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1、论房地产开发项目成本控制摘要： 随着我国房地产开发企业间竟争的不断加剧，有效的土地资源不断减少，土地成本越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本，从而减少或有效规避开发风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，就显得至关重要。合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但是我个人认为房地产开发项目成本控制有二个关键阶段：设计阶段和
2、施工阶段。因此，本论文侧重从这两个阶段探讨如何进行房地产开发项目成本的控制关键词： 房地产开发 成本控制 设计阶段 施工阶段 On real estate development project cost controlAdstract： With our real estate development companies in the competition increasing, are land resources and land costs are high, labour and material prices continued to rise and development o
3、f the rising cost of the project increased the risk. so the real estate business, how reasonable and effective control of the project development costs and thereby reduce or hedging risks and effective development of the limited funds to create greater efficiency, it is crucial. Reasonably effective
4、ly control the development costs and through investment decisions, the project, project design stage of the client and the stage of implementation, a system of control procedures, it has a total of the whole process of nature and characteristics. although the development stages of the construction c
5、ost control, the characteristic of the role and importance to be different. but i personally think that property development project cost control are two crucial Keyword： design phase and construction phase.Therefore, this paper focus on these two stages to explore how to make a real estate developm
6、ent item in cost control目 录摘 要1前 言41 我国房地产成本控制的发展现状及存在的问题51.1房地产开发项目成本控制重要分析51.2房地产成本控制中存在的主要问题52 我国房地产成本控制的特点及主要成本构成72.1土地、土建、设备费用72.2配套及其他收费支出72.3管理成本与筹资合同73 房地产开发项目成本控制原则73.1全面控制原则73.2高管重视原则83.3讲究效益原则83.4经济原则83.5因地制宜原则84 我国进一步发展房地产成本控制的对策84.1设计阶段房地产开发项目成本控制措施84.2施工阶段房地产开发项目成本控制10结束语12致谢13参考文献14前
7、言当今“住房”这个问题已经是家喻户晓都在谈论的一个话题了，而住房就和开发商有着密切的关系。现如今不管是80后还是年长的那一辈人都多多少少的存在这买房的问题，甚至一部分人这辈子想买个新房子住都是个问题，那么为什么现如今的房价如此的高呢？又为什么会有呢么多的人会为了买房子而一直懊恼呢？种种原因就一个答案：房价太高，买不起房！当今的房地产商有一部分只是在想怎么能赚到钱而不是怎么能即赚到钱又能把房子顺利的卖出，还能促进社会的发展，最重要的就是在社会这个竞争激烈的大市场里、大染缸里站稳脚步，稳步发展。那么就要使房地产商们意识到成本控制的重要性有多么的重要。那么，就让我们一起来看看房地产开发项目成本控制如
8、何做才能更好的使房产商有利可图，使老百姓有房住。以这个为话题，从四个方面来论述了房地产开发项目成本控制的现状、特点和一些看法等等。1 我国房地产成本控制的发展现状地产企业是属于资金密集型和知识密集型的企业，在项目运营的过程中如何能够保证利润最大化，是每一个当老板的都需要首先考虑的问题。我们都知道“利润收入成本”，地产企业在外部市场环境良好，销售火爆的时候，利润掩盖了一切，这个时候很少有人会去关注成本的问题。但是市场不可能永远火爆，当国家宏观调控、市场形势发生变化时，销售出现了问题，“房子不好卖了！”，企业的利润也就随之下降，在这种情况下，企业则不得不去控制成本，提升管理水平，以维系经营。如果所
9、有的老板都是这个时候才去关注成本管理，就大有“亡羊补牢”的感觉。1.1房地产开发项目成本控制的重要性分析房地产开发项目的成本控制是企业必须高度重视的问题,在项目开发成本构成中占据重要住王的因素包括:土地成本、报建费用、工程建设费、经营管理费、财务费用和各种税费。房地产开发项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程,每一阶段都不同程度影响到房地产开发项目的成本、费用、利润.通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本控制方法,分析成本运作管理机制,提供成本控制优化措施。房地产开发项目成本管理提供衡量施工项目管理绩效的客观标尺。企业对施工项目成本管理的绩效评价，首先是对成本管理绩效的评价。由于施工项
10、目管理体现了施工项目管理的本质特征，并代表着施工项目管理的核心内容，因此施工项目成本管理在项目绩效评价中受到特别的重视。对施工项目开展以施工项目成本管理为重点的绩效评价，还为建筑安装施工企业对施工项目的考核和奖惩奠定了基础，可以有效防止人为不公正因素的干扰，从而为建筑安装施工企业制定，实施有关制度，办法提供依据。1.2房地产项目成本控制过程中存在的主要问题1.2.1成本管理水平粗放，缺少体系 地产企业需要“成本管理”！这一管理思想和口号很早以前就被业内的专家提了出来，并且也在行业内产生共鸣，达成共识。而地产公司做的真实情况又是怎样呢？ 首先，缺少组织架构支撑，欠缺成本管理意识。许多地产公司在开
11、展成本管理工作之前，均没有专职的部门负责成本工作，有些公司是由财务部门“兼顾”成本管理，而有些公司则是将“成本”局限的定义为“工程造价成本”，由工程概预算等相关部门负责。可以看出，这些地产公司从组织架构上难以支撑“项目全成本”的管理需求，而在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。其次，“流程”不清晰，“方法”不明确。什么是成本控制的“流程”？我们说的地产公司成本管理的流程就是：什么时间做目标成本？如何控制已发生？如何获取项目的动态成本？当成本出现异常后，如何进行调整？可以理解为“目标成本已发生成本动态成本调整成本”。从通用管理思想上
12、看，上面的一个过程就是PDCA（PlanDoCheckAction）的管理流程。许多地产公司在成本管理的开始，根本没有“目标成本”、 “动态成本”概念，当然就更别说形成这样的成本管理的流程体系了。1.2.2合同过程管理不到位，变更难以控制 地产公司对合同的管理是兑现成本的过程管理。从签订第一份土地合同开始，地产公司即开始了合同的管理工作，如何能够把合同管好，执行好是一门学问。那么现在地产公司合同管理的水平如何呢？ 首先，合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解：一是，“合理”的签订合同；二是，合同的分类授权与审批。什么叫“合理”的签订合同？以前许多地产公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目
13、。在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，不为“后事”着想。签的时候很方便，到合同执行过程中，成本拆分的时候就遇到了痛苦的事情，一份合同搞不清楚要拆分到多少个项目的多少个科目中去，工作量巨大无比，且易出错。可见这是地产公司由于缺少成本意识，没有清晰定义合同签订的规则与要求，导致其职能部门签合同时没有章法可循。 缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同。地产公司需要清晰化定义授权、责任体系，建立预警、审批机制，以保证合同签订的质量。而这块，不同地产公司的管理水平参差不齐。 其次，变更难以过程管理。变更控制难在两个方面：一是，时效性强；二是，难以及时测算
14、。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦需要发生，现场工程经理就得决策做或不做，做了成本就进去了，不做工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往是无法精确测算其成本的，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而有些地产公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就对成本管理带来了更大的风险。 最后，付款管理效率底。如果你问那些施工单位：“地产公司最大的问题是什么？”，他们都会反映地产公司付款周期长，效率低，有时有故意拖欠款项的嫌疑。不排除有些地产公司确实故意如此，但更多的情况下是地产公司内部管理的问题导致
15、的。地产公司是资金密集型企业，如果前期不做好款项的预备工作，付款时没有计划和节奏，难免会出现周期长，效率底的情况。再加上层层的审批机制又没有信息化的手段支持，效率就更加低下了。 1.2.3缺乏对成本历史数据的积累和分析由于企业没有数字化的成本管理系统，使以往项目开发过程中发生的各类成本数据都隐藏在厚厚的书面文档或Word、Excel文件中，无法对历史数据进行进一步的加工、提炼和深层次的统计分析，使以往的宝贵经验或教训不能在新项目中得到有效的应用，难以持续提高企业的成本管理水平。2 我国房地产成本控制的特点及主要成本构成房地产项目的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 2.1土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估
