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1、第一章 项目概况与背景一、项目概况项目名称：XX建设项目项目业主：XX有限公司项目地址：XX工程设计单位：XX有限公司 项目施工单位：XX有限公司项目监理单位：XX有限公司项目位于XX，老游仙路从项目南边经过，项目南临老游仙路，西临华兴上街，东临核工业二四建设公司，北侧为久远花园。项目所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区，交通便捷，相关基础配套设施齐备。项目占地面积为32315.9平方米(48.47亩),其中建筑占地9434.4平方米，道路广场占地面积12770.19平方米，绿地水体面积9577.6平方米（中心绿地2100平方米）；总建筑面积53869平方米，其中商业用房建筑面积148
2、0平方米，住宅建筑面积52029平方米，配套公共服务设施建筑面积360平方米。共计550套，车位230个。建筑密度29.6%，容积率1.68，绿化率30%。二、项目建设背景及必要性绵阳地处四川省西北部，古称涪城，距省会城市成都98千米，总面积20281平方千米，总人口529万。其历史悠久，自公元前201年汉高祖设置涪县以来，已有2200多年的历史，自古以来就是川西北的重要门户，历代兵家必争之地，史称“控扼川西”的“蜀道咽喉”。 绵阳交通发达，是川西北重要的交通枢纽，宝成铁路、成绵高速、绵广高速、108国道、205省道从市郊通过；加上绵阳市区至各县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络
3、；绵阳南郊机场已经开通了至北京、上海、广州、西安、昆明、深圳、青岛等10余个国内重要城市的航班。（一）、绵阳城镇化发展，为房地产业带来巨大市场容量，也为本项目带来良好市场环境。按城市总规和绵阳科技城发展纲要规划，到2010年，绵阳科技城建成区面积增加到80平方公里，这将提供近15平方公里的土地供给，其中用于房地产开发的约4平方公里，这就为绵阳房地产长期的发展提供坚实的基础；到2010年，城市人口将增长到80万人，人口的增加必然会拉动住房的需求,加快城市要素集聚，有效扩大城市规模，从而给绵阳房地产业带来巨大的市场容量。（二）绵阳经济发展为房地产开发奠定了经济基础。绵阳是四川经济增长最快、最具活力
4、和发展潜力的地区之一，经济综合实力位居全省第二，名列西部12省城市的第五位。2007年绵阳市国民经济继续保持了较快发展势头，全市实现GDP303.8亿元，增长13%；规模以上工业企业净增83户，达到733户，完成增加值92.7亿元，总产值310.1亿元；实现财政总收入29.4亿元，增长56.3%；科技城建设取得新进展，县域经济再上新台阶，百万人口大城市建设掀起新高潮，对外开放取得新的突破，全市到位内资87.3亿元，增长23.8%；到位外资11730万美元，增长86.01%，名列全省第二位。绵阳“十一五”计划：GDP要力争突破1000亿元，财政收入要力争实现100亿元，使绵阳成为西部地区率先进入
5、现代化的城市之一，绵阳经济发展为房地产开发奠定经济基础。（三）、绵阳本地族及新参加工作购房群体、外地人到城区购房群体是绵阳主要购房群体，而九院已成为绵阳城区购买房产的新力军。目前九院职工收入普遍高于绵阳的平均水平，但由于单位提供了住房，这一群体的购买潜力目前还没有被发掘出来。由于2004年已终止福利分房，使得一部分人特别是新参加的职工没有住房，从而产生购房需求；而现有住房的职工由于单位住房存在户型不合理、居住面积小、外部环境差等问题，为了改善居住条件，也会有再次购房的需求，因而九院丰富的购买力资源已逐步流入市场，成为绵阳城区购买房产的新力军。第二章公司基本情况简介一、公司基本情况XX有限公司注
6、册地址在XX，前身为XX有限责任公司，于2002年12月10日成立，营业执照注册号为XXX号,注册资本为人民币408万元（川贡会验2002字第XX号）。2007年3月，根据公司股东会决议和修改后章程规定，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（020）号验资报告审验，增加了公司股东及注册资本现金400万元，变更后注册资本为人民币808万元，根据（游）名称变核私字（207）第468号企业名称变更核准通知书，变更企业名称为XX有限公司。公司股权结构变更情况表 单位：万元股东名称实缴注册资本变更前本次增加额变更后金额比例金额比例XX40098.04040049.50XX20.49020.25
7、XX61.47060.75XX40040049.50合计4081004008081002007年8月，根据公司股东会决议和修改后章程规定，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（089）号验资报告审验，增加公司股东及注册资本1560万元，其中增加现金800万元。变更后注册资本为人民币2368万元，股权结构为：XX人出资1552.4万元，占注册资本65.56，XX出资11.70万元，占注册资本0.50%，XX出资3.9万元，占注册资本0.16,XX出资800万元，占注册资本33.78%。2007年12月，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（152）号验资报告审审验，增加注册资
8、本20万元，其中增加现金20万元。变更后注册资本为人民币2388万元，股权结构为：XX人出资1552.4万元，占注册资本65.01，XX出资11.70万元，占注册资本0.49%，XX出资23.9万元，占注册资本1.00,XX出资800万元，占注册资本33.50%。2008年1月公司股东会决议，同意XX人将公司股金1552.4万元转让给XX同意XX将公司股金23.9万元转让给XX，均签订股份转让协议，转让后注册资本仍为人民币2388万元，股权结构为：XX出资1576.3万元，占注册资本66.01，XX出资11.70万元，占注册资本0.49%，XX资800万元，占注册资本33.50%。公司股权结构
9、变更情况表 单位：万元股东名称实缴注册资本变更前本次增加额变更后金额比例金额比例XX1576.31576.366.01XX23.91.00-23.9XX11.70.4911.70.49XX1552.4065.01-1552.40XX80033.5080033.50合计238810023881002008年2月29日变更企业法人营业执照，注册号为XX，法定代表人XX；公司类型有限责任公司；经营范围：房地产开发经营（三级），内燃机及内燃机零配件制造、加工、销售，建筑材料、五金交电、化工产品（不含易燃易爆易制毒品）。组织机构代码为20XX；有效期2008年3月5日至2012年3月5日；税务登记证号为
10、川税绵字XX号。2007年8月公司取得三级资质房地产开发企业。证书编号510700D040。二、组织机构和管理模式绵阳明佳置业有限公司由3个自然人（股东）共同出资设立。公司设股东会，由全体股东组成，为公司的权力机构，决定公司的经营方针和投资计划。公司设执行董事，由股东选举产生，任期3年，届满可连选连任。执行董事为公司的法定代表人，对股东会负责，执行股东会的决议。公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，经理负责公司的生产经营管理工作，实施公司的经营方针和投资方案等。公司设机构:财务部、策划部、工程部、预算部、行政部、销售部、办公室。现有职工26人，其中高级工程师3人，工程师9人，会计师2人；大学
11、本科以上学历4人，大专文化程度13人，高中（中专）文化程度8人。三、公司法定代表人及财务负责人情况（一）、法定代表人：XX，男，45 岁，汉族，大学本科，工程师，1987年8月至1993年7月在XX理工作，1993年8月至2004年1月在绵阳市第六建筑工程公司任项目经理，2004年2月至2007年12月在绵阳市万兴房产公司任副总经理； 2008年1月至今任绵阳明佳置业有限公司法定代表人，近年经营业绩良好，无不良记录。 （二）、财务负责人：XX，女，38岁，本科文化程度，会计师职称，1993年8月至1998年8月任XX司任会计；1998年8月至2001年9月中外合资企XX办会计；2001年10月
12、至2006年5月任成都新鸿达房产公司财务部经理；2006年6月至今任绵阳明佳置业有限公司财务负责人，无不良记录。 四、公司经营状况XX责任公司， 2002年12月10日成立以来，主要为绵阳新华内燃机厂加工销售内燃机及内燃机零配件，还经营建筑材料、五金交电、化工产品（不含易燃易爆易制毒品），经营正常，效益良好。 绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月损益表 单位：万元项 目2005年2006年2007年2008年1-8月一、主营业务收入185019211971减：产品销售成本140914421478产品销售税金级附加111289二、产品销售利润430467404加：其他业务利润93-2
13、4减：营业费用11272958管理费用26126012475财务费用-1242-1 三、营业利润168181185-132加：投资收益补贴收入营业外收入24减：营业外支出7以前年度损益四、利润总额170181182-132减：所的税566060五、净利润114121122-132公司2005年实现主营业务收入1850万元，净利润114万元，2006年实现主营业务收入1921万元，净利润121万元，2007年实现主营业业务收入1971万元，净利润122万元。近年随着绵阳城市建设的飞速发展，公司所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区，土地增值空间较大。为充分利用该宗土地价值，股东会在2007
14、年3月决定公司经营转型搞房地产开发，“同XX ”为该公司的首个开发项目。2008年1-8月为项目前期准备阶段，无经营收入。五、借款人财务管理状况XX模式和会计法制定公司财务管理制度，按制度规定进行成本核算和帐务处理，编制会计报表和报表审计，由公司财务负责人具体负责，并设立统计、出纳、会计岗位，做到各负其责，严格遵守财经制度。该公司于2007年3月更名为XX置业有限公司，其前身XX有限责任公司，2005-2006年及绵阳明佳置业有限公司2007-2008年8月财务数据如下表： 20052008年8月公司资产负债率分别为24.44、26.74、12.66、2.64。流动比率分别为： 292.50、284.78、788.68、3858.95，表明公司具有一定长期偿债能力。单位：绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月资产负债 单位：万元项 目2005年2006年2007年2008年8月一、资产类1、流动资产货币资金11313018316其中：现金银行存款应收票据305145应收帐款487600其他应收款3053171353791预付帐款304
