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1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同 法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实 践，制定本解释。第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者 已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是 在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出
2、卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相 关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当 视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违 约责任。【释义】建设部商品房销售管理办法第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发 布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”合同法恢复 了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分。对于消费者来说， 最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照商品房买卖合同补充协议范本204条。第四条 出卖
3、人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立 商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应 当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品 房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。【释义】合同法第三十九条釆用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵 循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制 其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款 一
4、方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格 式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条 款和非格式条款不一致的，应当釆用非格式条款。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第 三人利益；（三
5、）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强 制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权 请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的， 其他部分仍
6、然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返 还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相 应的责任。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可 以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列 规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没
7、有国家标准、行业标准的，按照通常标 准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者 政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地 履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的 准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十五条当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作
8、为债权的担保。债 务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金； 收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购 房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。【释义】商品房销售管理办法 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和 买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式
9、、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的 交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同 无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主 要义务，对方接受的除外。第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，
10、无法取得房屋的买受人可以请求 解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:【释义】消法第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要 求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法 强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是 “可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回 事！（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人
11、又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的， 买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿 责任：【释义】 目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这 里就明确通知开发商了： “合同就是无效，你也要承担责任”；而且这样对消费者就产生了一个有利之处, 如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有利，变被动为主动。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）
12、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这 一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，可以法官们想 做好事，也不好做，只能让律师来证明了。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其 无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。【释义】这其实是诈骗行为。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用
13、后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知 确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”？为什么不强调一下交房通知里的内容怎 样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订 的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务，明显占在广大资产阶 级一边嘛，明显将少数劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正！第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用 后，房
14、屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的, 应予支持。【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”， 什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法律上的“质量”是技术上 的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不 能使用怎么办？我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了 一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想说清 楚质量问题，但是又无法说清楚，就去找建设部有关质量管理部门
15、了，质量管理部门也不想说得太清楚， 干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧，可叹到头来吃苦头的还是消费者。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同 和赔偿损失的，应予支持。【释义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如： 某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨；另一处客厅中间有一大煤气立柱；还有一处在餐厅内可以听到隔壁 卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理 期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复
16、。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承 担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买 卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定 不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据 实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房 款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约 定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定 的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受 人；房屋
