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1、的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和 促进国有企业改革顺利进行的基础。4、 （8分）试述资产评估持续使用假设的内涵和实质资产评估简答题汇总1 . （8分）什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？ 参考答案：资产评估是指评估机构根据特定的目的， 遵循客观经济 规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对 资产的现时 价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价 格进行估算。 由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、 评估的对 象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。2 . （8 分）资产评估的经济原则有哪些？如何理解？ 参考答案：资产评估
2、的经济原则有：（1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决 于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献， 或根据当缺少它是 对整体价值下降的影响程度来衡量确定。（2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的 资产需求量 最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场 上能够找到的替代物的 费用。（3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形 成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。 评 估值取决于现实资产的未来获利能力（4）最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开 市场条件下 进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。3、（8
3、分）市场经济中，资产评估的功能有哪些？ 参考答案：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有 的内在功能 和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能。（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值 进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。 这是资产 评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界 定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的 资产份额及 其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权 益。（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场 的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的 有序
4、运行， 可以为资产和产权的配置提供正确信号， 从而起到优化 资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途 径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算， 有利于资产 的优化配置和流动。（4）促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况 下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧 扩大，这将 导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低， 会造 成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进 行资产重 估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰 企业自创无形资产、 土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业 的全部资产在账簿上得到
5、反映。（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中 外合资、合 作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引 外资流入的基础工作， 又是维护国家民族权益的重要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企 业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业参考答案：持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件， 以及在 这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在用续用。指的是处于使用中 的被评估资产 在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。（ 2）转用续用。指的是被
6、评估 资产将在产 权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。（3）移地续用。指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后， 改变资产现在的空 间位置，转移到其他空间位置上继续使用。5、 （8 分）市场经济中，资产评估的功能有哪些？参考答案或提示：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自 身应有的内 在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能。（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值 进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。 这是资产 评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界 定与资产
7、有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的 资产份额及 其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权 益。（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场 的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的 有序运行， 可以为资产和产权的配置提供正确信号， 从而起到优化 资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途 径，因此在 资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算， 有利于资产的优化配置和流动。（4）促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况 下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧 扩大，这将 导致按固定资产的账
8、面原值提取的折旧明显过低， 会造 成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进 行资产重 估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰 企业自创无形资产、 土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业 的全部资产在账簿上得到反映。（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中 外合资、合 作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引 外资流入的基础工作， 又是维护国家民族权益的重要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企 业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业 的评估价 值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产
9、流失和 促进国有企业改革顺 利进行的基础。6、 （8分）简要说明资产评估的假设有哪些？参考答案或提示： 假设是指依据有限事实而作岀合理推断的状态， 资产评估理论和方 法体系的形成是建立在一定假设基础上的。资产评估的假设有：（1）继续使用假设。是指资产将按照现行用途继续使用，或转换 用途继续使 用。(2) ( 2)公开市场假设。是指在市场上进行或拟进行资产交易的 双方，彼此 地位平等，且都具有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用 途及其交易价格等作出理智的分析判断。(3) 清算假设。是指资产所有者在某种压力下被强制在公开市场 上进行资产 的出售。7、(8分)简述机器设备的评估特点
10、。参考答案或提示：(1)由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、 情况各异，所 以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真 实性和准确性。(2) 以技术检测为基础。由于机器设备技术性强，因此评定机器 设备实物和 价值情况往往需通过技术检测的手段来确定其损耗程 度。(3) 必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成 要素及其变 化规律的认识和了解。8、(8 分)简述房地产评估的主要原则参考答案或提示：答：房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则， 但由于房 地产本身的特殊性， 决定了房地产评估还应遵循一定的专 业性原则。房地产价 格评估的专业性原则主要如下：(1)合法原则。是指房地产评
11、估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合 法处分等为 前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价 值，即被估房地产在现 行法律、法规、法章、政策及合同等约束下 的权益价值。(2)最高最佳使用原 则。是指房地产评估应以被估对 象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房 地产在最高最佳使用 下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技 术上和经 济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。 (3)房地综合考虑 原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。(4)区域及地
12、段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位 置的差别， 应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。9、(8 分)待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要 求评估其 1997 年 5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出 3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关 情况见下表：项目?坐落 ?所处地区?用地性质?土地类型ABC待估对象略略略略繁华区非繁华区非繁华区非繁华区商业商业商业商业空地空地空地空地25.2万兀49万兀43.5万兀?1400 元/m3 1450 元/m4价格总价交易日期1996.101996.121997.11997.5?面积；16
13、8m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势c平坦平坦平坦平坦7地质普通普通普通普通?基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年单价1500 元 /m2已知以下条件:(1) 交易情况正常；(2) 1996年以来，土地价格每月上涨 1%。(3) 交易实例 A 与待估对象处项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公父车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10于同一地区，数情
14、况可参照下表进行判断B、 C 的区域因素修 正系注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。(4) 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。(5) 折现率为 8%。(1) 进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交 易没有什么 特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。(2) 进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100= 1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100= 1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04(注：由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基 准日1997年5月
15、地价共上涨了 7%；交易实例B从成交期1996年12月至评 估基准日 1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了 4%。)(3) 进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数=100/86 = 1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93 = 1.075 (注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。)(4) 进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于 3个交易实例地块， 就商业用地 而言，面积较大便于充分利用， 待估地块面积因素对价 格的影响较各交易实例 高 3%。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地
