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1、买房流程全接触，教您一步步买房（一）挑选房源第一步：挑选房源（考虑价格，交通状况，面积，朝向，楼层，位置）在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。价格： 如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。比如，湘潭河东房产均价3900左右，河西3700左右也可以多看看网上发布的消息（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价
2、位热销等）交通状况：衣食住行、人人生四事事，交通通是买方方考虑的的重要因因素，四四通八达达、进出出方便，有有停车位位物业才才算物尽尽其用。目目前大部部分小区区交通相相对方便便 。社区环境：人口越来越越密集的的大城市市，社区区环境已已经成为为购房者者投资前前越来越越重视的的因素，小小区内的的绿化程程度、人人文环境境、安全全性、配配套设施施都可能能对您入入住后的的生活产产生重大大影响。户型结构：户型的选择择主要考考虑家庭庭人员的的构成及及主人房房屋功能能的要求求，如楼楼层高低低的选择择、房屋屋的朝向向、视野野、采光光、私密密性等。面积：在我国大部部分城市市，根据据建设部部商品品房销售售面积计计算及
3、公公用建筑筑面积分分摊规则则的规规定，房房屋销售售仍按建建筑面积积计算价价格，那那么单元元住宅的的销售面面积怎样样测算?商品房房按“套”或“单元”出售，商商品房的的销售面面积即为为购房者者所购买买的套内内或单元元内建筑筑面积(以下简简称套内内建筑面面积)与与应分摊摊的公用用建筑面面积之和和。商品房销售售面积=套内建建筑面积积+分摊摊的公用用建筑面面积套内建筑面面积=套套内使用用面积套内墙墙体面积积阳台台建筑面面积套内使用面面积的概概念是每每套住宅宅户门内内除墙体体厚度外外全部净净面积的的总和。其其中包括括卧室、起起居室、过过厅、过过道、厨厨房、卫卫生间、储储藏室、壁壁柜(不不包括吊吊柜)、户户
4、内楼梯梯(按投投影面积积)。利利用坡屋屋顶内空空间作房房间时，其其一半的的面积净净高不低低于米，其其余部分分最小净净高不低低于米，符符合以上上要求的的可计入入使用面面积；否否则不算算使用面面积。每每户阳台台(无论论凹、凸凸阳台)面积在在6平方方米以下下的，不不计算使使用面积积；超过过6平方方米的，超超过部分分按阳台台净面积积的折算算计入使使用面积积。套内墙体面面积：商商品房各各套(单单元)内内使用空空间周围围的维护护或承重重墙体，有有共用墙墙及非共共用墙两两种。品品房各套套(单元元)之间间的分隔隔墙、套套(单元元)与公公用建筑筑空间投投影面积积的分隔隔墙以及及外墙(包括山山墙)均均为共用用墙，
5、共共用墙墙墙体水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。非共共用墙墙墙体水平平投影面面积全部部计入套套内墙体体面积。阳台建筑面面积：按按国家现现行建建筑面积积计算规规则进进行计算算。单元分摊的的公用建建筑面积积由两部部分组成成：电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等其功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房之建建筑面积积；各单元元与楼宇宇公共建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙(包包括山墙墙)墙体体水平投投影面积积的500。公用用建筑面面积不包包括任何何作为独独立使用用空间租租、售的的地下室室、车棚棚等，作作为人防防工程的的地下室室也不计
6、计入公用用建筑面面积。公用建筑面面积按以以下方法法计算：整栋建筑物物的面积积扣除整整栋建筑筑物各套套(单元元)套内内建筑面面积之和和，并扣扣除已作作为独立立使用空空间销售售或出租租的地下下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，即即为整栋栋建筑物物的公用用建筑面面积。将整栋栋的的公公用建筑筑面积除除以整栋栋的各套套套内建建筑面积积之和，得得到建筑筑物的公公用建筑筑面积分分摊系数数。用建建筑面积积分摊系系数公公用建筑筑面积套套内建筑筑面积之之和。公用建筑面面积分摊摊计算：各套(单元)的套内内建筑面面积乘以以公用建建筑面积积分摊系系数，得得到购房房者应合合理分摊摊的公用用建筑面面积。分分摊的公公用建
7、筑筑面积公用建建筑面积积分摊系系数套内建建筑面积积一般高高层住宅宅公建分分摊系数数为左右右。朝向：在中国，挑挑选住宅宅商品房房的客厅厅，以朝朝南为最最佳。北北方地区区历来形形成的坐坐北朝南南的住宅宅为最佳佳的生活活习惯，造造成消费费者“有钱就就买东南南房”的需求求心理。因因此，东东南朝向向的房屋屋较其它它朝向的的房屋要要好销售售。因客客厅朝南南，在冬冬天无凛凛冽寒风风呼啸，在在夏天又又是凉风风习习。其其它朝向向的优劣劣顺序大大致为东东南、东东、西南南、北、西西。其次次，消费费者应挑挑卧室的的朝向。一一套房内内，卧室室一般有有二三间间，其朝朝向也不不会完全全一致。而而且在大大多数情情况下是是有好
8、有有差。消费者应以以主卧室室朝向好好或多数数卧室朝朝向好为为评判断断标准。卧卧室也以以南向为为佳，但但最好不不要靠外外墙。因因在夏天天，南向向卧室凉凉风，但但射入的的阳光也也较北向向房间多多，若是是西向外外墙，那那么室内内温度一一定较高高。卧室室朝向为为东南、东东、东北北也可，最最好不选选朝西的的卧室。朝朝北的卧卧室不要要太多，有有一间尚尚可，因因北向卧卧室冬天天寒风呼呼啸，但但是，夏夏天北向向的房间间却是十十分凉快快。厨房房、卫生生间的朝朝向相对对要次要要一些。卫卫生间只只要能直直接采光光、通风风就行。因因其使用用是间断断的和短短时间的的，但最最好还是是避免选选择西向向的卫生生间。在南方炎热
9、热地区，除除了要看看单个房房间通风风是否良良好外，还还要看房房间与房房间之间间的组织织，是否否利于风风的直线线流动，在在夏季是是否能形形成“穿堂风风”。具体体的方法法是看各各个房的的门、窗窗是否在在一个方方向上，如如果建筑筑与建筑筑之间间间距过小小，底层层就会由由于上面面建筑的的遮挡，而而终年不不见阳光光。最好好的情况况是在北北面的底底层房间间冬天也也能接受受阳光照照射。厨厨房由于于本身会会产生许许多油烟烟，因此此，其室室内空气气最须与与外界经经常保持持交换。由由于厨房房的油烟烟产生量量大，形形成时间间短，靠靠自然通通风实难难将其在在短时间间内排出出，所以以一般会会用同抽抽烟机或或排气扇扇向外
10、排排气。一一般来说说，要防防止由于于朝向不不好、外外面风压压太大，引引起油烟烟的“倒灌”或风将将油烟引引入其他他房间。因因此，厨厨房以不不选北向向为宜。一般来说，一一天之内内阳光能能射入时时间小时时，对于于消除房房间内湿湿气，杀杀灭细菌菌，调节节室内温温度，加加速空气气流动均均有好处处。对于于客厅、卧卧室的朝朝向，要要以能接接受光线线直接射射入为宜宜，以南南向或偏偏南方向向为佳。对对于厨房房，应避避免西向向为宜，因因厨房内内本来已已有热源源，再接接受阳光光直射，其其温度会会更高。卫卫生间也也以能接接受一定定的阳光光照射为为宜。因因卫生间间相对来来说阴暗暗潮湿，有有阳光的的射入能能避免病病菌滋生
11、生。一套套居室内内，最好好能有两两个阳台台，其中中一个阳阳台一定定要向阳阳，使晾晾晒和休休息有充充足的阳阳光。现在多数的的商品房房住宅为为一梯二二户型。对对于条式式一梯二二户，一一套只有有二个方方向来通通风、采采光。而而这种建建筑的朝朝向多为为南北向向，因此此，有一一半左右右的房间间均是朝朝北的。消消费者在在挑选时时，就要要看设计计者是否否将较次次要的房房间放在在北向。对对于点式式一梯二二户，一一套房至至少有三三个面临临空，因因此其房房间的朝朝向应该该都较满满意。对对于一梯梯三户，一一梯四户户，由于于套数多多，要为为各户都都留有一一个相对对较好的的主朝向向，故一一户的朝朝向很难难完善，有有时候
12、，会会出现有有较大缺缺陷的朝朝向。楼层：低层建筑一一般为一一至二层层。多层层建筑一一般为三三至七层层。高屋屋建筑一一般为八八至三十十层。超超高层建建筑一般般为三十十层以上上。因此此，这就就为建筑筑层数的的挑选提提供了可可能和广广阔的天天地。大多数消费费者在挑挑选底楼楼时，一一般不会会去过问问其有关关防潮设设计的具具体细节节，但是是，在天天连续下下雨的情情况下不不去观察察房屋的的潮湿程程度，就就太不应应该了。底底层还有有一个特特点是下下水管道道容易堵堵塞。因因此，消消费者在在挑选底底层时一一定要看看各排水水管道、系系统是否否经过特特殊处理理。底层层的排水水系统是是否单独独和独立立。如果果底层的的
13、厕所管管道、下下水管道道不接受受来自上上面各层层的排水水，自成成系统，那那么就不不会出现现由于上上面各户户的不正正常使用用而使一一楼发生生堵塞的的局面。如如果底层层的管道道与上面面各层是是相连，那那么消费费者要看看其管道道是否在在一楼变变粗、变变大。底底层最容容易接受受地面环环境的影影响，如如果地面面植物繁繁茂、景景色优美美，底层层的住户户当然是是“近水楼楼台先得得月”。自然然界有好好的一面面，也有有不利的的一面，如如果底层层四周下下水道管管处理不不当、化化粪池处处理不当当，往往往会造成成臭气熏熏天、蚊蚊虫苍蝇蝇滋生。对对这些底底层自然然是首当当其冲、深深受其害害，故消消费者在在看完底底层的室
14、室内时，千千万不要要忘记要要看看室室外。看看阴、阳阳沟是否否通畅，看看化粪池池口是否否离自己己住宅较较远。地地面的排排水系统统是否完完善，有有没有积积水的可可能？有有没有一一些死角角地带等等。消费费者在选选择底层层时，对对这些问问题一定定要一察之之，不然然等搬进进去再后后悔，已已是悔之之晚矣。一些家庭之之所以选选底层，就就是考虑虑到家中中有老人人，可避避免上下下楼之苦苦。但是是，买房房不在冬冬天，一一到冬天天才知此此房终日日不见太太阳。老老人住的的房屋没没有阳光光，不是是让人苦苦不堪言言吗？提提前请有有关技术术人员进进行咨询询还是有有必要的的。 位置:如果您想购购买的是是房子，那那么，首首先要
15、考考虑的是是位置是是否优越越，因为为处于好好位置的的房子才才能满足足您的各各类需求求。它通通常具有有下列特特征:1城市上上风上水水。在城城市中心心区的上上风上水水方向，城城市主要要工业区区的上风风上水方方向，如如北京的的上风上上水方向向为西北北方向。2交通便便捷。从从住所到到工作地地点或常常去的其其他地点点或市中中心区，不不超过可可接受的的时间并并且有保保障，一一家两三三口人都都有些要要求时，应应尽可能能多的照照顾到，并并考虑将将来可能能的变化化情况，如如工作调调动、升升学、转转学等。3城市化化水平高高。应在在那些各各种市政政设施齐齐全地段段挑选房房子，这这些地段段一般位位于城市市主干道道、次
16、干干道附近近，不应应超过公里，否否则有些些设施难难以接通通，对外外交通也也会有麻麻烦。郊郊区和偏偏僻地带带，要么么基本设设施不全全，要么么花大量量投资搞搞市政设设施，导导致房价价增加。4生活便便利。步步行分钟左左右即可可到达各各类商业业服务业业网点，满满足日常常生活物物品的采采购及其其他服务务需求，医医疗卫生生、托幼幼。文体体设施也也可就近近找到.5环境宜宜人，自自然、人人文景观观优雅。绿绿地、公公园步行行可达，空空气清新新、水面面清澈，有有早晚休休闲运动动、周末末游玩娱娱乐之所所，社会会风气、治治安状况况良好。买房流程全全接触，教教您一步步步买房房（二）实实地考察察第二步：实实地考察察（考虑虑开发商商的资格格审核，看看楼应该该注意哪哪些细节节，区分分“复式、跃跃层式、
