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1、“房地产估价技术”培训授课讲师：黄东兴一、 基本信息培训对象：房地产经纪行业工作人员、房地产估价机构工作人员、物业经营公司工作人员 房地产投资咨询公司工作人员。培训目标：房地产行业中各价值链环节都需要对房地产价值评估有一定了解，通过本课程的 学习能够达到针对不同类型的房地产从市场比较法、收益法、成本价、假设开发法等房地产 估价方法中选择合适的方法对目标房地产进行价值评估。授课方式：本课程授课全程采用上机联网授课模式，全程依托真实环境，改变传统的理论体 系授课模式，整个过程学员完成参与到估价过程中，以达到真正掌握房地产估价技术的目的。、课程内容序号项目子项目技能理论训练 方式阶段 成果1运用市场
2、比 较法对能找 到可比实例 的房地产进 行价格评估11搜集 并选取估 价对象的 可比实例能够通过网 络或者市场 调查的方式 找到可比实 例 知道什么 是可比实例 掌握可比 实例选取的 标准 掌握房地 产价格的影 响因素网络搜集及市场 调查 熟悉房地产父 易网站 筛选找到能作 为可比实例的“成父”案例 通过市场调查 补充“成父”案 例及其信息 编制估价对象 与可比实例对照 表估价对象与可 比实例对照表1 2对可 比实例进 行交易情 况修正能将可比实 例的交易情 况修正到正 常交易情况 理解非正 常交易的各 种情形 掌握交易 情况修正的 方法数据对比分析 将可比实例的 成交情况与正常 交易情况进行
3、对 比 将其中的非正 常交易情况修正 为正常交易情况可比实例交易 情况修正表1 3对可 比实例进 行交易日 期调整能把可比实 例的成交日 期修正到估 价时点 理解成交 日期与估价 时点 掌握交易 日期调整的 方法网络搜集 通过网络搜集 到交易日期及估 价时点的价格指 数 计算得出可比 实例在估价时点 的价格交易日期计算 表1-4对可 比实例进 行房地产 状况调整能把可比实 例的房地产 状况调整到 估价对象在 估价时点的 状况 理解房地 产状况的内 涵 掌握房地 产状况调整 的方法数据对比分析 将估价对象与 可比实例的房地 产状况进行对比 分析 计算得出可比 实例在估价对象 状况下的价格房地产状
4、况调 整计算表1-5计算 可比实例 的比准价 格得出估 价对象的 评估价格能够选择适 当的权重进 行加权平均 计算得出估 价对象的价 格 掌握加权 平均的计算 方法 掌握最终 比准价格的 计算方法工作表计算 对不同的可比 实例赋予不同的 权重 计算估价对象 的最终比准价格估价对象比准 价格计算表2运用收益法 对收益性房 地产（底商） 进行房地产 价格评估2-1预测 估价对象 未来的净 收益能够界定估 价对象的剩 余收益期限； 能够对估价 对象未来的 净收益进行 预测 掌握估价 对象剩余收 益年限的界 定方法 掌握净收 益的概念 掌握净收 益的求取方 法数据分析及预测 计算估价对象 的剩余收益年
5、限 根据历史收益 数据预测未来的 净收益估价对象现金流量表2-2利用 报酬资本 化法求取 房地产价 格能够对报酬 率进行求取； 能够运用报 酬资本化法 求取房地产 价格 掌握报酬 率的求取方 法 掌握报酬 资本化法的 计算数据分析 通过市场提取 的方式得出报酬 率 运用Excel表 格进行房地产价 格计算报酬资本化法 Excel计算过 程表2-3利用 直接资本 化法求取 房地产的 价格能够对资本 化率进行求 取；能够正确 运用直接资 本化法求取 房地产价格 掌握资本 化率的求取 方法 掌握直接 资本化法的 运用数据分析 通过市场提取 的方式得出资本 化率 运用Excel表 格进行房地产价 格计
6、算直接资本化法 Excel计算过 程表3运用成本法 对在建工程 进行房地产 价格评估3-1估算 估价对象 的重新建 造价格能够计算估 价对象的土 地取得成本、 开发成本、管 理费用、销售 费用、投资利 息及开发利 润掌握估价对 象土地取得 成本、开发成 本、管理费 用、销售费 用、投资利息 及开发利润 的计算方法数据分析 搜集有关成 本、税金、开发 利润等资料 计算估价对象 的各项成本及费 用 计算估价对象 的重新建造价格估价对象各项 成本费用计算 表3-2估算 估价对象 的各种折 旧能够计算估 价对象的物 质折旧、功能 折旧及经济 折旧 掌握物质 折旧、功能折 旧及经济折 旧的相关概 念 掌
7、握各项 折旧的求取 方法数据分析 通过市场提取 的方式得出估价 对象折旧的基础 资料数据 计算估价对象 的各项折旧估价对象折旧 计算表3-3求取 估价对象 的积算价 格能够运用成 本法的计算 公式计算估 价对象的积 算价格掌握成本法 的计算公式Excel表计算 运用成本法公式 计算估价对象价 值积算价格计算 表4运用假设开 发发对拟开 发建设的房 地产项目进 行价格评估4-1寻找 估价对象 最佳开发 利用方式 并估算开 发经营期能够选择估 价对象的最 佳开发利用 方式；能够预 测估价对象 的开发经营 期 掌握最高 最佳利用方 式的界定方 法 掌握估价 对象开发经 营期待预测 方法市场调查及数据
8、 分析 调查估价对象 的基本情况 选择最佳开发 利用方式 估算待开发房 地产的开发经营 期估价对象最佳 开发利用方式 及开发经营期 分析过程计算 表4-2预测 估价对象 在开发完 成后前提 下的价格能够对开发 完成后的房 地产收益进 行预测；能够 计算开发完 成后的房地 产价格 掌握房地 产租金收入 或经营收入 预测的方法 掌握估价 对象开发完 成后价格的 计算方法市场调查及数据 分析 调查并预测估 价对象完成后的 收益情况 计算估价对象 开发完成后的价 格待开发房地产 开发完成后价 值预测计算表4-3估算 估价对象（待开发 房地产）后 续开发的 各项成本 及费用能够计算估 算估价对象（待开发
9、房 地产）后续开 发的各项成 本及费用 掌握开发 成本、管理费 用、销售税费 的计算方法 掌握投资 利息、开发利 润的计算方 法 掌握各项 税费的计算 方法市场提取及对比 计算 通过市场数据 收集的方式得出 各项成本费用的 计算标准 计算估价对象 后续开发的各项 成本费用估价对象后续 开发成本费用 计算表4-4计算 待开发房 地产的最 终价格能够运用假 设开发法公 式计算出待 开发房地产 的最终价格 掌握假设 开发法的计 算公式 掌握待开 发房地产最 终价格的确 定方法直接计算 将开发完成后 的房地产价格及 后续开发成本费 用进行汇总 计算待开发房 地产的最终价格待开发房地产 最终价格计算 表
10、5运用路线价 法对临街的 土地进行价 格评估5-1划分 路线价区 段及寻找 标准宗地能够运用规 定标准划分 路线价区段；能够利用相 应标准寻找 标准宗地 掌握路线 价区段划分 的标准 掌握标准 宗地的选择 标准模拟现场调查 调查了解待估 价片区的整体情 况 进行路线价区 段划分 选择各区段的 标准临街宗地路线价区段划 分及标准宗地 选择示意图5-2评估 标准宗地 路线价能够运用市 场比较法、收 益法等估价 方法计算标 准宗地的价 格掌握标准宗 地路线价的 计算方法数据分析 调查了解待估 价片区的地价情 况 计算标准宗地 路线价标准宗地路线 价计算表5-3编制 深度指数 和其他因 素修正系 数表能够编制深 度指数和其 他因素修正 系数表理解深度指 数修正的原 理情景模拟 举例模拟路线 价的估价对象 编制深度指数 修正表深度指数修正 表5-4运用 四三二一 法则计算 临街宗地 地价能够运用四 三二一法则 计算临街宗 地地价掌握路线价 法中的四三 二一法则情景模拟给出路线价法 中能运用四三二四三二一法则 应用实例计算 表一法则估价的情 景运用四三二一 法则对临街宗地 进行价值评估
