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1、物业土建维修工操作程序1. 每天上下午两次到管理处前台领取当日派单 ( 急单由前台派员送至 );2. 接到工程单后要认真细致审核 , 对错误或项目不详的工程单及时进行修改、退单处理 , 如有疑问向上级反映 ; 据问题类型派工程单给相关的公司 ( 部门 ) 。要求准确分类 , 以便能直接到达有关部门 , 具体分工如下 :装修公司 : 木地板、 木门、墙身的 ICI 、厨柜、门窗等。建筑公司或土建维修: 地面、内外墙瓷片、排污管、卫生间沉箱等。机电公司 : 水龙头、花洒、水管、洗手盆、座厕、浴缸、电线、灯具等。绿化部 : 花园绿化、鱼池、苑区内外的绿化。3. 根据派单内容分类 ( 机电公司、装修公
2、司、土建维修、水电维修、绿化、铝窗、土建等 ) 。要注意出单日期及要求完成日期 , 对工程问题较为严重的及时向上级汇报 , 并对约时工程单作好记录。4. 接派单时做好签收记录 , 以保证责任落实。5. 约时工程单要催促跟办部门按时到场 , 以免失信于业主从而造成投诉 ;6. 对有关部门完成工程后的回单作好审查、分类、记录及存档 , 必要时致电业主了解有关工程的质量与进度。跟单程序一、 :(1) 在工程跟进期间 , 按工程单所注的客户要求进行现场工程监督 , 并协调好各公司( 部门 ) 的关系。(2) 对于已入住单位的工程检修 , 必须注意爱护室内家私用品 , 需搬动或拆装时必须小心。(3) 每
3、天工程完成后 , 必须通知家政部清理干净现场, 尤其业主已正常入住的单位。(4) 高度重视约时工程 , 在征求施工员意见后合理安排工作时间 , 保证施工顺利进行。如维修人员不能准时到达的,要和业主解释情况, 并跟催施工员。如跟进工程时, 业主不能在指定时间内到达, 需再约时间 , 则同业主协商约好时间, 并跟催施工员。日常程序二、(1) 每周检查未售出单位各项目 : 包括木装修、木门、地板、厨柜等是否变形、发霉现象 , 墙身、瓷片等是否开裂、破损 , 水龙头、花洒、座厕等是否漏水, 地漏、洗手 ( 菜) 盆去水是否畅顺。公司装修出售的别墅还包括窗帘、电器、绿化等。(2) 雨汛期 , 检查苑区内
4、道路、花园、各单位的排水是否畅通、楼宇窗台、天花、墙身是否有渗漏。工程项目检修程序三、(1) 墙身开裂 , 裂缝附近如有空壳、松动 , 要凿开墙身批荡 , 重新补批荡 , 并扇灰。裂缝无空壳、松动 , 基本属收缩开裂, 贴网重新扇灰、扫 ICI 即可。如砖墙变形 , 基础下沉等引起裂缝 , 屡经处理无效后及时上报处理。(2) 机电方面的有墙内水管接口胶水不足、粘贴不牢、外力破坏、弯头接口、直通、三通、角阀的连接不当、构件受损、未拧紧等使给水系统漏水 , 严重的需更换地板、重做墙身 , 发现漏水问题及时处理 , 处理一定要把有可能漏水的认真检查 , 排除隐患 , 施工影响其他单位的要提前通知业主
5、。(3) 天台、阳台等地面水平差、 积水 , 需要开凿瓷砖重做。(4) 卫生间、厨房沉箱内排水管漏水 , 当二排和沉箱都有问题时 , 会造成漏水 , 严重损坏墙身、地板 , 且维修时间长 , 处理复杂 , 更需多户业主的配合, 处理时一般把沉箱打开, 把渗漏的地方重做。(5) 天面渗漏 , 一般发生在洋房天面的地板与反墚间, 别墅坡屋顶的墚板交接处的混凝土不密实 , 雨天时裂缝就发生渗漏 , 处理方法一般凿开不密实混凝土重做。(6) 有时较复杂的漏水原因 , 难于检查 , 从一个单位渗到另一个单位 , 从一个房渗到另一个房 , 从上一层渗到下一层 ,而中间不留半点痕迹, 这就要求在检查、维修漏
6、水时做到全面、细致、认真、不能放过任何疑点, 方可彻底找到漏水原因。(7)由于漏水造成变形的地板需更换时必须注意, 如有家私时更要小心, 不能损坏家私, 如空气潮湿 , 需安排抽湿机抽湿。(8) 个别洋房卫生间热水器的强排孔位置有的开得不合理, 需到现场界定。如在合理情况更改位置或填封均要收费。(9) 在保修范围内更换烂玻璃时 , 要到现场判断开裂原因, 界定是否收费。(10)当业主申请更换座厕或拆浴缸等卫生间设施时, 必须向上级请示后方可定价格。(11) 当外墙水管有渗漏 , 飘窗窗台有渗漏 , 窗玻璃开裂 ,别墅外墙修补, 扫油 , 排污管堵塞, 破损时 , 要通知受影响的业主 , 取得谅解 , 并按需要架排栅, 安排施工。完工后, 花园有损坏的 , 需安排补种及清理。(12) 工作完成后要清理好现场 , 将废、旧料带走 , 并协助业主将物品移回原位。出门时不论工作完成与否, 均应向业主交待清楚 , 未完成的应说明原因。
