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1、房地产开发项目可行性研究重点：房地产市场调查方法房地产项目的策划 房地产项目财务分析与评价方法 房地产开发方案的选择与比较 不确定性分析 综合评价难点：财务评价指标的计算 动态指标 静态指标 财务成本费用的构成 不确定性分析 敏感性分析方法盈亏平衡分析 概率分析 房地产开发项目方案的比较与选择 综合评价一、 房地产经济评价：1、房地产经济评价：房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合 、定量分析与定性分析相结合 、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。2、房地产项目的类型：按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下
2、列类型： 一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 二、出租型房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。三、混合型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。房地产项目按照用途可分为下列类型:1、居住用途的房地产项目，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2、商业用途的房地产项目，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3、办公用途的房地产项目，包括商务办
3、公楼(写字楼)等。 4、旅馆用途的房地产项目，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。5、餐饮用途的房地产项目包括酒楼、美食城餐馆、快餐店等。6、娱乐用途的房地产项目包括游乐场、娱乐康乐中心、俱乐部、影剧院等。7、工业用途的房地产项目，包括厂房、仓库等。8、特殊用途的房地产项目，包括停车楼等；9、土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的房地产项目。 3、房地产项目经济评价的分类：房地产项目经济评价分为：（1）、财务评价 （2）、综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价 ，对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项
4、目，在作出决策前应进行综合评价。（1）财务评价：根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出 并分析项目的财务盈利能力 、清偿能力以及资金平衡状况 ，判断项目的财务可行性。(2) 综合评价：从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。4、房地产经济评价的基本要求：房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。5、经济评价的作用：房地产项目经济评价的结论： （1
5、）、可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据；（2）、可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；（3）、可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。6、房地产经济评价的要求：房地产项目基础数据的准确性和参数选择的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，为此，要求经济评价人员具有较高的素质，以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的分析和判断。7、房地产项目经济评价的步骤： 1、 组织准备2、 资料收集和市场调查3、 开发方案的设计、评价和选择4、 详细研究5、 编写研究报告书8、房地产项目经济评价的内容： （1）项目的背景与概况，社会发
6、展规划与整体设想、经济发展的状况、项目实施的组织机构的保证、项目实施的可能性与必要性（宏观和微观的需要）（2）项目的市场前景与预测状况，市场的价格和需求量的分析（3）项目实施的技术条件分析，项目实施的技术的先进性与可行性（4）项目实施的环境条件分析，环境条件的先进性与可行性（5）项目的实施的进度，项目实施的进度安排（可行性的和可能性的角度安排项目的进度）（6）投资估算与资金的筹集，项目投资所需的现金流量和资金的来源与运用等的安排（7）项目的财务经济效益状况，项目的收入的估算和成本费用的概算，计算项目的净现金流量，并分析项目的财务经济效果，项目的风险分析（敏感性和不确定性分析）（8）项目的国民经
7、济效益与社会效益分析，运用影子价格的方法来分析项目的国民经济效果，通过成本费用效果的计算来分析项目社会效果。二、房地产市场调查1、市场调研（美国市场协会）：市场调研是房地产开发企业投资决策的基础，是一种通过信息将消费者、顾客和公众与研究者联结起来的职能，这些信息用于识别和确定市场营销机会及问题，产生、提炼和评估营销活动，监督营销绩效，提高将营销视为一个过程的理解含义：（1）强调解决问题所需要的信息（2）设计收集信息的方法（3）管理和实施信息收集过程分析结果以及沟通这些发现和意义2、市场调研的目的：发现市场机会、寻找投资空间、估算市场需求以及投资成本等，为可行性研究提供依据。是房地产项目可行性研
8、究的起点。开发商和经济评价人员通过对房地产市场调查，（1）了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，（2）预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性， （3）确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。3、影响房地产市场的因素：（1） 国家的宏观经济因素：国民经济发展状况、社会人口家庭的分布和变迁、法律法规的变化、政府的宏观经济政策等（2） 城市发展状况： 城市的基础设施、以及城市的文化、经济、社会、资源、环境对项目的影响；（3） 拟开发区域的市场因素的影响： 是房地产市场调研和市场分析的关键要素4、房地产市场调查方法：房地产市场调查要根据调查的对象和
9、内容，采用适当的方法。通常采用的方法有：普查抽样调查法、直接调查法、间接调查法。定性调查方法（1）小组访谈法（10人以下的小组） 应用范围：住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量的研究 目的：了解被访者对这一主题的看法及其原因 关键：使得被访者在不受压抑的环境下进行充分和详尽的讨论 实施过程： 准备过程：布置访谈环境、遴选 精心准备访谈指南 对访谈进行总结、分析和整理,撰写访谈报告（研究目的、访谈的主要问题、参与访谈者的背景、遴选被访谈者的过程、总结研究发现、提出建议的顺序）（2）深度访谈法和投射法，深度访谈法：个人访谈法，深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机；投射法：分
10、析隐藏在被访者直接反映后面的真实心理反映，以此判断被访者的真实态度、感受和动机现场调查方法：（一）询问法1、入户询问法2、路上拦截法3、邮寄询问法4、经理询问法5、电话询问法6、因特网询问法（二）观察法和试验法1、观察法：不通过向被调查对象提问，而将其与主题相关的活动记录下来的一种方法。特点：较为客观，间接性；适用于一般的消费品的市场调研以及房地产项目周边物业的情况可以使用。2、试验法因果关系调研法。（1）研究人员改变被调查者面队的某些因素，观察其对待考察因素的影响；（2）房地产市场调研中，较少使用5、房地产市场预测方法1、定性预测。定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预
11、测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 2、定量预测。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：（1）直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。 (2）历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。（3）因果预测法，包括回归分析法和相关分析法 6、房地产市场调查与预测的内容：房地产市场调查与预测包括：房地产投
12、资环境的调查与预测及房地产市场状况的调查与预测。房地产投资环境的调查与预测：房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。房地产市场状况的调查与预测：房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要内容包括：1供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞
13、争项目及预计它们投入市场的时间。2房地产商品的价格、租金和经营收入。3房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。三、房地产开发项目的策划 1、房地产开发项目的策划的目的和内容。目的：系统的项目策划形成和优选出较具体的项目开发经营方案。房地产项目策划主要包括：项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。2、房地产项目区位的分析与选择：地域的分析与选择，是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条
14、件等因素。具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 3、开发内容和规模的分析与选择：符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则(最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能够带来最高收益的利用)，选择最佳的用途和最合适的开发规模 选择内容包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。4、房地产项目开发时机的分析与选择：分析方法：应考虑开发完成后的市
15、场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响；大型房地产项目可考虑分期分批开发(滚动开发)。5、房地产项目开发合作方式分析与选择：主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度；从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。6、房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择：分析的内容：主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额 通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。7、房地产产品经营方式的分析与选择：主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度，经营方式：出售(包括预售) 、出租(包括预租、短租或长租)、自营等。 四、房地产开发项目投资方案财务评价方法 1、财务评价的含义：从一个企业或者项目的角度出发，对项目的实施所引起的现金流量的改变以及对企业的经营成果以及财务结果的评价。2、财务评价与国民经济评价的区别：财务评价主要侧重于项目本身的获利能力 国民经济评价侧重于项目对国民经济的贡献，按照资源合理配置的原则，从一个国家整体的角度来分析项目的
