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1、物业管理之安全管理安全管理工作方案一、安全管理的指导原则；1、三定：定人、定岗、定责2、三防：人防、技防、物防3、三个机制：监督机制、奖励机制、竞争机制4、多方参与原则：管理处、业主、辖区安全部门参与原则二、安全服务承诺；1、确保控制和减少各种事故案件的发生率，把治安、消防、车辆管理等重大 案件的发生率减缩为零，为业主营造一个舒适、安全的工作环境。2、确保XXXXX内治安安全案件、违章刑事案件、责任火灾事故的发生率为零。3、确保大厦内部安全设置、消防设置完好率为100%。三、安全管理方案实施；（一）岗位设置1、设置保卫部部长1名，班长3名，安全队员20名，共24名。其中每 班成立快速巡逻应急小
2、分队，队员2名，其它固定岗安全员分三班24小时值班， 所有安全管理服务人员，经过培训后，方可上岗，确保服务人员的水平高标准。2、定岗：车场岗、负1楼、大堂、控制中心4个固定岗，2个巡逻岗（外围 车场、楼上公共区域），巡逻岗与固定岗每二小时进行一次互换，确保安全员的 精神饱满。3、定责：所有安全员要各负其责，按管理规定岗位工作流程严格认真执勤。（二）智能化监控系统管理1、人防人员监控：结合安全管理指导原则。 重点监控：在各个重点区域、重要通道、重点监控。 全天候安全管理人员实施24小时治安值班,24小时全天候巡查。 联合监控：大厦内部、外部实施联合布控。2、技防：智能化闭录监控系统，大厦全方位摄
3、像头防控。3、物防：防盗围栏、防盗门、拉闸门、电子对讲等。（三）安全服务管理机制1、奖励机制：奖罚分明，鼓励见义勇为行为，塑造安全文明标兵，物质奖励 与精神奖励并用。2、竞争机制：在保持安全服务队伍的基础上，建立竞争淘汰考评机制，设末 位淘汰，激励上进，创安全文明品牌。3、监督机制：全员工内部相互监督，让全体业主对服务人员进行外部监督， 让业主给员工作评分，选出最优秀安全员树标兵。（四人安全管理措施成立快速应急分队目的：及时快速地处理各种突发事件。适用范围：XXXXX管理处全体员工。快速应急分队的建制分为两组：一组为快速反应一一由23名安全管理员组 成，分三班全天候24小时执勤；一组为快速支援
4、组，由管理处全体员工组成。任务1、确保全体业主人身财产安全，并结合人防、技防、物防；确保防范重点， 明哨与暗哨相结合，定时和不定时打伏击，检查可疑点，实施全天候巡逻、监视。2、发生突发情况时，快速反应组成员要在第一时间到达现场按照分工，各负 其责，机智、果断、勇敢、灵活地处理各种安全事情，并做好实发情况的记录工 作。3、防盗措施：根据我们的管理经验，盗窃常发生在人员上班高峰及夜间，为 此，对重点部位、重点时段、重要区域安排人员打伏击。（五）、建立多方参与的安全网络1、根据互动或物业管理的管理理念，与业主建立安全公约，全体业主（服务 单位）参与安全管理群防群力，发生可疑情况时，能够及时处理。2、
5、管理处全体员工均参与抓安全；一旦发生可疑人员、可疑物品，立即报警 及时处理。3、与物业所在辖区派出所、巡逻队、消防队通过各种通信工具和设备建立安 全大网络机制，以监控中心为指挥中枢，做好物业安全防范工作，及时有效地控 制各种事故案件的发生。（六）、制定科学地安全内部管理制度1、严格目标管理，一级抓一级，层层抓落实，严格的质量体系及工作岗位责 任制，建立健全公司内部各项规章管理制度。2、严格考核、奖罚、晋升、辞退制度，确保物业治安的工作秩序不受到干扰 和阻碍。3、及时细致地抓好公司员工的思想教育工作，多样化地激励员工的工作热情。4、严格按时培训，严格落实培训制度，合格后方可上岗。实施24小时巡视
6、 巡查，确保安全工作高质量。5、严格落实巡查规定，对公共区域进行层层巡逻，分段分时对物业重点区域、 重点时段、白班、夜间、进行不间段巡视。6、对人员值班情况采取多问、多看、多查的方式，不放过任何一个可疑点。7、具体巡逻安排根据实地情况进行合理安排，合理分工。8、加强安全管理服务人员的法律教育，重点加强治安管理处罚条例的学 习，增强其法律观念，法律意识。9、不定时对员工进行时事政治教育，使安全管理人员及时了解国内、外的政 治动态。10、增强员工的忧患意识，“业主就是我们的衣食父母”提高服务意识，使其 自觉地按规章制度做好自己的本职工作。（七）治安管理实行24小时值班巡逻，依据规章制度，岗位职责把
7、责任层层落实，大堂门卫 对物业外来人员实施询问，登记，并由班长、主管进行监督管理，如：突发事故， 巡逻人员2分种内必须到达现场处理。（1）、逐步实现治安防范系统完整化 物业内设闭路电视监控系统、对讲机、电话系统，如有报警情况发生，保 安员在2分钟内赶到现场，按制度采取措施并做好值班情况记录本以备查阅。 消防报警系统由探测器输出信号，控制中心操作后，指挥巡逻人员即时赶到现场处理事故， 查实处理后方能复位。 物业环境监视系统，红外线监控系统。大厦安装全功能红外线摄像式感应器，以保证对大厦出入口、停车场出入口、 周边的保安措施真正做到御贼于外，提高整个物业的安全性，由监控中心对其实 施24小时监控。
8、 物业车辆管理体系车辆的出入及收费采用感应式IC卡自动管理系统，对业主（服务单位）可用 IC月卡，对外来办公车辆可用临时IC卡，所有IC卡读/写入场信息采集，自动 路闸的起落控制并保持与收费主机的及时通讯。建立停车场信息采集系统，所有 进出物业车辆，进出情况均有信息采集系统备份与交警大队信息系统联网及时发 现可疑车辆、非法车辆进出物业，提高物业的安全性。（2）对物业业主的自行车、摩托车、汽车的管理方式 对物业业主（服务单位）的自行车、摩托车进行导向存放，集中看管，发 专用停车卡，出物业时收回，丢失停车卡待情况查实后，方可放行。 汽车进、出物业时，出示IC卡，读卡确认后方可放行，一卡一车，安管员
9、 一个月内必须熟记业主车辆及相关情况。 对自行车不收取车辆服务管理费，对机动车辆根据规定收取车位占用费， 对各种车辆丢失不承担任何赔偿。（3）停车场管理车辆管理是一项重要工作，车辆管理员实行24小时车辆管理工作，实行巡查、 看护、登记记录，并由管理处主任监督管理，确保车辆安全，我公司自成立之日 起至今未发生车辆丢失事故。（4）消防管理 强化安管员的消防意识，贯彻“预防为主，防范相结合”的方针，加强消 防宣传力度，防患于未然。 坚持消防安全三不放过的原则，即不查明事故原因不放过，不清除火险隐 患不放过，不接受消防知识教育不放过。 管理处全体员工均属消防员，定期接受政府消防部门、公司内部的培训，
10、定期进行消防实地演练，设置专职消防员负责日常巡查，发现隐患及时处理并通 知管理处以确保物业安全，管理处主任每月检查一次，保安部主管每周检查二次 以加强监督管理，并定期维护和检修消防设备，以确保消防设备完好无损正常运 行。消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的 关键环节在于下列四个方面：1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是以贯彻“预防为主，防消结合”的 工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采 取多样化的宣传形式如：一年一度的119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、 发放宣传材料等向用户宣传消防知识。消防工作不只是少数人的
11、事，而应是全体 人员的共同职责，对于全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：(1) 防火工作的各项有关规定；(2) 手提式灭火器的放置位置及其使用方法；(3) 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；管理处员工还应懂得以下两点：(1) 在紧急情况时自已的职责任务；(2) 重要物资(货币、文件等)的转移及办法。2、日常检查(1) 防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。(2) 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等;(3) 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面 灰尘等。(4) 灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险是否完好，气体压力
12、是否在 规定的范围内等。(5) 消防栓是否完好，水压是否符合要求。3、让业主参与的消防管理(1) 组织人员开展消防演习。(2) 请消防支队做有关知识讲座。(3) 成立义务消防队，对消防设施进行检查。4、消防报警特殊处理程序通知往现场八、各类突发事件应急预案1计划性停电、停水处理方案(1) 接供水、供水部门关于停电、停水通知，及时通知业主及各部门，并在 公告栏张贴停电、停水通知，并在通知单上注明停电、停水的注意事项和备用电 源的供电范围；(2) 根据停水时间由管理处负责做好蓄水工作；(3) 在停电24小时前认真检查备用发电机的运行情况是否良好等。向办公室 领导汇报准备情况，确保停电后备用发电机的
13、正常运行。(4) 大楼各用电设施、设备提前做好应对措施，包括大门岗伸缩门开启、关 闭的时间调节等。(5) 随时关注市政供电、供水情况，如来电、来水及时通知业主单位；(6) 在停电、停水期间应急小组的全体员工坚守岗位，手机24小时开通。2. 突发性停电、停水处理方案(1) 及时向业主通报停电、停水的原因；(2) 设备管理人员启动备用发电机运行和抽水泵，派专职人员24小时值班守护，确保供电和供水；(3) 检查其他因停电造成原因的设备故障。(4) 应急小组非工作时间20分钟内内赶到现场；(5) 大楼内因线路或管道原因造成停电、停水，查明原因，组织设备人员及 时抢修，做好相关事件记录报业主和管理处主任
14、。(6) 其它相关措施见“计划停电、停水处理方案”3. 台风暴雨处理方案(1) 关注天气预报，台风暴雨来临前24小时：贴出警示通告，提醒单位进出员工做好防范工作；通知食堂等用水部门做好蓄水工作；维修班组检查地面排水沟，发现堵塞，及时予以疏通；对濒危建筑、不牢固道路标识牌、树木等及时予以加固；检查楼宇立面，通知联络业主关好窗户，搬离放在阳台上的花盆、杂物；搬离或固定地面易被台风吹走的、吹倒的物品；检查抽水泵是否正常；配备雨具、雨衣、雨鞋及户外设备防水物资；对一些可能会掉落的不安全物品，必要时用绳子拉开警戒线；对户外垃圾池进行清理；安排管理处所有人员台风来临当天待命，直至台风结束。(2) 台风来临
15、前4-6小时：将楼宇四周停泊的车辆及时疏导至车辆空阔地带；通知安保部门备好雨具，将道闸栏杆取下，以防吹折；对讲机、道闸开关等予以保护，以防淋雨损坏；通知所有当值人员注意安全，不要站在楼宇下；如需要户外作业时戴好头盔；巡视检查每层是否还有窗户未关。(3) 台风暴雨来临：提醒过往的人员注意安全，勿在户外及楼宇下逗留；组织抢险突击队，负责装填运送沙包、堵水、扫水严密监视，严防不法分子趁火打劫；随时观察路面是否有排水口被异物所堵塞；安排专人巡视是否有渗水之处，一经发现及时安排人员蹲点处理，对严重渗 水之处要用沙包进行围堵。(4) 台风过后：组织人员检查公共设施损毁情况；对大楼有渗水之处，安排做好维修工作；对发现排水不畅之处，及时会诊做好改进方案；搬离所有沙包，打扫卫生；将值班情况做好详细记录；组织召开总结会议，吸取经验总结不足；(5) 如发生路面积水严重的现象时，需及时打开雨水井井盖进行排水，要注 意安排人员值守，引导行人，但要注意安全。4. 跑水紧急处理方案(1) 物业、设备、秩序
