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1、玉湖山庄策划方案目录部分一、 前言二、 市场分析中山别墅市市场简析析项目所处区区域分析析竞争对手概概述项目优势分分析项目劣势分分析项目结论三、 项目定位市场定位目标市场定定位目标对象定定位楼盘形象定定位广告语产品定位配配套建议议主主推卖点点四、 项目开发建建议五、 品牌品牌必要性性品牌拓展（项项目营销销）思路路创新营销手手法六、 价格策略七、 关于项目补补充说明明八、 附项目作品品展示附VII（另附附）九、 结语玉 湖 山山 庄 策 划划 方案正文部分前言继成功地运运作“南桂半半岛”、“南珠湾湾”等别墅墅项目的的广告整整合后，面面临玉湖湖山庄的的推广工工作，我我们有了了更充足足的信心心，也坚坚
2、信对于于本案我我们服务务的将更更好！作为一个房房地产广广告运营营商，基基于每一一个项目目，我们们都将持持严谨、科科学的态态度，从从项目的的原始因因素发掘掘到项目目最终整整合完毕毕，我们们始终遵遵循：智智慧+客客观实际际=成功功 这一一定理，基基于此，我我们在玉玉湖山庄庄项目上上，经过过多次现现场调查查观摩和和推理论论证，作作出如下下方案：中山别墅市市场纵观观目前，中山山别墅区区大多分分布于镇镇区及城城市边缘缘地带，基基于两点点考虑：一方面面中心区区域可开开发土地地面积较较小，不不适合别别墅项目目开发，同同时地价价也导致致开发成成本加大大，风险险大；另另一方面面源自镇镇区及市市区周边边的美好好天
3、然环环境，适适合别墅墅开发，易易以宽广广面积营营造出私私家别墅墅的尊贵贵；因此此，无论论是凯茵茵新城、傲傲云峰还还是目前前的翠林林兰溪、碧碧堤湾畔畔都以慧慧眼入驻驻郊区。别墅概念演演绎：当当生态、环环保、健健康的人人居要求求日益深深入人心心，而别别墅作为为人居最最高形态态，必然然对“天人合合一”的理念念尽情演演绎，生生态概念念应运而而生，然然而凯茵茵新城330000亩生态态城市的的造城运运动、华华发生态态园的人人居论坛坛，甚至至一些小小楼盘拥拥有几棵棵树、挖挖上几个个小湖也也宣称生生态，使使得生态态概念很很快泛滥滥化，项项目以“生态”为概念念的可识识别性渐渐弱。然而，地产产开发商商在真正正生态
4、人人居追求求上，并并未放慢慢前进的的脚步，而而南区多多山、有有水的天天然美境境，以及及作为未未来极具具发展潜潜力的地地理位置置，成为为众多实实力开发发商的首首选！西南区板块块简述西南板块自自然环境境得天独独厚，依山临水水，拥有有丰富的的自然生生态资源源和日趋趋便利的的交通网网络：1055国道和和外环路路的即将将开通将将拉近这这一区域域与中心心城区的的距离。鉴鉴于此板板块房地地产市场场相对空空白，而而在土地地开发成成本上拥拥有大的的优势，一一时间中中海、万万科、雅雅居乐、圣圣都等纷纷纷进驻驻，南区区地产兴兴盛已成成事实。据调查显示示，市民民对居住住要素的的关注依依次为交交通网络络、配套套设施（市
5、市场、学学校、医医院等）、物物业管理理和价格格等，南南区较之之东区等等开发时时间长、配配套成熟熟的区域域，还存存有一定定差距，但但南区地地产的飞飞跃必将将推动市市政等配配套的完完善，前前景十分分乐观。西南区楼市市现状：2003年年前，南南区是一一个楼市市匮乏的的区域，至至雅居乐乐、中海海、万科科等入驻驻后，则则摇身变变为今天天和未来来城市重重点开发发区域。翠林兰溪： 项目目位于即即将开通通的南环环路北侧侧和规划划中翠景景南路的的西侧，总总占地约约30万万平方米米，总户户数30000多多户，由由实力型型地产商商中海计计划四年年开发，整整个地势势倾斜而而下，形形成半围围凹形，区区域内自自然林木木密
6、度不不高，将将人工营营造出一一种高贵贵的南欧欧山地城城邦生活活！小区区建筑将将采用意意大利“托斯卡卡纳”风格，别别墅洋房房分层而而建，迎迎合了在在森林公公园建小小区的主主题。目目前，项项目的道道路、园园林等基基础设施施正在施施工建造造中。碧堤湾畔：碧堤湾湾畔位于于南区恒恒海路侧侧、岐江江东岸，项项目占地地近2000亩，由由本土品品牌企业业雅居乐乐集团开开发，碧碧堤湾畔畔集合了了雅居乐乐集团多多年来最最畅销的的独立别别墅、排排屋别墅墅以及四四联屋别别墅户型型，属于于低密度度、纯商商住别墅墅小区。碧碧堤湾畔畔注重生生态环境境建设，把把岐江水水引入处处理后，进进入整个个小区水水景景观观，集合合打造出
7、出西南板板块的重重头产品品。凯茵新城：由实力力型企业业雅居乐乐公司开开发，项项目占地地30000余亩亩，山势势成包围围状环绕绕于天然然湖泊与与人造湖湖泊外，形形成一种种历史传传统型的的康居宝宝地，项项目设有有洋房、高高层、和和生态别别墅三类类产品，楼楼盘注重重人居与与自然环环境、健健康与生生态的和和谐共存存，是中中山是颇颇具影响响力的楼楼盘之一一，也吸吸引了许许多港澳澳人士。华发生态园园：作为为知名地地产开发发商，珠珠海华发发股份首首次将“生生态地产产”国际际先进理理念引入入中山，项项目开发发投资近近10亿亿元，占占地约110000亩。美美国WAATG和和斐济亚亚太建筑筑设计公公司两家家国际公
8、公司联手手担纲华华发生态态园的规规划设计计，新加加坡贝尔尔高林景景观设计计公司及及国际知知名生态态规划专专业机构构华华瑞德生生态工程程公司亦亦应华发发之邀同同时加盟盟，共同同组成华华发生态态园开发发建设的的国际团团队，其其影响势势必广泛泛！城市风景：项目占占地5000余亩亩，由万万科地产产开发，虽虽然与本本项目产产品类型型不同，但但其作为为中高端端产品，以以其品牌牌知名度度，将抢抢占本案案少许客客户；竞争（潜在在）对手手分析： 翠林兰兰溪 碧碧堤湾畔畔 凯茵茵新城 华发发生态园园理由：1、部部分项目目由知名名地产商商开发，影影响力大大，中山山人对其其认知度度较深； 2、同同在一个个区域，所所涉
9、及的的目标群群体或目目标范围围一样，对对手将占占领相当当大的市市场需求求份额； 3、同同类产品品的开发发，势必必加大彼彼此间的的竞争；项目优劣势势分析：优势：1、项项目所在在区域（南南区）市市场对高高端产品品的需求求量较大大； 2、在在政府的的规划和和开发的的大气候候下，南南区将成成为以后后中山人人居开发发要地，具具备成熟熟的开发发气候； 3、该该项目占占地面积积广，具具备较大大规模影影响力； 4、优优越的天天然环境境资源，理理想山水水别墅园园区的人人居珍品品，容易易受到目目标群追追捧； 55、开发发商强劲劲的实力力及可持持续发展展（生态态保护）的的规划理理念，在在日趋理理性的市市场，容容易得
10、到到目标客客户的高高度认同同；6、项项目近临临詹园，该该区域为为政府规规划的生生态旅游游组团，容容易借势势推广；劣势：1、开开发商知知名度不不高，相相比华发发、雅居居乐、中中海等缺缺乏品牌牌影响力力，目标标客户对对其认知知需要一一个过程程；2、开开发商地地产经营营经验相相对不足足，对大大规模别别墅高端端产品的的开发不不易把握握，有一一定风险险性；3、竞争激激烈，同同区域存存在着中中海、雅雅居乐、华华发等开开发项目目，同时时，周边边也存在在着与项项目同类类的产品品，如凯凯茵新城城等；4、前期宣宣传造势势不力，目目标群对对项目认认知度低低，将影影响到项项目推广广；5、原始规规划资料料看，该该项目资
11、资源配套套还不足足以引人人瞩目，竞竞争优势势不够明明显；6、交通条条件、配配套设施施目前较较差，道道路及配配套完善善尚需时时日；综合分析：玉湖山山庄项目目优势与与劣势并并存，风风险与机机遇同在在，必须须精准定定位，以以产品品品质为基基础、以以概念包包装为手手段，深深入了解解目标对对象所需需产品风风格、心心理接受受价位等等，以需需求定开开发，力力争以热热销增强强项目影影响力，以以文化塑塑造良好好品牌形形象，为为开发商商下一个个项目的的开发积积累经验验、奠定定基础！定位项目市场定定位1、 楼盘定位：自然山山水人人文美墅墅支撑点：a、 项目三面环环山，起起伏围合合与溪流流、湖泊泊曲折婉婉转如卧卧龙宝
12、地地；（中中国传统统的风水水学将“山系”和“水系”统称为为“龙”）b、 依山傍水符符合中国国传统文文化中对对理想居居所的追追求，彰彰显人们们对自由由、隐逸逸、休养养、情致致生活需需求的深深层文化化意识，山山水意境境悠远；c、 享受清新与与宁怡，一立方米空间高达1000020000个负氧离子提供纯真天然氧吧，为生命提供原动力，是对健康人居理念的深层演绎；d、 建筑及房地地产、生生态农业业等异质质产业相相关连，互互为因果果，形成成社会-经经济-自自然复合合的生态态系统，维维持了山山、水的的平衡与与持久性性！2、目标市市场：南南区及中中山其它它区域、香香港、澳澳门等地地：支撑点：a、 珠三角经济济水
13、平发发达，交交通畅通通、城际际间的距距离在逐逐渐缩小小，跨区区域置业业或度假假休闲已已成为现现实；b、 中山外资企企业决策策层、本本土企业业家长期期本地工工作，置置业可以以更方便便工作、休休闲、社社交等b、中山人人居环境境优越，又又是著名名侨乡，并并有雅居居乐等项项目前往往港澳推推广，使使中山“联合国国最佳人人居奖”的城市市形象深深入人心心，外来来置业的的人数逐逐年增多多；3、目标群群定位：外商、外外企高层层管理、民民营企业业家、港港澳同胞胞支撑点a、 别墅作为特特殊产品品，其档档次价位位等决定定了目标标客户群群；b、 从目标客户户的人居居需求来来看，别别墅作为为高端产产品能够够满足其其心理要
14、要求；4、广告发发布语：山水间间涵养养人生气气度山水水醉人傲世人人生基点：1、本本案虽为为生态项项目，但但生态概概念泛滥滥降低了了人们对对项目的的识别性性；2、品品牌的特特点在于于独特性性、差异异性。山山水楼盘盘在中山山并非没没有，但但以山水水为概念念的楼盘盘尚未出出现，可可识别性性强，另另外山水水也是生生态的一一方面，而而且是很很突出的的一方面面；3、山山水易与与文化对对接，而而文化概概念对品品牌的塑塑造更深深刻、深深远；项目产品定定位山庄定位：集运动动、休闲闲于一体体的功能能型山水水生态别别墅园山庄配套建建议：一、跑马场场 中中山目前前还没有有规模化化跑马项项目，容容易产生生新鲜刺刺激感二
15、、攀岩：野外攀攀岩就项项目特定定环境来来讲，投投资不大大，同样样也属中中山首创创；三、名流会会所 提供集集食宿、休休闲活动动、会务务中心、健健康保健健等多功功能于一一体的酒酒店式服服务，满满足业主主及其亲亲友不时时之需；四、森林公公园天天然氧吧吧该项目建造造必须要要有益于于人体身身心健康康，在挖挖掘自然然景观如如日出、日日落、晚晚霞、溪溪流、河河谷等同同时要增增强趣味味性和娱娱乐性，如如野营、探探险等，让让目标及及所有游游客能够够真正百百分百地地与大自自然森林林接触，把把原始生生态、发发展生态态的概念念演绎的的淋漓尽尽致！五、高尔夫夫练习场场大凡有钱人人都要去去挥几杆杆，不一一定是爱爱好，却却一定是是时尚，而而练习场场投入是是不大的的！六、生态循循环维护护站将废物回收收再生，用用再循环环、化害害为利、变变宝、达达到山、水水等生态态资源的的平衡，这这是玉湖湖区别于于其它别别墅的关关键，更更是决定定玉湖山山庄是否否属于真真正生态态山水别别墅园区区的重点点；主打卖点 珍贵
