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1、2011年新经济形势及房地产新政下的资本出路台州世界贸易中心写字楼价值完全手册封面：logo+案名内容：2011年新经济形势及房地产新政下的资本出路台州世界贸易中心价值手册 东森集团 实力钜献封内：开篇序言2011，资本出路何在？调控政策频出，住宅投资风险大增2010年“国四条”、“国十条”二次调控相继出台。2011年1月26日，再次出台了“新国八条” 。在“新国八条”中中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。调整个人转让住房营业税政策。继续强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求各
2、直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。房产调控政策一步步趋严，2011年中国住宅房地产市场迭宕起伏，变幻莫测，住宅投资风险大增，住宅的投资门槛和持有成本将进一步增加。巨量保障房开工建设，打压商品房市场“十二五”规划中明确提出，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年开工建设1000万套，2012年开工建设1000万套，20132015年开工建设1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。其中，中央已明确规定，2011年1000万套保障房必须在10月份全部开工建设，加上2010年已开工建设的580万套，近两年合计共
3、有1580万套保障房开工建设，这些因素势必对住宅市场产生重大影响，2011年住宅售价下行风险大增。新经济形势及房地产调控下的资本出路在哪里？本手册给您指明方向。P12011年，商业地产迎来重大转机1、调控政策下投资方向大调整“住转商”停发第三套房贷、限购令出台、上调存款准备金利率，央行加息、提高公积金贷款利率楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产市场。不少投资者资金投放遭遇到了阻力，同时又担心房价出现较大波动，于是便将目光转向了受新政影响较小的商业地产。 投资者将资金“住转商”，于是，不少一线城市的商业地产市场十分热闹。统计数据显示，2010年“9.29新政”出台以来，北京、上海
4、、广州三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达179.70%，销售面积同样出现强势增长，环比增长71.41%。与此同时，万科、保利、金地几乎所有大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例。2、“静默”政策利好商业地产业内普遍认为，政府对资金进入商业地产领域有意无意间的鼓励，是近期商业地产持续升温的主导因素。除调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会还发布了多项条文，指令数千亿险资“能且仅能”进入商业地产领域。这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在本轮房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性
5、行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有的房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。各方利好环境下，商业地产逆市崛起成为了必然。P2 面对通货膨胀，资产如何才能保值增值？存银行目前基准存款利率为3.25%，而2011年15月份的平均CPI为5.2%，资金存入银行，一年后，资金等于缩水2%。投资股票等证券市场股市从6000点一路滑坡，击穿3000点，70%的股民都是亏损，风险非常大！同时，2011年中国宏观经济形势通胀预期依然明显，2011年6月20日为止，央行在2011年已12次上调存款准备金利率，两次
6、上调贷款基准利率。在我国进入加息通道时，投资股市的风险太大。投资住宅历史上最严厉的“国四条”、“国十条”二次调控及“新国八条”系列的房产政策调控，住宅短线投资空间被压缩，长线投资的年回报率大约在34%，回报期长达25年！投资商铺商铺的价值从根本上来讲取决于经营，但经营能力强的运营单位属稀缺资源，超卓经营能力的炼成也绝非一日之功，因此商铺投资尽管收益很大，但同时风险也很大 投资写字楼位于城市CBD的写字楼特别是有国际品牌的高档写字楼，享受城市发展红利，受益于国际品牌日益扩大的影响力，同时价格没有住宅市场常见的泡沫，属于地产蓝筹股，升值空间巨大，是资产保值增值的上佳渠道。各种理财方式的收益及风险对
7、照表投资理财方式收益及风险对照表收益可风险实际收益通胀年收益率年回报/投入金额0.25五年定期低低本金+利息5%5.255.25%100存银行备注观度程度收益构成（万元）（CPI）（万元）租金（万元）理财方式国债1.346.34五年定期影低低本金+分红5%6.34%100股票、期货、基金小众投资高高不确定不确定5%不确定不确定100收藏品股市大跌低高不确定不确定5%不确定不确定100-1出租为主较高低升值+租金25%66.00%100写字楼调控对象低低升值+租金5%44.00%100住宅需运营较高较高不确定不确定5%不确定不确定100主题商业街依托社区较高低升值+租金125%55.00%100
8、社区商铺国际品牌需运营较高较高不确定不确定5%不确定不确定100专业市场品牌效应高低升值+租金155%6106-10%100写字楼国际品牌写字楼稳健、高收益的投资理财方式，是当前资产保值增值的最佳方式写字楼投资价值链解析回报物业连番升值租金回报更高能够融资更多经营者投资写字楼公司租户租户增多生意火爆扩大事业版图能支付高租金第三产业经济繁荣台州经济迅猛发展，路桥商贸更加繁荣二、世界贸易中心的价值规律1、 全球知名世贸中心写字楼租金、售价变动情况2、国内知名世贸中心租金、售价变动情况从上述表中可以得出如下结论：国内外世贸中心无论是租金还是售价都呈稳步上涨态势，抗风险能力很强。三、 台州世界贸易中心
9、六大核心价值核心价值点1：全球顶级商务物业品牌一座城市，只有一个世界贸易中心 世贸中心是享誉全球的国际顶级商务物业品牌，截止目前，世贸中心协会成员遍布全球130多个国家和地区，拥有340个会员城市，全球75000家跨国公司隶属于WTCA成员。 世界各地的世贸中心，常常是所在城市的商贸中心、金融中心、信息中心、企业总部、 会议中心、展览中心、接待中心、旅游中心，是城市财富和企业实力的象征。 本项目是世界贸易中心协会常务理事单位，在台州，唯独一家，持牌合法的真正世贸中心！ 本项目将世贸中心的全球精英血统在台州纯正传承与发扬！全球WTC分布 亚洲地区 非洲地区 东欧地区 西欧地区 中东地区 北美地区
10、 中美地区 南美地区 太平洋地区 加勒比海地区 核心价值点2：优越区位 台州为中国最具发展潜力的长三角经济圈一级城市，拥有全市最大专业市场群的路桥为台州的商贸中心，政府规划路桥新城商贸区为市级公共中心，说明本项目所属区位在台州具有极为重要的城市地位，发展潜力巨大，前景美好。 核心价值点3：核心地段 城市CBD核心 路桥新城商贸区属市级公共中心，是整个台州的商贸中心，区位重要性不言而喻。路桥新城商贸区汇聚了城市CBD的一切关键要素，如大量的市政配套设施、集中的商务办公物业、众多的金融商贸企业、便捷的交通、核心的地段、政府的大力扶持等，这是路桥其它区域无法具备的，因此路桥新城商贸区完全可以称之为路
11、桥CBD。 台州世贸中心地处路桥中央商务区（CBD）核心商圈，周边汇聚了台州国际会展中心、市民广场、文体中心、中国建筑装饰城、机电五金城、台州图书批发中心等一批极具人气的商业和文化设施，地段优势和市场氛围得天独厚。 本项目位居CBD核心，土地价值最高，成长空间最大！核心价值点4：规模与功能高度集约化首个20万城市商务综合体 台州世贸中心集商业、办公、公寓、购物、会所、美食、娱乐等功能于一体，功能相互配套，互为补充，全面汇集商流、客流、信息流、资金流，促进交叉互动，循环消费，大大增强了路桥新城商贸区的综合服务能力。 20万的规模，可持续发展，物业价值成长性高！ 商务为CBD的灵魂。本项目拥有路桥
12、CBD罕有的5A甲级写字楼及完善的商务配套，且紧临国际会展中心，商务特质非常突出，堪称路桥CBD的灵魂。 核心价值点5：创新型产品优势4.8米层高，阔绰空间 超级层高，阔绰气派 自由分隔，一层变两层，实用率高达140%，经济实惠例如，在租金水平同样是70元/月的情况下，某租户须租赁100平方米的写字楼，在其他写字楼，他需要支付月度的总租金为7000元，而在台州世界贸易中心，他只需要支付5000元就可以了，4.8米的层高，租71平米，隔成两层，使用面积就达到了100平方米。反过来说，就算这种写字楼的单位租金稍微高过其他楼盘，租户也会接受。因此，投资这样的写字楼，租售都具有较强的竞争优势，能够获利
13、更多。核心价值点6：总价低、投资少、转手易精致小面积灵活组合，轻松入主CBD 主力面积约40，低总价（约60万元套），小投入！ 框架结构，可灵活组合，满足不同面积、空间的需求！ 由于面积小，不论转售还是出租，都能较容易的找到接盘的下家，从而大大提高了资金的兑现能力，有效降低了投资风险。因此，即使这样的写字楼的单价上稍微高过其它楼盘，下家也较易接受。四、 台州世界贸易中心商业地产蓝筹股1、 与住宅售价相近，处于原始股状态在台州，住宅价格已经卖到27000元/，写字楼的售价按地产常规，应该要比住宅高1.52倍。而在路桥，周边的住宅售价已经达到13000元/以上，相应地写字楼售价应为19500元/-
14、26000元/。而本项目作为城市综合体中的写字楼，层高4.8米，足够的电梯、停车位配置，其升值空间无疑是巨大的。2、 比同级别的写字楼售价低，升值空间巨大在台州，椒江区市民广场边上的写字楼，租金与本项目差不多，而售价已经突破了20000元/，从回报率上看，相同租金，回报率固定的前提下，两个项目的售价应该相近。而本项目还有自身的投资优势：小面积、总价低；空间灵活组合、能够满足不同的需求；4.8米空高、卖一层得两层；紧邻国际会展中心，不但停车方便，而且享有更多地生意机会。其价值必然要高于别的写字楼3、 秉承世贸高贵血统，演绎财富增长传奇综上所述，台州世贸中心写字楼的价值至少应在20000元/以上！ 五、与城市共荣，分享经济红利1、台州经济发展进入高速轨道2005-2010年台州全市生产总值增长图2010年台州全市年生产总值为2415.1亿元，比上年增长13.1%，增幅位列全省第三；人均GDP为41582元，比上年增长12.3%，人均可支配收入27212元，继续保持强劲增长势头。
