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1、河 南 郑 州 区 域 市场写字楼分析报告郑州四合同创房地产营销策划2011年6月目录一、郑州写字楼市场概况11.1 历年写字楼市场走势分析11.2 2010年写字楼市场概述2二、区域写字楼项目个案分析42.1 王鼎国际42.2领秀国际中心52.3永和国际广场62.4绿地中心千玺广场72.5行署国际广场82.6绿地之窗92.7国泰财富中心102.8绿地世纪峰会11三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析123.1 个案情况分析12易摩根中心13科技才智名座14郑州时代国际广场15世博中心蓝堡湾二期写字楼16格林融熙国际17升龙环球广场19曼哈顿金融中心20荣勋赢座21绿地原盛国际223.1.10兴
2、达国贸233.2 代表性项目硬件配置明细表24写字楼市场分析报告（2011年5月）一、郑州写字楼市场概况1.1 历年写字楼市场走势分析如上图所示，2004-2010年期间，除09年严重供不应求外，其他年份办公物业的供求量相对平衡。08年受金融危机影响，开发商放慢了对办公物业的开发力度，导致09年供应量急剧减少。09年随着经济好转，在住宅市场首先复苏的带动下，办公物业销售大增，历年累积的大量库存被消化，使市场供求严重失衡。2010年依然延续供不应求状况，同时市场受强烈通胀预期及住宅市场调控政策影响，大量的投资客入市，导致市场供求两旺，供应量和成交量双双创出历史新高。历年来，办公物业的成交价格呈震
3、荡上行态势，与住宅物业价格（上述价格包含经济适用房）在大趋势上保持一致，但是由于办公物业整体供求量较小，平均仅占全市商品房开发量的5%-10%，因此办公整体均价受个别区域、个别项目的影响较为明显，价格波动幅度远大于住宅产品。从平均涨幅来看，2004-2010年，郑州市办公物业的整体涨幅达到143.5%，平均年复合增长率为16%。其中2004-2006年价格较为平稳，自2006年开始，办公物业价格呈现加速上涨态势，2006-2010年期间涨幅达到118.5%，年复合增长率达21.58%。1.2 2010年写字楼市场概述2010年，办公物业市场供应强劲，批准预售面积为78.31万平米，较09年的2
4、1.82万平米增长258.9%；办公物业成交量为93.66万平米，较09年成交量69.61万平米增长34.5%；办公物业成交均价8522元/平米，较09年5252元/平米上涨了62.3%。整体供求比为1：1.2，供求矛盾有所缓解，但仍然供不应求。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，2010年郑州办公物业市场呈现稳步发展态势。从办公物业供求量来看，2010年郑东新区和金水区是办公物业供求的绝对主力区域，两者在全市供应量和成交量中所占的比例均达到95%，其他区域有办公物业供应的比例非常低。由于地段、商务氛围、配套环境、档次、配置标准、发展潜力等方面的优势，两区域的办公物业价格也
5、大幅领跑全市，均达到8700元/平米左右的水平。2010年郑东新区CBD内的地标写字楼绿地千玺广场入市，成交均价达24443元/平米，成交面积近3.8万平米，大大拉升了郑东新区乃至全市办公物业的销售价格。2010年郑州写字楼各总价段成交情况结论：n 写字楼的近两年呈现供不应求状态，供需的连续上涨带动价格攀升迅猛；n 写字楼的市场均价与住宅均价（不含经济适用房）相差1000-2000元/平方米；n 整体发展不均衡，在商品房市场占有比例不足10%，供需主要集中在金水区（花园路以东区域）和郑东新区，且受单个项目影响较大。n 2010年写字楼成交总价段分布情况来看，小面积、中等面积、较大面积写字楼的总
6、价分别集中在20-40万、80-120万、180-250万的区间二、区域写字楼项目个案分析2.1王鼎国际楼盘价格：23000元/平方米物业类型：写字楼|商铺装修状况：公共部分精装修区 域：郑东新区项目地址：郑东新区CBD商务外环路与九如东路交汇处售楼地址：CBD商务外环路与九如东路交汇处交通状况：乘坐7路、26路、206路、B16、B19等公交车，在商务内环路九如路站下车，向西走100米即到 物业管理：河南省王鼎泓大物业物业费用：5.00元/平方米月容 积 率：13.60绿 化 率：12%停 车 位：地下停车位:350个周边配套：郑东新区CBD中央商务区，郑州第47中学新校区，郑州市新房地产交
7、易大厅，万达期货，郑州国际会展中心。备注信息：1栋29层的高层，其中：1-5层为商业裙房， 6-29层为办公区域。2.2领秀国际中心楼盘价格：18000元/平方米物业类型：写字楼|商业装修状况：公共部分精装修区 域：郑东新区项目地址：郑东新区商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)售楼地址：商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)交通状况：乘坐7路、206路、26路、B16路、B19路、47路等公交车，在商务外环与商务东二街站下车，即可到达项目。 物业管理：郑州方园物业管理物业费用：6.00元/平方米月容 积 率：12.57绿 化 率：21%停 车 位：地下停车位215个周边配套：
8、学校：四十七中、郑东新区幼儿教育研究中心、郑州实验学校、郑东新区幼儿教育研究中心、众意路小学；餐饮：阿锋香港酒楼、迪欧咖啡、金汤鲍鱼、皇府鲍鱼、远景咖啡；银行：中国人民银行、中国银行、农业银行、招商银行、民生银行、光大银行、汇丰银行、广发银行等； 备注信息：一栋30层高层，其中1-4层为商业裙房，5-30层为写字楼。2.3永和国际广场楼盘价格：32000元/平方米物业类型：写字楼装修状况：共部分精装修区 域：郑东新区项目地址：郑东新区金水东路与民生路交汇处售楼地址：金水东路与民生路交汇处交通状况：乘坐47路、114路、115路等多条公交车，在金水路农业东路站下车，沿农业路向西走300米，即到
9、物业管理：郑州派铂利物业管理物业费用：5.00元/平方米月容 积 率：5.77绿 化 率：32%停 车 位：地下三层立体车库，1500个停车位周边配套：学校：郑州四十七中、17中等；住宅：金泰小区、龙腾盛世、金领时代等小区；医院：市中院；银行：中国工商银行、建设银行等；其他：河南省地质博物馆、省交通厅、国土资源局、省出版集团、市工商局、市文化局、市税务局等备注信息：永和国际广场现房销售，面积区间：100-1600平，均价18000元/平，全款98折，按揭99折。详情咨询售楼部。2.4绿地中心千玺广场楼盘价格：45000元/平方米（目前销售35层以下）物业类型：写字楼装修状况：精装修 五星级区
10、域：郑东新区项目地址：郑东新区CBD中心湖南侧售楼地址：郑东新区CBD商务内环路与商务西四街交叉口五行嘉园C座绿地中心千玺广场品鉴馆交通状况：乘坐26、206、B16、B19等多条公交线路，在会展中心站下车即到 物业管理：上海科瑞物业物业费用：21元/平方米月容 积 率：5.61绿 化 率：29.80%停 车 位：约1000个开 发 商：河南绿地中原置业发展周边配套：学校：47中、河南省实验中学、郑州八中郑东新区校区等；餐饮： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；银行：汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银
11、行、广发银行；酒店：中油花园酒店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等。备注信息：绿地中心千玺广场前期都是整层销售，价格大概3万元/平方米，三月下旬开始散卖活动，价格也在4.5万元/平方米左右，个别高楼层突破5万元/平方米。2.5行署国际广场楼盘价格：20000元/平方米物业类型：住宅|公寓|写字楼|商铺内部配套：星级酒店式挑空大堂. 户 型：二居室装修状况：毛坯区 域：郑东新区项目地址：郑东新区正光路与众旺路交汇处售楼地址：正光路与德厚街交叉口。交通状况：26、206、916、43、K115、916快线、47、48、135、305、312、B16、B18
12、 物业管理：河南瑞祥物业管理物业费用：2.50元/平方米月容 积 率：3.50绿 化 率：28%停 车 位：900余个地下双层停车位。开 发 商：郑州耀威房地产开发周边配套：众多行政事业单位，省直单位办公大楼对面精装恒温恒湿大堂；地下恒温标准游泳池2.6绿地之窗楼盘价格：18000元/平方米物业类型：写字楼装修状况：精装修、OA网络地板区 域：郑东新区项目地址：郑东新区东风东路与七里河南路交汇处售楼地址：郑东新区东风东路与七里河南路交汇处交通状况：地铁1号线、5号线 公交123路、K115路、114路等 物业管理：上海圣维仕物业管理郑州分公司物业费用：8.50元/平方米天容 积 率：5.50绿
13、 化 率：10%投 资 商：绿地集团停 车 位：地下停车位：3000个开 发 商：河南绿地广场置业发展周边配套：绿地之窗周边政府机关单位众多，包括省国土资源厅、省交通厅、省司法厅等10家省级单位，市国税局、市工商局、郑东新区行政服务中心等11家市级机关，电信、石化、矿产等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构。备注信息：一期为1栋24层高层 ，二期为1栋36高层。2.7国泰财富中心楼盘价格：25000元/平方米（日前销售13-27层，现买现用）物业类型：写字楼装修状况：精装修、OA网络地板、楼宇智能区 域：郑东新区项目地址：郑东新区通泰路和外环路交叉口售楼地址：通泰路和外环路交叉口交通状
14、况：公交26、37、77、215、262、87、43、23等投 资 商：浙江国泰置业开 发 商：郑州国泰置业周边配套：47中、汽车东站、未来商圈、河南省艺术中心、国际会展中心、 丹尼斯步行街,省国土资源厅,市中级人民法院,交通厅,同仁医院等。备注信息：总建筑面积约60000平方米,楼高120米,地上30层,1-4层为裙楼.标准层面积约1600，可提供半层600平米和整层1200平米的独立办公空间,采用框架剪力墙结构，可以自由分割。2.8绿地世纪峰会楼盘价格：20000元/平方米物业类型：写字楼装修状况：精装修、OA网络地板区 域：郑东新区项目地址：CBD外环路与众意西路交汇处售楼地址：CBD外
15、环路与众意西路交汇处交通状况：项目所处位置西起中州迎宾大道（原107国道），东至京珠高速公路、北起连霍高速公路，南至机场快速路，可谓四通八达，财路亨通。物业管理：圣维仕物业管理物业费用：5元/平米/月投 资 商：绿地集团开 发 商：绿地集团备注信息：6层以下70-100平米户型，每套设有独立咖啡间，卫生间。 屋顶设直升飞机停机坪 每楼层独立空调 顶层高6.3平米，可作为复式单元。三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析3.1个案分析3.11居易摩根中心项目位置示意图居易摩根中心效果图开发商：河南二十一世纪住宅建设位置：花园路与国基路交汇处开发时间：2011年4月30日售楼部开放，计划开盘时间2011年6月底体量：总建筑面积：地面以上约4.1万平方米，办公用房：3.5万平方米，商业用房0.6万平方米，1-3层为商业，4-27层为办公用房，办公用房面积在120-300平米之间，
