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1、第9讲 建设用地制度与政策一、内容提要：1、中国现行土地制度概述2、集体土地征收3、国有建设用地4、集体所有建设用地二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对我国土地制度、政策等内容的掌握情况。考试基本要求：掌握：我国土地制度的基本内容，国有建设用地的范围。熟悉：征收集体土地的政策规定、补偿范围和补偿标准，集体建设用地。了解：建设用地审查报批程序。三、内容辅导：第一节 中国现行土地制度概述（掌握）全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列内容：1全部土地都为社会主义公有制。土地管理法第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。2土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳
2、动群众集体所有制两种。土地管理法第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。3土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定：全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。4土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列三种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。土地管理法第十条规定：农民集体所有的土
3、地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理。例题：土地的社会主义公有制包括（ ）A、全民所有制 B、社会主义制 C、劳动群众集体所有制 D、初级阶段公有制 E、高级阶段公有制答案：A、C解析：土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。5城市市区的土地属于国家所有。宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定：城市市区的土地
4、属于国家所有。这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。如1989年公布的城市规划法指出：本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区。中国城市统计年鉴等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。6农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宪法第十条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，
5、即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。土地管理法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。7建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。1998年12月27日国务院令第256号颁布的土地管理法实施条例第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集
6、体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。例题：城市市区的土地属于( )所有。A、国家B、城市C城市人民政府D城市市民 答案：A解析：土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发国有土地使用证；属于集体土地的，核发集体土地所有证；使用集体土地的，核发集体土地使用证。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件
7、、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。国家实行保护耕地的制度。国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。在现阶段，按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；通过土地或房地产租赁方式取得。本章介绍通过征收和出让方式取得建设用地土地使用权的有关制度、政策与相应规定。例题1
8、：农用地包括（)。A养殖水面B草地C耕地D水利设施用地E未利用地答案：ABCD解析：土地管理法第四条对农用地的范围进行了界定。例题2：中国现行土地所有制度包括（ ）制度A、土地登记制度 B、有偿有限期使用制度 C、无偿有限期使用制度 D、无偿无限期使用制度E、土地用途管制制度答案：A、B、E解析：无偿有限期使用制度、无偿无限期使用制度，都不是现行土地所有制度。第二节集体土地征收（熟悉）2004年3月，全国人大对宪法进行了修改，将宪法第十条国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用改为国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家将土地分为农用地、建设
9、用地和未利用土地。例题：征收土地具有的特点是( )。A、具有一定的强制性B、不具有强制性C要妥善安置被征地单位人员的生产和生活D被征收后的土地所有权发生转移 E、被征收后的土地所有权不发生转移答案：ACD解析：征收土地具有一定的强制性的特点，且被征收后的土地所有权发生转移。一、征收集体土地应遵守的原则在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：珍惜耕地，合理利用土地的原则；保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。1珍惜耕地，合理利用土地的原则土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源
10、，最宝贵的物质财富，有人说土地是财富之母。中国耕地具有四个明显的特点：人均占有耕地少；耕地总体质量差；生产水平低；退化严重，后备资源不足。因此，在征收土地时，必须坚持一要吃饭、二要建设的方针，必须坚持十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地的基本国策。一切征收和使用土地的单位和个人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。2保证国家建设用地的原则在征收土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。例题：我
11、国的耕地具有的特点是( )。A、人均占有耕地少B、人均占有耕地多C耕地总体质量差D耕地总体质量高 E、生产水平低、退化严重答案：ACE解析：人均占有耕地多、耕地总体质量高，不是目前我国耕地具有的特点。3妥善安置被征地单位和农民的原则妥善安置主要包括五个方面：要给被征地单位妥善安排生产用地；要妥善安置征地范围内的拆迁户；对征收的土地要适当补偿；对因征地给农民造成的损失要适当补助；对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。由于中国土地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准很难确定，更不易统一，但补偿、补助要求适度。所谓适度，是既不要因为征收土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要
12、因征地而过大地提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。4有偿使用土地的原则有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。由于种种原因，目前对土地还没有全部实行有偿使用。在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。对此，城市房地产管理法已有明确规定。5依法征地的原则建设单位征收土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征收土地的程序和法定的审批
13、权限，依法办理了征收手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。例题：下列属于有偿使用土地形式的，包括( )。A、土地使用权出让B、土地租赁C土地使用权划拨D土地使用权作价入资 E、土地使用权作价入股答案：ABDE解析：土地使用权划拨不属于有偿使用土地的形式。第10讲 建设用地制度与政策二、征收集体土地的政策规定土地管理法对征收土地的有关问题作了明确规定。1征收土地的范围国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服
14、从国家需要，不得阻挠。建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。2征收土地批准权限的规定(1)征收土地实行两级审批制度，即国务院审批和省级人民政府审批；(2)征收农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；(3)基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；(4)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。注：1公顷10000平方米100公亩15市亩。1平方千米（平方公里）100公顷例题：具有征收土地审批权的部门有( )。A、国务院B、省级人民政府C市级人民政府D县级人民政府 E、乡级
15、人民政府答案：AB解析：市、县、乡级人民政府不具有征收土地审批权。3建设单位申请征地不得化整为零一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。4对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。5临时用地必须办理报批手续工程项目施工，需要材料堆放场地、运输通路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排，确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同土地所有权单位签订临时用地协议后
