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1、空调系统运行管理和维护保养管理制度试行）1 范围 本标准适用于上海陆家嘴物业管理有限公司管理的空调系统。2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款，凡是注 日期的引用文件，其随后所有的修改单不包括勘误的内容）或修订 版均不适用于本标准，凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用 于本标准。3 机房管理3.1 机房门油漆为灰色，门外左上方应悬挂白底红字“机房重地，闲人莫入”的警示牌参见低压配电管理规程附录A）。机房内 地坪为浅灰色、墙面油漆为白色涂料，机组及非安全区域应划黄色 分界线示警。3.2 机房应当通风良好，照明光线充足，并有应急照明，门窗开启 灵活。3.3 保持地
2、面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、无油渍、 无污物，油漆完好金属设备机座漆黑色，泵、电机、风机、压缩机 等机电产品按本色复漆，可燃气管道漆莹色；燃油管道漆棕色，蒸 汽管道漆银色，通风管道漆白色）整洁光亮。机房内水沟畅通，地 面无积水，隔音层完好。3.4 机房内禁止吸烟、严禁存放无关杂物，应配备相关消防器材。3.5 对系统冷却水、冷冻水管道应有流向标识。3.6 经检查发现设备异常情况，根据空调设备使用和维修说明书进 行维修，直至运行恢复正常。3.7 管理和作业人员应遵守有关排污、噪音、安全生产等方面的规 定。3.8 机房内应悬挂空调系统操作规程、安全管理制度及空调系统 图。4 日常巡视和运
3、行管理4.1 空调系统运行管理按楼宇实际状况，每隔3小时5小时巡视一次：观察电压正常380V，不允许超过额定值的土10%）；观察冷冻油油压、油位、油色是否符合使用说明书要求）； 观察冷却水进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）； 观察冷冻水进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）； 检查空调主机运转是否有异常振动或噪音； 检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常； 检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好； 检查控制柜箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气 味。4.2 供暖锅炉运行管理 当值人员每隔 2 小时巡视一次常压锅炉： 巡视部位包括：锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制
4、柜 箱）、供回）油泵、排烟系统、回风系统； 观察各水管、油管或气管是否有漏、滴现象； 各种压力表、水温表、排烟温表的指示是否异常； 是否有异常声响或振动，是否有异常气味； 注意锅炉水位、油箱油位； 水泵、油泵电机温度是否太高烫手）、风叶是否碰壳； 水泵、油泵是否有滴漏成线； 有无松动的螺栓、螺母。5 定期检查、维护保养5.1 中央空调主机和锅炉系统，如由分承包单位负责维修保养的， 则按维保委托协议执行，设备主管负责协调和监督。5.2 空调与通风系统的功能是制冷、供暖，应每年一次对系统全面 保养。此外视季节变化及系统运行实际状况，对系统部件可另作每 月一次或每半年一次等不同周期的检修和维保。5.
5、3 主机的检查和维保5.3.1 对中央空调系统主机，每月进行一次检查，测定主机的油 位，测定加热器、散热器、排风机、各传感器、各安全保护开关的 性能；因季节更换停用时，对主机应做保护处理。5.3.2 主机应每年两次进行保养，测定主机制冷、制热的能力和系 统制冷剂量，检查电脑运行性能、电气控制各安全保护装置、过滤 器等完好状况，确保主机完好。5.4 冷却水泵，冷冻水泵机组的检查和维保循环水泵每月应进行一次检查，检查范围主要是：流量、扬 程、密封性、电机轴承、避震器等，具体内容： 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有阻滞则应加润滑油，加油后仍无改变，则应更换同型号规格的轴承；检查电动机风叶有无擦壳现象
6、，若有擦壳则应修整处理；检查水泵轴有无阻滞、碰撞、卡住现象，若是轴承问题，则应加注润滑油或更换轴承；若是水泵叶轮问题，则应拆修水泵； 检查压填料处是否漏水成线，如是漏水成线则应重新装压填料； 检查弹性联轴器有无损坏，若损坏则应更换弹性橡胶垫； 清洗水泵过滤网； 清洗水泵外壳，若油漆脱落或锈蚀严重，则应除锈并重新油漆； 变风量空调机的过滤网应每月进行一次清洗，并根据实际情况 及时更换；对变风量空调机的电机、叶轮，每年进行一次保养，确 保其运行平稳，完好。5.5 冷却水、冷冻水管道的检查和维保 循环水管道及各阀门、压力表、温度表、保温层及其它附件应 每半年进行一次全面的检查、维修、保养，确保管道无
7、滴水，各表 显示计量准确； 每半年检查一次冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路是否 有大量的凝结水，破损的保温层应及时更新。5.6 冷凝器、蒸发器每半年应进行一次清洗保养 清洁柜式或箱式蒸发器的空气过滤网； 清洁蒸发器散热片； 清洁接水盘； 拆开水冷式冷凝口、蒸发器两端进出水法兰清洁滤网；全部清洁完毕，安装后检查是否漏水，若法兰的密封胶垫老化，则应更换。5.7 集水器、分水器膨胀水箱的检查和维保 空调循环水系统的集水器、分水器，应每半年进行一次保养， 确保这些设备，无滴水、无堵塞，水流分配均匀； 膨胀水箱应每半年进行一次保养，清除杂物、锈斑，涂刷油漆等防护层； 检查系统补充水箱、膨胀水箱的液位
8、控制浮球是否损坏。5.8 限流阀的检查和维保 检查是否泄漏，如有泄漏则应加压填料； 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油； 若阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门。5.9 电磁调节阀、压差调节阀的检查和维保 通、断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，若有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀； 对压差调节阀内阀杆加润滑油，若填料处泄漏则应加压填料。5.10 通风系统 新风机、变风量空调机、风机盘管等系统滤网每月清洗一次，如有破损及时更换； 新风系统、冷暖送风系统、排风系统每半年按要求做一次保养。5.11 冷却水塔机组的检查和维保每年保养一次，包括冷却水塔电机维保、风叶除
9、锈、机组油漆 等。5.12 锅炉供暖系统的检查和维保 每年进行一次保养、维修，清除灰尘，整理翅片，调整运行速度 等。5.12.1 供水泵、供油泵机组保养对水泵、油泵轴承加注高温润滑油，磨损严重的轴承应更换；检查水泵、油泵压填料处是否滴漏成线，若滴漏成线则应重新装压填料； 检查连轴器是否牢固可靠，不牢固时应更换橡胶垫并拧紧； 旋转叶轮有卡住、碰撞或损坏，应及时更换。5.12.2 电磁阀的维保 清洗电磁阀 需用干净柴油），以免堵塞； 如果电磁阀线圈老化和烧坏，应更换相同规格的线圈。5.12.3 附属闸阀、储油箱、热水箱的维保 检查附属闸阀是否漏水，如漏水则应加装、压紧密封填料；检查附属闸阀是否开关
10、灵活，如有阻滞现象则应在螺杆上加注黄油； 清除储油箱内的污物和积水； 清除热水箱内的泥沙、污物。5.12.4 对运行中不正常情况应及时解决，若属分承包方单位的工程，应及时联系加以解决。6 资料管理6.1 日常巡视运行管理应认真填写冰蓄冷空调设备运行日志 见表 1）空调系统运行日志见表 2）。6.2 每年十二月制定下一年度的空调系统 年度）周期检查、保 养计划及实施记录表见表 3）。6.3 按空调系统检查表见表 4）及空调设备保养记录表 见表 5）认真填写检查内容及保养记录。5.4 妥善保管系统设备资料及所有运行管理的维护保养记录。年月天气表 1 溴化锂空调运行日志日 工作模式：1. 单制冰2.
11、 单融冰3.单供冷巡视时间工程电流X 负荷 油压Kpa 油温C 油位主电机润滑系统1号8:00 10:00 12:00 14:00 4:00|67008700冷凝器 载冷冻机冷凝压力Kpa冷凝温度C冷却水进水压力Mpa冷却水出水压力Mpa冷却水进水温度C冷却水出水温度C烝 烝发压力KpaMpa3号出水压力Mpa冷冻水T6温 度C1号进水压力Mpa1号出水压力Mpa2号进水压力Mpa2号出水压力Mpa3号进水压力Mpa3号出水压力Mpa主电 机电流A负荷润滑 系统油压Kpa油温C冷冻水泵压缩机蒸八、发器TIIT油位 冷凝压力Kpa 冷凝温度C 冷却水进水压 力Mpa 冷却水出水压 力Mpa 冷却
12、水进水温 度C 冷却水出水温 度C 蒸发压力Kpa 蒸发温度C 冷冻水进水压 力Mpa 冷冻水出水压 力Mpa 冷冻水进水温 度C 冷冻水出水温 度C启动/关闭时间水 泵基载冷冻泵温5TC 琢度 冷UUU力压水W 进M 号1XK a7力压水W 进M 号2K a7冷却塔温TTr 咏度 冷A 塔 却 冷 号1XA 塔 却 冷 号2A 塔 却 冷 号3A 塔 却 冷 号4备注填表人日班： 夜班嘴物业 LBSG领班： 主管：表 2 空调系统运行日志巡视 时间蒸汽热板换热水循温 度C压力Mpa用 气 量V12开启量蒸汽温 度C进、出水温 度C压力Mpa泵 号电流A8:001#2#10:001#2#1#2#14:001#2#4:001#年 月 日天气 室外温度表 3 空调系统年度）周期检查、保养计划及实施记录表序号保养工程与内容月份1月2月3月|12月周次12345678910111248495051521制冷作业预定 日
