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1、北京万科物业管理公司作业指导书设备设施接管验收控制程序(doc 23)【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）20、设备设施接管验收控制程序BVKWY-GS-201、目的 标准新建物业设备设施接管验收的验收标准。2、范围 运用与公司新建物业设备设施接管验收工作。3、职责3.1品质管理部配合各维修组和地产工程严格按设备设施验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格工程向地产提出整改要求，确保设备设施完好移交。4、控制方法和过程及接管验收的标准和要求4.1技术资料1住宅规划、小区竣工总平面图。2所有单位建筑、结构、设备安装竣工图。3单位工程竣工验收证明书。4地
2、质勘测报告，沉降观测记录。5地下管道网竣工图。6所有设备订货合同、产品合格证、随机资料使用说明书、检验报告，随机专用工具清单。7环保达标验收许可证。8防雷接地电阻检测记录。9防雷引下线焊接记录。10通风机风量测调整记录。11空调器性能测定调整记录。12电缆铺设记录。13M、线路及电力电缆试验记录。14M、电气设备送电验收记录。15电气设备送电验收记录。16P、消防验收许可证。17Q、监控设备验收许可证。18R、电梯验收许可证。4.2设备设施4.2.1 电器回路测试：绝缘测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧，通电测试漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。4.2.2 配电柜、盘。4.
3、2.2.1 盘、柜的固定及接地应可靠、盘、漆层应完好、清洁、整齐。4.2.2.2 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。4.2.2.3 所有二次回路接线准确、接连可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。4.2.2.4 手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。4.2.2.5 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准标准的规定。4.2.2.6 盘、柜及电缆管道安装完后，应做好封堵。4.2.2.7 操作及联动试验正确，符合设计要求。4.2.2.8 验收时应提供以下资料和文件。A. 工程竣工图B. 制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及
4、安装图纸等技术文件。C. 安装技术记录，调整试验记录。4.2.3 电缆：4.2.3.1 电缆规格应符合规定，排列整齐；无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。4.2.3.2 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属互层的界限、相续排列应符合要求。4.2.3.3 电缆终端、电缆接头应接牢固。4.2.3.4 接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。4.2.3.5 沟内应无杂物，盖板齐全。4.2.3.6 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。4.2.3.7 收时应提交以下资料和技术文件：A. 资料图纸、竣工图。B. 制造厂提供的产品说明书
5、，试验记录，合格证件、安装图纸等技术文件。C. 电气试验清单。4.2.4 电动机的验收要求。4.2.4.1 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。4.2.4.2 电机转子应灵活，不得有磁卡声。4.2.4.3 润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。4.2.4.4 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。4.2.4.5 电机转动方向要符合要求，无杂声。4.2.4.6 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。4.2.4.7 验收时应提供以下资料和文件：A. 制造厂提供的产品说明书,B. 检查及验收记录，C. 合格证件、安装使用图纸等技术文件，D. 调整验收记录
6、报告。4.2.5 电梯：4.2.5.1 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工标准规定。4.2.5.2 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，准东灵活。4.2.5.3 钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。4.2.5.4 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应物摩擦。4.2.5.5 导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。4.2.5.6 轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。4.2.5.7 导靴要能保证电梯正常运行。4.2.5.8 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm。4.2.5.9 层、门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变性、不突出装饰面。4.2.5.10 厅门
7、、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击现象，关闭时上下门缝一致。4.2.5.11 电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开。4.2.5.12 电气设备外露导电局部应可靠接地或接零。4.2.5.13 电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。4.2.5.14 电气接线应正确，接连可靠，标志清晰。4.2.5.15 各种平安保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。4.2.5.16 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。4.2.5.17 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。4.2.5.18 轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。4.2.5.19 井道内的所有设备设施不
8、能有碰撞和摩擦。4.2.5.20 平安钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。4.2.5.21 电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。4.2.5.22 运行控制功能到达设计要求。4.2.5.23 超载试验必须到达电梯能平安启动、运行和停止，曳引机工作正常。4.2.5.24 在验收时应提供以下资料和文件：A. 电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。B. 制造厂提供的随机文件和图纸。C. 电梯检查及电梯运行参数记录。4.2.6 水泵：4.2.6.1 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。4.2.6.2 离心泵和轴流泵的安装应水平。4.2.6.3 出水管与
9、水泵节的链接必须对正，牢固可靠。4.2.6.4 底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接阀应对准，螺栓紧固。4.2.6.5 电动机转子与转动轴间隙应均匀。4.2.6.6 离心泵、轴流泵填料涵盖松紧适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。4.2.6.7 电动机的电流不得超过额定值。4.2.6.8 运转中无较大振动，声音正常，个连接局部不得松动和泄漏。4.2.6.9 滚动轴承最高温度不得超过70，滑动轴承不能超过60.4.2.6.10 验收时应提交以下资料和文件：A. 制造厂提供的产品说明书、合格证及安装图纸等技术文件。B. 安装技术记录、调整试验记录。4.2.7 可视门对讲：室内机必须安装可靠
10、，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，方可呼叫键采用直按式。4.2.8 背景音乐系统：室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。4.2.9 闭路电视监控系统：系统必须可与周界防越报警器系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。4.2.10 周边红外线报警系统：系统配置必须满足招标书上的功能要求，安装可开牢固，报警点沙盘显示正常，可与电视监视系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生有误动作。可在不少于三个月时间内进行验
11、证。4.2.11 电子巡更系统：信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要防水不锈。4.2.12 消防系统.1所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验。.2消防栓系统在最高位置设自动排气设备。.3所有消防阀门应标明控制区域。.4消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。.5防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音，防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。.6 消防控制中心应安装空调。.7大厦各楼层应设立消防紧急对讲 。.8办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线 。4.2.13 空调及采暖系统.1采暖系统：锅炉、分气缸和
12、水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，平安附件灵敏可靠，平安阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。.2对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表进出闸阀标识清楚，无泄漏无锈蚀。.3空调补水装置：高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针
13、应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。.4变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置平安可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠，补水压力控制准确稳定。.5采暖循环水过滤器要求每年清洗一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器、排污阀、旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。风机盘管设备要求：出口风速、温度到达额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水，保温良好。.6 电加热采暖：电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。电热膜、空气开关、导线、接线端
14、子无发热、无变色、无焦糊气味。空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。.7燃气锅炉系统：锅炉的进水必须经过水处理，软化水设备制造出的软化水的各种指标应符合国家标准。锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀、螺栓紧固。温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气平安联锁动作可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气平安联锁动作可靠。锅炉排烟道要通畅。 泳池：.1 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。.2 泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。.3 泳池应周边应设置救生圈，照明应足够。.4 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池
15、的大小设置吸尘口的数量。.5 泳池周边的配备设施完好无损。.6 应设置垃圾桶。 公共通道应采用节能灯。4.3 室外总体局部 室外排水工程 室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。4.3.1.2 窖井布置合理，出水口四周封闭严密，粉刷符合要求。4.3.1.3 各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。4.3.1.4 管道系统作闭水试验和冲水试验。系统无外泄，排水通畅。4.3.2 小区景观：4.3.2.1 按图布置各景点，坐标位置正确。4.3.2.2 各分项按土建、给排水、电器局部相应检查标准执行。绿化用水必须计量水泵要作试压，灯光布置系统做线路绝缘测试和通电试验。4.3.2.3 小区内道路平整，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无集水现象。4.3.3 配套设施：各分项按土建、给排水、电器局部相应检查标准执行。4.3.4 围护栏墙：4.3.4.1 安装固定、焊接平滑、无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。4.3
