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1、南京苏辉辉大厦物物业管理理运作方方案第一部分分 苏苏辉大厦厦简介苏辉大厦厦是由省省级机关关投资兴兴建的一一座综合合型现代代化办公公楼。其其雄距于于南京市市北京西西路与云云南路交交叉界处处的东北北角，东东邻南京京市中心心鼓楼广广场二百百米，西西侧与省省电力局局办公楼楼隔云南南路相望望，北靠靠苏建大大厦。在在她周围围有四通通八达的的交通网网络，有有电信、邮邮政、证证券任业业主选择择，更有有学校、商商场、超超市、娱娱乐中心心、医院院为业主主所想，现现代办公公与现代代生活触触手可及及，都市市繁华尽尽在掌握握。可以以说苏辉辉大厦是是江苏省省经贸委委、江苏苏劳动厅厅、江苏苏省质量量技术监监督局等等省级机机
2、关最理理想的办办公场所所，她秀秀丽挺拔拔的骄然然身姿已已成为北北京西路路上又一一道亮丽丽的风景景。苏辉大厦厦的基本本情况是是：大厦厦占地面面积46670平平方米，总总建筑面面积为3344661平方方米，其其中地下下室面积积67008平方方米，地地上二十十六层面面积2777533平方米米。大厦厦总体设设计由主主楼、附附楼、网网球场和和地下室室组成。主主楼为省省级机关关办公用用房，办办公用房房集中布布置于三三至二十十五层，共共有标准准办公房房4855个，以以及中会会议室11个和小小会议室室27个个。自行行车库、汽汽车库存存及设备备用房布布置于地地下室，可可容纳5580辆辆自行车车、955辆汽车车的
3、停车车需要。附附楼由对对外用房房、职工工餐厅、大大中会议议室等组组成，其其中附楼楼一层为为对外用用房，附附楼二层层为职工工餐厅，可可容纳3300人人同时就就餐，附附楼四、五五层为大大会议室室，可布布置3000个桌桌椅座位位。大厦厦功能分分区合理理，管理理方便，分分而不断断，联而而有序。大大厦外观观形体采采用了局局部圆弧弧的设计计方式，既既与道路路交叉口口相呼应应，又较较好地处处理了与与苏建大大厦不平平行的视视觉感。主主楼设计计风格与与周围环环境相协协调，使使得大厦厦自身的的格调灵灵活而丰丰富，主主楼的东东、西两两侧的凹凹口处理理增加了了侧向层层次感，使使得大厦厦整体显显得轻盈盈秀丽。对对称设计
4、计的手法法衬托出出了省级级机关办办公大楼楼的庄重重格调，整整体设计计简洁明明快，外外在形式式充分反反映了建建筑的内内在功能能，体现现了现代建建筑的风风格和精精神。大厦的设设备设施施先进，智智能化程程度较高高，保安安监控系系统（SSMS）、火火灾报警警系统（FFAS）、综综合布线线系统（PPDS）、制制冷机组组、燃油油锅炉等等将构成成较高的的大厦智智能化程程度，确确保大厦厦的安全全、可靠靠和舒适适。综观全局局，苏辉辉大厦的的落成将将成为镶镶嵌在北北京西路路上一颗颗闪烁的的明珠，是是省级机机关办公公的最佳佳场所。第二部分分 苏苏辉大厦厦物业管管理运作作实施方方案第一节 苏辉辉大厦物物业管理理的模式
5、式物业管理理发展到到今天，其其管理模模式日趋趋多样化化，但总总的归纳纳起来，可可归并为为自管、全全委托、顾顾问、合合作等几几种管理理方式。爱爱涛物业业在数年年的市场场砾砺中中，凭借借高素质质的员工工队伍、严严谨的管管理服务务体系和和善于创创新的能能力，务务真求实实，与时时俱进，其其物管类类型涵盖盖了高档档写字楼楼、大型型住宅小小区、涉涉外公寓寓、工业业园区、部部队、机机关、院院校物业业等各种种物业类类型，管管理模式式囊括了了自管、全全委托、顾顾问、合合作等各各种方式式。无论论苏辉大大厦采取取何种物物管模式式，爱涛涛物业均均能驾轻轻就熟、运运用自如如。1、自管管模式即投资者者自行建建设自行行管理
6、的的模式。它它发挥了了投资者者的经营营所长，从从开发、建建设到管管理是一一条龙。但但由于这这类公司司依附于于投资者者，物业业管理公公司经营营得好与与坏、盈盈与亏都都由投资资者负责责，造成成物业管管理公司司自身独独立性差差，自主主意识差差，市场场竞争意意识弱。存存在着物物业公司司吃投资资者大锅锅饭的现现象，因因而难以以提高服服务水平平。2、全委委托管理理模式即投资者者将物业业管理的的全部内内容委托托给专业业化物业业管理公公司实行行全方位位、综合合性、一一体化管管理的一一种物业业管理模模式。投投资者与与物业管管理公司司之间通通过合同同和契约约的关系系，明确确双方的的责、权权、利，以以合同来来约束物
7、物业管理理公司的的行为，以以合同来来考评物物业管理理公司的的管理目目标。这这种管理理模式责责任清楚楚、目标标明确，接接受委托托管理的的物业公公司大多多是按现现代企业业制度建建立起来来的独立立法人企企业，因因而机制制灵活、服务务意识强强，能够够保证物物业管理理目标的的实现。3、顾问问管理模模式即管理水水平、服服务能力力等均较较弱的物物业管理理公司聘聘请品牌牌物业管管理公司司作为管管理顾问问，由品品牌物业业公司通通过输出出先进的的管理经经验、管管理模式式、管理理理念来来帮助、扶扶持、推推动被顾顾问物业业公司迅迅速提高高管理水水平，达达到管理理目标的的一种管管理模式式。4、合作作管理模模式根据江江苏
8、省物物业管理理条例规规定，从从事物业业管理的的企业必必须是独独立法人人且具备备物业管管理资质质的企业业，否则则不允许许从事物物业管理理业务，也也无法到到物价局局办理收收费批复复。但对对于一些些企事业业单位的的后勤管管理部门门转制以以后如是是非独立立法人企企业或不不具备物物业管理理资质，则则通过与与具备资资质的品品牌物业业管理公公司采取取合作的的方式来来共同管管理物业业，以确确保物业业管理工工作的正正常进行行和达到到物业管管理目标标。苏辉大厦厦物业管管理采用用何种模模式，要要针对投投资者的的具体情情况而言言。我司司认为最最好的管管理模式式应是全全委托管管理模式式，这种种模式责责任清楚楚，目标标明
9、确，投投资者只只需通过过合同和和契约来来约束物物业公司司的行为为，考评评物业公公司对苏苏辉大厦厦的管理理目标。但但是省级级机关内内可能会会有许多多后勤职职工需安安置，如如果自行行成立物物业管理理公司来来管理苏苏辉大厦厦，自行行成立的的公司是是具备物物管资质质的独立立法人企企业，则则可通过过顾问的的方式来来迅速提提高管理理水平，如如该公司司为非独独立法人人企业或或不具备备物管资资质，则则可通过过合作的的方式来来开展物物业管理理工作。无无论采用用何种物物管模式式，全托托、顾问问还是合合作，我我公司均均向投资资者郑重重承诺我我们的管管理目标标。目标标既定，志志在必夺夺，言必必行，行行必果，爱爱涛物业
10、业绝不拿拿自己的的声誉当当儿戏，誓誓创苏辉辉大厦物物业管理理精品品品牌。附件：爱涛物业业各类管管理模式式明细表表（节选选）序号物业名称称物业类型型建筑面积积（万）发展商管理模式式备注1弘业大厦厦高档写字字楼2.4江苏省工工艺品进出口集集团股份有限公公司全委托管理模式式2龙江高教教公寓高层住宅宅14.77各高校3工行营业业办公大大楼机关办公公楼5A智能能化大厦厦5.511省、市工工行4金陵世纪纪花园高档公寓寓3.2南京市基基础设施开发总总公司顾问管理模式式5省级机关关高层公公寓高层住宅宅7.0省级机关关事务管理局合作管理模式式第二节 苏辉辉大厦物物业管理理整体设设想与策策划面对苏辉辉大厦这这样一
11、个个一流地地理环境境、一流流设计、一一流监理理、一流流施工的的高档写写字楼，必必须要有有一流的的物业管管理。一一流的物物业管理理服务不不仅是省省级机关关投资兴兴建苏辉辉大厦过过程的延延续和完完善，而而且有利利于树立立省级机机关的形形象，同同时也有有利于维维护业主主利益，达达到保值值增值的的目的。这这样一个个现代化化的大厦厦，其对对物业管管理的服服务质量量和管理理人员本本身素质质及技术术水平的的要求之之高是不不言而喻喻的。江江苏爱涛涛物业管管理有限限公司作作为南京京市物管管企业的的领跑者者，作为为南京首首家通过过ISOO90002国际际质量体体系认证证的专业业物业管管理公司司，作业业中国物物协的
12、理理事单位位，完全全有能力力、有信信心承担担起苏辉辉大厦物物业管理理工作。我我们将充充分凭借借自己的的人才优优势、文文化优势势、技术术优势、管管理优势势和资金金优势，把把苏辉大大厦建设设成为体体现现代代城市风风采和催催生现代代文明的的摇篮，成成为办公公大厦物物业管理理的典范范。 针对苏苏辉大厦厦物业管管理的各各个要素素，我们们在时间间很紧的的情况下下，进行行了深入入广泛的的研究和和分析讨讨论，提提炼了物物业管理理工作面面临的难难点和重重点，从从而确定定了我们们的整体体构想和和管理策策划思路路。 我们的的整体构构想和管管理策划划思路可可以概括括为：选选用一定定模式、发发挥自身身优势、确确保质量量
13、目标、把把好相关关关口。一、 选用一定定模式：即我公公司的弘弘业大厦厦管理模模式，一一手抓物物业管理理，一手手抓大厦厦文化建建设。我公司管管理的弘弘业大厦厦位于南南京市中中华路550号，占占地50000MM2，建筑筑面积2236000M22，是一一座智能能化的现现代办公公楼。我我公司自自接管此此楼起，就就推行我我们爱涛涛物业的的管理模模式，一一手抓物物业管理理，一手手抓大厦厦文化。该该大厦已已于一九九九九年年分别通过南南京市、江江苏省行行业主管管部门考考评，获获得市级级、省级级“城市物物业管理理优秀大大厦”。 苏辉大大厦无论论是建筑筑规模还还是从房房屋建筑筑本身与与弘业大大厦有着着一定的的相似
14、之之处。针针对苏辉辉大厦业业主的需需求，要要求我们们从事大大厦管理理的物业业管理公公司必须须站高角角度、放放远眼光光、切准准特点、有有的放矢矢，注意意在“高雅、和和谐、文文明、文文化”等方面面开动脑脑筋，做做好文章章，而我我公司弘弘业大厦厦的管理理模式，正正好与之之吻合。所所以采用用弘业大大厦的管管理模式式，应该该是适合合的、可可行的，也也是能够够受到广广大业主主的欢迎迎和拥护护的。二、发挥挥自身优优势 （一）经经验与人人才优势势 公司自自九八年年六月成成立以来来，始终终坚持“发展精精品战略略，创建建名牌企企业，走走规模化化、集团团化发展展之路”的发展展战略，理理性经营营，稳步步发展，以以其高
15、素素质的员员工队伍伍，科学学的管理理服务体体系和善善于创新新的能力力，取得得了众所所瞩目的的业绩，建建立起以以“人性化化管理”为核心心的爱涛涛物业物物业管理理模式。在公司发发展的两两年多时时间里，一一直以主主要精力力从事高高层写字字楼的物物业管理理，在长长期的物物业管理理实践中中，已积积累了一一整套的的经验，这这与苏辉辉大厦的的管理需需要是合合拍的，同同时我公公司深深深认识到到人才是是企业制制胜之本本，爱涛涛物业的的迅速崛崛起有赖赖于企业业培养凝凝聚了一一批物业业管理各各岗位上上的优秀秀人才。这这些人学学有专长长、经验验丰富、对对企业忠忠诚、谙谙熟爱涛涛文化，是是爱涛物物业不断断突破、不不断发展展的动力力源泉，也是我们们做好苏苏辉大厦厦物业管管理工作作的根本本保证。(二) 创新优优势创新是物物业管理理工作的的生命源源泉，在在这急剧剧变化的的年代里里，唯一一不变的的真理就是：改改变。那那种固定定不变的的常规型型管理已已经不能能适应变变化的环环境，必必将为创创新管理理所取代代。爱涛涛物业的的领导层层具有接接受新事事物、探探索新思思想的先先锋意识识，在南南京市物物业管理理行业中中率先导导入ISSO90002质质量保证证体系，
