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1、目 录前言：天鹅（香港）酒店管理有限公司简介.3第一部分 项目现状介绍.71.1项目概况.81.2酒店业主基本要求介绍.91.3项目构想.9第二部分 市场调查及分析.112.1星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景.122.2星级酒店及精品酒店项目在重庆市场的可行性调查372.3重庆市星级酒店及精品酒店现状调查41第三部分 项目可行性经营分析.533.1在本项目设立高星级标准精品酒店的市场条件543.2本项目设立高星级标注精品酒店的SWOT分析.593.3本项目的规模、功能规划.643.4本项目可行性经营定位66第四部分 经营预测及分析.694.1本项目开发成本及酒店筹备期开办费预测704.2本
2、项目经营收入和经营成本预测714.3本项目投资回报分析74第五部分 四星级酒店必备条件.765.1星级酒店必备条件77第六部分 研究结论与建议.836.1项目经营管理总体描述846.2建议合作管理模式976.3结论97附：本酒店项目投资效益概算.90天鹅（香港）酒店管理有限公司简介天鹅（香港）酒店管理有限公司是中国旅游饭店业协会成员、香港中国旅游协会副理事长、香港中华总商会成员、重庆市旅游协会常务理事、国际饭店金钥匙组织会员、世界御厨杨贯一授牌成员。她拥有18年的管理经验、拥有通过香港特区传送世界级先进管理信息的平台、拥有一大批四星级以上酒店管理的专业人才，并首家与重庆广播电视大学合作办学、储
3、备了200多名骨干学员。曾先后在北京、上海、广东、西安、大连、广西等各大城市管理30多家酒店，并且在开业当年实现销售收入在当地酒店业均名列前茅。公司的服务宗旨对企业负责、让业主放心。公司以委托管理、顾问管理等形式，提供以下服务：提供酒店开业上万种物资的采购清单协助核算各项工程开支专业招聘、培训管理人员和员工输出全套管理技术和建章立制编制各级人员福利待遇及激励机制方案提供酒店运行节能降耗全套办法策划营销战略和收费定价策划和操办酒店开业典礼帮助老酒店诊治问题或重组酒店开展短期、中期各级人员专业培训班天鹅（香港）酒店管理有限公司合作要求、服务项目及内容介绍合作要求：1、 管理公司在与业主合作中，一般
4、不采取带资管理、承包性经营的管理方式。2、 企业具有独立法人或自然人，拥有必要的经济实力和经营资源，资信可靠，无巨额债务和不良资产。3、 酒店财产关系清晰，土地、房产使用合法。4、 酒店所在位置适中，交通便利，有一定的客源市场或潜在的消费对象与群体。5、 酒店星级标准为最低达到国家星级评定标准的三星级酒店标准；符合“天鹅”的酒店品牌要求。6、 企业自愿接受天鹅（香港）酒店管理有限公司的管理体系，认同“天鹅”的企业文化、经营理念和管理标准，执行“天鹅”的酒店管理模式。专业服务项目的主要内容：1、酒店立项前可行性分析；2、建筑与装饰风格建议书；3、开办酒店的费用预算；4、酒店经营管理定位、具体功能
5、布局、具体投入与产出分析；5、开业后一至两年经营预测与费用分析；6、人力资源策划与薪金基本制度；7、酒店员工守则的确定；8、开办项目的采购清单；9、分批招聘各级员工及培训计划；10、开业前销售、公关策略；11、酒店各部门的“P&P”（即程序与制度）；12、整体“VI”策划；13、前后台管理软件的培训；14、机电设备设施配置计划、选型指导及使用经验介绍；15、装修风格、宾客用具、用品等特色介绍；16、培训教程资料；17、陪同业主方考察有代表性的四星级以上酒店（包括香港、澳门及东南亚）；18、各部门员工制服的标准介绍；19、餐饮品牌介绍与考察；20、策划和开展酒店星级评定工作；21、酒店财务制度的
6、规范文本；22、酒店“宪法”规范文本；23、35星级酒店土建、装饰、开办费的预算；24、成本控制管理细则；25、高规格接待方案介绍及准备细则；26、制定一套符合酒店实际情况的管理模式；27、帮助酒店建立一套完善的国内及国外订房网络；28、制定一套三年内使该酒店基本实现高级管理人员本地化的方案；29、以“天鹅”的操作模式研究出一套使酒店开业第一年产生经营利润；30、质量检查标准及程序。第一部分 项目现状介绍1.1 项目概况1.2 酒店业主基本要求介绍1.3 项目构想1.1项目概况1.1.1 项目名称重庆中润房地产开发有限公司“中润天鹅酒店”（暂称）1.1.2 建筑地址及所处位置本项目位于重庆市沙
7、坪坝区联芳园区显丰大道88号，占地基本呈四边形，场地东临城市中的城市道路，西侧为重庆市沙坪坝区交巡警支队，北侧为梅赛德斯奔驰中心，南侧为普通住宅楼。交通便利，市政配套设施齐全，环境方便。1.1.3 建筑规模1、建设用地面积：3169平方米；2、总建筑面积：约17584.77平方米；其中地上约10457.7方米，地下约6692.72平方米；3、建筑层高：共21层，地下4层，地上17层；地上1至3层为群楼；1.1.4 酒店规划与布局1、大堂吧兼自助餐（1层）：约150平方米（可容纳约30-50人）；2、中餐包房（2-3层）：共21间；3、配套休闲、娱乐设施（4层）；5、会议室、办公区（5层）；6、
8、客房（6-17层）：共132间，其中市长套房1间、豪华套房11、单间48间、标准间72间。1.2 酒店业主基本要求中润天鹅酒店是重庆中润房地产开发有限公司拟投资兴建的。 计划将该酒店建成具有高服务标准、管理标准和效益标准的专业化精品酒店。因该项目地处重庆市沙坪坝区，目前沙坪坝区的高星级酒店及高规格、精品酒店比较欠缺，故本酒店项目完成后要成为沙坪坝区的酒店形象代表。业主方对于酒店的基本规划与设想是，酒店建成后，不仅在功能布局、装修档次、经营管理上要做到“精”，而且在整个酒店的氛围营造上也要做到“精”、“雅致”。1.3 项目构想沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山。 区境中部歌乐山
9、纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。全区幅员面积396平方公里，辖26个街镇园区，户籍人口74.6万，常住人口87万。沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所，中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善，是全国“科技工作先进区”、“国家级星火技术密集区”和“文化工作先
10、进区”。沙坪坝区交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、上界高速公路纵横域内。抵达重庆江北国际机场仅需半个小时。沙坪坝区旅游资源丰富，融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉，形成了歌乐山名山旅游、磁器口古镇旅游、都市休闲购物旅游、田园生态旅游等特色旅游，每年接待中外游客数百万。沙坪坝区第三产业发达，市场潜力巨大，是重庆重要的物资集散地和商贸区。中润天鹅酒店位于重庆市沙坪坝区与高新区接壤地带。距沙坪坝区商业中心约十分钟车程，距石桥铺约五分钟车程，距
11、陈家坪长途汽车站约十分钟车程，距重庆江北国际机场三十分钟车程，交通十分便捷。中润天鹅酒店作为沙坪坝区首家高星级标准精品酒店，本身就有大批潜在客源。且所处区域旁边即是沙坪坝区平顶山公园，背靠青山，风景旖旎，空气清新，足以吸引很大一批潜在的消费群体。利用沙坪坝区的内部消费优势，再加上商业酒店运作的丰富经验而带来的商务、旅游消费，相信中润天鹅酒店具有良好的持续发展空间。第二部分 市场调查及分析2.1 星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景2.2 星级酒店及精品酒店项目在重庆市场的可行性调查 2.3 重庆市星级酒店及精品酒店的现状调查2.1 星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景2.1.1 中国星级酒店经
12、营情况2.1.1.1 总体情况根据国家旅游局 2010 年公布，在全国已完成填报的7847 家星级饭店中，包括一星级182 家、二星级2643 家、三星级3368 家、四星级1314 家、五星级340 家。全国星级饭店一季度平均房价为280.37 元/间夜，平均出租率为52.78%。2010 年第一季度全国星级饭店经营情况统计表（按星级分）项目星级饭店数量平均房价 (元/间夜)平均出租率（%）合计7847280.3752.78一星级182106.2939.37二星级2643132.8049.88三星级3368195.1052.33四星级1314320.8154.98五星级340635.0854
13、.08从第一季度数据看，平均房价排名全国前六位的为上海、北京、广东、天津、江苏、海南；平均出租率排名全国前六位的为湖南、海南、江西、河南、浙江、广西。2.1.1.2 三到五星级酒店情况（1）三星级饭店，天津（47 家）、广东（137 家）、四川（123 家）、陕西（56 家）、山西（44家）等地的平均房价均超过了200 元/间夜。安徽（6 家）、西藏（11 家）、广西（140家）等地的平均房价不到120 元/间夜。平均出租率超过60%的地区有湖南（25 家）、海南（80 家）、江西（60 家）。而青海、安徽两地平均出租率均未超过30%。（2）四星级饭店，上海(58 家)的平均房价最高，达到508.6 元/间夜，北京（128 家）的平均房价为437.58 元/间夜，山西（17 家）、天津（26 家）两地的平均房价也均高于350 元/间夜。宁夏（8 家）、湖南（6 家）、安徽（3 家）等三地的平均房价不到200元/间夜。平均出租率在60%以上的地区有湖南、海南（41 家）、浙江（154 家）、江西（16 家）。而青海、西藏两地平均出租率均未超
