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1、精选优质文档-倾情为你奉上荆州义乌小商品城市场专题调研报告目录一、荆州本地调研 1、荆州市基本概况2、荆州经济与人口概况3、荆州人口结构与消费水平二、城市商户投资分析1、投资渠道及状况分析2、区域商铺投资回报率情况3、商铺投资状况分析三、城市商业基本情况调研1、荆州商业网点总体规划2、荆州主要商圈分布及商业竞争态势3、百货商场4、主题商城四、专业市场调研1、北京路中央大道地下商场2、江汉南路春来批发市场3、洪城商港4、中山路步行街5、南湖路日杂市场6、江边副食批发市场7、江津路汽配城8、新摩配城五、在售商业楼盘调研1、南国城市广场2、人信汇3、荆州家居建材大市场六、未来竞争商业项目调研一、荆州
2、本地调研1、荆州市基本概况区位与交通荆州地处“两湖平原”（江汉平原、洞庭湖平原）中心，其东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄樊。长江自西向东横贯全市；京广、焦枝铁路、沪汉蓉高铁客运专线在此交汇，207国道、二（连浩特）广（州），随岳高速公路纵贯南北；318国道、户蓉高速连东西，使荆州“居中”独厚。荆州长江大桥，将江汉平原和洞庭湖平原连为一体；使荆州具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，是“长三角”和“珠三角”两大经济发达区域与大西北之间最重要的交通枢纽，为历来是重要的军事和物资重镇集散地。辖区与人口荆州全市国土面积1.41万平方公里，总人口640万，中心城区面积59平方公里，人口
3、75万；荆州下辖两区三市三县与一个省级经济开发区；三市是指石首、洪湖、松滋；三县是指江陵、公安、监利三县。工业全市规模以上工业企业达820家，纳税过千万元的企业15家，初步形成了以电子信息、汽车零部件、光机电一体化、精细化工、生物工程与医药以及轻工、纺织等为支柱产业,涌现了白云边、等一批实力企业。旅游荆州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，是国家优秀旅游城市，现已建成对外开放和经营的各类景区景点68处，其中国家质量等级旅游区4A级景区3处，2A级景区4处，。全市接待国内旅游512.6万人次，增长18.1%；国内旅游收入27.2亿元，增长23.4%。接待入境旅游者2.77万人次，增长18.
4、1%；旅游外汇收入982.1万美元，增长30.6%。科技教育荆州科技、教育资源位居全国地级市榜首，是湖北省第二大人才密集地，拥有省部级综合性重点长江大学等7所高等院校，在校大中专学生20多万人，是一个庞大的时尚消费群体。 2、荆州经济与人口概况荆州人口、经济与消费在湖北省内所占地位荆州人口总量位居湖北省内第四位荆州2010国民生产总值（GDP）位居湖北省内同类城市第三名荆州2010年人均GDP位居同类城市第六位荆州2010年城市居民人均可支配收入位于同类城市第五位荆州2010荆州社会消费品零售总额位居湖北第三位小结：荆州人口总量位居湖北省内第四位，总人口规模超过600万，因此荆州市零售消费市场
5、容量大。荆州市GDP位列湖北同类地级市第六位，经济总规模不大，且人口基数大，人均GDP刚超过1200美元，正处于温饱型社会向小康型社会转型，正处于消费结构调整与升级阶段，发展型和享受型商品和服务需求旺盛，将成为消费品市场的热点。虽然荆州城市居民的消费能力在湖北同类城市属于中等，但从社会消费品零售总额位居同类城市第三名反映出荆州商业较发达与活跃，且居民消费意愿强。3、荆州人口结构与消费水平1）、荆州人口结构、收入表1荆州整体人口结构概况项目总人口女性人口非农业人口从业人口荆州市荆州市（不含荆、沙两区）荆、沙两区从总人口分布与人口密度来看，核心城区人口只占全市总人口的18.8%;人口密度为2273
6、3人/平方公里,反映出荆州市居民居住呈分散结构,集中度不高,对核心商圈吸引居民的日常消费较为困难.从主城区非农业人口的比例占主城区人口的66.7%.,主城区的居民消费能力相对较强,其中沙市区的城镇化率达到了80.6%,反映出沙市区居民消费能力最强劲.表2按年龄层次人口结构从荆州不同年龄层次人口数反映出荆州人口结构呈现以下特点： 荆州将步入老龄化社会，居民对保建品以及医疗服务的商品与服务需求增加. 该市儿童人口总量达120万,市区儿童人口量达21万,儿童类商品消费潜力巨大. 15岁65岁人口比例占人口总数72%，此部分人口是消费市场的主力消费人群，由此反映出荆州消费市场增长潜力巨大。 表3居民收
7、入及消费水平概况单位（元）城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出城乡居民人均储蓄存款余额在岗职工年人均工资荆州市108407850674315294城镇居民消费性支出占居民可支配收入的72.4%,反映居民消费较活跃。荆州在岗职工年人均工资收入水平低于全省的平均17397元，反映出荆州城市居民整体消费水平较低，对中、低档次的商品需求量较大。2）、荆州城镇居民消费结构与消费市场特点项目金额金额（元）比例人均消费性支出7850100%食品支出319640.71%衣着106913.62%家庭设备用品及服务消费3864.92%医疗保健5757.32%交通和通信7719.82%教育文化娱乐服务100
8、412.79%居住6127.80%杂项商品和服务2373.02%荆州消费品市场现状与特点从居民消费性支出比重，反映出恩格尔系在40%左右，食品、衣着的比重明显降低，居住、医疗保健、教育、文化娱乐等发展型与享受型消费支出不断提高。表明荆州居民消费重心由生存型消费转向享受型消费，是居民由小康向全面小康消费升级转变过程。 荆州市居民消费特点 食品消费向“营养型”、“健康型”发展，收入的增长，生活水平的提高，使居民在饮食方面更加重质，饮食结构更加科学，对健康大有益处的绿色健康食品成为消费的首选。省时、省力、方便的速食半成品，以及休闲小食品受到消费者的欢迎。 医疗保健消费势头强劲 ，随着居民健康意识增强
9、，带来医疗与滋补品消费的强势增长。 娱乐教育文化的比例增加且增加较快反映们从过去单纯注重物质消费，转向物质和精神消费并重。可以预测未来的娱乐休闲等体验式消费市场将会越来越宽泛。 设备用品及服务类消费呈现负增长，主要原因在于社会生产力水平提高，各类设备耐用消费品已于近几年普遍进入“寻常人家”，由于该类消费品的单件投入金额较大、使用寿命较长，这一需求已经饱和，需求下降，则呈现负增长。在设备类消费品饱和的前提下，意味着居民将有更多的收入用于其他消费品类的支出。3）、周边县市对荆州市商业中心的消费支撑荆州市下辖县市来市区零售消费的群体以松滋市以及江陵和公安县的为主，其他县市由于距城区车程多于1个小时，
10、来荆州消费的当地人较少。来市区消费人群的另一个主要组成是以小商品批发为主的商户，这些人主要来自周边各地市，批发商品主要是小商品。石首、监利等下级县市的商业发展程度较高，当地商品种类基本上能够满足大部分消费者的需求，品牌的进驻情况仅稍逊于市区，因此弱化了当地居民来市区消费的需求。项目人口(万)发班车次距荆州车程来荆州购物习惯江陵县39.7115分钟半小时距离很近，零售兼批发均有,由于江陵县原来只是荆州的一个区，大部分政府事业单位人员均居住在荆州城区。基本上投资，消费，居住，生活都在荆州。松滋市84.0915分钟1小时30分距离较近，零售兼批发均有，松滋整体经济实力在现市当中排在前列，具有很强的消
11、费购买能力公安县101.610分钟半小时左右距离较近，零售兼批发均有，公安是所有县级市当中消费最有活力的一个城市。当地人大多为节假日及周末来城区消费石首市62.6215分钟2小时本地商业较为发达，距离较远，至荆州零售消费较少，少量批发。监利县139.0530分钟2小时进货较少，部分批发，距离较远，本县商业也较发达洪湖市90.732小时4小时距离太远，当地人很少来荆州消费。二、城市商户投资分析1、投资渠道及状况分析据调查，荆州市场的投资渠道主要有以下几种：金融证券投资、住宅物业投资、商铺物业投资等。投资渠道投资情况股票证券投资近两年股票和基金市场处于“熊市”，投资者心态趋于保守，更为注重投资风险
12、。投资者覆盖面广，各阶层都能入市投资，投资门槛低。由于股市套牢了大部分投资资金，大大的削弱了市民的投资实力住宅投资住宅兼顾保值、升值和使用的多方面功能深受投资者推崇。受国家宏观经济调控政策影响，虽然钢性需求依然很大，但近几年楼市投资属于低迷状态。商铺投资荆州现有营业商铺总量比较大，投资回报率较稳定。近年来荆州个别失败的商业项目打击了投资者的信心，对于商业项目的地段和商业发展前景更为看重，投资行为趋于理性化。作为重要的传统投资渠道，商铺投资认同度高。但近年来大量商业地产开发，市场对产品品质需求也越来越高。各投资渠道分析期货、外汇投资要求较高的专业性水平，对投资者的群体有一定限制。股市投资回报高于
13、商铺，但投资风险较大住宅投资受国家宏观调控，逐渐增值的空间减少2、区域商铺投资回报率情况；物业类型备注租金回报率备注大型商业项目开发商返租8%美佳华委托租赁期3年，每年回报率8%。开发商不返租，业主自行出租5%不带委托租赁的商铺的定价以项目周边商业的租金水平为参照，但由于价格往往透支预期铺位的升值，因此投资回报率较低，仅为5%左右。成熟商铺成熟型商铺基本经过了5年的经营期，商业旺盛7.5%每平米年租金为1500元，投资年回报率为7.5%新开发的商业项目目前的年回报率基本都为7.5%，但已经营业的项目生意较差，如美佳华经营状况不是很好，租赁经营的商户怨言较大，以目前的情况看开发商所承诺的回报难以
14、保证，对部分投资者的信心会造成一定影响。3、商铺投资状况分析投资者群体荆州商铺投资者群体主要分为以下几类：分类特征购买倾向荆州本地私营企业主如汽配老板、酒楼、休闲娱乐类经营大型私营企业老板，资金实力雄厚。倾向于购买好地段大面积商铺的购买，大面积购买相对的价位比较便宜。荆州本地生意人洪城商场等商场的内的商户，多年经营积累，有足够资金和投资铺位的兴趣。比较倾向于购买零售业内商铺，尤其是门面。本地高收入工薪阶层白云边酒业、洪城股份、沙隆达、长江大学等高收入阶层，收入水平高。倾向于购买小面积的产权式商铺。荆州本地公务员（高层）收入稳定且灰色收入多，生活有保障，资金富足，有一定投资观念。倾向于购买纯投资类型的产权式商铺荆州赴外地经商生意人在武汉、深圳等地经商的生意人，具有较超前的商铺投资理念，资金实力雄厚倾向于购买黄金地段的大面积商铺注：被征土地的村民也将成为该土地上商铺的购买者。三、城市商业基本情况调研1、荆州商业网点总体规划按照荆州市的商业规划，荆州将成为鄂中
