁防城)、黎钦钦铁路(黎塘钦州)等在钦钦州交汇汇，钦州州至钦州州港铁路路、勒沟沟铁路专专用线和和鹰岭铁铁路专用用线已建建成。 公公路：南北高速公公路、钦钦防高速速公路、南南北二级级公路等等在钦交交汇，贯贯通整个个西南、华华南公路路网，形形成了以以高等级级公路为为主的公公路网络络。港口：钦州港设有有国家一一类口岸岸，已建建成万吨吨级以上上泊位110个和和3万吨吨航道，可可进出335万万吨船舶舶，在建建的100万
11、吨级级深水航航道即将将竣工投投产。220066年钦州州港吞吐吐能力达达14776万吨吨。钦州海岸线线长5220.88公里。钦钦州港是是天然良良港，其其三面环环陆，南南部向海海，港池池宽阔，避避风条件件好，航航道水深深，可挖挖性好，潮潮差大，回回淤少，腹腹地广，拥拥有866.088公里长长的码头头岸线，其其中深水水岸线长长54.09公公里，规规划建设设9个港港区、112个作作业区，可可建130万万吨级码码头2000多个个，建成成后可形形成亿吨吨以上的的吞吐能能力。2010年年2月223日,从钦州州市交通通局得到到的信息息，南宁宁经钦州州至北海海至防城城港高速速公路今今年扩建建，由现现在的66车道
12、拓拓宽至88车道，并并争取用用2年时时间完成成，形成成南宁到到沿海三三市1小小时以内内。 南南宁经钦钦州至北北海至防防城港高高速公路路拓宽工工程，由由南宁至至北海、钦钦州至防防城港高高速公路路构成，全全长2445公里里，其中中钦州段段长944公里。分分别于119977年100月119988年122月间陆陆续建成成通车，建建设宽度度为双向向6车道道。大幅幅提高了了运输能能力和运运输效率率，方便便群众出出行，为为加快中中国-东东盟自由由贸易区区建设和和泛珠三三角区域域合作、促促进广西西北部湾湾经济区区发展、充充分发挥挥广西作作为西南南出海通通道的作作用提供供基础支支撑条件件。 2008年年5月22
13、6日，国务院正式批准设立广西钦州保税港区，这是继上海洋山、天津东疆、大连大窑湾、海南洋浦、宁波梅山之后的全国第六个保税港区，也是我国中西部地区唯一的保税港区。 广西钦州保税港区的功能定位：广西钦州保税港区是广西北部湾经济区开放开发的核心平台；是中国东盟合作以及面向国际开放开发的区域性国际航运中心、物流中心和出口加工基地。 国家批准实实施广广西北部部湾经济济区发展展规划，标标志着广广西北部部湾经济济区开放放开发上上升为国国家发展展战略，进进入新的的发展阶阶段。钦钦州保税税港区获获得国家家批复，给给我市实实现加快快发展、科科学发展展和率先先发展带带来千载载难逢的的历史性性机遇。钦钦州被确确定为全全
14、国加工工贸易梯梯度转移移重点承承接地。广西钦州保保税港区区是全国国第六个个保税港港区，也也是我国国中西部部地区唯唯一的保保税港区区。选址址于广西西北部湾湾经济区区钦州市市钦州港港大榄坪坪作业区区，规划划面积110平方方公里。规规划分为为码头作作业、保保税物流流、出口口加工、综综合服务务等4大大功能区区块。 （3）中国国东盟自自由贸易易区,愈愈发凸显显钦州在在中国东东盟自由由贸易区区中的核核心地位位世界最大的的自由贸贸易区中国国东盟盟自由贸贸易区，定定于年年月日正式式全面启启动。这这一自由由贸易区区将拥有有亿亿人口、接接近万万亿美元元年国内内生产总总值和.万亿亿美元的的年贸易易总额。中国东盟盟自贸区区的启动动，标志志着中国国与东盟盟之间的的经济联联系上升升到新的的历史水水平，必必将为中中国和东东盟各国国的贸易易发展和和经济合合作增添添新的动动力，对对促进世世界贸易易发展和和世界经经济复苏苏也将发发挥积极极作用。2010年年1月11日，中中国-东东盟自贸贸区正式式启动，中中国与东东盟约770000种产品品(即990%的的贸易产产品)将将享受零零关税待待遇，119亿消消费者将将在这个个共同市市场里获获益。2010年年1
