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1、目 录第一章 某别墅概况2第二章 管理服务理念和目标2第三章 前期介入管管理服务务内容及及工作重重点33第四章 项目管理机机构运作作方法及及管理制制度99第五章 管理服务人人员配置置288第六章 物业管理用用房及相相应管理理设施的的配置443第七章 物业管理费费用的收收支预案案774第八章 物业管理服服务分项项标准与与承诺886第九章 物业维修养养护、保保洁、保保安、护护绿实施施方案995第十章 物业维修和和管理的的应急措措施1108第十一章社区文文化与业业主互动动的具体体措施1115第十二章智能化化设施的的管理与与维修方方案1299第十三章施工噪噪声控制制等应对对预案1第十四章会所管管理方案
2、案1附件：公元元物业管管理概况况1第一章某别别墅项目目概况1、基本介介绍某别墅区毗毗邻南京京高新技技术开发发区，距距离南京京长江大大桥约115分钟钟车程，项项目全部部规划为为独栋的的别墅，并并率先采采用了44栋围合合成一个个院落的的组团设设计。在在项目规规划设计计上，聘聘请了欧欧洲知名名的别墅墅设计专专家D+F设计计，景观观设计也也由澳洲洲知名的的TKDD设计公公司担纲纲。整个个项目秉秉承欧洲洲居住文文化，容容积率降降低到00.2886的“极限”，户型型更注重重起居室室私享的的空间。每每户均有有前后两两个花园园，整个个别墅被被树木和和花草包包围。开发商对每每个细节节都精益益求精，不不少原材材料
3、都来来自国外外：地砖砖从美国国进口，入入户门采采用了德德国技术术，别墅墅外立面面的色调调也专门门请美国国调色师师量身打打造。在在建筑风风格上，某采用了目前国内外最流行的托斯卡纳风格，高低朝向不同的赤陶屋顶，顶部的线条感强烈。此外，8米宽的道路设计可以保证充足的户外车位，充分考虑业主的需要。项目还有近万平方米的纳兰湖、24米宽景观大道，三面河流组成主入口场休息带，入口广场布置有会馆、游泳场和网球场等。2、某别墅墅项目主主要规划划及技术术指标用地面积133400平方米米建筑面积376899平方米米容积率0.2866绿地率48%建筑层数2层别墅总数175座配套建筑会所停车位350个小区出入口口东侧、
4、北侧侧各一个个居住总人口口700-8800人人建设工期05年7月月至088年122月，分分三期污水处理站站2座箱式变压器器3座煤气交换站站1座地面消防栓栓10个中控室1座3、居住群群体分析析某别墅的居居住群体体，以商商界成功功人士为为主体，另另有来自自文艺界界、政界界的精英英人士。他他们文化化素质较较高，消消费能力力强，观观念新，事事业心强强。该群群体生活活要求高高质量，法法律维权权意识和和环保存存观念强强，对别别墅的物物业管理理工作有有较强的的管理参参与意识识。第二章 管理服务理理念和目目标公元物业服服务以专专业、干干扰极小小化和全全方位管管家式服服务，为为某别墅墅业主的的成功精精英人士士提
5、供尊尊贵生活活所需的的周到、体体贴的服服务软环环境。一、公元物物业服务务理念：1. 服务宗旨：在不违违反法律律和道德德的前提提下，为为业主解解决一切切困难；2. 服务精神：为业主主排忧解解难，有有强烈的的为业主主服务的的奉献精精神；3. 尊重业主：为业主主提供满满意加惊惊喜的个个性化服服务；4. 工作口号：贴心服服务每一一天；5. 人生哲学：在业主主的生活活高品质质中找到到物业管管理人的的价值。二、公元物物业服务务特点：1. 服务内容的的个性化化；2. 服务资源的的网络化化；3. 服务方式的的委托代代办；4. 服务程序的的一条龙龙。三、公元管管家式服服务是适适用于别别墅物业业管理的的有效模模式
6、，通通过全程程、各个个方位、3365天天24小小时为业业主提供供优质服服务，可可以具体体表述为为：1、关注业业主不同同层次、不不同方位位的服务务需求；2、全过程程完成业业主的服服务指令令；3、3655天244小时满满足业主主的服务务需求；4、对业主主给予管管家式的的服务和和关怀。回访需求反馈客 户管家中心生活管家事务管家指令指令提供服务提供服务简而言之，就就是在管管理、环环境、空空间各个个层次和和环节营营造一种种既相互互信任、相相互尊重重、贴身身的服务务，又有有明确的的行为规规则的这这样一种种和谐、有有序的舒舒适环境境和文化化氛围，使使业主在在生活、文文化上的的品味需需求得到到满足的的一种人人
7、性化和和文化色色彩的物物业管理理服务模模式。四、管理服服务目标标综述某别墅的服服务目标标，将按按照江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准四级级以上水水平来设设置。在在此简要要综述如如下： 1房屋屋及共用用设施设设备的维维修和管管理1） 24小时受受理住户户报修。2） 建立维修服服务回访访制度，有有回访记记录。3） 房屋及设备备大中小小修和供供水供电电设施的的管理达达到行业业有关标标准。4） 定期以及冬冬、雨季季和天气气异常时时对房屋屋和公共共设施设设备、道道路、绿绿地等进进行检查查，发现现问题即即安排抢抢修。5） 对质量较差差、易出出问题的的部位，及及时记录录备案，重重点检查查。6） 检查和大、
8、中中、小修修要有记记录。7） 每年年底或或年初对对上述项项目进行行全面检检查，对对完损程程度做出出评价，列列出年度度养护维维修计划划。 2保保洁服务务1） 别墅区内道道路、楼楼梯每天天清扫一一次，垃垃圾每天天清运一一次。2） 及时清理别别墅区内内公共场场所的废废弃杂物物。3） 及时清扫积积水和积积雪。4） 及时组织清清理乱堆堆放物品品、乱张张贴的宣宣传品。 3保保安服务务1） 24小时有有专值看看守。2） 进行日常巡巡视。3） 涉及人身安安全处，设设有明显显标识并并有防范范措施。4） 对火警事故故等其它它紧急情情况有处处置预案案，发生生时要及及时处理理，并上上报有关关主管部部门。5） 对别墅区
9、内内违法现现象，积积极与派派出所等等配合进进行处理理。 4别别墅区绿绿化管理理1） 绿地无杂物物，无侵侵占现象象，基本本无裸露露土地。2） 别墅区园林林的维护护要达到到清洁、完完好、优优美。3） 花草、树木木修剪及及时，无无明显枯枯枝死杈杈及病虫虫害现象象，树木木基本无无钉拴捆捆绑现象象。 5消消防管理理1） 建立消防责责任制。2） 进行消防训训练，保保证有关关人员掌掌握基本本消防技技能。3） 消防设施设设备有明明显标志志。4） 消防设施设设备完好好、放置置合理，定定期巡视视、检查查。 6车车辆管理理1） 车辆停放有有序，有有专人负负责看管管。2） 机动车指定定专用停停车场、划划定专用用停车位
10、位、非机机动车存存放在专专用停车车场所。 7装装修管理理监督业主和和住户遵遵照有关关规定进进行装修修。 8代代收代缴缴服务代为收取水水费、燃燃气费用用，按照照有关规规定收费费，计数数准确，并并提供凭凭据。 9档档案资料料管理有比较完整整的房屋屋及其设设施设备备的基础础资料，及及时变更更记录，保保证档案案资料帐帐实相符符。 10特约服服务通过物业自自身和合合作商家家，向别别墅业主主提供生生活中必必需的各各类特约约服务。第三章 前前期介入入管理服服务内容容及工作作重点一、前期介介入时间间：自合合同签定定之日起起，分前前期配合合、物业业管理筹筹备、入入伙装修修三个部部分。二、前期管管理机构构配置：前
11、期项目经理前期驻场主管保安人员保洁人员样板房服务员 三、前期期管理期期人员配配置1、前期项项目经理理：人员员从公元元物业华华东区高高级项目目经理中中调配，专专业侧重重于工程程技术和和前期介介入专业业。2、前期驻驻场主管管：从深深圳总部部有丰富富前期配配合和项项目销售售协助管管理工作作经验的的物业主主管，长长驻现场场服务。3、保安人人员：从从公元物物业华东东区统一一调配，统统一培训训合格上上岗，形形象和素素质符合合开发商商销售部部门要求求。4、样板房房服务员员：从公公元物业业华东区区统一调调配，统统一培训训合格上上岗，形形象和素素质符合合开发商商销售部部门要求求。5、保洁人人员：在在南京当当地招
12、聘聘，统一培培训合格格上岗，形形象和素素质符合合开发商商销售部部门要求求。四、前期配配合主要要工作内内容：1、 项项目前期期介入1）公元物物业派出出专家组组一次三三天，从从业主使使用和物物业管理理角度，对对项目的的规划设设计施工工等方面面提出供供参考的的辅助性性建议： 建筑设计(地下、地地面、裙裙房、标标准层、屋屋面)是是否便于于物业管管理； 设备机房的的环境、通通风是否否满足要要求； 根据环境管管理经验验及项目目规划要要求，从从物业管管理角度度提出污污水排放放、噪音音处理、油油烟排放放、垃圾圾收集点点建造位位置等环环境方面面建议； 管理用房位位置确定定的原则则及设计计、装修修标准，管管理用房
13、房位置的的参考意意见以及及管理用用房的布布局； 根据空调位位置设计计图纸，从从节能和和便于管管理的角角度提出出对设计计的修改改建议；在空调调安装时时，为便便于以后后维修管管理及楼楼宇外立立面美观观的统一一，对需需改变安安装位置置和工艺艺的地方方提出建建议； 根据日常安安全管理理需求，对对项目智智能化系系统等配配套设施施从物业业管理角角度提出出合理化化建议； 根据现代信信息化要要求，对对项目的的综合布布线系统统从物业业管理角角度提出出合理化化建议； 根据消防法法规要求求，和项项目消防防设计要要求，对对项目的的消防系系统从物物业管理理角度提提出合理理化建议议； 审阅园林绿绿化设计计中植物物的选择择
14、，对不利利于以后后物业管管理养护护及有害害健康的的植物提提出调整整建议； 从治安管理理、员工工生活、社社区文化化活动需需要等方方面提出出修改建建议； 根据公共部部位建筑筑材料的的选用情情况，提提供保洁洁标准和和程序建建议；2）从客户户使用的的角度，提提出专业业化建议议：如从车辆停停放、商商业用房房的管理理与设置置内容、应应急预案案及安全全管理、消消防需求求等方面面建议；3）从环保保的角度度，提出出专业建建议：根据开发商商商在建建筑给水水与排水水方面的的节能、环环保等的的成功经经验提供供专业建建议。4）从创建建优秀物物业管理理项目的的角度，根根据省级级、市级级、区级级优秀物物业管理理项目的的考核评评比标准准，对小小区配套套设施、设设备提出出专业的的改进建建议，以以便小区区交付后后尽快参参加评优优条件提提供保障障。5）从物业业管理角角度提供供专业咨咨询、服服务以降降低成本本提高效效益： 公共部分装装修材料料的选用用；协助发展商商对供配配电设
