物业设备管理制度及操作规程

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1、最全设备管理制度及操作规程10 目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。20 适用范围 公司管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子 设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。30 定义31 日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经 常运行的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障 及时排除，作好记录。32 一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、 维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断 路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、

2、更换，功能检查；对管道、风道 局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进 行处理。33 二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件， 噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯 检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压 接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接 口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对 各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。34 中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理 和更换少量磨损零部

3、件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求， 使设备能正常运转到下一次修理。35 大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主 要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。36 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、 耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备， 提高和改善技术性能。37 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。38 状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。40 设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含 相

4、应的电机、电气控制柜）：I级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电 柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。II级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防 盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装 置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。III级设备：除1、11级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控 制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机 具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。50 设备管理模式采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、

5、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理 模式。5. 1对于符合磨损规律的1、11级设备（电梯、水泵、风机、电动机、柴油发 电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大 修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、 大修周期。5. 2对于1、11级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设 备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功 能检查）、状态维修。5. 3对于III级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在III级设备 保养、检查记录表内。6.0 职责6.1 分公司负责设备接管验收，中修

6、、大修及设备更新改造计划制定。维修技 工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审 批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保 养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委 托合同的审核，办理合同会签手续。6.2 人力资源与行政部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。6.3 分公司负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修 保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养 计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养 护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。7.0 设备前期管

7、理7.1 前期介入设备选型、安装要求等由分公司对有关物业考察后，向发展商提出。政府 有关部门的验收，分公司应参与。7.2 设备的接管验收7.2.1 设备的接管验收由分公司代表公司，组织专家及相关分公司技术技工组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国 家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况 及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由分公司对地产商办 理（验收单接收人处签字盖分公司公章）。1、11级设备由分公司组织 专家及分公司技工一同检验，111级设备由分公司检验，填写验收单报人 力资源与行政部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、分公司各留一

8、份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由分公司向发展商 收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由分公司代表公司 跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在人力 资源与行政部办理清单签字、盖章手续。资料由分公司专人保管。7.2.2 当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户 更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。 办理手续前，分公司须向发展商索要原供用电合同、供水合同、 供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司人力资源与行政部审 核。审核通过后，由分公司具体办理过户、抄表到户事宜，分公司负责 办理供用电合同、供水合同、委

9、托银行代收水电费协议书等对 外合同会签手续。73 设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示设备的类别：用数字0 1 99表示； 第二部分表示单位的名称：用分公司前两字的第一个字母表示。第三部分表示单位设备序号：用数字1 .2.3表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字I、II、III表示；例：03XN 1( I )电梯喜年中心1号梯 I级管理设备7.4 设备的建帐分公司给所管物业的全部设备编号，并填写机电设备统计表。7.5 设备质量缺陷整改 新入伙的分公司，机电设备接管后，由分公司委托专业公司对设备质量缺 陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由公司组织验收，通过后，再 与供方签订

10、公共机电设备维修保养合同。7.6 设备标识管理7.6.1 设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，分公司可要求 进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定 要求，贴在设备上。7.6.2 设备的颜色设备的颜色由各分公司自行统一。7.6.3 设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、 封存的设备须标识。7.6.4 设备标识牌由公司统一设计。80 设备使用管理81 物业公共设备的操作使用权归分公司，供方维修保养时，停电梯、停电、 停水、操作设备须征得分公司同意。82 分公司维修技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导

11、书要求 对本分公司 管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达 标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。83 分公司维修技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确 定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予 以控制调整。84 重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经分公司经理批准。90 设备维修保养管理91 计划9.1.1 维修保养计划9.1.1.1供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年 12月中旬报分公司， 保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。分公司 审核、调整

12、后，与分公司保养范围内的设备年度保养计划汇总，于每 年12月下旬报公司相关领导审批，审批后的设备保养计划分公司、专业公 司各保留一份。9.1.1.2 设备中修、大修、更新改造计划由分公司制定，并审查确定方案，编 制或审查预算。报总经理审批。9.1.2检定计划9.1.2.1 电梯检定计划由分公司制定。9.1.2.2 计量器具检定计划由分公司制定。92 实施9.2.1 有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公共 机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的 表格作记录，分公司维修技工负责合同委托范围外的设备维修保养工作。9.2.2 发现设备故障（不属于维修技工

13、负责维修范围内的故障维修），维修技工 应用故 障转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作 日内给分公司答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给分公司书面 说明，承诺修复时间。对于重大维修，分公司应组织专业工程师进行现场 监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时， 供方负责人应先填写 外委维修申请表，维修费用在两千元以下的， 由分公司经理批准维修；维修费用在两千元以上的，经分公司经理同意， 呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由分公司填写 外委维修申请表按上述程序办理审批关键设备发生故障，造成小区停 电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故

14、），须按应急程 序进行抢修。分公司首先应电话通知总经理，并立即组织抢修，恢复设备 功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规定 序补办审批手续。9.2.3 设备中修、大修、更新改造工程由分公司选择供方（招标或指定合格的 供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关 技工（相关分公司技术技工、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施 工监督。93 检查9.3.1 维修保养检查9.3.1.1 维修技工日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检） 并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（I、II、III级设备）“日常维护保养”计

15、划执行情况由分公司经 理检查。9.3.1.2 设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属1、11级设备由人力资 源与行政部组织检定并备案；属III级设备由分公司检定，所有设备检 定记录分公司都应备案。9.3.1.3 设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由人力资源与行政部组织验收。9.3.2 设备的检定9.3.2.1 对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关 部门检定。9.3.2.2有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气 公司负责定期检定，分公司须保护好计量表、柜上的铅封。100 设备安全管理10. 1 持证上岗与安全检查 从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等）， 须持证上岗。公司人力资源与行政部每季度对设备安全状况等进行一次 检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。102 安全事故处理程序 当分公司发生设备安全事故后，须立即通知人力资源与行政部。在调查 技工未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。分公司须组织技 工抢修，保证对业主的服务。事后分公司须向人力资源与行政部提交设备安 全事故报告，人力资源与行政部根据分公司的报告及调查结果，向总经理提 交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。110 设备封存及