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1、物业共用设施设备管理服务方案、房屋建筑主体维修养护计划及标准表序 号项目时间 间隔次 数维修养护容工作标准1地基基础半年-一-1、检查地基有无超过允许围的不均 匀沉降。2、检查其中有无开裂、破损，基脚 有无破损。有超过允许围的不 均匀沉降请专家鉴 疋，制疋维护方案由 专业公司实施。无白 蚁，结构性能完好。每季-一-适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室有无发现白 蚁，检查公共部位有无白蚁。每年-一-检查房屋基础结构性能是否完好以 及地基沉降总量情况。2承 重 结 构梁每季-一-检查有无变形、裂缝、腐蚀。结构性能完好、安 全，无弯曲变形，裂 缝、腐蚀、无孔洞、 脱漆、起壳。对于承
2、重结构部件，若出现 因设计或不可抗拒 因素引起的严重损 坏，委托专家进行分 析、计算，拟定维修 方案，由专业公司实 施处理。每年-一-检查整体结构性能是否完好。板每季-一-检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年-一-检查整体结构性能是否完好。柱每季-一-检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年-一-检查整体结构性能是否完好。承重墙每季-一-检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每年-一-检查整体结构性能是否完好。金 属 构 件每季-一-检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、 锈蚀。每半年-一-对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处 理。每年-一-分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损 伤，鉴定
3、金属结构整体承载能力。备注1、加强大风暴雨等恶劣天气时对金 属结构和支撑体系的适时检测。2、加强地震等不可抗拒自然力作用 后，对金属结构和支撑体系的检测维 护工作。3、在大风暴雨后加强对金属结构的 检查，根据检查的结果进行必要的维 护。3非承重墙每月-一-检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、 风化等缺陷。结构性能完好墙体 平直，无裂缝、孔洞、 风化缺陷。每年-一-检查墙体结构性能是否完好。4屋 面防水 涂层、每周-一-1、清扫、冲洗屋面，特别注意米光 天棚的清洁。屋面、米光棚清洁， 雨水口无堵塞，伸缩采光 玻璃2、检查雨水口有无堵塞，发现异常 及时疏通。3、检查屋面有无积水。4、检查伸缩缝油膏有
4、无变硬疏松、 是否开裂、脱边，发现异常即时修复。5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、 渗漏，发现损坏及时修复。6、发现防水层破损、老化造成屋面 渗漏的，及时修复或更换。7、检查避雷网有无脱焊和间断，发 现异常及时补焊。缝油膏无变硬疏松、 开裂、脱边。隔热层 无空洞、起鼓、渗漏； 防水层无破损、老 化。避雷网无脱焊和 间断。每年-一-1、全面修补隔热层板，重新勾缝。2、检修屋面防水层。3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好 情况。4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。5、油漆圆钢避雷网。备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化，及时更 换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降 缝、伸缩缝的老化、渗漏
5、情况。5楼地面每季-一-1、检查楼地面是否平整完好， 有无空鼓和破裂。2、检查地面饰面材料有无松 脱、空鼓、破损，发现问题及 时处理。3、更换大面积松脱、破损的地 面饰面材料。楼地面平整完好，无 空鼓、破裂，地面饰 面材料无松脱、空 鼓、破损每年-一-检查楼地面面结构功能的完好 性。6楼梯每半年-一-1、检查扶手、踏步有无损坏， 发现异常随时修复。2、补换损坏的地砖。3、修复空鼓的地砖。扶手、踏步，地砖无 损坏，扶手、护栏油 漆完好。每年-一-1、油漆型钢组合楼梯、扶手、 护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖 予以修复或更换。7公共通道每周-一-1、检查地面砖有无起砂、 空鼓、 开裂、松脱；发
6、现异常及时修 复。2、公共通道及门厅的墙面有无 污迹和剥落，发现异常随时处 理。地面无起砂、空鼓、 开裂、松脱，墙面无 污迹、剥落。每月-一-对空鼓、开裂、损坏的地砖予 以修复或更换。8墙 面涂料、 石土 质块 材每月-一-1、修补墙面裂缝、起鼓、脱落 部分。2、处理墙面变色现象。3、处理墙面局部渗漏。4、更换破损的石土质块材。墙面无裂缝、空鼓、 脱落、无变色现象、 无渗漏水。石水质块 材完好，无破损、裂 缝。每季-一-处理墙面大面积渗漏。每年-一-雨季对用户窗台进行密封维护 检查，杜绝雨水侵入。9外墙面喷涂 饰面、 玻璃每周-一-修补涂料饰面破损、脱落部分。 更换破损的外墙饰面玻璃。清洗外墙
7、饰面人为造成的污染 部分。涂料饰面无破损、脱 落、变色、污迹。石 材饰面无破损、裂 纹、钢挂牢固无松 动。外墙面无渗漏 水。每年清洗外墙面 一次。每5年翻新涂 料饰面一次。每半年-一-结合外墙清洗作业，一并检查 外墙面的使用状况。处理外墙面变色现象；检查并 加固外墙金属构件。每年-一-1、雨季时期对用户窗台进行密 封维护检查，杜绝雨水侵入。2、对于外墙面大面积渗漏久修 无效的，局部翻新以防止渗漏 面积扩大。根据需要1、强风暴雨天气及时发布信息，提 醒用户关好、锁好门窗。2、外墙清洗必须用绿色环保型清洁 齐購3、更换外墙饰面应按原设施要求进 行。4、每25年翻新外墙面一次。10吊顶每周-一-检查
8、有无擦、戈V、刮、踏坏， 发现损坏及时修补。无水浸、腐烂、脱裂、 霉变、踏坏。每月-一-加强防水、防腐、防裂、防胀、 防霉变工作，发现有水浸、腐 烂、胀裂、霉变的部分及时修 复。11门窗每月-一-1、 检查木门门扇有无松动、下 垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2、门转轴或摩控磨损部位加润 滑油。3、防火门（塑）钢门窗、铝合 金等门窗有无变形、生锈。门无松动、下垂、翘 曲变形、霉变、腐栏， 转轴灵活，无变形、 生锈。每半年-一-更换门窗的易磨损部件。检查地下室天花、墙面和地板天花、墙面、地板无12地下室每周-一-饰面有无起壳、脱落和渗漏水起壳、脱落、渗漏水。现象，发现问题及时修复。、供配电系统维护、管
9、理计划及标准项目时间次数维修养护容工作标准高压 环网 柜每周-一-1、检查外观是否完好、运行有无噪声。 检查指示灯是否完好。2、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否 正确。清理外部灰尘。外观完好、清洁，运行无 噪声，指示灯准确完好， 操作机构灵活、互锁机构 正常。每年-一-1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否 正常。2、 检测接地电阻（应符合规定要求）。3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。变压器每周-一-1、检查外观是否完好，有无异常响声。2、检查温控器指示是否正常，超温时风机 能否正常起动，风机运行是否正常。3、变压器电压、电流是非在额定围。电缆接头牢固
10、，运行声音 正常，备用变压器能及时 投入使用，绝缘良好，对 电阻符合要求，安全防护 措施完好，标示明确。每年-一-1、检测接地电阻，各接线装置紧固。 检测变压器线圈绝缘电阻。2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防 松绑扎并回固。3、清理灰尘。配电 柜、动 力柜、控制 柜、每天-一-1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，电压、电流是否正 常，二相负何是否平衡，有无异常声响。3、检查配电开关触头接触是否良好，有无 短路、过载现象。4、检查开关是否在正确位置，标示是否清 楚，5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率 因数是否达到要求。6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。安全可靠运行，配电兀件 安全可靠
11、，母线排完好无 异常，配电房无安全隐 患，安全防护措施得当， 功力因素达0.9以上，各 类标识，警告牌齐全，周 围环境整洁。半年-一-1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙， 更换打磨烧坏的动静触头。2、右有过载现象，应更换容里大的配电设 备。-年-一-1、重复上述检查。2、检测接地电阻。3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。供电 线路每周-一-1、清洁卫生。2、检查敷设环境有无积水、杂物。3、供电电缆标示是否清晰、脱落。线路敷设环境卫生，无积 水杂物，接线装置完好无 过热现象，标识清晰，无每月-一-1重复上述容。2、检查线路有无过热现象。3、检查进出线路接线装置是否完好。脱落，金属支架安装牢
12、 固。每年-一-1重复上述容。2、检测线路绝缘电阻。3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。三、消防系统维护、管理标准项目时间次数维修养护容工作标准烟雾、 温度 等探 测器每月-一-检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。 检测是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。 按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，（每次测试记录必须覆盖所有回路和单兀）。探测器外观完好，性 能稳定，报警正常， 处于良好的工作状 态。每半年-一-1、重复上述检查。2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警。每年-一-1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接 口。2、进行探测器模拟试验，有故障或性能不
13、稳定的 及时处理。3、禾U用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状 态。4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。报警装置每周-一-1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，运行是否正常。外观清洁完好，接线 无松动、脱落。正常 报警，联动准确。每年-一-1、更换损坏的报警装置。2、 手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。3、检查接线是否松动、脱落。消防 控制 主机每日-一-1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情 况。3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录 事发时间、地点及发展情况。主机、联动柜清洁卫 生，无灰尘，接线无 松动、脱落，工作温 度正常，无过热现象， 能准确显示、打印报 警、联动、故障信息。每周-一-部吸尘、清洁，并做好记录。消防 联动 柜每月-一-对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。每季-一-对主机、联动柜各接线端子进行检查、清扫、紧固， 并做好记录。每半年-一-1、消防演习时能正常控制消防设备的运作，并能 准确检测有关信息。2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警 资料。3、对存在的故障予以处理。测试系统接口信号是否正常。软件数据备份。测试系统接口模块、各种按钮的性能。 测试系统接地电阻。测试各回路的对地电阻。消防 广播 和背 景音 乐系
