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1、前 言“青岛华德美居购物中心有限公司”（暂名）项目的可行性研究报告由项目投资方“青岛华联商厦股份有限公司”、“青岛市建筑材料工业总公司”、“青岛天和实业有限公司”和德国“OBI HEIMWERKERMARKT AG”联合编制。作为出资单位，投资各方分别委派专业骨干力量组成了本项目可行性研究工作组，具体负责本报告的编制，德国“OBI HEIMWERKERMARKT AG”担任本报告编制的总协调人。项目工作组成员通过对项目所在地青岛市的人文地理环境、社会经济状况、市场供需情况的调查，从市场、经济等角度分析了青岛华德美居购物中心有限公司项目的可行性和必要性。同时，工作人员收集了有关建材装饰市场、房地
2、产市场、土地开发、设备技术、投资、金融、税收、财务等方面的大量数据，在整理分析后，将一些偶然和不适当的因素予以剔除，从而确定了预测基数并提出了该项目的经营销售策略。在上述工作的基础上，采取趋势外推等一般公认的预测方法，对项目未来的投资、成本、利润、还本付息、现金流量、财务平衡等指标逐年进行了分析。 分析结果表明，青岛华德美居购物中心有限公司项目具有良好的发展前景和较好的经济及社会效益。本报告结论基于下列假设：1、本报告编制过程中所遵循的国家有关法律、法规和政策无重大改变；2、本项目所在地青岛市的社会经济环境无重大变化；3、本报告财务测算期间有关信贷利率、税率、汇率等在正常范围内变动；4、无其它
3、人力不可抗拒因素和不可预见因素对本项目造成重大不利影响。第一章 总 论一、项目简介1、 项目名称：青岛华德美居购物中心有限公司（暂名）2、 公司性质：根据各方所达成的合作意向，各方将共同出资组建的项目公司青岛华德美居购物中心有限公司为中外合作企业，青岛华德美居购物中心有限公司（以下简称“合作公司”）的组织形式为有限责任公司，合作公司以其全部资产对公司的债务承担责任，合作经营各方对合作公司的责任以其出资额为限。3、 投资总额及注册资本：本项目由中国“青岛华联商厦股份有限公司” 、“青岛市建筑材料工业总公司”、“青岛天和实业有限公司”和德国“OBI HEIMWERKERMARKT AG”共同出资组
4、建。项目的投资总额为1212万美元，其注册资本金为606万美元。各方出资比例和出资方式如下：青岛华联商厦股份有限公司 出资比例： 30%计181.8万美元出资方式： 以等值人民币认缴青岛市建筑材料工业总公司 出资比例： 6%计36.36万美元出资方式：以等值人民币认缴青岛天和实业有限公司 出资比例：4%计24.24万美元出资方式：以等值人民币认缴 OBI HEIMWERKERMARKT AG 出资比例： 60%计363.6万美元 出资方式：美元现汇投入 各方确认，将于合作公司营业执照签发之日起的一年内缴清上述各自的出资。4、 项目的发展规划：根据对青岛市建筑装饰市场需求容量的初步分析并考虑到目
5、前中国政府对外商投资商业流通领域的政策规定，计划在青岛市行政区划范围内投资经营一家建材装饰家居超市，该超市总营业面积约为12000平方米，预计年营业额为2.5亿元人民币。5、 项目的经营业态和经营范围： 依据国家国内贸易局颁发的零售业态分类规范意见（试行）的具体分类，本项目的经营业态是专业店，是专门经营大型建材装饰装修产品和其他家居休闲用品的大型超市。 本项目的经营范围如下： （1）、建筑装饰材料、五金、交电、园艺花卉及设备的商业零售（包括代销、寄售）； （2）、组织国内产品出口业务； （3）、自营商品的进出口业务； （4）、附设餐饮服务； （5）、企业所销售产品的安装、维修和修理服务； （6
6、）、与所销售产品有关的咨询。6、 经营期限：合作公司的经营期限为三十年，自合作公司营业执照签发之日起算。经出资各方同意，合作公司可在经营期限届满前六个月向原审批机构申请延长经营期限。7、 风险承担和利润分配：出资各方在合作公司中的风险承担和利润分配将按各方商定的方式予以确定，并在各方签署的合作公司的合同中作具体规定。二、市场分析 详见第三、四章三、OBI欧倍德项目的优势和影响 详见第五章四、项目的经营管理规划和技术的引进 详见第六章五、项目的选址和物业工程方案 详见第七章七、组织机构和人员 详见第八章八、总投资和资金筹措1、项目总投资：本项目总投资1200万美元。其中建设投资1019万美元，建
7、设期利息31万美元；流动资金为181万美元。2、资金筹措：上述所需资金将通过各方合作成立的项目公司所形成的部分自有资金和银行贷款的方式来解决。详见第十章。九、项目的经济效益分析（详见第十章）十、结论和建议1、 结论通过对项目的初步分析，我们认为青岛华德美居购物中心有限公司项目在财务上是可行的，并将带来可观的经济和社会效益。在企业的经济效益方面：财务效果分析表明，本项目的各项财务效果指标较理想，全投资财务内部收益率为13%，自有资金财务内部收益率为17%，投资回报率较高，企业的经济效益明显。详见表1-1。表1-1：主要财务评价参数现金流量分析投资效益指标分析经营指标分析备注参数指标（税前）参数指
8、标参数指标（千美元）全投资财务内部收益率13%投资利税率19%年平均销售额2770 财务净现值（千美元）187投资利润率13%年平均税金186静态返本期（年）7.7资本金利税率38%其中：销售税金及附加111动态投资回收期（年）10.7资本金利润率25% 所得税75自有资本财务内部收益率17%销售利税率8%年平均总成本2433财务净现值（千美元）160销售利润率5%年平均总利润152静态返本期（年）7.6动态投资回收期（年）9.8在项目的社会效益方面：1） 本项目可促进中国产品的出口，增加外汇收入。欧倍德公司从1970年就开始从中国采购商品。目前，该公司中国总部正在组建欧倍德中国供货商体系，这
9、些供货商除了能常年为华德美居家居超市供货外，其部分产品将有机会出口到400多家欧倍德在欧洲的连锁超市，这会大大增加整个欧倍德体系在中国的采购份额，预计采购总量将从目前的1.5亿美元增加3亿美元。2） 本项目也会在引进外资、促进当地就业方面起积极作用。目前，欧倍德在世界各地拥有2000多家颇具实力的产品技术含量高的供货商，他们会随着欧倍德海外市场的开发而就地从事生产投资。为了开发中国市场，欧倍德公司已在德国正式组建了由欧倍德供货商组成的“OBI中国同盟”。这些同盟成员皆为世界著名的大生产企业，他们会随着OBI中国项目的开发而来中国就地生产，以期减少供货环节。3） 欧倍德会将其成熟的、也是国际上最
10、先进的建筑装饰材料的营销理念通过投资的方式带到中国。这种先进的商业经营理念主要包括：新的建材装饰市场的管理软硬件系统；既体现大集团公司规模经济优势又体现小公司灵活应变能力的管理服务连锁体系；一应俱全的经营品种，确保顾客“一次购齐”的全面采购体系；导入DIY自己动手的居家消费理念，做市场消费的引导者和创造者的经营创新体系等。随着这些新的经营理念在青岛的实施，必将对青岛的建筑装饰流通产业和青岛居民的居住质量的提高产生积极影响.2、建议1） 该项目的主要业务是建材装饰材料及其居家装饰用品的销售，鉴于目前该市场特别是建材装饰市场的竞争存在不规范的现状，项目的主办者如何避实就虚，获得差异性竞争优势就显得
11、非常重要。通过分析，我们认为，我国和青岛建材流通领域里的薄弱环节是对家庭装饰市场的研究和开发，作为后来者，本项目若能集中精力，通过外方多年形成的独特的营销服务体系，先期占领这个市场，应会收事半功倍之效。2） 本项目作为一个商业性零售项目，在贯彻外方的先进管理经验和营销理念的同时，应密切结合项目所在地区的消费者的消费行为和消费习惯来不断调整自身的营销策略和经营策略。3） 大力积聚和培养精通业务、懂得经营管理、熟悉建材专业知识的多层次专门人才，既要着眼于当前的工作需要，又要充分意识到项目发展对后续人才的要求。在这方面，应充分利用OBI的人才资源优势，以避免前期不必要的费用投入。4） 财务指标显示，
12、本项目投资回收期较长，建议应尽量减少本项目的前期投资费用，经营场所尽量采取租赁的方式，并在项目的经营过程中严格控制经营费用的上升，以提高资金的使用效率。第二章、项目出资单位简介和项目的背景一、项目出资单位简介1、甲方公司简介 （1） 公司名称：青岛华联商厦股份有限公司（2） 法定地址：中国青岛市费县路6号（3） 法定代表人：李桂森先生 职务：董事长/总经理 国籍：中国（4） 公司概况：青岛华联商厦股份有限公司是全国华联商厦集团成员单位，成立于1991年12月，1994年改制为股份公司。该公司注册资本3660万元人民币，员工600余人，下辖五个商场以及超市分公司、美术装潢、娱乐大世界、今鲜苑酒店
13、等四个分公司，其中华联商厦主体营业面积一万平方米、经营品种五万余个。2000年资产总额19251万元，销售总额38700万元，是集零售、批发 、餐饮、娱乐等于一体的现代化大型商业企业。青岛华联商厦股份有限公司先后荣获“全国商业信誉企业”、“山东省流通企业经济效益排头兵第六名”、“青岛市财贸系统经济效益最佳企业”等数十项荣誉称号。总之，青岛华联商厦股份有限公司是一家具有较强经济实力商业零售企业，符合外商投资商业试点办法中规定的中方主要合营者的资质要求。2、乙方公司简介（1）公司名称：青岛市建筑材料工业总公司（2）法定地址：中国青岛市沂水路7号（3）法定代表人：蒲忠民先生 职务：总经理 国籍：中国
14、（4） 公司概况：青岛市建筑材料工业总公司是1994年底经青岛市人民政府批准转体组建的国有资产经营公司，注册资本为10188万元。截止2000年9月底，公司总资产5.21亿元，净资产1.9亿元。下属国有全资及控股企业6家，其中工业企业5家，物资流通企业1家；管理的股份合作制集体工业企业1家，事业单位4家；参股的工业企业2家；公司主导产品有石墨及制品、彩电显像管石墨孔、酸素石墨、丙烯酸涂料、玻璃钢制品、花岗石荒料及板材等。2000年1-10月份，国有工业企业完成工业总产值2.65亿元，工业增加值1.14亿元，实现销售收入2.59亿元，利税2357万元。3、丙方公司简介（1）公司名称：青岛天和实业有限公司（2）法定地址：中国青岛市延安三路202号（3）法定代表人：刘润桂先生 职务：总经理 国籍：中国（4）公司概况：青岛天和实业有限公司成立于1983年，主要从事房地产开发、商业贸易、食品加工及涉外经济合作等业务。该公司下属青岛中山大厦有限公司为一家大型房地产公司，注册资本1000万元，目前正在建设一高层商住项目，该项目总投资为2亿元人民币，占地面积为11550平方米，总建筑面积6万平方米。另外，天和实业有限公司还拥有
