房地产估价案例与分析试题及答案

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1、房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10 分）。（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进 行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面 积为 4500 m2，2002 年1月竣工。评估公司的评估结果为 850 元/ m2。 甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2， 而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合 理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中 1-4 层为商业裙楼， 2-20 层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该 企业

2、拟以商业裙楼2、3、4 层的各一部分和5-8 层的住宅部分向银行 申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定 评估价值时的主要因素。（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2, 土地使用年限40 年，自2000 年 10 月13 日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000 元，租期为 2 年，自 2001年 10 月 13 日计。当地商业房地产租赁的 综合税率为租金收入的 10%，现转让价格为 510 万元。假如你欲购买 该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为 10%。请回答根据上 述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10 题，每题2 分）。（一）甲房地

3、产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完 工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正 在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从 目前的 2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部 分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（ ）。A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量 法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流 量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项 目全部土地的价值。D、该土地的价值是

4、甲公司获取土地时所支付的代价。（二）卖房者甲与购房者乙于 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修 较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称 合同 2），合同1 规定甲必须于 5 月25 日交房，且乙同时付清房款。 交房后甲按合同 2 进行装修，装修工程共2 个月。乙于 4 月 25 日支 付 90%的购房款和 10%的装修费， 5 月 25 日付清剩余购房款和 60% 的装修费， 7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向当地房 地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问 题中选择正确的答案：1、估价时点是（ ）A、2002 年4 月25

5、 日B、2002 年5 月25 日C、2002 年7 月25 日D、2002 年 7 月 25 日以后的某一天2、估价的价值范围应是（）A、合同1规定的房款B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费。（三）某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002 年 5 月 30 日以收益法为主进行了估价，价值为 1200 万元，后因故未 能立即成交。2002 年 8 月商场投资 100 万元建成了一座自动扶梯用 于连接商场的一楼和二楼，随后于 2002 年 8 月 30 日再次为出售商

6、场 而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280 万元，问1、确定商场在 2002 年 8 月 30 日的交易价格的最终依据是（ ）A、1200 万加 100 万B、1280 万加 100 万C、200 万D、1280 万2、设以上最终确定的价格为P,若为投保火险而对商场进行估价, 则评估价值为（ ）A、PB、P 加上商场的土地使用权价格C、P 减去商场的土地使用权价格D、P 加上商场应补交的土地使用权出让金(四) 某工厂有一临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有 划拨土地，建筑面积为1800 m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权 证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料

7、， 2001 年 5 月该区 域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650 和 1400 元/ m2，其中土地使用权出让金为100和450元/ m2。2001年上半年同 一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积 4250 元/ m2,而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/ m2。 如果工厂将其厂房改造装修为商业用房的话，需投入的总费用大约是 建筑面积750元/ m2。问：1、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为 2001 年 5 月 9 日，其合理的评估价值约为( )万元。A、315.0B、216.0C、295.2D、333.02、假设上述

8、规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装 修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为( ) 万元。A、603B、522C、450D、549（五）回答下列选择题1、下列说法中错误的是（ ）A、在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采 用成本法B、在同一建筑工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发 法C、假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算 法D、在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是 保守的2、商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商 场内，对其租金起最终决定作用的因素是（ ）A、是否靠近楼梯B、是否靠近拐角C、营业额的

9、大小D、临街面宽窄3、下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是（ ）A、房地产转让价格评估B、房地产资产入股价值评估C、房地产抵押价格评估D、房地产拍卖底价评估。三、指错题（本题40 分）。封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略）XX商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：XX有限公司（法定代表、住所略）二、估价方：XX房地产估价事务所（法定代表、住所略）三、估价对象估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，即30013009号商铺， 总建筑面积为 547.15 m2。xx商业城位于xx区xx路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为 绿色玻璃幕墙、部分铝板贴

10、面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装 修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。xx商业城为综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、 3 层经营男女装， 4 层经营家用电器及床上用品， 5层为儿童乐园， 6层为办公及娱乐场 所。根据实地查勘及业主介绍， 3 层铺位（30013009号）经营男女 装，业主分别与“X”、“XX”、“XXX”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为XX有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价 对象的公开市场价值。五、估价时点2002 年 6 月 20 日六、定义价值（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员深入细致

11、地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了 委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上 认为，估价对象为商业物业，此类物业在XX区房地产市场出售、出租 案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估 价结果加以综合，确定最终价值。市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对 象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率 将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一 种估价方法。十、估价结果xx有限公司委托评估的位于路商业城三层的30

12、013009号商铺, 建筑面积合计为547.15 m2,该部分房地产在估价时点的公开市场价 值为398万港元，折合人民币为426万元（港元：人民币=1： 1.07）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略） 十三、估价报告应用的有效期（略）。估价技术报告一、个别因素分析XX商业城位于XX区xx，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿 色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状 规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）运用市场比较法估价由于同类物业的市场

13、交易案例较多，选择与估价对象状况最为相 似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正 后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：1 、交易情况修正可比实例 A、B、C 均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行 交易情况修正。2、交易日期修正 有关统计部门的资料表明，2002 年房地产的市场价格略有下降， 但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业 2002 年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修 正。3、个别因素修正 以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异 （详述略），故进行个别因素修正。4、区域因素修正可比

14、实例 A 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别， 估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A;可比实例 B 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别， 估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例 B；可比实例 C 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别， 估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例 C； 市场比较法估价计算表物业名称：商业城三层商铺 估价时点：2002 年 6 月 20 日 项目名称 比较因素估价对象XX商业城可比实例AXX酒店可比实例BXX购物广场可比实例CXX大厦交易情况正常正常正常正常交易时间2002 年6 月2002 年 2 月2002 年5

15、月2002 年6 月 位置（交通）XX区XX路XX大道XX大道XX大道楼层装修 较好 较好 普通 较好 繁华程度（临街） 较高成交价格750067007550交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100100/100100/100100/100区域因素修正100100/103100/98100/102个别因素修正100100/100100/95100/100比准价格（港元）728272977042。5、求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294港元/ m2故采用市场比较法估价商业城三层 30013009 号商铺的公开市 场价值总额为：547.15 m2x7294 港元/ m2=3990912 港元取整为 399 万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用故采用下列收益法公式：V=a/