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1、附录毕业设计(论文)外文资料翻译专 业： 工程管理（房地产方向） 姓 名： 赵珍珍 学 号： 0609212104 外文出处： Center for Economic and Policy Research 外文附件： 1.外文资料翻译译文；2.外文原文复印件。房地产市场泡沫崩溃的10个经济表现迪恩贝克 、 凯瑟琳 、 厄斯金 编辑 经济和政策研究中心 时间：2006年6月导 言越来越多的证据证明，房地产市场泡沫已经走过了它的高峰期。目前值得注意的问题是评估其影响(泡沫)的持续性，以及住房市场如何迅速恢复到较正常的水平。本文讨论的主要数据来源，无论是来自政府,还是来自于私人机构,都是在当前房地
2、产市场环境下可信度较高的信息。该文件简要介绍了每个主要开放性数据来源、用途以及分析的局限性。作为一项基本规则，房地产市场长期的走势与其他经济活动密切相关。这意味着，预期的房地产业就业情况增加应与其相关产业所增加的就业率大致相同。也就是说，人口的增长以及随之建成住宅的数量的增长速率应大致相同。国家的人口与待满足的住房需求面积比例大约是14，更高的比例出现在在20世纪90年代中期（这里需要考虑的是，今天对建筑品质的需求与十年前的建筑品质需求有占了绝大多数，增加的收入是主要的影响因素，需求质量的家庭数量比较大）。 1990年至1991年的经济衰退为20世纪90年代中期提供了有用的比较基数，因为90年
3、代中期经济已大致恢复到正常运行状态。失业率已下降到6.0的水平，在当时被认为是社会就业率充分的经济运行水平。虽然房地产业仍然低迷，但事实上当时经济学家并不这样看,除非当时国家产业内部的大多数人都认为房地产业仍然持续兴旺繁荣.所以它仍然是衡量目前的房地产业一个良好的标尺。 来源于人口普查局新的商品房每月增量销售数据新商品房每月增量体现在每项房屋调查之中。发展商希望政府裁撤建筑许可证的要求和销售状况报表。销售报表的数据对于冬季而言有较大的参考性，因为这是可以让我们及时得到上月的销售数据-尽管数据非常不稳定，尤其是在冬季，任何一个月的天气情况都可以是成为影响销售的巨大因素。这意味
4、着，必须始终谨慎看待单月的数据，而且价格数据要比增量数据重要。虽然由于家庭结构的改变可以使价格有一定弹性，但并不意味着实际成交价格发生比较大变动。换句话说，销售均价可能反而会上升，因为这一个月出售的住宅可能是要比上月出售的住宅地段更好、数量更多,而不是因为与其同类产品的建筑成本更高。 新住宅销售量还包括公寓的销售。这很重要，因为从房价阶段性猛增的房产市场上可以看出数额巨大的投机活动在最近的运行情况。这是比较科学的一种看法，因为能够在备案数量和价格将出现最明显的漏洞.因为没有公寓市场新近成交销售量的数据。最近房地产市场上显示出一定程度的疲软趋势。平均销售期同比2006年1月3月,下降到了4.9。
5、虽然仍接近高位纪录但呈现下降趋势，实际上可能是相当多的发展商因为利率的降低,在销售面积价格上升的同时获得了比去年高得多的利润 。同时减少在销售数据的备案，如果只按照利率下降10个百分点计算(预计)，参考媒体报道，销售额比去年同期下降将近1.5。2005年的销售额是128.0万在过去3个月销售额大幅滑落，相比之下，1993-1995在无房地产泡沫影响下新增商品房月平均销售额为67.0万。实际上按目前季度平均每隔3个月价格下跌幅度就较大,但第一季度的中间售价提高却已经达到了2.0%。来源于全国房地产经纪人协会现有住宅的销售数据这些数据来自房地产经纪人的调查。美国全国房地产经纪人
6、协会（NAR）的报告数据一般把每个月的现房销售量和价格进行截止。需要注意，但房地产的销售一般在截止日期6至8周后签订合同。这表示现房销售数据可能会把主要合约签署在了3月以后比如4月。基于这个原因，现有房屋的备案往往使目前新增商品房销售数据在市场中比例偏低，（全国复兴联盟最近也开始编制根据目前销售合同期限前后的数据库）。 同时需要重视:应用该数据会使存量房的销售扰乱新增商品房销售数据。每月的数据高度不稳定，而且房地产销售在很大程度上受市场环境影响。而且要重视这三个月的市场环境事宜。在5月新屋销售，受市场环境恶劣影响，在可能会产生很大的影响，但是旧房销售量受市场环境影响在3月和4月要远远比在5月影
7、响更大。（另外，请务必遵循区域的销售数据。东北区域市场环境没有很大程度上的销售疲软，在南方或西方则不同）。一个重要的区分体系是因为现有的居住体系包括公寓。美国全国房地产经纪人协会有一个统一的建筑形式编制的数据，不同的房屋类型也分成各种体系如独立式住宅，联排别墅，公寓和合作建房，但这些一系的信息并不总是包含在公开的新闻稿中。同时现房销售也在大幅回落后开始了至少为六个月持销。销售收入1 680万,但其销售最高峰与2006年的1月至3月的718.0万美元的峰值下降了5.3，从2005年第三季度，（包括季节性调整数据）。现房销售收入仅为385.0万，相比之下，这种回落从1993年至1999平均每5年才
8、发生一次。中位数的销售价格也表明，从2005年第一季从一个高峰期21.187美元，到第三季度的22.770美元,下降了4.0。来源于抵押银行家协会的抵押贷款申请数据美国抵押贷款银行协会（ MBA学位）提供的数据，保证了每周申请抵押贷款都用于置业和再融资。这是一个非常有用的和巨大的问题调查。它是基于对统计调查结果的显示，向美国抵押贷款银行，商业银行和全联邦负责的机构。不幸的是，MBA已经在最近几个月向广大市民不再提供指向性的stingier与信息，在其网站上市民也不能够得到免费获得历史数据。这是一个损失，谁也没有足够的资金购买这些专有数据。这项统计调查是这么有用，因为它为人们
9、提供关于对国家的房屋市场非常切合时宜的信息，每周数据应始谨慎，稳定的计算平均数,同时对该国的市场份额给出了一个合理可靠的方案。此外，调查还表明（固定利率和浮动利率结构之间的抵押贷款。即使大比例浮动的抵押贷款利率。当固定息率正处于50年来的最低点时，是泡沫市场非理性繁荣的重要的证据。）数据对于再融资亦是非常有用的，因为支出从家里股本已如一支重要复苏的力量。现在开始,从去年高峰期，新的银行按揭指数急剧下降。从高峰期到去年秋天目前的四个星期按揭的平均数据下降了近20,从2003年春季开始的新的银行按揭指数从较高回落到了目前水平，而转按揭贷款则下降了80以上。来源于联邦住房企业监督
10、办公室的房屋价格指数数据房屋价格指数（HPI）是以黄金作为等价物而调节其标准价格，因为它的轨道注重资金回笼。这意味着它控制房屋出售的结构。价格变动，在国际上是现行的商品房的价格区间，而不是转移到其未来值的区间。它也可适用各级国家和首都地区，因此它可以提供一份详细的关于国家房屋市场情况。HPI给出了最明确的泡沫证据。在整个战后时期，房价平均增加率和直到1990年1月中旬其他商品和服务的价格一样，当然，也有房屋通胀跨区域和年份产生比较大的变化率。自90年代中期以来，在调整后的通货膨胀以后HPI在全国范围内增加了50以上，在地区房屋价格迅速上涨（主要是沿海岸）方面 增幅已超过100。房价在沿岸地一些
11、区域增加较为迅速，这些区域可能反映了越来越多的可选择性，当房屋市场以更正常的水平在调整时，他们仍然可能会看到最急剧的价格下降。也有一些不利的HPI。第一，它是的滞后性是可以利用的。比如直至3个月以内,仍然有四分之一需求得不到满足。举例来说，HPI为2006年第一季度出现这种情况，由于季度数据也将缓慢回升的变化一直维持到六月初。假设房价11月和12月都上升1.0，然后在1月趋于水平标准，然后在2月和3月下降0.5，在这种情况下，HPI仍然会表现出为第一季要比为第四季度较高的运行标准，即使价格下降。HPI也切断了相当一部的分房屋市场，因为它只对有依据的住宅与符合抵押贷款标准的房屋进行跟踪。这些贷款
12、目前主要为单一家庭提供为41.7万美元的贷款。价值为99%的按揭，这里将设立一个上限，大约为46.3万美元所涵盖房屋的价格指数。在市场最为迅速的反映，表现为这个上限附近住宅的价格，这意味着上半部分的房屋市场是从该样本中排除的。即使是市场中价格较低的中位数，有20-30 的价格可能被排除在这个上限之外。HPI保守的说明房价将上升并且拒绝对重新贷款的房屋进行评估。从销售与评估转接到房屋。所公布的数据平均水平分别在国家一级标准之上（从2001-2003年的期间上升幅度较小但上升迅速，但他们在2004-2005年增加速度更加迅速）这些数据在国家或大都市的水平下都没有公布。 最后，值得注意的是HPI会错
13、对一所房子质量在销售方面的所有变动。如果一所房子价格增加的原因是因翻新或加法此外，(HPI)将简单的纪录，这作为一个加价。同样如果价格下跌，是因为房子没有得到妥善保养，它会简单地记录了以较低的价格作为其下跌价格。这就意味着在一个高发期的装修开支，于是将会夸大她的增加量，在一个价格和较低的消费时期，这样做将低估价格的增加量。 来源于人口普查局的空置率数据人口普查局产生的季度数据上的空置率是来自对每月的人口调查。公布报告上的空置率分别为取得所有权和出租的单位，并且在城市或者郊区或乡区由地区提供保障。数据为每个处所向下个处所发表的第一个月月末统计情况。空置率的数据系列非常有益的，
14、在给潜在房屋市场供应和需求的图片上。如果有过多的开发量，那么无论是市场出租还是所有权单位，在上升的空置率形式上，都应该有一些证据显示。一部分泡沫影响投机的故事是需求可能从出租市场临时地转移到归属市场，因为人们利用涨价寻求购买，但是即使是二个市场将一起转移。 例如，在出租市场上如果有很大数量的空置率。它在租赁终将向下安置。 如果租赁相对售价下跌，则某些人将决定租赁而不是买。 如果房子租赁相对销售价格较高，然后房东将看廉价出售单位他们是否有租赁麻烦。 零售价指数Rental组分数据由劳动统计局生产劳动统计局(BLS)出版关于出租的月度数据。使成他们为可被跟踪的出租市场，这些数据
15、是非常有用的。如果在售房屋价格的迅猛增长被根本性凌驾在房产市场上，则应该有租赁业务和归属价格的可比增量。实际上，在过去九年期间全国租赁业务仅比整体通货膨胀率有所增加，并且按实际价值计算实际上是在近二年才有所下跌。在与多数迅猛增长最大区域的出售房屋价格相比，出租价格是微弱的，例如旧金山和西雅图。后者实际上是为房屋出售价格提供了更好的匹配性能，因为它带出的成本和费用。后者往往包含在为租住单位支付的租金中。租金指数是供主要地区的国家。 消费物价指数，往往会比空置的公寓的租金数据更为缓慢（向上或向下）的移动。原因是，大部分住户在任何的时间点是不会转移的。业主倾向于提高更多的空置单位的租金比被占领的单位
16、。他们将不会对现有的租户会给出大的租金优惠，除非租客威胁搬走。因为被占领的单位包括一个大份额CPI出租索引，索引比在市场出现的单位的租金指数向上或向下有一个点比单位租金慢。如果利率继续上升，就可能产生不合理的行为。较高的抵押贷款利率对多数人来说将负担不起对房屋的所有权，因此把他们纳入租赁市场。这将意味着房屋出售价格压力下调，但租金的压力将上升。如果长期利率显示较高的通货膨胀的证据，则可能产生更高的抵押利息对立力量，估计会造成更多人租赁的恶性循环，从而导致更高的租金和更高的通货膨胀，然后将进一步增加按揭利率。从局部房地产市场可以看到巨大的供应反应的信息情况，这个系列是一项有用和实时性情较强的补助措施。在这个数据集里如果没计数的区域空置办公室大厦可由商业不动产向住宅
