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1、XXXX城市规划师经典案例注册都市规划师实务实例分析实例一某企业位于市中心重点地区，占地面积24500平方米，由于企业效益不行，打算利用区位优势，将一部分余外的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实都市总体规划和操纵性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情形和各种条件，认为能够改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。评析：市规划行政主管部门按照都市总体规划和操纵性详细规划，在现场调研后并作了分析，按照该用地所处具体位置和具体条件认为
2、能够改变用地性质。由于该用地“位于市中心重点地区”，按照规划法的规定，重点地区操纵性详细规划是由市政府审批的，要调整必须通过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情形下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是余外之举。实例二某区属企业位于工业区内，占地8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在都市总体规划的操纵性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到那个
3、企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列咨询题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良阻碍，因此不能开发建设住宅。然而，都市规划行政主管部门可按照具体情形建议区政府采取土地置换的方法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到那个地点，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。如此做，能够收各得其所的成效。实例三某中学有两个校址，一处位于都市中心区，占地4000平方米；另一处位于中心区外围，占地8000平方米。按照国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向都市规划行政主管部门提出申请
4、，并经市政府批准，将位于都市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一块用地，建设一座标准中学。评析：将位于都市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以主动支持。因为按照规划法的要求，市政府能够按照都市经济、社会进展状况，对都市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使都市功能更加合理。实例四某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha由于都市建设的进展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路专门好
5、，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和都市操纵性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址治理咨询题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：1厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向都市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。2都市规划行政主管部门审核。都市规划行政主管部门按照已批准的操纵性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。都市规划
6、行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。3都市规划行政主管部门提出规划设计条件。都市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，按照该地区的具体情形和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。4受让方和厂方申请立项。厂方持都市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向打算部门申请项目建议书。5办理土地出让手续。厂方持都市规划行政主管部门、市打算部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含都市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。6受让方申请建设用地规划许可证。受让方持
7、打算部门批准文件、土地出让合同和地势图等有关资料，向都市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分不办理。7受让方连续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据都市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向都市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。8都市规划行政主管部门审核建设方案。都市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除按照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，按照评审意见提出修改意见。在没有了其他咨询题后，核发建设工程规划许可证。实例五某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，
8、面积约400ha为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓舞政策，如在该地区已实施绿化面积达30%之后，能够利用2%用地开发经营不阻碍绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向都市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设3万平方米的二层乡村式不墅和1.0万平方米的游艺设施。经都市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。评析：这是将都市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更咨询题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。第一，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为按照规定集体所有土地是不
9、能用来开发建设的申请。使用土地单位向打算部门立项后，经土地部门核准，再由都市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续；如果该用地经市政府批准，都市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应专门注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情形加大监督。案例黄河兰州市区段及其两岸地区规划设计兰州地处黄河上游的陇中高原区，城区海拨1520米，黄河水系自西向东纵贯城区，黄河两岸近乎对称地显现了5级阶地，形成了兰州市“两山夹一谷沿河带状组团式的地
10、势特点”。兰州位于我国陆域版图的几何中心，故称“陆都”，是西北地区最大的交通通信枢纽和网络中心，是甘肃省的文化中心，是民族文化、丝路文化、黄河文化的交汇点，也是联系西部少数民族地区的文化纽带。一、项目背景兰州市委、市政府在实施西部大开发战略的背景条件下，提出“以基础设施建设为基础，以生态环境建设为全然，逐步把兰州建成山川秀美、经济繁荣、社会文明的现代化都市”的建设要求。2000年4月，由兰州市规划局牵头，组织国内4家甲级规划设计单位对“黄河兰州市区段及其两岸地区规划设计”任务进行竞赛。目的是要解决都市跨世纪、可连续进展以及都市现代化建设咨询题。本规划获方案征集第一名。二、规划范畴规划范畴西起西
11、固区柳沟，东至城关区桑园峡，南至南滨河路道路红线以南100米，北至北滨河路道路红线以北100米，南北平均宽度约600米，东西长约38.4公里，规划面积约27.44平方公里。三、规划构思规划针对项目提出的背景和现状调研情形，提出把黄河兰州市区段及其两岸地区建设成为“具有时代气息和鲜亮个性，融民族风情，古代文化和现代风格于一体的，集旅行、休闲、娱乐、交流等多种功能于一身的，具有兰州特色的标志性风景线”。针对此次项目的特点，项目着重关注两个方面的内容：即都市形象的重塑和整体规划的深化与量化。重点体现在：1兰州要留有以后的进展空间，如雁滩绿地。2强化带状组团式都市结构，如楔形绿地引入都市。3挖掘兰州山
12、水都市特色，重塑滨河都市新形象。4带状交通要考虑轻轨与水上航运。5高度重视兰州都市进展的环境咨询题。四、项目特点1主题开拓提出“绿色的山”、“带形的城”、“母亲河”3个规划主题。2技术路线此次规划遵循“两头延伸”的技术路线。即总体规划详细规划建筑设计。分四步走，即从区域、都市、黄河两岸到节点的递次顺序映射主题。3焦点咨询题紧紧围绕生态环境（两山绿化黄河水资源利用与整治）、旅行开发和带状交通等重点咨询题展开工作。4切入点切实抓住黄河是兰州的都市进展轴这一主线，提出“突出黄河、美化黄河、利用黄河空间”的切入点。5开发原则提出按照黄河两岸特点，分不利用加法（例：科技之光地区）和减法（例：黄河广场地区
13、），构筑兰州良好的都市格局。6布景原则在都市景观规划中，提出4点规划原则：突出重点、把握节奏、深挖内涵和反复咏叹，以制造兰州与众不同、丰富多彩的新的都市形象。五、实施成效在竞赛完成以后，当地规划部门按照本规划连续深化设计，制订了黄河两岸地区详细规划和规划治理实施细则，为兰州黄河两岸地区科学有序治理奠定了良好基础。案例某市有一大型文化设施（如图书馆），从现占用的重点文物爱护单位中迁出。经市计委批准，需选址新建一座现代化的大型文化设施，建筑面积操纵在5-6万平方米。建设单位提出的要求是，该设施应有观众厅、多功能厅、报告厅和较大的库房，并要求场地干燥，不能靠近易燃易爆地区，又要便于市民前往。同时，该
14、市已有一座国家级同类文化设施，位于都市的西北部。试分析：都市规划行政主管部门按照那个大型文化设施的要求和差不多情形，又按照选址的差不多原则，在选址时应考虑哪几个方面的咨询题？审题：建设项目的性质：文化设施建设项目的规模：建筑面积5-6万平方米建设项目的布局：场地干燥不能靠近易燃易爆地区便于市民前往都市西北部有同类设施咨询 题：提出选址要求答案：都市规划行政主管部门按照那个大型文化设施的要求和差不多情形，又按照选址的差不多原则，在选址时考虑：1、按照都市总体规划，该项大型文化设施应在规划的公共设施用地内选址；2、按照该市有关技术规范规定，此类文化设施的容积率不宜过高，应不超过2.0，用地规模约为
15、3.5公顷；3、建设项目要求场地干燥，宜选址于排水设施等市政基础设施比较齐全的地区；4、应远离化工厂、危险品仓库等易燃易爆地区；5、建设项目直截了当服务于市民，应靠近居民比较集中的地区，也应离高校、文化研究机关等较近、交通便利的地区；6、都市西北部已有一座同类设施，选址应幸免与其毗邻或邻近。案例帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，进展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。某甲与开发商腾达房地产公司签订了购房合同。双方约定：腾达房地产公司以28万元人民币的价格，将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118平方米，交房日期定为半年以后。10个月以后，某甲拿到寓所的钥匙，持有关凭证到房地产治理局办理权属登记手续。房地产治理局告诉某甲，经调查，“帝王花园”系某生产大队与腾达房地产公司搞的合作开发项目，到目
