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1、万达商业地产模式万达是中国商业地产的急先锋，是商业业态中最为成熟的百货业 态。万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析，万达的产品组合更 利于不同类型的资产组合,真正获得商业资产证券化的发展。万达商 业地产的发展为三个阶段，即单店模式、组合模式和城市综合体模式. 万达的三类产品说明： 第一代产品:2002-2003 年纯商业盒子式（1）选择省会或中心城市布局;（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在1.2-2 万平，建筑面积在4-6 万平左右；（4）主力店一般3 家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院;（5）1层为精品、服饰，2、3 层为超市，4层为专业卖场和影院;（6）建筑形态都为单
2、个盒子式.案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场 第二代产品：2004 年纯商业组合式（1）选择省会或中心城市布局；（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15 万平左右；（4）主力店一般为4 家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院;（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场 第三代产品：2006 年后多产品综合体（1）选择省会或中心城市布局；（2）选址在城市副中心或新区的中心;（3）占地面积在1020 万平,建筑面积在4080 万平,其中商业规 模在 1520万平左右；（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店
3、式公寓 （或 SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场从三类产品所处位置而言,一般地产或商业从业人员都能看出其 物业价值最能体现的是第一、二代产品，因为都是省会城市的中心区 域或最繁华区域。同样这2 类产品拿地时间均在2005 年之前，相对 07 年而言地价相对便宜。而没有十全十美的结局是万达当初拿地背 了一个很大包袱-沃尔玛。以 08 年的眼光来看,在城市中心区域设 立一个租金低廉的大型超市简直就是浪费,而也正是沃
4、尔玛当年世界 第一零售巨头的头衔,使的万达能够与地方政府形成互惠互利，轻松 获得这些地块.然而从之前看到的物业平均收益看，也正是沃尔玛的 因素，造成第一、二代产品并没有发挥其高租金高回报的优势。万达的第三代产品从某个侧面来讲也是其无奈之举。最重要的是 发达及快速发展中城市中心地块几乎处于零供应状态。其次近年来越 来越高的土地出让价格也是开发商望而却步.再次经过一番零售业知 识的“普法教育，政府也开始对沃尔玛等这类零售 500 强企业不在 那么的在乎或关注了（因为即使没有500 强，土地仍旧可以卖的很好 很贵）.因为万达不得不考虑如何再发展，再获得新土地的来源,因此 所谓的“城市综合体概念韵语而
5、生。中国的城市化进程中，最为常见的就是各级城市不断的从中心向 外围发展，“造城运动”一时风靡全国。历届政府为追逐政绩也不断 的开始了更大规模的造城运动。仅扬州而言,三任领导就发展了三个 新区.最先一任大力发展西城区,引进台湾京华城，搬迁市政府等职能 部门；下一界又开始着力打造东部的广陵新城,引进现代服务业和信 息产业为核心，现任目前正在图谋城市北部13平方公里的蜀岗生态 产业园的发展。那么新造城运动自然就成为万达再发展的主要目标。新城市发展中对于商业最致命的就是人口导入问题,没有人口是 没有了消费机会.虽然政府为加大招商引资力度,可以以非常低的土 地价格引进万达，但是对于一个远离市区的商业项目
6、而言，人口导入 非企业所能为,即使政府参与支持其导入的速度也是非常之缓慢.为 降低商业自有成本,那就是要增加可出售物业比重，其中住宅、办公 能就成为了首选。通过简单商业地产杠杆原理，有效商业面积（尤其 是万达已经在全国获得了一定知名度的前提下）能够翘动周围物业的 价格，那么住宅、办公在成功高溢价销售的情况下，商业土地成本也 自然下降.这就是所谓“城市综合体某一方面的本质.万达是中国商业地产资产证券化的先锋，不可否认的是王健林在 此方面的高屋建瓴.尤其是目前国内发行REITS的政策已经获得国务 院的批复,中国商业地产的新发展模式也将问世。从 08 年下半年金 融风暴在资本市场上的表现看，多物业形态组合将更加能够抗击风 险。在香港上市的4个REITS中，多物业组合的“领汇就较“泓富” “冠君”、“越秀”表现更为稳定。王健林想将万达做REITS资产已是多年的梦想，那些看似万达从 单店到组合到城市综合体的言论其实并不一定是产品的升级,更多的 是无奈+多元化的组合,因为毕竟 REITS 的上市资产是需要一定规模 的，而且规模相对越大，其资本表现将成几何倍成长。
