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1、.wd物业承接查验实施方案前 言物业承接验收制度是?物业管理条例?重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业工程业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，防止物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,在正式接收物业工程之前由业主或其委托的机构对即将交付使用物业的建造质量、管理资料、建筑使用功能等进展的综合性验收，是物业服务工作的根基和前提条件。制订?物业承接查验实施细则?将为业主及开发建设单位、物业服务企业、物业服务评估监理机构提供可操作性依据。本细则制定是以现行国家标准、规程、标准为依据，结合ICC.武汉环贸中心建筑工程质量及物业服务企业现有实际水平并吸纳了企业的先进经历，其
2、总体承接验收标准水平高于行业标准，与标准、规程一致。适用ICC.武汉环贸中心区域内的所有物业工程，建设单位与业主或其委托的物业服务企业之间进展的物业共用局部及非共用局部的查验交接和物业服务交接活动；增加各个部位及系统设备设施的查验方法及查验标准。目录1.总则2.术语3.一般规那么4.房屋本体及公共设施的承接查验要求5.强电系统设备设施的承接查验要求6.电梯系统设备设施的承接查验要求7.安全防范系统设备设施的承接查验要求8.消防系统设备设施的承接查验要求9.楼宇自控系统设备设施的承接查验要求10.综合布线设备设施的承接查验要求11.空调各系统设备设施的承接查验要求12.给排水各系统设备设施的承接
3、查验要求13.绿化工程的承接查验要求14.钥匙的承接查验要求1. 总则1.1. 目的为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，防止物业管理中因工程建设质量责任不清而导致的纠纷。1.2. 适用范围ICC.武汉环贸中心区域内的物业工程，建设单位、业主或其委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，进展物业工程建设工程含共用局部和非公共局部查验交接和物业服务交接时，适用本方法。2. 术语2.1. 物业承接查验：在正式接收物业工程之前，开发建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构在移交物业工程过程中对建造质量、管理资料、建筑使用功能等进展的综合性验
4、收。2.2. 物业公共区域：主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：根基、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.3. 非公共部位属于房屋本体建筑范围，以及合同承诺的交房标准，主要包括业主户内设备设施。一般包括：户内根基、承重墙体、柱、梁、楼板、墙面、地面、天花、门厅、楼梯、走廊通道、门窗、户
5、内配电箱、弱电箱、门禁、对讲、消防、给排水、燃气管道及设施、照明、空调含制冷、采暖设备、精装修、强弱电线路、阳台、空调机位、排风排烟管道等。3. 一般规那么3.1. 物业承接查验工作流程表3.1物业承接查验工作流程工作流程管理内容相关文件接口组建承接查验小组做好承接查验前的准备检查核对进展资料移交整改补齐资料YN 接工程公司进场通知接收N进展硬件设施、设备移交限时整改Y资料归档检查验收1. 确定是否具备条件2. 组建新工程承接查验小组，任命组长/专业人员3. 编制方案，与委托方接洽，现场摸底4. 物业资料接收5. 检查核对是否齐全、完整、符合要求，符合接收/不符合补齐6. 按标准/技术资料分组
6、检查建筑物及附属设施7. 合格接收/不合格整改，资料建档保存1. 合同/中标通知书2. 房屋验收标准/承接查验规程3. 工作方案/工作文件/技术资料4. 物业资料/交接记录5. 验收记录/移交清单6. 检验报告/安装调试记录/资料归档记录委托方新工程管理单位/建设/施工单位同上工程管理单位3.2. 物业承接查验工作准备3.2.1. 新建物业验收应具备的条件：3.2.1.1. 建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；3.2.1.2. 供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；3.2.1.3. 房屋幢、户编号经有关部门确认。3.2.2. 物业承接查验前的准备3.2.2.1. 承接查验前
7、物业公司应做好以下准备工作：(1) 与工程公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；(2) 派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收方案；(3) 提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；(4) 准备好承接查验用的记录表格3.2.2.2. 承接查验小组组长拟定物业承接查验方案，物业承接查验方案应包括以下内容：(1) 物业承接查验工程清单；(2) 小组人员分工；(3) 承接查验日程安排；(4) 业主、施工方、物业承接查验小组三方施工质量整改工作协调会； (5) 其他如提前介入在建工程验收等。3.3. 物业资料的承接查验3.3.1. 建设单位向业主或业主大会移交资料应符合
8、?物业承接查验方法?的规定。其包括：(1) 基建文件A类内容与要求 a) 决策立项文件b) 建设用地、征地与拆迁文件c) 勘察、测绘与设计文件d) 工程招投标与承包合同文件e) 工程开工文件f) 商务文件g) 工程竣工验收及备案文件h) 其他文件(2) 监理资料B类内容与要求a) 监理管理资料b) 监理工作资料c) 竣工验收资料d) 其他资料(3) 施工资料C类内容与要求a) 施工管理资料b) 施工技术资料c) 施工测量记录d) 施工物资资料e) 施工记录f) 施工试验资料g) 施工质量验收记录h) 竣工验收资料3.3.2. 各种设备设施的随机资料包括但不限于：设备操作、使用说明书，设备维护保
9、养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。3.3.3. 与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案图纸等例如：高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等3.3.4. 政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。3.3.5. 业主资料适用时已购房业主的姓名、位置、面积、联系 等。3.4. 物业设备设施的承接查验3.4.1.
10、编制承接查验工作方案各专业组按照承接查验方案安排，对房屋主体构造、单元住宅、公共配套设施水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等进展现场查验，并填写相关记录；查验采用观察和使用、试验的方法进展。3.4.2. 承接查验的内容包括：3.4.2.1. 房屋本体及公共设施的承接查验；3.4.2.2. 公共配套设备设施的承接查验包括强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程等；3.4.2.3. 钥匙的承接查验；4. 房屋本体及公共设施的承接查验要求4.1. 查验范围房屋本体、公共设施等。房屋本体包括：地基根基、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地
11、面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。公共设施包括：根基设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱房、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。4.2. 满足实用性要求。5. 强电系统设备设施的承接查验要求5.1. 查验范围包括但不限于工程范围内的如下设备设施：5.1.1. 变配电室设备设施包括：应急发电机系统设备、设施。5.1.2. 空调系统供电设备、设施。5.1.3. 给排水系统供电设备、设施。5.1.4. 楼宇自控系统供电设备、设施。5.1.5. 消防系统供电设备、设施。5.1.6. 安全防范系统供
12、电设备、设施。5.1.7. 照明系统设备、设施。5.1.8. 办公用电系统设备、设施。5.1.9. 电梯系统供电设备、设施。5.2. 各系统能够正常的运行使用。6. 电梯系统设备设施的承接查验要求6.1. 查验范围工程范围内的所有电、扶梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。6.2. 系统能够正常的运行使用。7. 安全防范系统设备设施的承接查验要求7.1. 查验范围安全防范系统的范围包括：电视监控系统、出入口控制(门禁)系统、停车管理系统、入侵报警系统、巡更管理系统、综合管理系统。7.2. 系统能够正常的运行使用。8. 消防系统设备设施的
13、承接查验要求8.1. 查验范围8.1.1. 消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备包括：应急配电系统设备、自备应急发电设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火灾应急照明及安全疏散指示标志、防爆照明设备、防爆动力设备等；8.1.2. 自动喷水灭火系统包括：消防水箱、消防水箱给水管路和控制装置、消防水泵、喷淋水泵、稳压泵、喷淋管线和喷淋头、消火栓及消火栓箱、湿式报警阀、水流指示器、雨淋阀等8.1.3. 火灾自动报警设备包括：消防自动报警主机和CRT、各种火灾探测器；手动报警按钮；区域报警控制器和集中报警控制器等；8.1.4. 消防控制中心与联动控制系统包括：联动控制台、区域联
14、动控制器、集中联动控制器、UPS电源和操作电源、消防直通 等8.1.5. 应急播送系统包括：声源设备、功率放大器、音控器、扬声器等；8.1.6. 防排烟系统设备包括：排风机、排烟风机、正压送风机、排烟风道、正压送风风道、正压送风口、防排烟风口、防火阀等；8.1.7. 通风空调系统8.1.8. 气体灭火系统8.1.9. 防火门、防火卷帘包括：防火门、电动防火门、防火卷帘等；8.1.10. 消防电梯；8.1.11. 灭火器配置；8.1.12. 防火、防烟分区8.1.13. 智能防火系统包括：智能探测器、智能终端等；8.2. 各系统能够正常的运行使用。9. 楼宇自控系统设备设施的承接查验要求9.1.
15、 查验范围楼宇自控系统的监控范围为空调与通风系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却系统、电梯和自动扶梯系统等各子系统。9.2. 系统能够正常的运行使用。10. 综合布线设备设施的承接查验要求10.1. 查验范围工程范围内语音、数据传输设备、设施。包括工作区、电信间、设备间、线槽、线缆、桥架以及图纸资料。10.2. 符合相关安装施工要求。11. 空调各系统设备设施的承接查验要求11.1. 验收范围工程范围内空调系统、排风排烟系统、冷冻和冷却系统、锅炉系统、消防正压送风系统等。11.2. 各系统能够正常的运行使用。12. 给排水各系统设备设施的承接查验要求12.1. 验收范围包括但不限于工程范围内的如下设备设
